プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー『契約者専用』

[契約済みさん]

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー契約者用のスレです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/602159/


所在地：東京都品川区東品川四丁目61-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （出口Bより）
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
間取：1LDK～4LDK
面積：53.38平米～111.18平米
売主：京浜急行電鉄
売主・販売代理：大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
事業主・販売代理：京急不動産
事業主：総合地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：京急リブコ


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[1621: マンション掲示板さん]

私的な感想を。

まず最初に担当がつきます。
私の場合は、施工担当の長谷工のおじさんと、おそらく派遣か何かの設備担当のおばさん。

この2人、あんまり詳しくないのか、色々質問してもなんだかパッとしない回答。
何故かこっちがフォローするような時もあり、人にもよるんでしょうが、
もう少し知識やノウハウがあったほうが安心できるのになあと率直に思いました。
悪い人ではなかったので、嫌な気はしませんでしたけどね。

まず、部屋に案内され設備の説明と施工のチェックに入ります。
床壁天井扉窓、バルコニー含め結構汚れてるのでよく見た方がいいです。
塗料系の汚れはすぐ落ちないので見落とすと後々厄介ですから。
それと、ウチはクロスの施工が甘かったので結構指摘を入れました。
建具や床の木部はそこまで言うことなかったです。
換気扇や配管等も同じく。

その後、共用部を一通り見て回ります。スカイバルコニーは残念ながら見られません。
20階のゲストルームは眺望もよく、是非友人を招きたいものですが中々予約は取れないでしょうねえ。

この後、ようやく専用部を自由に見て回れますが、私はここまで3時間弱かかったので、
業者との待ち合わせは多少余裕見た方が良さそうです。

内覧中、色々歩き回った感じとしては、
ゆったりとした敷地なので空地もよく取れていて、南と西であれば開放感を得られそうです。
周囲とクリアランスが結構取れてましたので、目線は危惧していたほどでは無かったですし、
通りの騒音も室内であれば全く気になりませんでした。
今後の懸案である飛行機もそこまで気にならないかもしれません。
廊下も広々としてそこまで暗くないですし、共用施設も過不足ない感じというか、
あんまり豪華すぎてもと個人的には思うので丁度いい感じでした。

ただ、港区や中央区らのアッパー系タワマンと比較すると施設の多彩さや質感も地味ですので、その辺りは期待しすぎ禁物です。
エレベーターホールやメインエントランスからラウンジにかけては、
戸数や規模を考慮するとこじんまりした造りでしょうね。正直もうちょっと盛って欲しかった。
あまり目立たない部分ではモルタル仕上げの箇所も多いですし、廊下の柵も低いので高層階だと結構怖いですね。

やはりこの物件は、建物の作り込みというより、立地の優位性に頼るところがありそうです。
デッキはまだ不通ですが、開通すれば尚のこと。
この界隈ではまず先だって目につく物件です。
不動産は一にも二にも立地ですから、ポテンシャルに疑いの余地はありません。

愚痴っぽくなった箇所もありますが、総じて満足行く仕上がりです。
特に自分は居住性より資産価値を重視した口ですので、
このご時世、同じ単価、グロスで同レベルの物件は見当たらないと思います。
リセールも所有期間を重ねるほど期待できるかと。

長々と失礼しました。
何かの足しになれば幸いです。

[1622: 住民板ユーザーさん3]

>>1621 マンション掲示板さん
大変参考になりました。ありがとうございます。差し支えなければ、内覧会に行かれた皆さん写真アップデートいただけませんか。

[1623: 匿名さん]

個人的には外廊下からの眺めを見てみたいです！

[1624: 住民板ユーザーさん4]

>>1621 マンション掲示板さん

ありがとうございます！参考にします！

[1625: 住民板ユーザーさん2]

>>1621マンション掲示板さん
レポートありがとうございます。私は家族と不自由なくそれなりに便利快適に暮らせて、資産性も維持できそうというバランスでこの物件を選んだのですが、その通り仕上がっているようで安心しました。
内覧会はあくまでネガティヴチェックの場ですので、浮かれずしっかり指摘してきたいと思います。共用部も指摘して良いんですかね？みんなで使うものですし、何か気づきがあれば臆さずき指摘しようと思っています。

[1626: 住民板ユーザーさん5]

>>1621 マンション掲示板さん

ご親切にありがとうございました！
当日の流れが不明だったので大変参考になりました。私は来週ですが楽しみです！

[1627: 匿名]

昨日内覧会へ行ってきました。
私も気づいた点をいくつか。

担当の方は人は記載の通りあまり詳しい感じではなかったので基本的な説明が中心でした。人は悪くはなかったです。
長谷工の方は人にもよるかと思いますが、可もなく不可もなくでしたが、指摘箇所については積極的な感じでは無いのでこちらから積極的にお伝えした方が良いです。
終盤でクロスの指摘とかもお伝えしましたが、「3ヶ月点検もあるので」と言われましたが、後半別の方が来た時に改めて指摘事項に挙げて対応頂くようにお願いしました。

