23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その44）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
「匿名さん」で立場も見えない意味不明の1行レスの応酬とか
格好悪いからヤメましょーね

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60320/

[661: 匿名さん]

そうなんだよね。ほんとピンキリだから。一様にかんがえるのは無理がある。

[662: 匿名さん]

>>660
家賃の推移に要注意でしょうね。
下がり傾向のところは当然不動産価格も下がるべきで、
もし高止まりしているようだと、
高値づかみになる。

[663: 匿名さん]

たとえは、ツインバークス低層階お見合い部屋と豊洲最上階角部屋ならどちらがいいか悩む。

[664: 匿名さん]

自分で住むために買うマンションだったら、豊洲はないな。

[665: 匿名さん]

外周区で許容できる家賃レベルって結局どれくらいになるのでしょうね？

利便性だけ見たら、他県のほうが良い場合も多いから。

[666: 匿名さん]

なんか日本の株と不動産にカネが逆流しだしてるね！

[667: 匿名さん]

利便性といってもいろいろあるからね・・・
それに外周区の高額地帯に住んでる人は、都心へのアクセスだけを考えてるんじゃないだろうな。
そういう利便性だけなら、都心に近ければいいということになるが、そうはなってない。
多くの人は、住環境、生活・教育環境、イメージ、＋利便性といったバランスで考えてるからでしょ。

たとえば659さんのデータの世田谷。
ここって準都心並みの値だけど、その高値は３LDK以上のファミリー向けで安定維持されている感じ。
この区は１～２人住まいの物件は割高で下がってるが、これは流出ありなんでしょ。
一方でファミリー向けはしっかり高値のまま維持してんだよね。
ファミリーなら利便性そのものより、バランスが重要だから理解できるね。

[668: 匿名さん]

最近は神奈川とか都下（特に中央線沿い）がプチバブル時の値段で高止まりしてるが
都心部はじょじょに下落傾向にある。

結局、周辺部が高いというよりは都心部と周辺部の価格差が縮まってきているように思う。
だったら、都心部に住んだ方がお得だと思うのだけど、どうもそう単純な物では無いらしい。

[669: 匿名さん]

>>667
買っているのはもともと地元の方々ですよ。
親との同居がいやで、取りあえずマンション買って夫婦で住んで、
その内に売って親と同居。

しかし、同じ考えで買っている人がいっぱいいるから、
売る段には、不動産が大きく下落してしまうでしょうね。

[670: 匿名さん]

↑
だから危機感を持った都心のMS業者が買い煽ろうとしてるんでしょう＾＾

[671: 匿名さん]

>>668
３年程度の一時的な現象ですよ。
地元民需要で買い支えられているだけですから。

[672: 匿名さん]

≫669

んなこた～ないｗ
たしかに一部は地元民が買ってるのはあるし、そういう傾向はある
だけどそんな程度では大量のマンションは捌ききれない
しかも地元民が簡単に買えるような値段でもない
結局、多くのマンションでは地元民はいても少数派ってことになる
こんなのは、外周区の人気エリアの人口流出入の状況を見ても簡単にわかることｗ

[673: 匿名さん]

>>672
こんなに年間販売数量が少ないのですよ。
外周区の人口考えれば、ほとんど地元民需要だけと考えてよろしいと思いますよ。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[674: 匿名さん]

↑
狭い地域の地元民が毎年最低レベルでも千数百戸以上、何年にもわたって買い続けてるってか？？？
ほかに中古も戸建も二世帯が何倍もあるし、域外転居だっていくらでもあるんだぜ。
そんなに子沢山な地域ばっかりなら少子化なんておこってないよ～

[675: 匿名さん]

人口８２万人の世田谷区
区全体でたったの千戸ですよ。
都心部の大型マンションの１棟分に過ぎないのですよ。
限られた人しか買っていないと考えるべきでしょう。

杉並区なんか３４３戸。

[676: 匿名さん]

世田谷区の一世代の人口は地元民、上京者合わせて約１万６千人、
世帯数換算で８千世帯。
持家比率が５０％とすれば、年４千戸のマンション又は戸建てが必要。
しかし実際はマンションは１千戸程度しかない。

[677: 匿名さん]

買え買えくんと買う買うさんは統計読み違えてたんですね。

[678: 匿名さん]

東京カンテイはこのほど、12月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格の調査結果を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、首都圏の中古マンション価格は、2,794万円（前月比1.4％下落）となり、同社は「価格推移は安定化しつつある」としている。地域別では、東京都、神奈川県、埼玉県の価格変動率はいずれも小幅で、千葉県のみ浦安市や市川市など都心寄りで堅調に推移し、前月比1.5％、前年同月比2.1％のプラスとなった。

