23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その44）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
「匿名さん」で立場も見えない意味不明の1行レスの応酬とか
格好悪いからヤメましょーね

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60320/

[107: 匿名さん]

遅行指数だから当たり前

[108: 匿名さん]

パークハウスはどこも空きが多いですね。これからどうするんでしょう。どう見ても億ションではないのに一億普通にしてる。恐ろしい。

[109: 匿名さん]

江東区スレが
亀戸5丁目とかいうブランド（笑）立地について
熱く議論中w

教授の見解が欲しいところだな

[110: 匿名さん]

東京駅を中心にオフィスは集まり、勤める人も増えていく。
他はダメぽ(笑)

[111: 匿名さん]

んー。
東京駅もクソもない経済情勢になってきたね。
悲観的でもなく、ただただリアルにそう思う。

[112: 匿名さん]

東京駅八重洲口は３０年間何一つ変わってないよ。

証券会社が多い兜町がいまひとつ活気がありません。　　その先は隅田川　　その先はわかりません。

[113: 匿名さん]

東京駅に集まってるのは金融、不動産。
あえて他の業界がそこに行くメリットはないよね。賃料高いし。
業界ごとに都内に分散していくような気がする。
あとは、右肩下がりの国内は程々にして海外へ。

東京も土地や建物が余りだして、スラム街とかできるとみた。

[114: 匿名さん]

みんな同じようにダメになっているわけじゃないのに、
それに気づかない人がいるのですね。

[115: 匿名さん]

金融とシナジー効果を理解出来ない人もいます(笑)

[116: 匿名さん]

シナジーあるのは限られた業界だろ？
あったとしても高い賃料のわりに合う？

[117: 匿名さん]

東京駅のそばに長期ローンで終の住処として共同住宅を購入。


↑すんごいイッパイイッパイの感じがするね。

しがみついてるムード満点！

[118: 購入検討中さん]

タモリ倶楽部で、スカイツリーをネタにマンション選びの特集をしていた。東京都の東側はまだまだ割安だね。スカイツリー効果でエリアへの見直しがあると、しばらく相対的な価格上昇があるかもね。

[119: 匿名さん]

＞＞１１７
マンション買うからには、資産価値を維持したいからね。

[120: 匿名さん]

まぁ、維持できるのは東京駅の西側だけだけどね。

[121: 匿名さん]

首都高中央環状線が着実に完成に向かっています。
都心部の骨格が出来上がるのも後わずかです。

[122: 匿名さん]

C1が、かすめもしない地域の人が夢見てるのかな

もう骨格はとうに出来上がってるわw

[123: 匿名さん]

江東区スレの議論は教授以上だな。すごいわ。

[124: 匿名さん]

完成すれば湾岸部から東名、中央が便利になるね。

[125: 匿名さん]

便利になるのは都心部だけ(笑)

[126: 匿名さん]

便利の代償に静寂生活を犠牲にするのはできないな。
都心なんて金持ちのセカンド以外に使い道ない。
家族が気の毒。

[127: 匿名さん]

今、友達から電話きてさ、「住処探してる」って言ってたから、都心売れ残って叩けるんじゃ？って言ったら。
「住処だぞ、なんで都心なんだ･･･」って返ってきた。
そんなもんだ。

[128: 匿名さん]

「例えば、江東区（東京）に財閥系不動産会社が建てたデザイナーズマンション。
ホームページやチラシでは一切値引きしていないが、
棟内のモデルルームに行くと気安く値引きに応じてくれます。
いきなり1000万円引きを提示された人もいます」（業界関係者）

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1001/08/news084_2.html

これたぶんブリリアマーレだな。でももう大分前から値下げしてるんじゃなかったっけ？
まだ売れ残ってるのか。

[129: 匿名さん]

まぁ、アウトレット用の地域ですからね。

[130: 匿名さん]

アウトレットマーレ有明は住民には「アウトレット販売してない」って言っておきながら
購入者には値下げして販売。住民かわいそうだな。

[131: 匿名さん]

首都圏で住みたい人気エリア、年収500万円を境に違い
年収500万円以上の人は「東京都都心部」（15.8％）。
続いて23区東部が13.2%。
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0811/28/news008.html
なんで東部が高くなっているのでしょうか？
イメージと違うのですが。

[132: 匿名さん]

東部っても豊洲人気でしょ。
後は、論外。
東部も湾岸エリアと千葉茨城側の外周エリアに分けたほうがよいと思う。

うちの職場でも湾岸で買う人と、
城西、城南が多い。

[133: 匿名さん]

豊洲なんて無理やり引っ張り出すなよw
ノミネートされてないから!

