田園青葉台住宅について語りましょう。建て替え検討もかなり進んでいるらしいです。
[スレ作成日時]2017-04-16 21:54:00
注文住宅のオンライン相談
田園青葉台住宅ってどうよ？
| No.1 |
by 購入経験者さん 2017-04-16 22:11:58
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青葉台の一等地にある、旧公団が分譲した団地ですね。
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| No.2 |
この価格で売りに出ていますね。築51年でもこの値段は、建て替えによる儲けがきっとあるのでしょうね。
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| No.3 |
建替えの話が出ているようです。
建替えの際は、高層化の予定なんて案があるようですが、 現実的に可能なのでしょうか・・・・？ 近隣問題等は、解決しているのでしょうか・・・・？ 私は、無理のような気がしますが。 |
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| No.4 |
９月に建て替えは否決となったようです。
価格は下がると思いますが、現在 建築コストはバブルですし、 良かったのではないでしょうか！！ |
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| No.5 |
そうでしたか。
容積率緩和させて現住人負担なし増床分譲で行けそうでしたが。 たまプラの公団もそうですが現状の価格帯でも空きが出たら即埋まるくらい需要が強いので敢えて建て替える動機がないのかも知れません。 客観的に見ても駅近×急行停車駅×田園都市線ですから、それはそれは強いでしょう |
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| No.6 |
そのようですね。否決はされましたが、推進委員の予算は無いものの、検討だけは継続するようです。すんなり建替になるものと思っていましたが違うようですね。東急も本気ではないのでしょうね。
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| No.7 |
ここの住人は若いファミリー層と高齢者に二極化されており、特に高齢者から建て替えに対する反発が強いです。
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| No.8 |
3780万と2890万で売りに出ていますね。相変わらずの高値です。
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| No.9 |
それは魅力的だからでしょう。
・横浜市青葉区青葉台1丁目アドレス ・急行停車駅 ・都心ビジネス街まで１本、または１回乗り換え ・駅まで徒歩３分 ・駐車場空き待ち無し ・買い物便利（徒歩10分圏内に最低5軒のスーパーマーケット） 建て替え検討は継続してますので、売りに出されてる物件も投資目的で購入する人もいます。建て替えが実現すればこの条件なら6000万以上で販売されると思いますから。 |
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| No.10 |
安値で売りに出た物件は、おもてに出る前に東急が買い取ってしまいます。
議決権確保と転売益確保の為？ 売り残っている物件は、東急も買わない高値。 マンションバブルはいつ弾けるのでしょうか…。 |
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| No.11 |
桜台は建て替えが決まったのか・・・。 https://www.kensetsunews.com/archives/382676
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| No.12 |
建て替えに失敗、全体修繕積立金少ないので外壁工事もできません
コンサルに金の使いすぎ 管理組合役員は素人 |
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| No.13 |
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
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| No.14 |
建て替えでもめているときに売却
部屋はカビで汚れていてリフォーも失敗していて 値切られるかなと思いましたら言い値で買ってくれました 建て替えがあるからとの理由で買ってもらいました 売却資金で株を買い売値の2．5倍の利益を得ました もう一度青葉台住宅を買いたい 一番大きなサイズを |
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| No.15 |
10数年前の青葉台だったら、人気出ただろうけど。東急スクエアにしても明らかに、リニューアルを繰り返すうちにレベルダウンしてる。駅前のバスロータリーも古びた感じになってきたな。
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| No.16 |
理事会 と 東急 が仲良しなので、東急絡みの高いコンサル会社に金を使いすぎました。
東急以外のデベロッパーにも、相談すべきです。 |
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| No.17 |
当初賛成多数のはずが否決され残念
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| No.18 |
>>17
建替え決議があって否決されたということですか？ |
