グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートIIIってどうですか？

[マンション比較中さん]

グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートIIIについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/forestgate3/

所在地：福岡県福岡市中央区薬院４丁目341番1,7,9,11、430番、平尾3丁目365番
交通：福岡市営地下鉄七隈線「薬院大通」駅徒歩5分
間取：1LDK ～ 4LDK
面積：53.21m2 ～ 193.08m2
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：積和管理九州株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: マンション投資家さん]

惨敗したと言っても建てたものはビオロと薬院ビジネスガーデンと箱物は素晴らしいと思う。
西新タワーもデザイン的に期待できる。

[282: 匿名さん]

福岡は東京嫌いというか、何かと東京アレルギーとも言える現象が目につきますね。
それがまた、福岡らしさを感じさせる事に繋がってくるのかな？良くも悪くも。

[283: 匿名さん]

北東部屋３戸を残し、完売カウントダウン中なのですね。
ものすごい人気のようです。
どうして南方向に高い建物を建てて行くのでしょうね？
南向きの部屋の人気は薄れているのでしょうかね？

自走式駐車場で敷地が広いことは圧巻です。
維持費が安いとの書き込みがありましたが、そうですかね、管理組合の自助努力で、皆さん総出で維持していけば、他の物件よりも安く済みそうだけれど、どうでしょうね。敷地が広いとそれなりに贅沢な悩みが出てきそうです。ゴミ拾いや植栽の管理だけでも大変です。全委託ならば、逆に管理費は高くつきそうです。

[284: 匿名さん]

グランドメゾン、積水ハウスの街づくりは素晴らしい
福岡市の発展にも大きく寄与しているのではないでしょうか

アイランドシティなども近代的なキレイで素敵な街になってきましたね

[285: 匿名さん]

＞＞278 マンション投資家さん
訴訟の多寡では無く、訴訟件数率ならより分かり易いと思いますが・・・。
分母である施工件数が異なりますし、マンションなら分母は世帯数でしょう。

統計データ（訴訟件数率）をご存じなら教えて欲しいです。

[286: 匿名さん]

>>278さん
自分も同様にデータを教えて頂きたいです。
初耳の情報なので、検索して調べてみたところ、
真逆の積水ハウスは訴えられることが多い住宅メーカーという書き込みが多数ですが
イマイチ確証が持てません。

https://oshiete.goo.ne.jp/qa/3399906.html
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12103638012
http://www.sekkachi.com/entry/SekisuiHouse_jiban_defense
https://sekisuisaiban.muragon.com/

[287: 匿名さん]

訴訟の問題はわかりませんが、ほとんどが営業マンとの意思疎通が上手く行かなかった場合と施工会社とのトラブルでしょうかね？？
マンションで区別することは出来ませんが、一戸建てで比べてみると三井とかダイワハウスとか良いデザインや部材を望むと望むだけの高額が必要です。積水はそれなりですが、金額積めば豪華になるわけではないメーカーですから高級感を望むのはちょっと酷かもしれません。一戸建てを設計する際に三井とも話をしましたし仮契約まで行きましたが、最終的に出てきた部材が気にくわなかったこともあり契約破棄となりました。積水とは話し合ったことありませんが、親戚が40年前に積水ハウスで一戸建て建て、3回ほどリフォームしたのですが、部材が豊富なのか？イメージ取りが上手いのか？違和感なくリフォームしてましたね！部材が高級素材を使用しているわけではありませんが感心しました。
メーカーによって得意な価格帯とデザインがありますので積水はマンション造りには適しているように感じます。

[288: 匿名さん]

とにかく東西向きが残念。セントラルフォレストに期待。
どこかで指摘されてたけどGMの唯一の欠点は内装。そろそろ全面的に刷新をしてくれるといいけど。
ゲート、サウス、セントラルでガーデンシティ全体ですごい世帯数になるよね。勝手な希望だけど、この立地ならあまり大きくせずに小規模マンションが良かったー。パークハウス平尾浄水みたいにね。

[289: マンション投資家さん]

>>286さん

私が知る限りでは、積水さんは比較的まじめみたいですよ。
福岡だけの事かもしれませんが。
因みに裁判の率とかはわかりません。

全般的に上場企業はましです。

訴えられたら困るのは上場企業だから。最後には対応してくれます。
問題は地場の免許が浅いところ。
訴えて困るのはカスをつかまされた住民の方だろという対応。
瑕疵があるマンション名が公になれば中古で売るに売れないのは買ったほうだろという態度。