部屋は仮照明が点いていて、かつ部屋暖房もついているので、寒くて暗い中で行うものと思っていたのでだいぶ助かりました。

スリッパは用意してくれています。脚立は無いので点検口内を見る方は必要かもしれません。

音は道路側でしたが、閉め切るとほとんど気になりませんでした。2枚ガラスの窓は初めてでしたが思った以上でした。

外廊下は床の素材のおかげが思ったよりも安っぽくなく良かったです。

エレベーターが思ったより狭く、小さなお子さんを連れた方も多かったので、ベビーカー二台くらいと大人でいっぱいになるくらいな感じでした。タワマンは初めてですがこんなもんなのでしょうか…

昼食なども挟みましたがトータルで6時間程かかりました…流れは、こんな感じです。

部屋の確認
共用部等の確認
指摘箇所の軽微な改善箇所の確認
書類作成
食事のため外出
部屋に戻り採寸(担当者なし)
採寸時に発見した指摘箇所の確認
再度書類作成

昨日だけかもしれませんが、職人さんが待機しており、指摘した箇所の軽微なものはほとんど当日改善し確認しました。
うちも建具等は問題なかったですが、汚れやキズは思った以上にかなりありました。

それと採寸時に部屋に戻った際に日光が入るとより床のキズなどが露わになるため、日が出ていれば改めて確認する事をオススメします。その場合は担当についた方がいなくともロビーにいる方にお伝えすれば対応してもらえます。

あとはうちは写真以外にも入り口から各部屋を巡回する様子を動画で撮っておいて、あとで実際のイメージを確認する時に活用しています。

全体的には敷地内の余裕もあり、植栽なども増えて雰囲気も思ったよりも良かったです。

ご参考になればと思います。
春からよろしくお願いします。

[1628: 匿名]

暖房は床暖房です、失礼しました。

[1629: マンション掲示板さん]

>>1625 住民板ユーザーさん2さん
1621ですが、私は共用部も結構言いましたよ
メインエントランスの天井とか傷凹みだらけでしたし、
廊下の床割れや、壁天井の傷けっこうありましたからね。
ただ共用部は最後に補修をするとのことなので、引き渡し時には綺麗になってるとのことです。

[1630: 住民板ユーザーさん4]

エレベーターは本当にショックを受けましたね。 この大規模住宅でこれかと。。

[1631: 匿名さん]

エレベーターは何人乗りですか？？
今のマンションは9人乗りで、ベビーカーをいれると大人３人でパンパンなのですが、、、
狭いのはストレスですよね。。

[1632: マンション掲示板さん]

9人乗りです。高層階の人は降りてくるのも一苦労かもしれません。。

[1633: 匿名さん]

>>1632 マンション掲示板さん

まじですか。この規模で、狭いエレベーターですね。。

[1634: 職人さん]

9人乗りって一般的なサイズじゃないの？
タワマンは初めてだからよく分からないけど…

[1635: 住民板ユーザーさん1]

一般的なサイズですよ。
ここは低中層で3機、高層で2機で分かれてますし他のタワマンと比べて階数が少なめなのでそんなに待たないと思います。
戸数当たりの数は少ないですが階数当たりの数はそれなりなので、一般的なマンションと同程度の感覚でいいと思います。
私は今340戸以上14階建に対して9人乗りが2機のマンションですが、エレベーターに5人以上乗ったことないですしエレベーターを何分も待ったことないです。

[1636: 住民板ユーザーさん2]

>>1635住民板ユーザーさん1さん
実例あげて頂けると助かります。低中層用は4基じゃなかったですかね？
買う時に周りも調べたんですが、タワマンとしては多くもなく少なくもなく（どちらかというと少ないのは事実）、普通だったと思います。
パークシティ武蔵小山タワーは約600戸位に合計8機あったり、多めに配置されているところもありますが、利便性が優れている反面、修繕管理が高額になるリスクもあるみたいです。
加えて非常用エレベーターもあると思いますが、平常時使えるんですかね？使えるマンションも多いと聞きますがどうなんでしょう。

[1637: 住民板ユーザーさん1]

失礼しました、打ち間違えです。
4機ですね。

[1638: 住民板ユーザーさん4]

>>1634 職人さん
一般的ですよ。作業用のエレベーターはもっと大きいですが。

[1639: 職人さん]

皆様ありがとうございます！そうですよね、私が誤認していると思ってました。
後気になるのは外廊下の手すりの高さですね…
手すりが低いと子供とか少し不安ですよね

[1640: 匿名さん]

幼稚園の情報をご存じの方いらっしゃいませんか？？

[1641: 契約者]

