グランドメゾン品川シーサイドの杜《契約者専用》

[契約済みさん]

グランドメゾン品川シーサイドの杜の契約者専用スレです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/606329/

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社


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入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/

[451: 住民板ユーザーさん5]

>>450 住民板ユーザーさん8さん

もちろんアンケートとったりして参考にはするでしょうけど、長期的な収支計画を立てる必要があるので、いくらトランクルームを作ってほしい！と私達が意見しても設置する場所や数、管理・費用の問題もありますし、トランクルームは現実的ではないと管理会社が判断すれば、アンケートの選択肢にも入らないのではないでしょうか？
（設置数の関係で利用出来ない人も含めて）管理費が上がるとしたら、反対する人も多いでしょうし。

単純に多数決で決めて良い問題なのかどうかは微妙な気がしますが、どのような形で決定されるのか私も分からないです。

ただ、管理費が妥当かどうかはともかく、今後積水さん（管理会社）が出してくるであろう対策案は実現可能で現実的なものに絞られるはずです。

私も気になるので色々と積水さんに聞いてみたいのですが、この為だけに電話やメールするのも悪いので、別の用事とくっつけて久々にモデルルームに行ってこようかなと思っています。

逆に何か良い情報ありましたら教えてくださいませ！

[452: 住民板ユーザーさん1]

>>449 住民板ユーザーさん5さん
条例で駐車場の数が決まっているなら仕方ないですが。でもそれなら数を減らすという策は出ないのではと。
いずれにしても、管理費アップの可能性の話を、封筒だけで済ましている積水の対応には私は不満ありですがね。

[453: 購入済み]

うちは駐車場云々で管理費があがりますって封筒、見てないですね。
既に駐車場利用予定だから、利用者は価格据え置きで、駐車場使わない人だけ管理費か修繕費として追加徴収するんですかね？

[454: 購入者]

重説読めばという話かもしれませんが、修繕費と管理費の会計は別ではないのですか。

もっというと、駐車場の修繕費は駐車場費用だけで賄うわけじゃないんですね。

駐車場費用の使い道は当初どういう計画だったのでしょうか。

[455: 購入者]

>>454 購入者さん

失礼しました。
手紙の裏面に記載ありましたね。

[456: 住民板ユーザーさん8]

>>452 住民板ユーザーさん1さん
私も封筒だけで済ませるのはどうかと思いました。
あまり入居前から強く出られず何も言えていませんが、実際に管理費アップが決まるのであれば直接説明欲しいですよね。

[457: 購入者]

>>456 住民板ユーザーさん8さん

まだアンケートの段階ですから説無はあると思いたいですね。

良く考えると、柔軟に対応してくれる良い会社だと思いますか。

駐車場足りないなら足りないでファミリー物件なのにという意見出たでしょうし。

[458: 住民板ユーザーさん8]

>>453 購入済みさん

私も封書きていないです。
駐車場利用者ではないです。
これから届くのでしょうか。

[459: 住民板ユーザーさん5]

>>458 住民板ユーザーさん8さん

そうではないでしょうか。

南側のコカコーラの敷地の時も、時間差がありました。

[460: 住民板ユーザーさん9]

管理組合の結成前ですが、ディベロッパーに一方的に管理費値上げを決められないように、具体的な額については契約者の意見をきくべきことを申し入れては。
全体的に系列の管理会社への報酬が高すぎることが原因とみられます。例えば、カフェの運営収入及び経費を管理組合の収入ではなく管理会社への支払いとして計上していたり、管理会社が主に使用するコピー機のリース料を管理費として計上していたり等、切れる所が多々あります。

[461: 住民板ユーザーさん3]

確かに経費削減できる部分は多そうなのに、安易に管理費アップして問題の解決を図ろうとするのはどうかと思いますね…
コンシェルジュの報酬や勤務形態も見直せば削れる部分は多そうに思えます

