23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その44）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
「匿名さん」で立場も見えない意味不明の1行レスの応酬とか
格好悪いからヤメましょーね

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60320/

[629: 匿名さん]

割高でも買う物好きな人はどうやって安心感を得るのでしょうか？


特別なところだと
思い込むしか方法はありません。

[630: 匿名さん]

割高外周区どうしがネガレスでやり合わないのはなぜでしょうか？


それは何となく同じ匂いを感じているからです。
やり合えばお互いに傷つくだけですから。


共通の敵はどこでしょうか？

[631: 匿名さん]

需要が細っているなか、マンション供給は今後増加傾向みたいね。需給的には今後価格に下方圧力がかかりそう。

[632: 匿名さん]

都心離れますます加速しちゃうね。

[634: マンコミュファンさん]

家は、金融商品とは違う。
あくまで、自分が『住む』ためのもの。
そして、必要なときに買うもの。

[635: 匿名さん]

１軒目はそのとおり、でも２軒目からは金融商品ですよ。
売って、社宅に入るって場合にも金融商品代わりとなりえる。

[636: 匿名さん]

住宅は必需品だが、価格帯が上になれば広さと立地、内装など嗜好性を含むようになる。同じマンションでも角住戸、上層階は、高い。選択に幅があること自体嗜好品の特色。早い話、相場にのりにくく、ピンキリなのだ。マンション価格は嗜好性が作り出す側面があるということだ。

[637: 匿名さん]

マスユーザーの需要で動くのは、付加価値の少ない実用品としての価格帯。別けて考えないと間違える。

[638: 匿名さん]

残念ながら、お金があって「買える人」が、マンションなんか欲しがらないわけだ。

[639: 匿名さん]

外周区のマーケットは閉鎖されたマーケットになっています。

外周区どうしは交通の便が悪く、また行き来する用事も無いので、基本的にはお互いに関心は無く、
他の外周区にあえて住もうと思う人は少なくなります。また、情報も少ないのでネガする材料も不足がちで、
スレもローカルの人どうしの情報交換の場となり、同じ区内のマンションとの比較にとどまり、
そもそも区の坪単価が割高と言う議論にはなりません。

ところが都心部になると、通勤の時に通過したり、仕事で立ち寄ったり、遊びに行ったりで情報があり、
関心もあるので、外周区に住んでいる人にとっても共通の話題になり、共通のマーケットになります。
また、ネガする材料も集めやすくなり、スレは荒れ気味になります。割高議論も活発になります。

外周区の割高価格は閉鎖されたマーケットの産物で、
将来にわたって通用するものでは無いと思われます。

[640: 匿名さん]

外周区の割高価格が維持できなくなると思われる理由は以下です。

①少子化の進行により、地元需要が右肩下がりになる。

②少子化を補うために、２０００年以降地方からの上京者が増加。
　これらの人々は幅広く居住地を選択するので、厭が応にも割高議論に巻き込まれてしまう。

[643: 匿名さん]

638
欲しがるとかいうまえに普通にマンションに住んでいて、古くなると普通に新築に住み替える。

[644: 匿名さん]

教授は何年その理論を手を変え品を変え書き込み続けるんだろう

単純に上京者といっても属性は様々だよねw

[645: 匿名さん]

09年発売の首都圏マンション、販売好調の物件は前年の２倍以上

09年に首都圏で発売したマンションのうち、販売好調の物件は前年の２倍以上――。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）はこんな調査結果をまとめた。市況の落ち込みに合わせて販売価格を抑えた物件が増えたほか、供給量の減少を受けて一部のエリアでは需要が高まったためだ。
07年ごろまで、首都圏では地価の上昇や業者間での競争過熱でマンション用地の仕入れ価格が高騰していた。仕入れ価格を反映して販売価格も上昇していたが、リーマン・ショック前後から価格の引き下げが加速。トータルブレインは「00年～04年ごろの価格にいち早く戻した物件が売れている」と分析する。[1月20日/日経産業新聞]

[646: 匿名さん]

不動産は動かないし、それしかないから代替性がない。
これが株なんかと違うところ。
だから、ある程度は括るとしても、それぞれの地域性に分けてまた物件の種類（タワーか低層か）も分けて議論しないとなかなかかみ合わない。
しかも、マンションを住むために探しているのか、投資目的で考えているのかによっても考え方は違うし、その人の経済力によっても考え方は違う。
港区３A限定とか、年収２０００万円以上限定というような同じ場所、同じ階層の者どうしでないと議論はかみ合わないような気がする。

