グランドメゾン品川シーサイドの杜《契約者専用》

[契約済みさん]

グランドメゾン品川シーサイドの杜の契約者専用スレです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/606329/

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社


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入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/

[2103: 住民板ユーザーさん1]

保育園や幼稚園の情報交換がしたいです。

[2105: 匿名さん]

近隣グルメ情報交換がしたいです。

[2106: 名無しさん]

同じくグルメ、また買い物情報を知りたいです。

あとは、少数だと思いますが、小学校の情報も知りたいです。
城南第二以外、例えば品川学園を選択する方はいらっしゃるのでしょうか？

[2107: 住民板ユーザーさん1]

>>2106 名無しさん

最寄りは第二じゃなくて城南ですよね？

[2108: 住民板ユーザーさん1]

パティスリー レ サンク エピス
というケーキ屋さんと
リストランテ コージ コルディアーレ
というイタリアンが美味しかったです。

[2109: 契約者]

>>2103 住民板ユーザーさん1さん
最寄りのアンジェリカ東品川や青物横丁えほん保育園は今年度指数が概ね42?43‥
区外から普通の共働きで転入する我々のような世帯には厳しいですね。
認可は諦めて認証保育所中心に四月より保活をしようと考えています。

[2110: 名無しさん]

>>2107 住民板ユーザーさん1さん
すみません、城南でした

[2111: 住民板ユーザーさん1]

>>2110 名無しさん

いえいえ。城南が近くて評判も良さそうなので無難に城南にしようかと思ってます

[2112: 住民板ユーザーさん1]

前向きな話題になって嬉しいです。
ちなみにお子さんが城南小に転校予定の方いらっしゃいますか？
家が三年生でそうなんですが、何人かいらっしゃると少し心強くて。

[2113: 匿名さん]

>>2109 契約者さん

区外からの転入だと不利なのですか？

[2114: 契約者]

ウチも今2歳の子供がいまして、城南小を考えております。新校舎で気持ちよい教育環境になっていそうで、そちらの完成も楽しみにしております。

[2115: 契約車]

>>2113 匿名さん
調整加点が付かないので、夜勤や単身赴任でも基本の40になるようです。区のHPに案内あるのでそちらもぜひご覧ください。
うちも転入ですが、近くの認可は諦めています。

[2116: 住民板ユーザーさん1]

現在東品川に住んでいる者です。
保育園の件ですが、ウチは昨年加点無しで認可はもちろん撃沈。
認証も新馬場から立会川辺りのほとんどの園に申し込みましたが、入園可の連絡があったのはたった1園でした。
今年は加点もあり何とか認可に入れましたが、
来年はさらに人が増えることを考えると、認可も認証もますます激戦になりそうですね・・・

あと、区役所の方が言ってましたが、新設園は人口などを考えて配置するとのことだったので、この辺りに来年もできる可能性は高いのかなと思いました。

[2117: 名無しさん]

>>2112 住民板ユーザーさん1さん
2110です。
私も小学生はあまりいなそうなので、心細く思っていました。
今3年生でしょうか？
うちは今3年、引っ越し時期は5年4月のタイミングにするか、4年生のうちか、迷っています。
城南、良さそうですよね。

ただ、品川区は小中一貫のため、5年生からなら、いっそのこと品川学園を選択すれば、みんな心機一転のタイミングになるので良いのかな？などと考えてしまって。

バスなどになるので、あくまで城南よりメリットがあれば、なんですけどね。
また受験は、ぼーっとした子なので、無理にさせようとは思っていないため、中学も公立の可能性を考えていることが、悩みが増える原因なのかもしれません。

[2119: 住民板ユーザーさん1]

そういえば、城南小学校に通わせる場合の登校の仕方ってどうするものなのでしょう？どこかで集まって集団登校するものなのでしょうか？

[2120: 住民板ユーザーさん7]

>>2119 住民板ユーザーさん1さん

いや、みんな個々に登校してます。
マンションによっては、団体で登校してます。

[2122: 住民板ユーザーさん1]

>>2120 住民板ユーザーさん7さん
お返事ありがとうごさまいます。なるほど、そうなんですね。お友達がマンションや近所に居たら一緒に行ったりする子が出てくる感じなんでしょうね。

[2125: 住民板ユーザーさん1]

>>2117 名無しさん
ありがとうございます。
家は入居時に三年生です。
実は今のマンション1000世帯くらいあって、マンション内に、同級生が30人くらいいます。
そこまでとは言わなくても、4、5人転校生の同級生がいると、少しは安心かと。

[2137: 住民板ユーザーさん1]