[462: 住民板ユーザーさん3]

駐車場の台数が減るとなれば、もしどうしても嫌なら既契約者はそれを理由に手付金返還の上でキャンセルできるのでは？

[463: 契約済み]

以前現地の写真のリクエストがあったので撮ってきました。
夕方なので暗く見えますが、実際はこんなに暗くなかったです。

管理費の件も以前来ていた重要事項説明の変更の件も書面のみの通知よりも対面での説明の場があってもいいと思いました。
ほんとに気になる人は聞きにくると思ってるのかもしれませんが…。

[464: 住民板ユーザーさん1]

>>463 契約済みさん
写真ありがとうございます。

書面のみでの連絡気になりますよね。何千万出してる客に対しての、営業？会社？の対応には不満ありです。契約時からその辺は感じていましたが。。
前の方も言われてましたけど、今回のような事で、契約のキャンセルって出来るんですかね？？

[465: 購入者]

>>464 住民板ユーザーさん1さん

お気持ちは察しますが、連絡というよりもアンケートですから、多目に見ましょうよ(^-^)事前に可能性があると伝えて誠意あると思いますよ。逆に初期対応で書面以外はあり得ないわけですから。

ちなみに、管理費や駐車場台数変更しないで引き渡しても良いわけですし、手付金放棄の解約しか出来ないのではないでしょうか。

駐車場に関しては、仮に今埋まったとしても時代と共に利用率変わるわけですから、柔軟に入居者が主体性持って対応してく事で解決してくのも一つかもしれませんね。

[466: 住民板ユーザーさん5]

>>465 購入者さん

>>465 購入者さん
同感です。
大多数は入居前で新生活がワクワクなはずですから、あまりネガティブな書き込みが多いと入居後が心配になっちゃいます。
まだ別に何も管理費アップの決定がされた訳ではないですから。

[467: 住民板ユーザーさん1]

入居後にシビアな現実に直面するよりはあらかじめ問題点を把握してから入居する方がいいと思うのは少数派でしょうか
管理費アップの可能性くらいでネガティブな気持ちにはなりません
それくらいはあり得るだろうなと思っていましたし、お花畑にはなるのは危険だと思います

[468: 住民板ユーザーさん8]

>>463 契約済みさん

私は重要事項説明書の変更も、今回の管理費の件も、書面すら来ていません。
なぜ？

[469: 住民板ユーザーさん5]

>>468 住民板ユーザーさん8さん

何期に申し込みされましたか？

[470: 匿名さん]

>>460 住民板ユーザーさん9さん

カフェはどのマンションでも
光熱費や人件費等の維持費は管理組合持ち(ただし材料費は委託会社持ち)
売上は全額委託会社のもの
規模によっては販売補償費用として数百万円を更に支払い
が一般的です。売上自体が月に数十万円程度でおよそペイしないので、それくらいの条件でないと業者が入ってくれません。

物凄い金食い虫ですが(今住んでるマンションでは年間の負担額は約1000万円。1世帯辺り年間約2.5万円)、その分中古で売るときの売りになるので、必要な投資だと割りきっています。

10年間住んでてもカフェの経営負担額は約25万円。それでカフェのついていない物件より50万円高く売れればb/cは2.0です。

[471: 匿名さん]

今住んでいるマンションも620世帯ほどです。
年間管理費収入 1億200万円
駐車場使用料収入 9,000万円
来客用駐車場使用料収入 400万円
修繕積立金収入 9,200万円
その他収入 1,400万円

それで、毎年管理費会計から剰余金5,000万円を、特別修繕費に振り替えています。

うちの場合は、駐車場収入がある程度あるおかげで、修繕積立金の増額は過去1度だけで済んでいます。皆様の現在のマンションではいかがでしょうか。

[472: 匿名さん]

800世帯くらいのタワマンです
管理費　16000万円
駐車場収入　14000万円(内10000万円を管理費に、4000万円を修繕積立金に)
共用施設使用料　1200万円
修繕積立金　16000万円