[647: 匿名さん]

みんなマンション投資は懲りてるからな。

[648: 匿名さん]

収益になってる人は新築マンションなんか絶対関わらないからね。
新築で釣られるのはどシロートの凍死家気取りだけ。

[649: 匿名さん]

頭が単純というか、未経験なものは想像力がはたらかないというか、だいたい
愚か者は自分の理解の及ばない世界は馬鹿にして安心したがるものだ。
＞みんなマンション投資は懲りてるからな。
みんなというところが笑える。
「株でみんな損しているからな。」
そうっじゃないだろ。株で財産築く奴もいれば、すってんてんになる奴もいる。
誰かが得して、誰かが損する。それでバランスが取れる。

不動産は、値下がりしないところを長期に持って賃貸していれば、老後の年金
がわりになるよ。45歳くらいで買って、20年はローンは店子が払ってくれるから
65歳くらいになったら、のこりわずかなローンを繰り上げ返済すれば少しの投資で
大きなリターンが得られるよ。

投資と聞くと馬鹿の一つ覚えみたいに、転売して儲けようなんて想像しがちだが
長期保有というのもなかなか渋い方法だ。ワンルームはだめ。１ＬＤＫ以上だ。
新婚さんが借りてくれそうな部屋がいいよね。
何より、物件を見る目をやしなわないとカスをつかむこともよくあるけど。
勧めているいるわけではない。君が知らないいろんな世界があるということを
言いたいだけだ。

[650: 匿名さん]

＞649
賃貸なんて安く建物を作ったデベが経営するから儲かるので、高い分譲を買ってまで個人が賃貸してもうまみはないよ。

しかも長い間、値下がりしない所なんて安く手に入るわけない。

住んでたマンションを転勤でしょうがなく人に貸すとかなら、損しない程度には出来ると思うが。

[651: 匿名さん]

>>649さんはご自分の失敗経験を三人称で語られてるのでしょう。

[652: 匿名さん]

↑
中古とかでいいんだよ。
別に割高な新築分譲で賃貸をやる必要なんてない。
たいていの賃貸者は新築かどうかなんて気にしないもの＾＾

[653: 匿名さん]

＞650

649さんは「うまみ」のことを言ってるんじゃないように思うけど。
そこそこの渋い利用の仕方があるという控えめな言い方だよね。
それでいいならそれでいいし、いやならもっとリターンがいいと考えるものにカネを回せばいいだけ。

まあ、ノウハウは秘密でいいから、何に投資してどれくらいのリターンがあったという報告をしてくださいな。

[654: 匿名さん]

ネガティブだな。

[655: 匿名さん]

分譲新築買って賃貸やる奴はシロート！以上！

[656: 匿名さん]

>６３９、６４０
郊外が割高かどうでもいいけど、この議論は少しおかしいね。
外周区や郊外は地元の人が多いけど、流入率が高い地域というのものきちんと存在してるね。
そういう地域は、少子化とは世間でいうが、世代間再生率も高いんだよ。
人口が順調に伸びてる外周区とか郊外とかきちんと存在してるだろ？

それに都心の物件を共通の話題にするなんて、それこそあんまりないわなｗ
話題になっても買う気で話してるというより、たんなるネタだよ。
こんなの大きな市場になるもんかｗ

[657: 匿名さん]

>>656
今の経済情勢だとより安い外周区に地方から人が流入するようになるでしょうね。
割高な外周区はジリ貧から人口減少まで落ちていくでしょうね。

[658: 匿名さん]

↑
人口密集で住環境の劣化した安い外周区と、そうでない外周区との違いが鮮明になるだけでは？

外周区や郊外で割高とされるところと、そうでない安いところと、両方住んだことある？
さまざまな面で雲泥の差だよ＾＾
割高が問題というより、安いところは安いなりの理由があるといったほうがいい。
郊外だからこそ、便利さで一くくりにできる都心と違って、地域による違いが出るもんだ＾＾

[659: 匿名さん]

>>658
えり好みできる時代じゃないでしょ。
同じ外周区でも家賃レベルがこんなに違いますからね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/

[660: 匿名さん]

>659
えり好みできる人もそれなりにいるということを明確に示してますね。
都心、高めの外周区や準都心、それ以外の郊外で購買層やマーケットが分かれてきてるんじゃないの？
すべて一まとめに高いとか安いとか、上がるとか下がるとかいっても仕方ない気がするが・・・

[661: 匿名さん]