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| No.19 |
かなり具体的な建て替えプランが練られています。
駅近の自然豊かなビックコミュニティ、デイケア施設や保育園も併設のプラン。 同じ広さなら自己負担なし?少額で住み続けられるみたい。 うちは貧乏なので本来駅近新築なんて絶対住まないけど、建て替えなったらワンチャンあるかなって夢がふくらむ |
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| No.20 |
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| No.21 |
>>19 住人さん
現在の建て替えプランについてもう少し教えていただきたいです！駅改札の増設や商業施設の誘致等があれば青葉台全体の雰囲気がぐっと素敵になる気がするのですが、あくまで単純な建て替えというプランなのでしょうか？ |
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| No.22 |
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| No.23 |
最初に理事は更新してはいけない
任期が来たら選挙で選ぶのが普通 コンサル費用も組合員の意見を聞き 多数決で決めること 東急に頼めば駅前開発も兼ねて駅ホームから団地入口まで と考えていたのでしょう それにしても高いコンサル費用です 建て替えは2030年頃になるでしょうか 人口減で立て替えても厳しいでしょう もし関東大震災なみの地震きたら 崖が崩れ負動産 にならないことを祈るのみ |
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| No.24 |
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| No.25 |
>>21 戸建て検討中さん
理事会の方のお話によると、駅前の公団の賃貸の建て替えも含めて大規模建て替えを目指していますが、なかなか難しいようです。いま、住人に配布されている建て替え案を見る限りでは、田園青葉台住宅だけのプランでした。規制緩和のため、デイケアサービス施設や保育施設を併設するプランを検討中のようです。 具体的な案が配布されたことにより、中立派のお年寄りの心も建て替えに傾きかけてきているように感じます。 |
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| No.26 |
青葉台駅前の再開発はありません
人口減で都心のマンションは人気ありますが 多摩川を超えたマンションは厳しいでしょう 建て替えがあれば自己負担が一千万かかります 建材・人件費の高騰・・・ いまは賃貸しています |
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| No.27 |
建て替えの場合に引っ越し費用・完成が三年かがれば
500万弱自己負担 |
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| No.28 |
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| No.29 |
事業協力者の選定を進める議案
というのが賛成77.5%、反対19.2パーセント、棄権3.3%で可決・成立したようです。 建て替えが決まったわけではありませんが、少し動きが出た感じです。 あとは自己負担金次第で、賛成反対分かれるのだろうな?という所感です。 |
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| No.30 |
積立残が少なさそうなので次は個人徴収で大規模修繕するか建て替えかの選択になるでしょうね。
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| No.31 |
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| No.32 |
>>31 契約者さん6さん
負担金はデベロッパーが決まっても、どれだけの規模の箱を造るか、居住数をどれだけ増やすのかなどが決まらない限り負担金は分かりません。また、負担金が決まっても負担額の規模により建て替えが頓挫する事も予想されます。 現在の進行状況からしても建て替えが二、三年で行われる事は考えられません。とんとん拍子に進んでも約十年は掛かるものと予想されます。現状では取り壊しから完成までおよそ四年は掛かるでしょう。そう考えると完成まで十年年以上は掛かる可能性もあります。 建て替えに関してはどこの住宅でも一回で進む事は少なく、何度か否決されながら建て替えを成功させています。 |
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| No.33 |
青葉台駅前の景観という観点では田園青葉台住宅よりも、UR賃貸住宅の方がインパクトがありそう。エアコンが設置されていない居室が多くあるので、建て替えが近いと思ったが、まだ計画は無いようですね。
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| No.34 |
管理費の2倍以上の値上げや議決権を各棟の代表に絞ったりと、理事会が強引とも取れる動きも見せているそうですね？住民同士の話し合いも無く、物事が都合良く決まってしまうのでは？
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| No.35 |
>>30 住民でない人さん