ただそんなところも瑕疵のある物件をわざと作っているというよりも
コストカットで雑になっているというのが本当のところ。

大手も地場中小もやっている下請けは変わらないというが
監査が甘かったり、急がせたり、下請けに買い叩いているからできるものは違ってくるかもしれないし
何よりも瑕疵があった時の対応が全く違う。

[290: 匿名さん]

おそらく『訴訟件数率』など、提示されないでしょうね。私は、＞＞285: 匿名さん本人です。

ただ、”歩留まり”や”標準偏差”の論理に拠れば、上場企業だろうが一定数の訴訟は発生しているでしょう。
重篤な品質不正問題は別として、車のリコールや食品の異物混入等と同じと捉えられる。

ＭＳは日頃から様々な『新築の未成約戸（完成物件）』の共用部・駐車/駐輪場・掲示コーナー・
専有部を内覧し、居住生活を疑似体験しながら、知見と判断力を培う事が大事ですね。

ＭＲは、往々にして過剰な空間演出やオプション仕様の展示が（説明も無く）為されて、
弥が上にも多くのバイアスがかかり、分譲デビューの初心者などにとっては実態把握には不向きです。
とても悩ましい事です。

[291: 匿名さん]

少し前のレスで触れられていますが、転売による投機目的の、
県外者・外国人による成約ってどれくらいの割合なんでしょうか？

さらに値段を吊り上げて売却するとなると、地元のアッパーミドル層でも付いて来れない水準のはずです
地銀は生き残りのため、自分が買う立場ならマズイと思っても、平気で貸すでしょうが

金利・消費税は来年以降確実に上がり、貿易摩擦やら何やらで景気の先行きがちょっと怪しい今、
マンション業界はバブルとその崩壊を周期的に繰り返しているみたいなので、
数年後のことがとても気になります・・・

[292: 匿名さん]

バズーカ黒田が退任するタイミングで、金利は上がります。
低金利で、これ以上、銀行特に地銀などの経営を圧迫することは危険です。

結局、世紀の愚策「働き方改革」によって、残業抑制・効率低下・実質的な可処分所得減が深刻化する。

選択肢は、自己防衛しかないですよ。

[293: 匿名さん]

転売目的の住む気がない方（外国人であれ県外者であれ）が、どれくらい買っているか知りたいですよね。

[294: 匿名さん]

半分くらいでは？

[295: 匿名さん]

住むつもりで購入した県外者です（笑）
確かに一年中住むわけではないですけど、でも外国人は別として県外者の比率が多いって事は魅力があるって事ではないでしょうか？色んな意味で（笑）　他のマンションを購入しなかったのはやはり色んな意味で魅力を感じたわけで・・・・・私が言うことではないでしょうが、県外者がちょっと多くてもこのマンションなら品は落ちないと思います！いかがでしょう？？

[296: マンション投資家さん]

Ⅲは知りませんがⅡは投機目的は少ないと思いますよ。
賃貸にあまり出てないし、転売も少ない。
MJR赤坂タワーと比較すれば一目瞭然。

Ⅱは現在賃貸募集1件　転売1件

それに対してMJR赤坂タワーは
賃貸募集34件　転売4件

[297: 匿名さん]

あと1戸、2戸がなかなか売れないんだよね〜〜汗
積水さん達はヤキモキしてるでしょうね（笑）
他は総数20〜40戸でも1戸売れ残るって結構ありますからね（汗）
159戸の2戸だから販売開始期間からすると立派ですけどね（笑）

[298: 匿名さん]

未成約戸の１件ってのは、なかなか売れない物ですよね。

供給側と購入側の力関係・バランスも、未成約戸がまだ数件ある時とは
様相が大きく変質しますから、それまでの成約ペースなどは、あまり参考にならないようです。

ＭＳの総戸数などには関係無く、未成約戸は代替の無い１戸若しくは数戸と位置付けられます。
捉え方としては、戸建てを選定する時の感覚か、最上階角部屋のみを購入対象にするような
購入スタイルに近いとも言える。

又、供給側は完売までの期間もある程度は織込み済みですし、それまでの販売推移から完売までの
販促費や販売体制の維持には早い段階で判断し追加経費も確保しますね。

いちいち、ヤキモキなどしないと思いますよ。
そんなビジネススタイルじゃ、浮沈が激しく先行き不透明な不動産業界でやってられないでしょ。

[299: マンション検討中さん]

デベロッパーから、1棟で2戸売れなきゃ赤字だと聞いたことあります。
九電から土地いくらで買ったのかにもよりますが、開発規模がこれだけでかけりゃ心配ないでしょ。

[300: 匿名さん]