[134: 匿名さん]

２３区でも北部と西部は人気ないですね。

[135: 匿名さん]

西部、南部は年収が500万ちょいくらいじゃ無理だな。
世帯年収1000万くらいはないと。
そういう意味で城東は、中の中の庶民でも手が届く。

俺は、東側のあの街の雰囲気が嫌いだから、対象外だけど、
違和感なければOKじゃないかな。
あと、土地柄、歴史に関して無知なやつが多いね。

[136: 匿名さん]

＞＞１３３
東部でも江東区の中古マンションが年収500万円以上の人に人気ってことですかね。
江東区を都心部に入れたら、都心部の比率はもっともっと高くなりそうですね。
入れて統計取ったほうが分かりやすいと思うけどな。

[137: 匿名さん]

年収500万で区切るってどうなんだろ・・・
例えば、5,600万くらいのサラリーマンと1000万サラリーマンとでは、
全く傾向が違うような気がするが・・・。

結局、傾向の違うものを合算してるから
混乱しやすい。

統計とった人、自分の願望を混ぜて解釈する人、
両方ともベイズ統計とか知らないね。

[138: 匿名さん]

中古マンションも
東京駅から半径５ｋｍ圏内ですね(笑)

[139: 匿名さん]

年収500万円がって・・・

[140: 匿名さん]

もう少し詳しく突っ込むと、
もしも、
500万万台の人と1000万の人とでは、傾向が異なる、
500万万台の人と400万台の人とでは、傾向が似ている、
が成り立つ場合、
500万を境に分類することは馬鹿げている。
無教養な人が統計を採るとこうなる、っていういい例。
それを加味した上で統計を解釈できないようでは、やはり無教養。
統計に振り回されるよ。

[141: 匿名さん]

年収500万、そりゃ東部しかムリだろ。

[142: 匿名さん]

２３区でも北部と西部は年収が高い低いに関わらず人気が無いですね。
南部と東部は人気なのに。
何故でしょうか？

[143: 匿名さん]

教授NGにしたら
このスレはスッキリするだろうな

[144: 匿名さん]

142は140を10回声を出して読むべきだなw

[145: 匿名さん]

北部は言わずもがな・・・・。

まだ分かってないようだけど、
500万以上っても、だんだん高くなるにつれて、分布人数は少なくなる。
この母集団の分布がどうなっているか全く分からない。
かつ、500万で分類してるのがだめすぎる。

例えば、500,600万の人が東に沢山投票する。
800万以上の人が都心、南西に分散投票する。
分布のピークが500万くらいにあって、裾が低い分布だとしたら、
ああいう結果になるよね？

年収が500万未満の人が
都心に投票してるのも、この統計の怪しいところ。
無理だろ、といいたい。

[146: 匿名さん]

>>145
無理かどうかは関係無くてあくまで人気投票ですから。
年収５００万円以上の人に人気なのは
１位　都心部
２位　23区東部
3位　23区南部
東部が高いのは江東区が入っているからで、江東区を都心部に入れたら、
都心部の人気はもっと高くなる。
分かっているのはここまでじゃない？

[147: 匿名さん]

はっきり言って内陸部は人気ないよ。

[148: 匿名さん]

つうか、東部は7区に対して、南部4区、西部3区、北部3区って
いくら区の人口差考慮したってはなっから比較に無理があるだろw

[149: 匿名さん]

>>147
都下なんかむごい数字ですねｗ

>>146
3位は西部じゃない？

[150: 匿名さん]

地震恐いので湾岸は辞退します。

[151: 匿名さん]

http://www.mansion-square.net/heikin_tokyo23.html

結局年収500万前後だと安いものしか買えないってことのようです。

[152: 匿名さん]

年収500万程度で長期ローン組んでマンション買うなんつーヤツいるのか？
正気とは思えん！

[153: 匿名さん]

>>313
は

年収500万程度の人が
>>151
の上位区にあこがれ、買えるのは下の区っていう現状がよくわかるアンケートですね。

[154: 匿名さん]

都心部の居住人口が増えていろいろなサービスが始まってきました。

コンビニでカーシェア、大手が続々参入
1月9日14時37分配信 読売新聞
カーシェアリングは、自家用車を持たない家庭の増加などを背景に都心部で広がっている。マンション分譲会社やレンタカー会社、時間貸し駐車場の運営会社などが会員制のサービスを始めており、６時間以上の利用が前提となることが多いレンタカーと違って料金が１５～３０分単位で設定されているため、買い物、子どもの塾や保育園への送迎など短時間の利用に便利だ。店舗数の多いコンビニが導入すれば、会員が利用しやすくなる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100109-00000534-yom-bus_all