一億超えの積立金を言われるがままに使ってしまったから、この状況下でツケがまわってくる。大規模修繕しないにしろ、建て替えまでにはまだまだ時間はかかる。なぜ積立金から金を使ってしまったんだろうか？デベロッパーが決まって建て替え予算に組み込めば、住民は負担せずに済んだものを、建て替え推進すら決まっていない中での出費は大き過ぎる。この団地の建て替えは難しい。建て替えが出来たとしても、住民には不満の残る事になりそうだ。建て替えを進める人達があまりにも勉強不足。建て替えを焦るが故に足元が不安定。建て替え資料も魅力的なことばかりだ、しかし現実はかなり乖離している。夢ばかり見て現実を見落としている。桜台団地の様に建て替えしても住民の約4割戻れない事をみれば、建て替えの難しさ厳しさ非情さ、本来建替え成功させた所は約9割は戻ってきている。そういった面では桜台団地は失敗なのかもしれない。戻れなかった住民は建替え難民になってしまったのだろうか？戻れない住民はいくらで住まいを明け渡したのだろう。自己負担1800万の桜田に対し、青葉台は今の経済状況では2000万超え、下手すれば2500万は避けられないかもしれない。 どちらにしても今日の世界情勢、日本の経済状況から見て厳しい事は確かだろう。高齢者の多い青葉台団地にとっては、福祉施設利用者、通院者、年金暮らし、仮住まいなど前途多難なのではないか。 |
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| No.36 |
老後に2000万円必要と言われる時代に、60歳過ぎて建て替え費用を工面する事は、老後の生活は非常に厳しいだろう。ローンは借金でしかない。高齢になれば医療費だ介護費だと何かとお金がかかって行く。借金まみれで老後を暮らすという事は・・・ある意味首をくくれと言われているようなものだ。
安住の地は地獄と化すのか？この問題をクリアする事もこれから建て替えを進める所の共通の大きな課題だろう。 |
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| No.37 |
ここって建物間の敷地がかなり余裕あるからフルで活用すれば建て替えにそんなに持ち出しいらないんじゃないのかなと。
それを狙って高値で売買されてるし |
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| No.38 |
>>37 ななしさん
100%活用できればですが、建替えは何割かの土地を売却し、持ち出しなしだと現所有の7割程度の広さの部屋になります。同程度の広さを希望すると負担は大きくなります。建替え前と同程度の広さで負担ゼロはレアケースです。平均負担金は1000万で戸数を2倍以上の増やした場合です。ただしこれは10年ほど前の相場。今は建材の高騰やコスト増などで恐らく1500万程はいくでしょう。 |
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| No.39 |
>>38さんへ
そーゆー頭の固い考え方の人達がいるから建て替えが進まないのでは無いでしょうかね。 常識的に考えて糞無駄な駐車場に新たにマンション建ててかつタワーマンションにすれば問題解決ですよ 出来ない、やれないじゃなくてやらないんですよ それはデベロッパーが住人の疲弊を待って有利に買い取りたいだけなんですよね |
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| No.40 |
>>39 契約者さん2さん
条例によりタワマンは建てられないんですよ。 たしか最大でも10階ぐらいまでだったかと。 駐車場はおっしゃる通り無駄です。 自走式立体駐車場（可能なら斜面を生かした地下、半地下）とし、カーシェアリングや外部月極を導入すれば今ほどの数は不要です。駐車場代も近隣の相場に合わせた額でいいと思います。ほぼ駅前の立地ですから。 |
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| No.41 |
>>39 契約者さん2さん
当住宅の東側と西側住民との話し合いがスムーズに進む様な案件ではありません。近隣との関係や諸問題を考慮しても現実的では無いでしょう。また現行の高さ制限を撤廃出来たとしても、最高14階が限界です。14階と言っても建てられる配置は線路側が現実的でしょうね。建て替えをスムーズに進める上では、日照権の問題や諸々の縛りを撤廃していかないとならないので、タワマンを計画するよりも一般的なマンション建設を目指した方が早く進むと思われます。 |
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| No.42 |
建て替え後はまた団地？ブランドマンションやタワマンにはならないのでしょうか？
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| No.43 |
東急も本音では進めたいのでしょうが、高齢者の行く当てのない居住者にいくら払っていくのかの課題でしょう。今のところ７５％の賛成なので区分所有法の改正を諮問していることから来年の通常国会で可決して、３年後の２０２６年ぐらいには3/4あれば一括建て替えが可能でしょう。または、もうあと５％崩せるのかというところが課題ですが、すでに力尽きてしまった気もします。
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| No.44 |
>>41 そんな単純ではないさん
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| No.45 |
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| No.46 |
>>43 入居予定さん
建て替えをしなくてはならない団地やマンションが年々増えてゆく中で、肝心の住民は今の円安や経済状況から日々の生活で精一杯で建替えどころではないと言った感じで、これから建て替えを進めて行こうとするところは、ハードルが高いように思えます。 建物の老朽化問題は個人だけではどうにもならず、国や自治体が何らかの支援や援助などしないと、規制緩和だけでは進んではいかないのではないでしょうか？ |