駐車場設備等及び管理費等の変更に関する書類が発送されたようですね。

[2138: 住民板ユーザーさん3]

ローンについて勉強始めたばかりの素人ですけど最近考えたことをダラダラ書かせてください。
間違い指摘頂けると勉強になって助かります。

ローン控除で長期優良のメリットを最大限に生かすために、借用額は5500万円前後になるように頭金を調整します。

今後の金利悪化に対しては、ある程度は繰越返済で対応できるので変動金利にします。

お勤めの企業によって優待金利は個人差ありますのでどれがいいとは言えないですが、変動金利ランキングではソニー銀行、SBI銀行、じぶん銀行などよく目にします。

金利変動に対して繰越返済の余裕がない、またはリスク許容度低めの性格の方は10年固定金利が良いかと思います。(固定金利0.7%前後もありますね)
10年間お金を貯めて2030年に一気に返済！


イオン銀行も一度考えましたが、低金利銀行の方が得すると思っているので私は選びません。
イオンで買い物のたびにお得感を感じるのが嬉しい方はイオン銀行もありですよね！

[2139: 住民板ユーザーさん1]

管理費上がるってことですよね。
駐車場利用料金も上がるのかな？

[2140: 住民板ユーザーさん1]

>>2137 住民板ユーザーさん1さん

我が家にも届きました。まだ読み込んでいませんが、需要に合わせた良い計画に思いました。
色んな意見があるとは思いますし、細かな部分を含めれば再検討の余地もあるのでしょうが、この匿名掲示板であまり情報を出さない方が良いと思います（内容を知りたい部外者が多いので）。

[2143: 名無し]

>>2138 住民板ユーザーさん3さん
ローン控除を最大限に活かせるかはご自身の所得税年税額次第かなと

[2144: 契約者]

>>2140 住民板ユーザーさん1さん
いい考えだと思います。
色々内容盛りだくさんでしたので、部外者に教えてあげる必要はないかと
また、問い合わせ窓口もあるので分からないことがあるならここじゃなく窓口に問い合わせればいいことですからね。

[2145: 住民板ユーザーさん3]

>>2143 名無しさん
なるほど、そうですね。年50万円控除を得られる年収の場合という前提条件を書いてなかったですね…
ここは個人差でいくら借りるのがベストか計算してみるといいですね。

[2146: 住民板ユーザーさん1]

駐車場設備等及び管理費等変更についての書類届きました。
これって、同意したくない場合は、同意書の提出しなければいいのでしょうか？
どなたか問い合わせした方いらっしゃいますか？

[2158: 住民板ユーザーさん2]

>>2146 住民板ユーザーさん1さん
同意したくない場合について問い合わせしたら良いかと思います。

[2159: 住民板ユーザーさん2]

先に言っておきますが、荒らし目的ではありません。結果荒らしのようになってしまいましたらすみません。その際はすぐにコメント削除致します。

当然ですがうちは増額には納得できません。
積水としても検討した結果かとは思いますが、さらに検討頂き増額とならなら方法を提示するのが当然かと考えます。
一方的に増額案を送り、同意書提出を求めるのもどうかと思ってます。

[2160: 住民板ユーザーさん3]

>>2159 住民板ユーザーさん2さん
素人の考えですが、
将来車を持つ人は減っていくかと思います。
現在の希望の駐車場台数より下回っても、機械式駐車場を更に減らす事で、管理費を減額出来ないものでしょうかね？
景観的にも機械式駐車場は良くないですし。

[2161: 契約者]

>>2160 住民板ユーザーさん3さん
私も同意見で問い合わせしてます。
駐車場代増額で利用者が減るため管理費増やすと書いてありましたが、なら駐車場代増額して利用者減らして機械式駐車場減らせば良いと思うんですよね
すぐ管理費増額につなげると今後もすぐ予算足りなくなれば管理費増額に繋げやすくなるので、こんな早期に管理費増額をすべきでないと思っています。

[2162: 住民板ユーザーさん8]

>>2159 住民板ユーザーさん2さん
私もそう思います。本件について、積水ハウス側の善管注意義務違反による費用負担等含めて断固として抗議します。そもそも、管理費資料を見るに、もともとの駐車場稼働率（規約上の表現は○○%予算化）が85%に対し、修正案では93.76%とかなり楽観的な数値となっており、契約後の更なる管理費上昇リスクを我々契約者に肩代わり（引き渡し後の収支責任は原則管理組合にあるため）させようとも推察できます。

[2163: 住民板ユーザーさん5]

修正案の稼働率はアンケート結果から算出しているので根拠のある数値だと思いますよ。

[2164: 住民板ユーザーさん3]