規模の差を踏まえれば471さんと同じような感じですね
大体この辺りに収束するのでしょう

[473: 住民板ユーザーさん8]

>>469 住民板ユーザーさん5さん

返信が遅れてすいません。
第1期です。
まだ案内来てません。
自分から問い合わせるのも…
掲示板見てるってばれそうですよね。

[474: 住民板ユーザーさん1]

>>473 住民板ユーザーさん8さん
本当に届いていないなら重大なミスですし、きちんと問い合わせるべきでは？
むしろ怒らないといけないかと

[475: 住民板ユーザーさん1]

>>474 住民板ユーザーさん1さん
重大なミスは言い過ぎな気がするけど、人的なミスで漏れてしまっている可能性がありますよね。確認したほうがいいのでは。
大きな買い物ですし、掲示板見るのも普通かと思いますよ。

[476: 住民板ユーザーさん8]

コメントありがとうございます。
そうですね。問い合わせてみますね。
なぜ漏れたのかも併せて聞いてみます。

[477: 契約済み]

今日も現場は尋常ない暑さでした。現場の写真です。

[478: 住民板ユーザーさん4]

住宅ローン金利、実行時までどこまで上がるでしょうか…

[479: 匿名さん]

お風呂場の壁なんですが、マグネットの玩具や収納ケースが付いていたと思うんですが、
あれは、オプションじゃなくて全部の部屋にマグネットが付くのでしょうか？

[480: 住民板ユーザーさん5]

>>478 住民板ユーザーさん4さん
上がるとは言えないですよ。
下がることもありますから。

わからない事を悩んでも仕方ないと思います。

[481: 住民板ユーザーさん1]

>>480 住民板ユーザーさん5さん

日銀が金利を引き上げると公表し騒がれてますよ
金利が下がることは100％ないです

[482: 住民板ユーザーさん2]

>>479 匿名さん

お風呂の壁は標準仕様でマグネットつきますよ
私もMRで気づいたのですが、割と普通のことのようです
キッチンの壁はオプションです

[483: 匿名さん]

ありがとうございます。今は普通なんですか！
知りませんでした。小物を収納する際に活用したいと思います。

[484: 住民板ユーザーさん1]

>>481 住民板ユーザーさん1さん

あなた購入者じゃないでしょ？そんな事言ってどうしろと？

[485: 契約済み]

>>478

現状10年固定で最安値0.69%から 1.1%の金利が2020年3月までに1.5%程度で予算をしてます。こうすると最初の支払いが増えてバタバタする事はないですし
将来更に上がると言っても日本の経済成長力を考えると大きく上昇する事はありませんし仕組み上5年見直し（金利ではなく支払額増加の見直し）ルールもあるので仮に思った以上に金利が上がる場合（10年以降の話）、繰上げ返済等の借り入れ後の管理を怠らなければ大丈夫です。

ちなみに政府は来年秋の消費税アップをにらみ景気対策を発表しる中の
目玉は住宅取得関連も含まれていますのでFLAT３５のような公的融資の金利
が1年半で大幅上昇する事はないです。

足元の異常な低金利0.5%変動で35年の借入計画をしているとしたら
そもそも論外である事は明白です。

後当初の手数料が安く金利が少々高いプランと手数料が２％と高いも金利が
安いプランがあるとしてどちらを取るかですが、私は元銀行員として
保証料プランであれば2%を最初に払い、繰上げ返済をすると手数料が還付される
し金利が安い方を選びます。（事務手数料は還付されません）

Flat 35などの全期間固定プランは、若い人が35年今借りるならお勧めですが
2020年3月近くにならないとどの水準か、またその時の銀行のプランがどうか次第です。来年10月から2020年3月融資実行までに適応するプロモーションも
出てきますので　今選んだ（申込みした）プランをその時に見直しする事を
お勧めします。ちなみに私は年齢もあり20年元金均等でいくので
金利水準により10年、せいぜい15年のみ固定金利を選び、そうすればその後の
残債は少ないので変動で2%を超えても影響は少ないのでいいです。