本日、内覧会に参加しました。
内覧担当と施工担当+1名が同行し、主に内覧担当が説明し、施工の指摘については施工担当が対応してくれました。私の担当者はとても感じのいい方で気持ちよく内覧できました。これらの担当者では対応できない質問等は１階でそれぞれの担当者から別途説明がありました。

エレベーターは低中層用４機、高層用2機、非常用2機、地下自転車用２機で、非常用も通常時に乗れるとのことでした。一部のエレベーターにはペットも乗れるようにペットボタンがありました。

外廊下の手すりは大人の胸くらいの高さがありましたので、通常では子供が乗り越えられないと思います（写真）。

個人的には自転車置き場の平置きが落選し、ラック式（下段）になってしまったので、チャイルドシートのついた自転車を止めると、隣の上段の人が止めにくなってしまうことが気になっています。また、小さい子が二人いるので、前後にチャイルドシートを設置していますが、前チャイルドシートはラック式には置いてはいけないとのことです。バイク置き場は余っているようなのでこれを自転車置き場にしてほしいとの要望していますが、管理組合で話し合ってくださいとのことでした。

[1642: 匿名さん]

>>1641 契約者さん

廊下、想像よりかなりいいですね(*^^*)早く実物を見たいです！写真ありがとうございます！
自転車置き場、前のチャイルドシート付はダメなのですか(;_;)当方も下段になりましたので、それは困りました。。。

[1643: 住民板ユーザーさん6]

>>1641 契約者さん

写真ありがとうございます。
廊下思ってたより広そうで嬉しいです。

[1644: 住民板ユーザーさん2]

>>1641 契約者さん
廊下良さそうですね！
想像より明るいのですが、太陽の光でしょうか？それとも何か工夫されてるのでしょうか？（間接照明活用など）

[1645: 契約者]

>>1642 匿名さん
前のチャイルドシート付自転車をラック式に置いてはいけないことは私も知りませんでしたが、よく見ると抽選申し込みの書類に小さく書いてありました。取り外しが簡単なものを購入して対応するか、駅の駐輪場に止めるか、悩んでいます。

[1646: 匿名]

平置きの駐輪場は30台程で、バイクは90台以上あるようでしたので、小さなお子さんがいる家庭も多そうなので駐輪場として活用していけたらいいですね

[1647: 匿名さん]

バイクの方にチャイルドシート付自転車を置かせて頂ければ幸いです。

[1648: 契約者]

>>1647 匿名さん
同感ですが、規約の改定が必要のようです。

[1649: 住民板ユーザーさん1]

まだ完売していませんし駐車場もバイク置き場も多少は空きがあるべきなので、すぐには難しいでしょうね。

[1650: 匿名さん]

駐輪難民が出そうですね。

[1651: 住民板ユーザーさん8]

東京駅に通勤予定の方、どのようなルートで行かれる予定ですか？
当方の許される定期区間は東京→大井町（JR）、大井町→品川シーサイド（りんかい線）の二区間か、青物横丁→品川（京急）、品川→東京（JR）のいずれかなのですが、どちらか迷ってて中々答えを出せてません。

[1652: 匿名さん]

外廊下、思っていた以上に品があって良さそうですね！奥行きもあってちゃんと勾配もとってそうなので雨溜まりもなさそうです！
廊下からの眺めもぜひ見たいです！

[1653: 入居予定さん]

バイクの所有率が分からないので何とも言えませんが、バイク置き場がある程度埋まっていればそれだけ需要があるということなので、子どもがいる家庭が多いから駐輪場に変えて欲しいという主張は残念ながら通らないでしょうね。契約者数が少ないのなら管理費にも関わりますし、割とすんなり理事会で承認されるんじゃないかなと思います。うちは最悪、バイク置き場の使用料を払って自転車を置くのが可能なら、かなり便利ですしそれでも良いかなと思ってしまいます。内覧会で可能か聞いてみますが、たぶんそれも理事会案件でしょうね。

[1654: 匿名さん]

バイク置き場の料金っていくらくらいですか？？
うちもそれが可能ならそうしたいです。てか、そうするしかないです。
後ろのチャイルドシートのみの自転車もラック下段はダメなのでしょうか？？

[1655: 入居予定さん]

バイク置き場の使用料は普通バイク3500円、ミニバイク2000円です。駐輪場が平置き600円、ラック式400円なので自転車駐輪可能だとしてもかなり高額な駐輪場になります^^;　この金額で管理費・修繕費の予算を組んでいるでしょうから、たとえば半数くらい駐輪場に変えると仮定して駐輪場並みの価格に落とすとするとなると、今度は自転車を持っていない世帯にとって管理費等の負担になります。不満の声が出る気がします。よほど契約者数が少なくて変えたほうが良いとかでない限り変更は難しいでしょうね。
バイク置き場がある程度空いていて、バイク置き場の使用料を払うという条件なら、理事会で承認はされるかもしれません。現在大規模マンションに住んでいて同じような案件がありましたので。