>>2163 住民板ユーザーさん5さん
2162さんが言ってるのは、将来台数が減る可能性がある中で、93.76％は楽観的、という事かと。

[2165: 住民板ユーザーさん1]

むしろこれから子育て世代は車持ち増えるんじゃない

[2166: 契約者]

>>2165 住民板ユーザーさん1さん
カーシェアがこれだけ増えている中で本当にマイカーを持つかはちょっと懐疑的ですね。

[2167: 住民板ユーザーさん8]

>>2163 住民板ユーザーさん5さん
アンケート結果から算出される旨、承知しております。ただし、修正案の管理組合収支予算は現在の駐車場希望者のほぼ全員（※）が契約する場合の数値にて計算されております。アンケート自体は回答時点での希望者の意向であり、実際の駐車場契約数とは異なりますし、その旨アンケートにも注釈がございました。
今回のようなマンション全体の管理会計に多大な影響を与える変更を行う場合は、再度その旨を通達した上でアンケートを取り直し、再集計の上、修正案に反映する等の配慮が必要かと考えます。この点は積水ハウス側にも訴追したいと考えます。また、2164さんが仰るように将来的な台数現象のリスクもあると考えております。
※駐車場設置数（変更後）／希望者数／稼働予想数＝158／149~155／148

[2168: 住民板ユーザーさん5]

>>2167 住民板ユーザーさん8さん
考え方は賛同しますが訴追というのはちょっと。。せっかくなら良い意味でのリーダーシップ発揮をお願いしたいです。

[2169: 住民板ユーザーさん7]

竣工後何年かして勃発したんではなく単に積水の見積もりが悪かったわけだから、自分たちもこのマンションで出てる利益の範囲内でいいから、身銭を切ってほしいよ。
もし管理費がこんなだったら最初から契約してなかったかもしれないし、重要事項説明違反並みのことだと思うよ？

[2170: 住民板ユーザーさん7]

>>2161 契約者さん
機械式駐車場減らすことによる収入も減るので結果的に管理費の増額になるのではないでしょうか。その分修繕積立金は減ると思いますが。

私は管理に係る支出を見直すことも必要かと思います。素人考えで申し訳ありませんが、例えば共有部の清掃員の数だったりコンシェルジュの時間帯など、入居後、住民の方で話し合いながら適宜見直しできたらと思っています。

[2171: 住民板ユーザーさん7]

>>2170 住民板ユーザーさん7さん
全部ごちゃまぜにすると良いことないので、目の前の問題である駐車場に限って話した方が良いかと。

[2172: 契約者]

>>2170 住民板ユーザーさん7さん
送られた紙を見てもらうと分かりますが、減らしたことによる建築費、維持費の減額の方が高いですね。また、利用料自体を増額するので管理費に影響しないかと思います。

[2173: 契約者]

まぁ何にせよ、皆さん直接問い合わせ先に問い合わせましょう。
問い合わせ案件が多くなれば積水も個別対応しきれなくなりますので、説明会等が開催されるでしょう。
そうなればこちらも固まって行動ができますから、話もしやすくなります。

[2174: 契約者]

機械式駐車場を建て始めてしまえば、減らすにも解体に費用がかかります。
早め早めに動いた方がいいかと思います。

[2175: 住民板ユーザーさん]

>>2174 契約者さん

そもそもなんですが、あんな「ご希望お伺いのアンケート」というやんわりしたアンケートで建築計画変更に踏み切るのが納得いきません。アンケート時点では計画変更の可能性なんて説明全く説明なかったですし。

そりゃ高額な駐車場は契約確実な人しか希望出さないでしょうし、自転車なんて安いからとりあえず、契約するか分からないから希望にしとくか、程度のアンケートだったと記憶しています。

現に、うちは自転車は契約する気持ちは2割程度でしたが希望を出しました。

だから本当にこのアンケート数字通りに埋まっていくか皆さん疑心暗鬼になる。

そもそも計画変更を検討するためのアンケート、という形で厳格なアンケート取らないと、リサーチを仕事にしてるわたしからすると、こんな数字意味ありません。
正しい数字を見切る為には、計画変更の可能性をちゃんと説明して、確実に契約する、契約するかもしれない、分からない、多分契約しない、契約するつもりは無い。と5段階で希望を取るべきでした。

車は足らず、自転車置き場は大量に余る、という状況を予測します。

[2176: 契約者]

>>2175 住民板ユーザーさん
同感ですね。
積水は説明の仕方が要所要所雑なところがありますね。

[2177: 住民板ユーザーさん8]

