「パークナード目白御留山」 はどうでしょう

[匿名さん]

その名のとおり御留山公園の芝生広場を南に望む第一種低層住居専用地域。
下落合エリアでも最高の住環境に建つ3階建レジデンスです。

検討される皆さま、情報交換をお願い致します。


公式URL：https://homes.panasonic.com/city/mejiro/


所在地　東京都新宿区下落合2-22（住居表示）
敷地面積　1091.55 ㎡
延床面積　1917.00 ㎡
鉄筋コンクリート造　地上3階（地下なし）
総戸数　16戸
着工 2017/05/15
完成 2018/10/31


売主：清水総合開発株式会社
設計：株式会社IAO竹田設計東京第三事務所
施工会社：株式会社川村工営
管理会社：未定

[公式URLを追加しました 2019/11/11 管理担当]

[1: マンション検討中さん]

いよいよ開発が始まりましたか？どんなマンションになるか楽しみですね。

[2: 匿名さん]

南間口がそれほど広くないので、東向きや西向きの部屋もありそうですね。
それと地下がないということは駐車場がどうなるのか気になります。周辺の億ションはほとんど地下駐車場なので。

[3: 匿名さん]

清水建設の上級ブランド、ヴィークハウスになるのでしょうか。

公園を隔てて斜め前に住友の最高級ライン「グランドヒルズ」があるので同レベルを期待します。

[4: 匿名さん]

ヴィークハウスだとして、そんなに広い土地でもないので、70平米台1億3000万くらいで出してくる感じですかね〜

第一種低層かつ南面がおとめ山公園という超絶立地、半地下なしの3階建なので、平均坪単価500万、上層階なら600万を超えてくる予感。

[5: 匿名さん]

>>4
同じブロックにあるサンメゾン目白近衛町エルドがそのくらいでしたね。
立地条件はこちらが上なので、オール億ションかも知れません。

山手線の北半分では久々の高級物件ですので、
売れ行き共々興味があります。（自分ではとても手が出ません）

[6: 匿名さん]

マンションブランドがどうなるのか詳しくはよくわかりませんが、前面道路にトラックが集まってきてました。そろそろ建設が始まるのかもしれません。

眺望に関しては、グランドヒルズやドレッセは目白崖線の最前ポジションなので公園の先に新宿まで望めますが、こちらは公園の木に遮られて公園だけが見える感じになります。
とはいえ、公園はしっかり整備されているので、気持ちの良い芝生ビューになりますね。
2、3階は、第1種低層住居地域では都内最高峰の眺望になると思います。

中落合ではプラウド新宿中落合も建設中でこちらも新宿ビューと、最近の下落合、中落合地域は立地を生かした眺望の素晴らしい物件が立て続けに出てきてますね。

[7: 匿名さん]

このプロジェクト、パナソニックホームズ（パナホーム）が主体になるようですね。
先月ニュースが出てました。

「新宿区　パナ下落合マンション　業者決定へ」
建設ニュース　2018/4/5

http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=180405500031&pub=1

パークナードになるのでしょうか。
超高級物件、期待です。

[8: 通りがかりさん]

>>7 匿名さん
ネットで見ると、高齢者、障害者施設ってありますが…

[9: 匿名さん]

>>8
それはこっち。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43527/

[10: 通りがかりさん]

>>9 匿名さん

有難うございます。あれは違う案件だったのですね。

[11: 匿名さん]

清水建設じゃなくてパナホームですか。

なにやら工事始めてますよね。

[12: 匿名さん]

工事始まってました。
南側公園の超いい場所。

[13: 匿名さん]

敷地から南側ビューはこれ。
公園は夜間閉鎖されるので変な連中が騒ぐ心配がない。

[14: 匿名さん]

パークナードの今年最高物件になりそうです。
お値段も目白下落合エリア最高峰？

[15: 匿名さん]

坪800〜なら買いだな。

[16: 匿名さん]