[679: 匿名さん]

世田谷で生まれ育ったお嬢さんは、新婚時代の住居は問わないが、子供ができると親元のそばに住みたがる。

親もそれを望んでマンションの援助を惜しまない。

ここのマンションもファミリー向けはほとんどそうみたい。

世田谷の親世代はみんな裕福だ。

[680: 匿名さん]

世田谷でマンションしか買えない親の話ではないでしょ。(笑)

[681: 匿名さん]

ここの掲示板はほとんどオトコの書き込みばかりだけど、住むところって奥さんの希望が
一番強いんだよね。　　東生まれは西にはいくが、その反対はほとんどありえない。

[682: 匿名さん]

>>679
その通りです。
その数量に合わせて細々と供給する限りは割高価格も維持できます。

しかし、その方々が親の家を相続して中古マンションを手放し始めた時に、
一気に値崩れしていきます。

割高外周区には大きな価格リスクがあることを認識すべきですね。

[683: 匿名さん]

裕福な家族がそこで再生産してるなら、それはそれで回っていきそうじゃん＾＾
数年で打ち止めって話じゃなさそうだね。

でも676さんの「地元民、上京者合わせて」っていうことを考えれば・・・
限られた人とうのは、地元民とは限らないってことじゃないの？
この区は流入人口の伸びがもっとも大きい地域の一つだし、上京者とかの割合は高いでしょ。
つい一世代前にはまだ畑とかたくさんあったんだったんだから＾＾

ああ、千戸というのはあくまで新築MSね。
こういう地域は、戸建も多いし、中古のほうが売れてたりするんだよ、有名な話。

≫６７９
世田谷で生まれ育ったお嬢さん？、でなくても、多くの地域ではそうだよ。

[684: 匿名さん]

＞＞６８３
何の地縁も無い上京者が郊外の割高マンションを買うはずがないじゃんｗ

[685: 匿名さん]

≫６８０

世田谷に多い３０坪いかない戸建とかだと、マンションのほうが割高だったりするんだがｗ

[686: 匿名さん]

>>685
ミニ戸等、
さまざまな割高はありますが、子の代の途中までですよ。

[687: 匿名さん]

≫684
田舎でもあるまいし、地縁で買ってるんじゃないでしょ、こういう地域は。
もともと無縁だけど買ってる人なんて、いくらでもいますよ。
うちの近所は大手企業関係者、弁護士、医者、研究者、外資の専門職、中小企業オーナー、芸能・スポーツ関係・・・といるけど、半分以上は地方とか世田谷区外からの流入ですよ＾＾

[688: 匿名さん]

>>687
またまた大昔の話を持ち出しちゃだめですよ(笑)
10年一昔ですよ。

[689: 匿名さん]

しょせんは外周区でしょ？

[690: 匿名さん]

「しょせん外周区」にさえ、住みたくても住めない人がいるようですが・・・

[691: 匿名さん]

≫688
ん？
いまだってこういう人たちはいくらでもいるが。
「しょせん外周区」で十分な人もたくさんいるってことだろうね＾＾

[692: 匿名さん]

>>690
そうですね。
このまま割高価格が維持されると、
80年代に起こったように、外周区から他県に持家取得で出て行く人が増えるでしょうね。
これで田園都市線が出来上がったようなものですから。

[693: 匿名さん]

世田谷が割高だと思わない。
実態に合致した極めて妥当な価格だよ。
みんなが憧れる日本一の郊外住宅地だからね。

[694: 匿名さん]

↑
それはそれでいいじゃないですか？
割安→流入増加ということになれば、確実に住環境とかは悪化しますから。
割高で維持できるところはそれなりの理由があるんですよ。
一種低層、容積率、建蔽率５０％以下とかで供給が抑えられていて需要があれば、割高になるのが普通。
そんだけのことかと思います。

[695: 匿名さん]

第二の田園都市線は江東区じゃない？

[696: 匿名さん]

≫688

都心勤務のサラリーマンだけが金持ち（？）でもあるまいにｗ
たとえば芸能人やスポーツ選手はべつに都心に住む必要なんかなかろうよ
自由業とか医者とかもな

そういう方々は「割高」な都心をあえて選ばんだろ

[697: 匿名さん]