[486: 住民板ユーザーさん2]

>>485 契約済みさん

お詳しいですね。ほぼ同意見です。

一点だけご質問です。0.5%変動で返済計画立てるのは論外と仰っていますが、変動金利も上昇するとお考えですか？リスク想定するなら論外なのは承知してますが、実際には優遇幅は35年変わることはないですし、長期金利はさておき短期金利は上昇しづらいと個人的に思ってるのですが、お考えを伺いたいです。

[487: 住民板ユーザーさん1]

北側の住宅展示場予定地の今日の状況です

[488: 住民板ユーザーさん1]

東側の中央入口が開いていたので撮らせていただきました。
暑い中、一生懸命に作業していただきありがとうございます。

[492: 住民板ユーザーさん4]

ＧＭマンションギャラリーは来週から夏季休業ですね。
工事現場の方々はお休み無いのでしょうか？
着々と工事を進めていただいてありがたいですが、ホント暑くて現場の方々の熱中症が心配になってしまいます…

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[494: 契約済み]

>>486: 住民板ユーザーさん2　

長期金利は、日銀の政策により10年もの金利が人為的に0程度、短期金利をマイナスにする金融緩和を続ける事を確認したばかりですが、1年後はどうですか？
そして10、20年後は？という質問置き換えてみたいと思います。

本来物価の動向が基本ですが、足元では金融危機からの脱却をいつ出来るのというテーマだと思います。国債やETFの購入等非伝統的緩和策の終了しその後金利上昇という順番です。米国は終了から約1年、欧州はようやく年内に終了し来年9月頃に最初に利上げと言われてます。日銀は今回フォワードガイダンスを発表し
来年10月の消費税上げのタイミングまで緩和を続け、その後も米国同様急には
上げないよとメッセージを出しながら徐々に金利が上がる事で全く短期も長期も
変わらないフラットなイールドカーブを修正してくるはずです。
ちなみに米国金利は短期で3年累計2%+, 長期で1.4%位上昇しましたが
日本の金利予想として（前段がくどくてすいません）、2019年10月までは
短期はほぼ上がらないがマイナスは終了、10年長期は0.3-0.4%上がるのでは。
ただお尋ねの短期金利は融資実行後10年、20年、30年と経過する中で
優遇幅が同じくあるので変わらないのではという質問ですね。
確かに既に20年近く上がっていないですよね、でもこれから未曽有の人手不足
が顕著化する中賃金も物価も上がざるを得ない、アジア域内で物や情報に次いで労働や資金が自由に行き来するようになるだけで日本だけがまたもやデフレというのは考えられないという逆の発想をしてます。

論外というのは、金利上昇が緩やかでも＋修繕費増額＋教育費負担＋管理費の中の人件費等含めた諸費用はインフレすると考えています。

[495: 住民板ユーザーさん5]

>>493 住民板ユーザーさん5さん
長いって、、

[498: 住民板ユーザーさん2]

[No.489から本レスまで、情報交換を阻害 する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[499: 住民板ユーザーさん1]

>>484 住民板ユーザーさん1さん

購入者じゃないとは匿名とはいえ言いがかり過ぎませんか？
金利が下がるかもしれない、という意見にそれはないと反論しただけです。
日銀の発表により、どのご家庭でもローン金利については話し合われてる事だと思います。

[500: 住民板ユーザーさん1]

>>484 住民板ユーザーさん1さん

購入者じゃないでしょ、とは匿名とはいえ言いがかり過ぎませんか？
金利が下がるかもしれない、という意見にそれはないと反論しただけです。
日銀の発表により、どのご家庭でもローン金利の上昇について対策は話し合われてる事だと思います。