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| No.47 |
>>46
そうですね。ただし、自治体の補助はつまるところそこの住民たちの資産拡大を補助するので、正直その住民以外は支持を受けずらいでしょうね。いわゆる忌避施設といわれる児童保護施設や障害児施設、精神科居宅施設、放課後デイサービスなどを併設させるなども一つの手だとは思います。 または解体して更地にして売却し別の業者が一から新設するを補助するという手もあるような気がします。こういう煩わしい問題が駅ちかに頻発するから定借物件が増えるのでしょうね |
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| No.49 |
以前からそうですが、理事会が東急とベッタリ過ぎて 残念です。
建て替えになったとしても、持ち出し2000万円以下は無いとみて間違いないでしょう！ |
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| No.50 |
こういう団地はあと10年、20年、、とどうするんでしょうね。そのまま現状維持ですといつかは人が住めなくなりますよね。駅近好立地なのに勿体無い気がします。
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| No.51 |
建て替え時に一時金を受け取って手土産にして子供のところへ行く
という人もいるのでは 手ぶらでは行きにくいけど、と |
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| No.52 |
>>49 契約者さん1さん
昨今は色々な状況で価格高騰。桜台団地は1800万円プラス修繕積立金の返金だけで、戻らない住民は引っ越して行きました。新しく分譲されるマンション価格は6000万超え、戻ってくる住民の負担額はいくらになるんでしょうねぇ？ これをこの青葉台住宅に当てはめたら、負担額はその何倍かもしれませんね。 だったら戻らず、今より小さめの中古マンションを探した方が良いのかもしれません。 特に高齢者の方はその方が得策かと思います。 |
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| No.53 |
もしたまプラーザ団地の建て替え決まったらもう建て替えの選択肢自体が危うくなる気がしますね。
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| No.54 |
>52
桜台団地について、噂ベースの話ですが再入居する場合の自己負担金は1250万円です。もともとの市場価値800万円ぐらいで、建替期間が仮に２年、仮住まい費用と引っ越し２回の費用で400万円？と考えても 拠出する費用２４５０万円で、新しい住宅が手に入ることになります。新しい住居は場所や広さによっても違うので、６０００万円かどうかは知りませんが、仮に同じ広さの住居の市場価値が5000万円としても、約2500万円の拠出で5000万円の新築住宅が手に入るとすれば、建て合え再入居は美味しい話だと思いますね。 |
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| No.55 |
>52
再入居しない場合はご認識のとおり1800万円＋修繕積み立て金の払戻額（200万円ぐらい？）をもらって出て行ったようです。もともとの住宅が800万円なので、この場合はノーリスクで正味1200万円が手に入ることになります。青葉区で１０００万円以下の団地なんかいくらでもあるので、別の団地を１０００万円以下で購入して引っ越しすれば引っ越し代考えても正味１０００万円程度は手元に残るので、これも悪い話ではないですよね。 建替えというと、とかく 「従来のコミュニティを壊されて立ち退きを迫られる可哀想な高齢者」みたいな面がクローズアップされますけど、桜台ではむしろ積極的に高齢者が建替に賛成したという話も聞きました。 |
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| No.56 |
>35
桜台団地の様に建て替えしても住民の約4割戻れない事をみれば、建て替えの難しさ厳しさ非情さ、本来建替え成功させた所は約9割は戻ってきている。そういった面では桜台団地は失敗なのかもしれない。戻れなかった住民は建替え難民になってしまったのだろうか？ 失礼ですが、この考え方かなり頭が固いと思います。いまどき、どこの団地でも非居住組合員って３割ぐらいいます。桜台も同様。この人たちって保有住戸を賃貸していて、資産価値の向上を考える人たちですから基本的には「建替賛成」する人が多いです。再入居（再取得）するかどうかっていうとすでに団地から出ていて他のところに住まれている人たちですから、再入居するインセンティブはあまりありません。しかももともと保有住戸を賃貸していた人たちなので、建替期間中（２年ぐらい？）の賃貸収入が発生しない期間を嫌う傾向が強い。なので、この非居住組合員ってほとんどが「建替賛成・再入居（再取得）しない」パターンが多いんですよね。この人たちが３割いると、それだけで再入居しない人が３割発生します。 あと、のこりの７割が居住組合員だとすると、反対派は再入居しないことが多いので、必然的に４割とか５割は再入居しないっていうことになります。何の不思議もない話です。いずれにしても５分の４が賛成して建替成立してるんだから、桜台団地の住民の大部分はこれに賛同しているわけで。外部の人間が勝手に「再入居する人が５割程度＝建替失敗」っていうふうに決めつけるのはおかしいです。 |
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| No.57 |
もうじき直下型、震度6クラスがやってきたら嫌でも建て替えなくてはならなくなりますよ。
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| No.58 |