いやいや800なんて無理。
3物件競合してるし、スミフの日立目白クラブ跡の大規模も控えてる。

公園ビューが700、それ以外は500。平均で600がせいぜいかと。
地下駐車場がないのが決定的。

[17: 匿名さん]

今日は基礎工事中でした。

[18: 匿名さん]

地下はないはずなのに、地下2階いや3階くらいまで掘ってました。
ピットにしては大きすぎるような。
機械式駐車場を地下に作るのでしょうかね。

[19: 匿名さん]

工事は進んでるのに販売が始まらないですね。
賃貸になるのでしょうか。

[20: 匿名さん]

新築ひしめく激戦ですね。目白というブランドにふさわしく趣向を凝らし競い合っています。購入者の目も肥えて、知識も豊富なのでかなり気合が入っているのでは。3階で16戸、10月末で完成予定でしたが進捗いかがでしょうか。このあたりの中古でも7000万円以上は当たり前、新築マンションだと1億前後ですねきっと。

[21: 匿名さん]

最近の近場新築だとプラウド新宿中落合、ここが平均坪400、それとの比較でここは坪600、相場の上昇も踏まえるともう少し、という感じかな。坪500はあっても1階だけかな。
最上階南向きはプレミアム扱いなら坪800超えそう。

[22: 匿名さん]

施工がしっかりしたマンションになりそうな感じがします。
しかし、総住戸数16で3階なんて。
用途地域的に高くできなかったのでしょうか。
ワンフロア2住戸くらいにしたほうがプライバシー感があるのに。
どちらにしても高いことは間違いありませんね。
川村工営？
初耳です。

[23: 匿名さん]

>>22
第1種低層住居専用地域ですよ。
高さ制限は10m。

[24: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[25: 検討板ユーザーさん]

ここに限らず全物件に言えることですが、手抜きリスク対策として、低層なら公道などから施工の様子を随時観察し記録してくれるサービスないですかね。

[26: 匿名さん]

坪単価平均550万で出るみたいだよー
低層で16戸のマンションなだけに高そうですね…
3LDKだと余裕で億超えかなーー

[27: 匿名さん]

>>26
どこ情報ですか？
ずいぶんお安いのですね。

[28: マンション検討中さん]

もしかして賃貸？

[29: 匿名さん]

>>28
同じ9月竣工の代官山などはとっくに販売が始まっていますね。

賃貸だとすればかなりの高級賃貸ですが、パナソニックホームズは賃貸事業をやっていないはず。

一括で投資家が買ったのか、それとも最近の市況を見て発売時期を延ばしているのか、どちらかだと思います。
工事は順調に進んでいるようです。

[30: 匿名さん]

相変わらず情報なしか・・・。

　　　

[31: 匿名さん]

「トヨタとパナソニック、住宅事業を統合」
トヨタ自動車とパナソニックは9日、住宅関連事業を統合すると発表した。2020年1月に共同出資会社を立ち上げ、ここに両社の住宅関連の子会社であるトヨタホームやパナソニックホームズなどを移管する予定だ

日経 2019/5/9

[32: 匿名さん]

外側はほぼ完成して、今は内装工事が進行中のようです。

かなり上質なタイルを使用しているので高級物件の風格があります。

それにしても販売の動きがありませんね・・・

[33: マンション検討中さん]

スミフの日立目白クラブ跡てどこかソースありますか？

[34: 匿名さん]

今月末から募集スタートとのこと

[35: 匿名さん]

募集でなく販売でした

[36: マンション検討中さん]

裏の中古戸建てが売りに出てますね
https://www.athome.co.jp/kodate/1000309630/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...