[155: 匿名さん]

>>151

見事な西高東低ですね。

[156: 匿名さん]

東部で人気あるのは豊洲だけじゃない？
他にあります？

[157: 匿名さん]

中古マーケットって実際のところどうなっているのかね？
３千万円以上の成約って本当にこんなに少ないのかな？
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml

中古マンション価格帯別成約数および前年同月比
　　　　　　　　 2008年11月 2009年11月 前年同月比
　1,000万円未満　　 69件　　 75件　　　　 8.7％
　1,000～2,000
　　　　万円未満 　215件　 　170件　　 ▲ 20.9％
　2,000～3,000
　　　　万円未満 　152件　　 100件 　　▲ 34.2％
　3,000～4,000
　　　　万円未満 　　61件　　 39件　　 ▲ 36.1％
　4,000～5,000
　　　　万円未満 　　16件　　　 7件　　 ▲ 56.3％
　5,000万円以上 　　19件　　　 2件　　 ▲ 89.5％

[158: 匿名さん]

>>151

の下のほうが人気なわけですね。

[159: 匿名さん]

いくらなんでも少な過ぎ。
こっちのほうが信用できそうだよ。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

[160: 匿名さん]

内陸の渋滞が果てしなく続くような閉塞感が苦手
東部のいい歳したオッサンがジャージで歩いてるような荒んだ下町感が苦手

文京区は落ち着いてて良いわマジで

[161: 匿名さん]

在庫に占める比率と成約に占める比率を価格帯別に見れば、
中古マンションの売れ筋価格帯が分かります。
在庫に占める比率＜成約に占める比率は売れる価格帯
在庫に占める比率＞成約に占める比率は売れない価格帯
２３区の数字が無いので東京都の数字になりますが、
売れる価格帯2000万円～7000万円、
売れない価格帯2000万円以下と7000万円以上。

売れる価格帯をさらに細かく見ると、
在庫数÷3ヶ月間の成約数
２～３千万円　３．８４
３～４千万円　３．０１
４～５千万円　３．０２
５～７千万円　３．５７

３～５千万円が売れ筋のようです。

[162: 匿名さん]

実際の成約実績を見ると、
極端に安い価格帯には需要は流れてはいないようです。
新築も中古もある程度の年収の人々が購入し、
それに達していない人々は妥協するくらいなら買わない姿勢のようです。

恐らく、できれば築浅、都心に近いところが基本スタンスのようです。

[163: 匿名さん]

相変わらずですねぇw
どうしても教授は数字の扱いが理解できないようで・・・

[164: 匿名さん]

物流会社のトラックが爆走する湾岸埋立地も住むには無理な場所ですね。

[165: 匿名さん]

>>163
まずは結論ありきで
都合のいい数字だけを並べるからね

マジでＮＧ設定できないのかな

[166: 匿名さん]

＞売れる価格帯2000万円～7000万円、
＞売れない価格帯2000万円以下と7000万円以上。

何も言ってないに等しい。相当のあ・ほ。

[167: 匿名さん]

昔からでしょ。
唯一伝わるのは江東区の埋立地が売れなくて困ってるってことだけ。

[168: 匿名さん]

教授は墨田専門なんじゃないの？

[169: 匿名さん]

西側へのルサンチマンだけしか感じられない

まだ割り切ってそんなに悪いところでもないっすよ的なコメントなら
ここまで不快感を多くの人に与えることもないだろうに

[170: 匿名さん]

江東区の埋立地って売れてないの？

あの売れなかったBMAもようやく売れ出してるようだし、CTAは竣工前に完売するそうですよ。すみふ社内でも価格づけ失敗で問題になったそうです。

[171: 匿名さん]

買い煽りと叩きで更新頻度高いスレってみんな「なんとかタワー」だね。

タワマンがダブついてるのがよくわかる。

[172: 匿名さん]

曳舟あたりを勘違いして買ってしまったんだろう＞教授。
一気に開発が進むと信じていたのに４年経っても街の雰囲気は変わらず。
できたのは殺風景なスカイツリーだけ。
自ら墨田教の教祖になるしか心の平穏はなかったんだろ。

[173: 匿名さん]