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| No.59 |
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| No.60 |
青葉台エリア全体の発展のためにも早く建て替えてほしい。
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| No.61 |
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| No.62 |
>>61 契約者さん5さん
新しく若い住人が入ってくることは街の活性化には必要ですよ。需要が増えれば商業施設も増えます。もちろんUR3棟も再開発されるべきです。あそこはタワマンにしたらいいんじゃないかと思います。UR賃貸にしとくにはもったいないですしね |
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| No.63 |
いつまでたっても進まない建て替え。
待ちきれないのでQOLを優先して、売却、引っ越しました。 |
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| No.64 |
>>63 元住民さん
それがいいです。有り余る時間を武器に組合をジジイたちが牛耳っている団地に未来はない。 |
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| No.65 |
居住者が寿命を迎え、負動産になって二束三文で東急に買い取られて建て替えの未来。まぁ何年後のことやら。
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| No.66 |
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| No.67 |
早く建て替えないと出口がなくなるのわからないのかな
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| No.68 |
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| No.69 |
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| No.70 |
建て替え推進派はそうですよ値
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| No.71 |
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| No.72 |
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| No.73 | ||
| No.74 | ||
| No.75 |
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| No.76 |
鷺沼がほぼほぼ頓挫したので、青葉台駅前再開発が先に走りませんかね？
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| No.77 | ||
| No.78 |
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| No.79 |
全壊の場合、家財は諦めなきゃならない一方で、解体費が浮く話ではあるんですよね。
問題は一部の住戸は無傷で一部はまるで使えなくなったような場合。全体の建て替えする話が進まず悲惨なことになります （神戸でも建て替え話がまとまるまで10年かかった物件がありました。気の毒にローン組んだばかりで被災、建て替えのWローンも組めず、壊す持分に買い手がつく訳もなく泣く泣く自己破産された方もいました）。 平時なら容積率緩和交渉に長期戦の構えが取れても、一刻も早く撤去したい事態になればそんな交渉やる余裕ないでしょう。容積率緩和を決めるのはデベじゃなく行政ですし、住居がない状況でデベの力も借りられない素人が、そんな交渉出来るとは思えません。結局敷地売却しか取れる手立てがなく、急ぐ足元を見られて二束三文でも値段がついただけマシ、みたいな結末になる可能性もあり得る。 |
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| No.80 |
今年は決議通せそうですかね
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| No.81 |
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| No.82 |
それより駅前賃貸URの再開発でしょうね。
もう時間の問題でしょうから楽しみですね。 ツインタワー分譲にならないかな～ |
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| No.83 |
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| No.84 |
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| No.85 |
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| No.86 |
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| No.87 |
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| No.88 |
>>86 契約者さん8さん
来年は通りそうなんですかね？ |
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