＞デベロッパーから、1棟で2戸売れなきゃ赤字だと聞いたことあります。
それ、表現がおかしいけれども、あなたの聞き間違い若しくは記憶違いだと、何故気がつかない？
若しくは、１棟が１０戸程度の小規模マンションのお話なのかな？
開発事業・ビジネス・流通財の利益構造/費用分解とかを勉強しましょうよ。

●誤：1棟で2戸売れなきゃ赤字
●正：1棟で２割（20％）売れ残ったら赤字　（赤字となる可能性が高い）

通常、初期の公開価格には粗利が18～25％が、想定利益として設定されています。
事業主及び販売側の思惑としては、竣工前にＭＲで早期に全戸完売したい。
が、意に反して販売期間が長引き、竣工後の未成約戸の立て替え管理費負担等がかさむと
事業主の獲得利益は減じます。

一方で、販売側が得る販売手数料率は、一般的には販売期間に関係なく一定なのです。
ただ、長期化するとそれに比例して販売人員の人件費や販促費が膨らみ、利益を圧迫する。

値引き原資は、事業主から得る場合が多いようですが、販売会社が捻出する場合もあるようです。

[301: 匿名さん]

戸数に関係なく、1棟あたり2戸でアウトはナンセンスですが、
普通のデベさんなら、20パーセントも売れ残りが出ると社長さん顔面蒼白でしょうね。
とはいっても、全戸売り切るまで次の仕入れを待っていられるほど、悠長な業界ではないので、
大手も地場のデベも、見切り発車で走り続けないとだめらしいです。

[302: 匿名さん]

事業のたかが一局面で顔面蒼白になる。そんな社長さんは、所詮ウツワじゃないよね。
身近に居たら、早々に交代してもらいましょうよ。

さて、どんな商売・ビジネスでもヒット連発や連戦連勝は非常に困難です。
地場企業でも全国展開企業でも、企業総体で収益バランスをとって経営の舵取りをします。

通常、未成約戸は竣工から１年以内を期限に売り切る対応（値引きや買い取って賃貸に転用）をします。
リスク管理経営を実践する企業は、それを想定し販売の推移進捗を管理し売れ残りも準備し吸収します。

それを、どれだけ短期に実現出来るか否かが、企業力を見極める一側面です。
売れ残りを完売出来ないデベや企業グループは、その地では敬遠され、一時撤退
を余儀なくされる。

見切り発車というか、どんな業界や個人企業でもマルチタスクを同時進行で取り組んでますよね。
資材調達～生産・販売、新規企画の策定･新規技術の研究開発・政府行政とのパイプ作りなど。

[303: 匿名さん]

つい最近まで、サラリーマン上がりのトップが、権力闘争してるのを大々的に報じられてたというのに、
企業総体で収益バランスをとって経営の舵取りしますとは恐れ入った。

戸建てとアパートが振るわないから、マンションは頼みの綱だって聞いたけどね。

マンションでこの会社にブランド価値認めてるのは、福岡の住人くらいなんだから、
もっと謙虚になりなさい。

[304: 匿名さん]

グランドメゾンは福岡のトップブランドと思います

[306: 匿名さん]

アララ～～最後の追い込みなのに1つキャンセル出たみたいですね。
南西向き角部屋のMタイプです。嫌いじゃないんだけど高いな（汗）無理だ買えない（涙）　このタイプはすぐ売れるんじゃないでしょうかね。

[307: 匿名さん]

＞＞306 匿名さん

＞いちいち、ヤキモキなどしないと思いますよ。
＞そんなビジネススタイルじゃ、浮沈が激しく先行き不透明な不動産業界でやってられないでしょ。

そういうものでしょう。
契約がお流れにならないように などとの願いから不動産業者は水曜日はお休みです。
そんな古風な一面も、ある意味で非合理性も不条理な裏面も色濃く残っている業界です。

[309: 匿名さん]

[No.308と本レスは、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[310: 匿名さん]

キャンセルが増えてるようですが、どうしたのでしょう

[311: マンション投資家さん]

キャンセルはブリリア西新との比較かな。

[312: 匿名さん]

福岡の人は積水信仰が恥ずかしい事だということを自覚した方が良いと思いますよ。
靴で言えば、ジョンロブという存在を知らずにリーガルシュースを最高と信じて疑わないようなものです。他地域では戸建てにしろマンションにしろ、積水の物件は大和ハウスと同等の物件としかみなされませんよ。決して、富裕層が選ぶ住宅メーカーではありません。