そうなんだよね。ほんとピンキリだから。一様にかんがえるのは無理がある。

[662: 匿名さん]

>>660
家賃の推移に要注意でしょうね。
下がり傾向のところは当然不動産価格も下がるべきで、
もし高止まりしているようだと、
高値づかみになる。

[663: 匿名さん]

たとえは、ツインバークス低層階お見合い部屋と豊洲最上階角部屋ならどちらがいいか悩む。

[664: 匿名さん]

自分で住むために買うマンションだったら、豊洲はないな。

[665: 匿名さん]

外周区で許容できる家賃レベルって結局どれくらいになるのでしょうね？

利便性だけ見たら、他県のほうが良い場合も多いから。

[666: 匿名さん]

なんか日本の株と不動産にカネが逆流しだしてるね！

[667: 匿名さん]

利便性といってもいろいろあるからね・・・
それに外周区の高額地帯に住んでる人は、都心へのアクセスだけを考えてるんじゃないだろうな。
そういう利便性だけなら、都心に近ければいいということになるが、そうはなってない。
多くの人は、住環境、生活・教育環境、イメージ、＋利便性といったバランスで考えてるからでしょ。

たとえば659さんのデータの世田谷。
ここって準都心並みの値だけど、その高値は３LDK以上のファミリー向けで安定維持されている感じ。
この区は１～２人住まいの物件は割高で下がってるが、これは流出ありなんでしょ。
一方でファミリー向けはしっかり高値のまま維持してんだよね。
ファミリーなら利便性そのものより、バランスが重要だから理解できるね。

[668: 匿名さん]

最近は神奈川とか都下（特に中央線沿い）がプチバブル時の値段で高止まりしてるが
都心部はじょじょに下落傾向にある。

結局、周辺部が高いというよりは都心部と周辺部の価格差が縮まってきているように思う。
だったら、都心部に住んだ方がお得だと思うのだけど、どうもそう単純な物では無いらしい。

[669: 匿名さん]

>>667
買っているのはもともと地元の方々ですよ。
親との同居がいやで、取りあえずマンション買って夫婦で住んで、
その内に売って親と同居。

しかし、同じ考えで買っている人がいっぱいいるから、
売る段には、不動産が大きく下落してしまうでしょうね。

[670: 匿名さん]

↑
だから危機感を持った都心のMS業者が買い煽ろうとしてるんでしょう＾＾

[671: 匿名さん]

>>668
３年程度の一時的な現象ですよ。
地元民需要で買い支えられているだけですから。

[672: 匿名さん]

≫669

んなこた～ないｗ
たしかに一部は地元民が買ってるのはあるし、そういう傾向はある
だけどそんな程度では大量のマンションは捌ききれない
しかも地元民が簡単に買えるような値段でもない
結局、多くのマンションでは地元民はいても少数派ってことになる
こんなのは、外周区の人気エリアの人口流出入の状況を見ても簡単にわかることｗ

[673: 匿名さん]

>>672
こんなに年間販売数量が少ないのですよ。
外周区の人口考えれば、ほとんど地元民需要だけと考えてよろしいと思いますよ。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[674: 匿名さん]

↑
狭い地域の地元民が毎年最低レベルでも千数百戸以上、何年にもわたって買い続けてるってか？？？
ほかに中古も戸建も二世帯が何倍もあるし、域外転居だっていくらでもあるんだぜ。
そんなに子沢山な地域ばっかりなら少子化なんておこってないよ～

[675: 匿名さん]

人口８２万人の世田谷区
区全体でたったの千戸ですよ。
都心部の大型マンションの１棟分に過ぎないのですよ。
限られた人しか買っていないと考えるべきでしょう。

杉並区なんか３４３戸。

[676: 匿名さん]

世田谷区の一世代の人口は地元民、上京者合わせて約１万６千人、
世帯数換算で８千世帯。
持家比率が５０％とすれば、年４千戸のマンション又は戸建てが必要。
しかし実際はマンションは１千戸程度しかない。

[677: 匿名さん]

買え買えくんと買う買うさんは統計読み違えてたんですね。

[678: 匿名さん]

東京カンテイはこのほど、12月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格の調査結果を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、首都圏の中古マンション価格は、2,794万円（前月比1.4％下落）となり、同社は「価格推移は安定化しつつある」としている。地域別では、東京都、神奈川県、埼玉県の価格変動率はいずれも小幅で、千葉県のみ浦安市や市川市など都心寄りで堅調に推移し、前月比1.5％、前年同月比2.1％のプラスとなった。