[1656: 検討板ユーザーさん]

ラウンジや、エレベーターも気になっておりますので、どなたかもし写真をあげていただけると大変ありがたいです、、、

[1657: 匿名]

フロントチャイルドシート付自転車をラック式に置いてはいけないことは私も知りませんでした。
近くの駐輪場か、3人乗りを諦めるか、、、
バイク料金を払ってバイク置き場に置かせて頂ける事になると有り難いです。

[1658: 契約済みさん]

あと少しで自分の目で見られるのに写真をアップしてくれなんて要望は契約者の方ではないのでしょうけど、検討しているのなら担当に希望を出せば写真くらい見せてくれると思います。希望してみたほうが良いと思います。ほぼ完成しているので何だったら中を見せてくれるかもしれませんよ！

[1659: 匿名さん]

>>1655 入居予定さん

ご丁寧にありがとうございます！！

[1660: 住民板ユーザーさん1]

>>1658 契約済みさん
皆さん軽はずみに写真掲載して、資産価値維持の観点どあまり好ましくないと意見出しをさせて頂きましたが、私の意見を非難する声ばかりだったので、我慢して黙ってみてましたが・・
ここに来てようやく私の意見を理解するコメントが増えてきましたね！
皆さん資産価値維持のためにも情報の出し方は慎重に！

[1661: 住民板ユーザーさん1]

>>1660 住民板ユーザーさん1さん

ん？
なぜ1658さんの投稿でそんなコメントになるのかぜっんぜん意味不明。
資産価値資産価値って、守銭奴ですか？

[1662: 住民板ユーザーさん1]

自転車前後のチャイルドシート使っている方多いと思うのですが。平置きは落選しラック置けないって切実です。今後前後の自転車購入予定なので。
バイク置き場は良いですが車が通るのでちょっと危険かなと。あれだけ台数があるラックが活用出来きれば。。シート付きだけ一台置きにとか集約できたら。。

[1663: 住民板ユーザーさん2]

>>1661住民板ユーザーさん1さん
お願いですから変な人に構わないでください。

[1664: eマンションさん]

>>1660 住民板ユーザーさん1さん

誰？

[1665: 住民板ユーザーさん1]

>>1660 住民板ユーザーさん1さん
出た！
購入を検討する人は現地を見て判断するのが普通なのに、視野の狭い意見で交流を阻害するやつ

[1666: 住民板ユーザーさん8]

>>1660 住民板ユーザーさん1さん
確か階層でマウント取ってる人でしたっけ？
自分の考えに疑問を持たず押し通す感がすごい。

[1667: 契約者]

>>1662 住民板ユーザーさん1さん
確かにバイク置場は駐車場の前なので小さな子が行き来するのはちょっと危険かもしれません。でも、切実な問題なので道路に出るつもりで対応するしかないのかなとも考えています。知人のマンションではバイク置場の利用がないので最近自転車置場に変更されたそうです。
あるいは、ラック式の上段にはかなりの空きがあるようなので、チャイルドシート付きの自転車の区画を作って、そこは上段を使わない運用にするのも一案に思います。実際、ラック式のスペースは30cm程度で、チャイルドシート付きの隣に置くことは非常に難しいので、隣の人に迷惑となることとなり、心苦しいです。
平置きの希望者は110世帯程度いたとのことで、約80世帯は落選し、同様な状況なのかもしれません。
また、ルールを守ることは大切ですので、然るべき手続きを経て良い解決策が見つかると良いと考えています。

[1668: 住民板ユーザーさん4]

>>1651 住民板ユーザーさん8さん

当方は大井町駅まで自転車で行ってそこから京浜東北にしようかと思っています。
せっかくのりんかい線駅近ですが、大井町や品川駅を普段使いしたいのと、りんかい線大井町乗り換えは結構大変そうなので、大井町まで自転車で行ってしまうのが良いかと思ってます。

[1669: eマンションさん]

>>1665 住民板ユーザーさん1さん

冬は木が枯れてるから微妙だな

[1670: 匿名]

>>1651 住民板ユーザーさん8さん
大井町経由だとりんかい線がかなり深いので移動距離がかなり長いと思います。時間は25分くらいのようですね。
品川経由だと特急とかが来れば18分くらいなのと、山の手・横須賀・東海道線など色々来るので選択肢が取りやすいかもです。乗り換えの距離は品川の方が楽ですが、駅は時間帯にもよりますが混みます。

あとシーサイドよりも青横までの方が若干距離がありますが、りんかい線も結局ホームまでが遠いので(信号なし雨に濡れない等のメリットはありますが)多少の差かもしれません。
一度通勤の時間帯に確認できると良いですね。ご参考までに