>>695
そうなるでしょうね。
80年代は他県しか選択肢が無かったですが、
今は都心部にそこそこのお値段でマンションが買えますからね。
江東区及び中央区では？

[698: 匿名さん]

江東区及び中央区に多くの人が憧れる住環境があればね・・・
少なくとも一昔前の田園都市線とかはかなりのファミリーの支持を受けたわけだが、どうでしょ？

[699: 匿名さん]

江東区湾岸は世田谷（田園都市線）とはテイストが違うと思う。
むしろ方向性は地価の高かった時代東京駅、大手町に一本と
いうのがウリの海浜幕張、新浦安、西葛西あたりと近いのでは

[700: 匿名さん]

>>698
80年代前半の田園都市線沿線は今の有明よりもっともっと荒野状態だったですよ。

ご心配にはおよばないと思いますよ。

[701: 匿名さん]

>>699
田園都市線って神奈川県内の話でイメージ的にはタマプラーザじゃない？

世田谷区内は昔は玉線って呼ばれていたような？？通称ジャリ線？？
大昔は路面電車が走っていた。

[702: 匿名さん]

>>699
おっしゃるとおりですね。
隅田川の東側はやはりどうしても雰囲気というか街の匂いというか違いますから。
江東区が田園都市線沿線のようになるわけないし、有明は幕張のようにはなれても、世田谷の高級住宅地のようには絶対になれません。

江東区埋立地が誰もが憧れるようなエリアになると本気で思ってる人はいないですよね。
どうせまたデベの買い煽りでしょ。

[703: 匿名さん]

699は、ごもっともと感じるのに、同じような内容の702は、嫌な人だなっと感じるんだよなぁ。

主張したいなら同意得られる書き方すればいいのに、反発煽って得するのかしら。

[704: 匿名さん]

>>702
当面は割高外周区も価格維持できるんですから、
それで満足してくださいよ。

[705: 匿名さん]

首都圏の中古マンション価格、12月は前月比1.4％下落

不動産情報サービスの東京カンテイ（東京・品川）は21日、2009年12月の中古マンションの価格動向を発表した。首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の平均販売価格は70平方メートルあたり2794万円となり、前月より1.4％下落した。前年同月比では3.1％の下落だった。前年と比べた下落率は10月の8.6％、11月の4.6％と縮小してきており、価格の動きは「安定化しつつある」と分析している。
都県別にみると、東京は前月から横ばいだった。神奈川は同0.2％下落し、埼玉でも2.2％下がった。一方、千葉は浦安市や市川市など都心寄りの物件で値上がりしたものもあり、1.5％上昇した。
近畿圏（大阪、兵庫など２府４県）は1789万円と1.3％下落した。中部圏（愛知、静岡など４県）は1520万円で0.9％下がった。

[706: 匿名さん]

》702

もともと玉電の頃は富裕層の別荘地として開発された場所も多かったからな～
それに戦前からぽつぽつステータスの高い人たちや財閥系の人たちが住んでたんだよね
これは目黒、世田谷とかの話だが
タマプラとかは原野だったかもしれんが、その延長で田都とか東横とか、西側はいいイメージができてんだよな

こういうのが全くないところに、プレステージもない多少金のあるのが住みつくだけじゃな・・・
特別いいイメージなんてできっこないじゃん＾＾

[707: 匿名さん]

高級住宅地というのは国内外を問わず、ふつうは低層で建築規制がうるさいところですよね？
そうじゃなきゃ良好な住環境は保てないですから。
だとすると、都心商業地とかに建ってるようなマンションとかは高くても高級とはいえないかもしれませんね。
どうも都心に近くて高い＝高級と混同してる成金っぽい発想のがいるようで、話がかみ合ってない気がする\/

[708: 匿名さん]

>>707
そうですね。
マンション、ミニ戸、アパートあたりが混じってくると高級住宅地とは呼べなくなりますよね。
だからマンションスレで話題になる場所は高級住宅地じゃないってことですよね。

どうも大きい家がちらほら残っていれば高級住宅地と勘違いしている人がいて、
話がかみあわないところが確かにあります。

割高外周区には高級住宅地は残っていないと考えるべきですかね？

[709: 匿名さん]

マスコミが高級住宅地の安売りで、どんどん広げちゃったから話がややこしくなったｗ
土地が高くて、芸能人が戸建て建てて５億とかなると、高級住宅地扱いですからｗ

その点、高級マンションは分かりやすい。
値段が高ければ高級マンションｗ

[710: 匿名さん]

ただの高額物件と高級住宅地を同一視してるんだから同じやん