>>2173 契約者さん
そうですね。別件ですが、南側隣接地の新築計画に際して、個別に何度か問合せているのですが、事勿れ主義的にやり過ごす回答ばかりで、誠実感が一切感じられず個人的に苦慮しています。本件、事象は異なりますが、集団での問合せする事で、良い結果に繋がればと願っています。
また、一点契約者の皆さんに共有なのですが、積水ハウス側は駐車場台数の設定根拠として『品川区の指導要領により、設置率を30%以上とする必要がある』と記載がありますが、品川区の条例（※1）を見ると駐車場の設置規定に関しては東京都の条例（※2）を適用する旨記載がありそちらを確認すると、『(新築する場合の駐車施設の附置)第5条 建築物の建築主は、前条に規定する建築物を新築しようとするときは、駐車施設附置率を30%として得た数値又は集合住宅の用途に供する部分の床面積を350m2で除して得た数値のいずれか小さい方の数値以上の数を有する駐車施設を当該建築物又は建築物の敷地内に附置しなければならない。』とあり、後者の数値は141.2…（※3）となるため、条例を遵守する観点から言えば当初から142台分の駐車場が確保できれば問題ないはずで、積水ハウス側の主張である『設置率を30%以上とする必要がある』は根拠として不適切と考えます。（上記、素人の私が条例等の情報を確認した範囲で記載しておりますので、考え方等誤っていたら申し訳ございません。）
※1 http://jourei.jyunpo.com/13w9shinagawa.html#tyusyajyo
※2 http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/parking/file/07youkou.pd...
※3 49,436.39（容積率算定対象の延べ床面積）÷350

[2179: 住民板ユーザーさん1]

なんか強引すぎません？このやり方。
こういう内容に変更する計画をしているので、改めて確からしい台数を提出頂きたい、という再アンケートを取るべきでしょう？なんのためにこんなにたっぷり施工期間とってんだよ。。。

[2180: 住民板ユーザーさん4]

>>2174 契約者さん
野村は確か自社の負担で埋め立ててましたよ。
大田区のプラウドでしたでしょうか

[2181: 住民板ユーザーさん3]

アンケートで車少なそうだから機械式駐車場減らした方がいいかも、、、ここまでは良いんですけどね。
進め方と、出した答えは、一方的すぎです。

[2182: 匿名さん]

すみません
住人ではないです。
今すんでいるマンションは、おそらく機械式駐車場の一部を解体することになります。解体部分は平置きの大型用にするみたい。
もちろん、多額の解体費用はかかるのですが、メンテナンス費用がその分浮くので長期的にはメリットあります。

入居後に住民全員をとりまとめて変更するのは物凄く大変ですよ。余分な費用もかかるしね。
安易に賛成反対するのではなく、いろんな事例を集めてみては？
積水の営業さんもそういう事例を数多くもっているかも知れません。

[2183: 住民板ユーザーさん3]

>>2177 住民板ユーザーさん8さん
南側建物の件は結局どうなりましたでしょうか？積水は結局当事者意識に欠けてますか？

[2184: 住民板ユーザーさん1]

>>2182 匿名さん
もし事例があるなら説明会を開くなりして理解を求めるのが先と思うけどね。

[2185: 住民板ユーザーさん2]

>>2175 住民板ユーザーさん

全文同意します。
車は現在所有しておりませんが、知人の話等から子供が成長するといずれ持たざるを得なくなる日が来るだろうが空きがあるなら安心だと思っておりましたので、こんな一方的な決め方には疑問を感じます。

駐車場が確実に不要の方はこのままここで議論することもなく積水からの直接説明もなく、さっさと同意書出して計画進めればいいとお思いなんでしょうか。
荒らしの餌になるからここでは議論しない方がいい、という意見は本末転倒ですし身勝手すぎませんか。

[2186: 住民板ユーザーさん1]

駐車場設備及び管理費変更に同意しないと、物件の引渡しが出来ないそうです。

[2188: 住民板ユーザーさん8]

>>2180 住民板ユーザーさん4さん

大田区のプラウドは、住民負担ですよ
野村が負担したのは売れ残り住戸分だけです

[2189: 住民板ユーザーさん3]

>>2186 住民板ユーザーさん1さん
さすがにそのコメントはどうかと。。

[2190: 住民板ユーザーさん3]

>>2185 住民板ユーザーさん2さん
駐車場不要の方も管理費増額ですよ。
今話してるのは、駐車場が足りる足りないの議論ではないのでは。

[2191: 住民板ユーザーさん1]

