グランドメゾン品川シーサイドの杜《契約者専用》

[契約済みさん]

グランドメゾン品川シーサイドの杜の契約者専用スレです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/606329/

所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
　　　京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社


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入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/

[470: 匿名さん]

>>460 住民板ユーザーさん9さん

カフェはどのマンションでも
光熱費や人件費等の維持費は管理組合持ち(ただし材料費は委託会社持ち)
売上は全額委託会社のもの
規模によっては販売補償費用として数百万円を更に支払い
が一般的です。売上自体が月に数十万円程度でおよそペイしないので、それくらいの条件でないと業者が入ってくれません。

物凄い金食い虫ですが(今住んでるマンションでは年間の負担額は約1000万円。1世帯辺り年間約2.5万円)、その分中古で売るときの売りになるので、必要な投資だと割りきっています。

10年間住んでてもカフェの経営負担額は約25万円。それでカフェのついていない物件より50万円高く売れればb/cは2.0です。

[471: 匿名さん]

今住んでいるマンションも620世帯ほどです。
年間管理費収入 1億200万円
駐車場使用料収入 9,000万円
来客用駐車場使用料収入 400万円
修繕積立金収入 9,200万円
その他収入 1,400万円

それで、毎年管理費会計から剰余金5,000万円を、特別修繕費に振り替えています。

うちの場合は、駐車場収入がある程度あるおかげで、修繕積立金の増額は過去1度だけで済んでいます。皆様の現在のマンションではいかがでしょうか。

[472: 匿名さん]

800世帯くらいのタワマンです
管理費　16000万円
駐車場収入　14000万円(内10000万円を管理費に、4000万円を修繕積立金に)
共用施設使用料　1200万円
修繕積立金　16000万円

規模の差を踏まえれば471さんと同じような感じですね
大体この辺りに収束するのでしょう

[473: 住民板ユーザーさん8]

>>469 住民板ユーザーさん5さん

返信が遅れてすいません。
第1期です。
まだ案内来てません。
自分から問い合わせるのも…
掲示板見てるってばれそうですよね。

[474: 住民板ユーザーさん1]

>>473 住民板ユーザーさん8さん
本当に届いていないなら重大なミスですし、きちんと問い合わせるべきでは？
むしろ怒らないといけないかと

[475: 住民板ユーザーさん1]

>>474 住民板ユーザーさん1さん
重大なミスは言い過ぎな気がするけど、人的なミスで漏れてしまっている可能性がありますよね。確認したほうがいいのでは。
大きな買い物ですし、掲示板見るのも普通かと思いますよ。

[476: 住民板ユーザーさん8]

コメントありがとうございます。
そうですね。問い合わせてみますね。
なぜ漏れたのかも併せて聞いてみます。

[477: 契約済み]

今日も現場は尋常ない暑さでした。現場の写真です。

[478: 住民板ユーザーさん4]

住宅ローン金利、実行時までどこまで上がるでしょうか…

[479: 匿名さん]

お風呂場の壁なんですが、マグネットの玩具や収納ケースが付いていたと思うんですが、
あれは、オプションじゃなくて全部の部屋にマグネットが付くのでしょうか？

[480: 住民板ユーザーさん5]

>>478 住民板ユーザーさん4さん
上がるとは言えないですよ。
下がることもありますから。

わからない事を悩んでも仕方ないと思います。

[481: 住民板ユーザーさん1]

>>480 住民板ユーザーさん5さん

日銀が金利を引き上げると公表し騒がれてますよ
金利が下がることは100％ないです

[482: 住民板ユーザーさん2]

>>479 匿名さん

お風呂の壁は標準仕様でマグネットつきますよ
私もMRで気づいたのですが、割と普通のことのようです
キッチンの壁はオプションです

[483: 匿名さん]

ありがとうございます。今は普通なんですか！
知りませんでした。小物を収納する際に活用したいと思います。

[484: 住民板ユーザーさん1]

>>481 住民板ユーザーさん1さん

あなた購入者じゃないでしょ？そんな事言ってどうしろと？

[485: 契約済み]

>>478

現状10年固定で最安値0.69%から 1.1%の金利が2020年3月までに1.5%程度で予算をしてます。こうすると最初の支払いが増えてバタバタする事はないですし
将来更に上がると言っても日本の経済成長力を考えると大きく上昇する事はありませんし仕組み上5年見直し（金利ではなく支払額増加の見直し）ルールもあるので仮に思った以上に金利が上がる場合（10年以降の話）、繰上げ返済等の借り入れ後の管理を怠らなければ大丈夫です。

ちなみに政府は来年秋の消費税アップをにらみ景気対策を発表しる中の
目玉は住宅取得関連も含まれていますのでFLAT３５のような公的融資の金利
が1年半で大幅上昇する事はないです。

足元の異常な低金利0.5%変動で35年の借入計画をしているとしたら
そもそも論外である事は明白です。

後当初の手数料が安く金利が少々高いプランと手数料が２％と高いも金利が
安いプランがあるとしてどちらを取るかですが、私は元銀行員として
保証料プランであれば2%を最初に払い、繰上げ返済をすると手数料が還付される
し金利が安い方を選びます。（事務手数料は還付されません）

Flat 35などの全期間固定プランは、若い人が35年今借りるならお勧めですが
2020年3月近くにならないとどの水準か、またその時の銀行のプランがどうか次第です。来年10月から2020年3月融資実行までに適応するプロモーションも
出てきますので　今選んだ（申込みした）プランをその時に見直しする事を
お勧めします。ちなみに私は年齢もあり20年元金均等でいくので
金利水準により10年、せいぜい15年のみ固定金利を選び、そうすればその後の
残債は少ないので変動で2%を超えても影響は少ないのでいいです。

[486: 住民板ユーザーさん2]

>>485 契約済みさん

お詳しいですね。ほぼ同意見です。

一点だけご質問です。0.5%変動で返済計画立てるのは論外と仰っていますが、変動金利も上昇するとお考えですか？リスク想定するなら論外なのは承知してますが、実際には優遇幅は35年変わることはないですし、長期金利はさておき短期金利は上昇しづらいと個人的に思ってるのですが、お考えを伺いたいです。

[487: 住民板ユーザーさん1]

北側の住宅展示場予定地の今日の状況です

[488: 住民板ユーザーさん1]

東側の中央入口が開いていたので撮らせていただきました。
暑い中、一生懸命に作業していただきありがとうございます。

[492: 住民板ユーザーさん4]

ＧＭマンションギャラリーは来週から夏季休業ですね。
工事現場の方々はお休み無いのでしょうか？
着々と工事を進めていただいてありがたいですが、ホント暑くて現場の方々の熱中症が心配になってしまいます…

[一部テキストを削除しました。管理担当]