[313: 匿名]

>>312 匿名さん
福岡の人は積水信仰が恥ずかしい事だということを自覚した方が良いと思いますよ。

グランドメゾンのスレにそんなコメントするのは恥ずかしくないのですか？
どんなステキなブランドマンションに住んでる方の発言なのか不思議に思います

[314: 匿名さん]

積水信仰が恥ずかしいってコメントが恥ずかしいですね。ジョンロブとリーガルの比較を例にしたりとか。

[315: 匿名さん]

これだけの個数がありますからね〜〜１つや２つキャンセルぐらいありますよ（笑）

[316: 匿名]

積水系列の管理会社はどうですか？
設備の故障や、住民問題の対応と情報共有は迅速ですか？
今のところが最悪なので、候補として検討中です。
地元に人気らしいので、管理もちゃんとしているんだろうなと勝手にイメージしています。

[317: マンション検討中さん]

ここは、中央区でも屈指の保育園激戦区。待機児童ゼロにはほど違い。
共働きで、お子さんが小さい家庭は厳しいかも。

[318: 匿名さん]

セントラル、来年には販売始まりそうですね。どんなふうになるのか楽しみです。3棟
建てるのかな。

[319: 口コミ知りたいさん]

>>318 匿名さん

購入者です。このマンションに住む家庭は認可保育園には入れないでしょうね。
保育園料は所得によるので認可保育園は高額過ぎて…。無認可の企業内保育園など、保育園の水準が認可と遜色なく、費用は認可よりも少し割安なところだと0歳から入れる所は選び放題です。2歳〜3歳ごろになったら幼稚園かインターナショナルにスライドと考えています。

[320: 匿名さん]

セントラルは2棟になりますよ。

フォレストゲートと似たような感じなのかもしれませんが、ちゃんとした自走式駐車場棟を設置するためにスペース的に3棟は厳しかったみたいですね！

[321: 匿名さん]

浄水ガーデンシティの金持ち世帯数ハンパないな。福岡にも結構金持ち多いな。

[322: マンション投資家さん]

>>321 匿名さん
でも、ブリリア西新に比べたら遥に安く、他の西新の物件と比べても安い。ある意味お買い得。
安く買えて高く貸せる。

[323: 匿名さん]

まあ、真東か真西しか選べないし、ベランダ境目は一部ボードだし、間取りはリビングインタイプが多いし、建具は高級ではないし、ってとこかな。
外見、共用部、ホームページはしっかりしてるけど、中身は普通だよ。

[324: 匿名さん]

↑室内は普通だと思います。マンションの基本は立地条件の善し悪し　この場所を良しと考えておられる方々が300世帯はいるって事も事実ですね。　ブリリア西新も良さはあると思いますけど〜私はこちらを選びました（笑）

[325: 匿名さん]

マンションの価値は立地が全て
内装なんて後でどうにでもなるものを条件にするのは間違いで
もし後で好みにリフォームする人ならむしろ最初は安い方がありがたいんじゃ？

[326: 匿名さん]

躯体の問題もありますよ。Ⅱ住みですが、足音など生活音漏れがすごいです。
前に住んでたGMではそんなことなかったのに。見えないところのコストダウンも進んでいるようです。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん

本当に住んでいらっしゃるのでしょうか…
逆に足音も生活音も全然聞こえませんよ。
すごく静かです。

[328: 匿名さん]

自分もⅡですが基本的にもの凄く静かです。
静か過ぎて本当に他の住人が居るのか心配になる位ですが、たまーに(気付く頻度は2週間で1回程度)コトコトって音が聞こえたかなって程度の生活音はあります。
でも周囲の住人次第なので、部屋によって当たり外れがあるのかも知れませんが。

[329: マンション検討中さん]

とても素敵でさすがGMと思ったのですが、意外なことにスラブ厚が250(ボイド)・200(在来)だと聞いて不安になりました。ハイグレードなGMであればこそ、もっと遮音性に拘って欲しかったです。

[330: 匿名さん]

うちはガーデンシティではないですが薬院アドレスのGMです。
隣が小さなお子さんがいるので足音はかなり聞こえます。一度ご指摘させていただいたら、すみませんの一言もなく、本当にうちですか？みたいな言い訳ばかりされてうんざりしています。
まあ、結局マンション隣人マナーですな。
とは言っても12、3年前に住んでた別のGMでは生活音は皆無でした。この時代ですからコストダウンは仕方ないでしょう。