2140です。24時間ぶりに覗いてみたらやっぱり予想通り色んな意見や主張が飛び交ってますね。
事の進め方に不満を持たれている方・説明会を開いてほしい方…、色んな方がいらっしゃるなぁと改めて思いました。
ただ結果論ですが、今回の積水の改善計画は現段階では非常に中立的で無難なもの（不満の出ないもの）になっていると感じました。
ほぼ9割以上の契約者が不満なく、積水に問い合わせるまでの事もなく、承諾できるという意味です。
私なんかはこれだけ工事が進んでいてよく間に合った！って驚きました。こういう事態にも対応出来るように工事の進め方も計画されていたということですよね。
計画を変えずに続行して半分くらい空いている駐車場を入居後に見るのは本当に嫌だったので、個人的にはホッとしています。

[2193: 契約者]

>>2185 住民板ユーザーさん2さん
ご自身の不満を語るのに他の方をいちいち批判する必要ありますか？
同意書なんですから、別に管理費値上がりに文句がない方は出すでしょうし、そこに口出しする権利はあなたにありません。
ただ、私は不満なので直接積水に問い合わせます。そうやって個別相談案件を積み重ねるためにも、ここでの議論も良いですが、積水に直接問い合わせをしてみてください。

[2194: 住民板ユーザーさん4]

>>2191 住民板ユーザーさん1さん
積水を弁護しているのですか？
戸建と違ってマンションの場合はこんな問題が出てくることは充分予測できたはず
やはりノウハウが無いのでしょうか？
それにしても南側マルニの件といい、今回の件といい、事なかれ主義の姿勢が見えるように思えませんか？

[2195: 住民板ユーザーさん3]

>>2191 住民板ユーザーさん1さん
この流れで、何故不満の出ない内容だと？？
そして結果論って、なんの結果？？
積水の人間ですか？

[2196: 住民板ユーザーさん5]

>>2194 住民板ユーザーさん4さん
駐車場の件も、南側建物の件も、
そのうち時間が解決すると思いますよ
事なかれのように見えますが積水は住民の反応をみた上でベストな方法をとるのでしょう

[2197: 名無し]

>>2196 住民板ユーザーさん5さん
時間が解決するのは住民側の泣き寝入りエンドの場合だけだね

[2198: 住民板ユーザーさん1]

>>2195 住民板ユーザーさん3さん

この流れで、何故不満の出ない内容だと？？ →ここで発言をする人は契約者のごく一部に過ぎないし、おそらく積水の改善策はほとんどの人が「まぁまぁ、悪くない計画だから、とりあえずそれでいいっか」ってなる気がしています。私もそうですし。ちなみに私は一契約者で積水の人間ではありませんし、車は所有していませんよ。
駐車場料金は相場に合わせておかないといけないし、そうなると収入が減るので管理費が上がることは仕方ないし、けど駐車場が減る分は修繕費は抑えられる。長期的にはランニングコストは安くなる。
現段階でベストな気がするんですよね。

[2199: 住民板ユーザーさん1]

車持ちですが、高くなるなら他所の駐車場を借ります。

[2200: 住民板ユーザーさん6]

>>2183 住民板ユーザーさん3さん

こちら、横から失礼します。

12月20日付で送られている丸仁の南側隣接地の計画資料は契約者全員に送られていると思いますが、その後個別問い合わせをし、以下を積水側に提出してもらっています。

・丸仁側の説明会議事録(12月25日付)
・積水側から丸仁への要望書（1月11日付）
・丸仁側からの回答書（1月25日付）
・積水側から丸仁への再要望書（1月30日付）
・丸仁側からの再回答書（後日到着予定）

これら資料内では、北向き住戸や店舗用途の件の交渉＆回答など、契約者全員に伝達されるべき内容が書かれています。
そのように事務局に伝えましたが、「全契約者へは12月20日付資料で十分、その後のことは特段の要望を寄せなかった人にまで教える必要はない」との回答でした。

またその資料を見て頂ければ分かるのですが、積水側からの要望書は、記載内容自体にも矛盾点があり、契約者から集まった要望をただ書き連ねているだけのようでした。
その結果として案の定、丸仁側からほとんど突っぱねられており、その後も丸仁側への追及可能な事項に対しても追及しない等、誠意を感じられませんでした。

(そこでさらに今回の駐車場に関する一方的な同意書送付の件…契約者を一体何だと思っているのかとあきれてしまいました。)

とにかく、今は個別問い合わせでしか状況を知り得ることができないので、引き渡し事務局への問い合わせはみんなでした方がいいと思います。
少なくとも、上記5つの資料は全契約者が入手されるべきなのでは、と思います。
私は、今回の駐車場の件含め、説明会の開催を積水側に要望するつもりです。