[37: 匿名さん]

派手さはありませんが上質感漂う仕上がりですね。

[38: 匿名さん]

斜め横（南東側）から。
御留山公園敷地内より撮影。

[39: 名無しさん]

この見た目だと広い部屋はなさそう。高級感もそれほど無いし。
なんだかちょっと残念

[40: 匿名さん]

角部屋が90㎡くらいで中住戸が70㎡前後でしょうか。
公園向き10戸、東西向きがそれぞれ3戸ずつで合計16戸と推測します。

[41: 匿名さん]

こちらは販売されるのでしょうか？
来月完成ですよね。
竣工後の販売？
16戸だと管理費高そう。
販売されるとしたらいくらくらいになるのでしょう。
駐車場あるんですかね？
写真を拝見した限りでは外観はオーソドックスなデザインですね。

[42: 匿名さん]

販売関係の看板が一切出てないから、もしかすると一括で売れたのかも。
外国人投資家もタワマンから撤退して高級物件にシフトしてるそうだし。

[43: 名無しさん]

このマンションより、北側にある中古戸建の方が駐車スペースもあり、割安だと思うな

[44: 匿名さん]

>>43

>>36さん、再登場ですか？
これが建って眺望ゼロで1階は万年日影になっちゃいましたね。
行き止まり道路の奥にある旗竿地、土地代はかぎりなく安いでしょう。
築16年で14800万は高いわ。

[45: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[46: 職人さん]

下落合地区にて、物件を探しておりますので、この地区のだいたいの物件は見ております。
よってこのマンションの販売価格は非常に気になるところ。

このマンションの外観は気に入っています。ただ２～３階で南側の部屋でないと日当たりは望めないのでは？ここが気になります。それと駐車場ですね、確保できるでしょうか？

また、マンション北側にある中古戸建も内覧し、これも検討候補。マンション価格との比較をしてから決めたい。４４の方のコメントは正解の部分と全く的外れの部分があると思います。

正解の部分：旗竿地、１４８百万は高い→金融機関の見方、固定資産税評価から勘案すると高い但し、下落合地区にてこれ以外良い物件ありません→下落合３丁目にありますが、日当たりがなく２４坪で１４８百万円。数か月前に売れた下落合３丁目の物件もありましたが、これも１４５百万円、
旗竿地ということもあって確かに担保評価は低いかも、たぶん現金がない人にとっては高いでしょうね。

的外れの部分：１Ｆは全く日陰になっている→マンションより土地がかなり高いので
日当たり、風通しはまったく問題ありませんでした。（あたりまえですが日影規制もあるので日陰になるようにはマンション建てられません。）
マンション３Ｆ部分と戸建の２Ｆ部分が同じ高さになっています。加えて戸建にはルーフバルコニーがあり眺望には問題ありませんでした。

[47: 匿名さん]

＞46

書込みを見て内覧してきました。
素敵なお宅でした。
2階のサービスルームは家族みんな魅了され。

でもさすがに築16年、経年は感じられますね。
建主さんの好みなのか4部屋のうち3つが和室で我が家のライフスタイルとは合いません。外国からのゲストは喜んで泊まるでしょうけど。
洗面浴室と2階への階段すべてがリビングインなのもプライバシーの点で難点です。

捨てがたい魅力もありましたが見送りさせていただきました。

[48: 周辺住民さん]

パークナード目白御留山、と入口にでてますね。しかし募集が何もでてこないので、やはり買い取りされているのか、それともこれからなのでしょうか。

[49: デベ・ケン・FP1]

パークナード目白御留山が出来ると、御留山（おとめ山）公園が一望
良い場所ですね。お金があれば買いですね。
７０－８０㎡１５０百万円前後かな？

１５０百万円だと・・・、その裏手がなんと１５０百万円より低いではないか？？？？
しかも、何々、１１２．９㎡広・・・わしゃ子供二人だからこっちの方がいいかも・・・

というわけでちょっと見てみましたが１Fにおいても陽当りが確保されていた。

私も、建築関係の仕事をしていまして、どこかのスレで日が全く当たらない的な事を書いていた方おられましたが、前を建てたデベも、裏手の戸建オーナーには日影とか北側斜線のシミュレーションの説明をしているのだから、このスレ書いた方どうかと思うけど？？
持ち主迷惑しとるヤローな・・・・？？？

この戸建玄人好みかも・・・

[50: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]