まだタワーが少ないとこなら価値が維持できるかもしれないけど、
同時期に大量にできた地域なんて、のちのち悲惨なことになるのが目にみえてるでしょ。

[174: 匿名さん]

そういう場所は希少価値ゼロだし、同時期に大量分譲されてるから同時期に大量に中古が出回る可能性が非常に高い。
中古は競争相手が多いほど安く叩かれるので、売るときは相当な含み損を覚悟しないといけないな。

[175: 匿名さん]

しかも大地震きたら一発終わりかも･･･

[176: 匿名さん]

大規模タワー群なんて

将来は現在の団地と同じ扱いだろ

[177: 匿名さん]

日銀、国債買い余力縮む　月末以降30兆円割る見通し 　日銀による国債の買い余力が小さくなってきた。日銀は長期国債の保有額をお札の発行額の範囲に抑える規則（銀行券ルール）を決めており、国債の保有が増える一方で、お札の発行が伸びなくなっているためだ。お札の発行額から国債保有額を引いた買い余力は2009年12月末で約33兆円。１年前の40兆円超から大幅に縮小している。
お札の発行額は年末に大きく膨らむため、実際の買い余力はさらに小さい。昨年11月末時点では約27兆円で、この１月末以降は再び30兆円を割り込み、一段と縮小していくとの見方が多い。

[178: 匿名さん]

同時期に大量にタワマンが出来た地域の代表は、
佃・月島エリア

だが、値崩れしとらんよ。
リバーシティの三井以外にゴクレやライオンズのタワーまで建ってるがね。
まぁ、中古価格は単純じゃないって事だね。

[179: 匿名さん]

供給が少ないと値崩れしない理屈だと郊外は値崩れしないことになっちゃう。実際は逆ですｗ

[180: 匿名さん]

>>178
あそこはTVのマンションネタでは必ず画像がでるほどの別格地域
まあ実際住んでたけどいい場所だったよ

いまは月島駅近辺で乱立しすぎだけどね

[181: 匿名さん]

お屋敷町の大邸宅以外は、希少価値を求めても詮なきことでしょ。自己満足に過ぎません。

[182: 匿名さん]

あの地区を買ったことが大失敗だったことがはっきりわかるのは１０年後くらいでしょうかね。

[183: 匿名さん]

バブル期以前に作られたワンルームが外周区で大量に余って、
マーケットの撹乱要因になっているようです。
ワンルームの中古価格、家賃がどんどん値下がりしています。

[184: 匿名]

ワンルーム（笑）
眼中になかったわ
懐かしいなあ

[185: 匿名さん]

>>184
買い手不在みたいですよ。
築年が古くても買い手、借手があるのは港区等の都心だけで、
外周区は大変みたいです。
最終的にどうなって行くのか興味あるところです。

[186: 匿名さん]

スラム化(笑)

[187: 匿名さん]

ワンルームの話は
業者同士でやってくれ教授

[188: 匿名さん]

マンションなどの間取り注文、外観など完成後に　野村不動産

野村不動産は分譲マンションで新たな販売手法を導入する。室内以外の部分をほぼ完成させた状態で販売を始め、購入前に実際の外観や共用部分、部屋の日当たりなどを確認してから室内の間取りや設備・仕様は購入決定後に選べるようにする。着工の初期段階までが一般的だったオーダーメード可能な時期を後ろにずらし、顧客の安心感と満足度を高める狙い。
新手法「スケルトンオーダーメイド」は主に総戸数が数十程度、価格が１億円以上の高額マンションを中心に導入する。マンション業界では室内の間取りや仕様が選択できる例は多いが、いずれも着工初期の段階までに決める必要がある。時期をずらすことで工期が３カ月間ほど延びるが、顧客満足度を優先した。 [1月10日/日本経済新聞　朝刊]

[189: 匿名さん]

>>186
治安が悪くなるとそのエリア全体の不動産マーケットを下げることになりますね。

[190: 匿名さん]

学生が減ってるから、当然ワンルーム需要は縮小しますね。
都内ではワンルームを排除するような動きも出てきてますし。

中古成約とかを見てると、ワンルームだけじゃなくて都心部の１Lぐらいの
物件もかなり下がっててここの築浅がこんな値段で？というのも散見されて来てる感じ。

[191: 匿名さん]

投資用のワンルームマンションだと所有者もバラバラで建て替えも難しそうだから、スラム化もありえますね。
特に外周区はほとんど無理じゃないでしょうか？
80年代にワンルーム建築が盛んだった区はどこですか？

[192: 匿名さん]

>>190
需要の中心が学生から社会人に変わったから、外周区は不利ですね。
一棟所有の場合は地主が建て替えしているケースもありますが、
上手くいくのか疑問です。
大田区は川崎市と都心にはさまれて社会人需要が強いと思いますが、他はどうですかね。

[193: 匿名さん]

学生がすぐ上京して単身暮らしなんて激減ですよ。

受験傾向「安・近・少」＝長引く不況、根強い国公立大志向－高校教員調査・予備校
1月9日5時4分配信 時事通信

　学費が安い、自宅から近い、受験校数が少ない－。大手予備校「河合塾」（名古屋市）が、全国の高校教員を対象に受験生の進路選択について調査したところ、長引く不況が受験生の志望校選びにも影響し、国公立大志向が依然根強いことが9日、分かった。
　調査は昨年11月から12月、全国の公私立高教員計1822人に実施した。一昨年末の同様調査とは質問方法が異なるため単純比較はできないものの、いずれの設問でも不況の影響をより大きく反映した結果が出た。
　それによると、「通学可能な範囲の大学を選ぶ志向」について、「強まっている」「やや強まっている」としたのは、一昨年調査で計54．0％だったのが70．6％となり、「国公立大を目指す志向」も、「強まっている」「やや強まっている」が44．5％だったのが、58．8％に増加した。
　「私立大の受験校数を減らす傾向」も、「強まっている」「やや強まっている」が、39．8％から56．9％に増えた。
　河合塾経営企画部は「一昨年のリーマンショック以降、受験生家庭の経済状況は昨年度より深刻になっている。看護系や教育学部など資格が取れる学部の志望者も増えており、生徒の学部選びにも影響している」と分析している。

[194: 匿名さん]

教授さんよ
負の遺産抱えてるのは東も変わらんてw

[195: 匿名さん]

地方からわざわざ上京して三流大学に入学して頂いてた時代が懐かしいな。今や三流大学は首都圏出身者ばっか。それも沿線に住んでいるのが多い。高校みたいｗ

[196: 匿名さん]

ワンルームは都心以外は厳しいでしょうね。
でも一人暮らし人口は晩婚化・非婚化・核家族化で東京都区部は今後１０～１５年は
増え続けていくから、都心ワンルーム投資は非常に有効化と。

素人さんがワンルームを新築で買うからダメなんだよ。

中古で買い叩いて買えばかなり良い市場になったよ。俺は昨年３部屋買った。実質利回りは１０％以上。
売っても利幅出ます。

[197: 匿名さん]

>>195

上京して三流大学卒業後は、マンションデベにめでたく就職。

郷里の親類友人にババ売り込んで、顰蹙かって帰る場所を無くし、グレてマンコミに永住。(笑)

[198: 匿名さん]

都心ワンルームがすさまじい残り方してるんだが。

[199: 匿名さん]

>>198
港区、渋谷区なんかは家賃レベルを下げながら、どうにかやってますよ。
独身女性に人気みたいで、外周区から引っ越して来る人が多いよ。
女性同士のルームシェアーも増えているみたい。
女はたくましいねｗ

[200: 匿名さん]

そんなのが何人居るんだよw
笑わすな。

[201: 匿名さん]

ウサギ小屋にサヨナラ－ルームシェアを始める日本女性
12月30日17時51分配信 ウォール・ストリート・ジャーナル
遅くまで働き週末には外出を好む独身女性は、通勤や外出に便利な場所に住みたがる。「日本では平均結婚年齢が上がってきているが、両親との自宅暮らしを希望する女性は少ない。給与は減少傾向にあるが、女性は生活水準を維持したいと考えている。家賃はそういった女性たちが最初に減らしたい支出だ」と博報堂の中村隆紀主任研究員は分析する。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091230-00000305-wsj-bus_all

[202: 匿名さん]

女に縁なく、ニュースも読まない人が釣られるネタだったねｗ

[203: 匿名さん]

皆さんいろいろとやっているようですね。

[204: 匿名さん]

都心ワンルームの投げ売りを物件を見定めて安値で仕入れ。これが鉄板。
築10年以内で実質利回りで７％程度出ないと駄目だけどね。

[205: 匿名さん]

>>192
その大田区も最近は中古市場が低迷している。
坪単価では、川崎や武蔵小杉辺りと逆転現象を起こしてる状態。

[206: 匿名さん]

>>205
中間地点じゃなくて、ズバリその地に借りるようになったのかな？
川崎勤務の人は川崎に、都心勤務の人は都心部に借りる？
大田区も普通の外周区に格下げですか。