プレミスト湘南辻堂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト湘南辻堂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/syounantujidou/

所在地：神奈川県藤沢市羽鳥一丁目1003番2、1003番3（AQUA街区）
交通：JR東海道本線「辻堂」駅徒歩9分
間取：2LDK+S（納戸）、3LDK、4LDK（AQUA街区）
面積：72.22m2～93.18m2（AQUA街区）
売主：大和ハウス工業株式会社　神奈川中央交通株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/83

[551: 匿名さん]

>>549 マンション検討中さん
学校までの距離は？
プレミストは遠いですよね。

[552: 匿名さん]

２度も販売を延期？
なら竣工や引き渡し日も延期ですか？

[553: マンション検討中さん]

着工はしていますし、建設スケジュール上で遅れなければ問題なさそうですね。
先の書き込みの、相場の掌握が主なのではと勘ぐってしまいます。
ただ、入居時期が3月でないと、新学期の関係で避ける人も出るでしょう。
契約時に確約、もしくは入居遅れの免責も書面で確認しないとですね。

[554: 通りがかりさん]

>>553 マンション検討中さん
引き渡しは遅らせないと思いますよ。
その分引き渡しまでの販売期間は短くなるので、完売はしないうち(残戸数が多数残る中で)販売してしまうので、購入者にはゆくゆく修繕積立金、規約次第ですが管理費の負担も増加するかもしれません。
おそらく、現状の人気度合いから考慮して1ー2カ月販売期間を短くしなくとも確実に完売しないと判断した結果ではないでしょうか。いずれにしても、購入検討はしれらも考慮して慎重にした方が良いと思います。

[555: 通りがかりさん]

>>554 通りがかりさん
何言ってるのかよくわかりませんね。
販売期間って完売するまでが販売期間でしょ。

[556: 匿名さん]

>>555 通りがかりさん
あなたに質問です。長谷工は、プレミスト専用に販売業者ですか。そうではないですよね。
適正な販売期間は、3ー6ヶ月と言われますが、規模によって期間は前後します。この物件は2017年12月ー2018年12月までの13ヶ月を販売期間と考えていることになりますね。554さんはその話をしていると思いますよ。

[557: 通りがかりさん]

>>556 匿名さん
購入者相手に営業しているのは長谷工では無く大和ハウス工業株式会社ですね。
適正な販売期間？マンションが出来上がり、入居が始まってからも販売会社の営業さんは販売していますよ？
完成したのに垂れ幕下げて販売を続けているマンションはそうですね。
それも法的に適正ですが、何を以って「適正な販売期間がある」と言われるのかわかりませんね。
売れ行きが悪いマンションと思われるのでそれは避けたいところでしょうから「望ましい販売期間がある」という話ならわかりますが。

又、意味不明ですが2018年12月というのはどこから出てきたんですか？

[558: 匿名さん]

>>557 通りがかりさん
営利を目的とする会社法人が販売完了目処も設けず売り切るまで永遠に販売期間として販売するわけないだろ。頭の悪さ丸出しはやめて下さい。プレミスト検討者の民度が低いとか言う人が出て来ますよ。それだけは勘弁して欲しいので、しっかり勉強してから意見して下さいね。売れない物件にどれだけの人件費をかけますか。ボランティアの販売員がいるなら別ですが...
プレミストの完成時期はいつですか。普通は完成時期に合わせて販売期間の区切り目処を立てるので。それ以降は最低限の販売員にします。
販売会社大和だけじゃないからしっかり情報を調べて下さいね。

[559: 通りがかりさん]

>>557 通りがかりさん
法的にって意味不明です。あなたが

[560: 匿名さん]

意味不明な掛け合いはよそでやってください。
そのような頭のおかしい人が検討者ではないことを祈ります

[561: 匿名さん]

>>560 匿名さん
557さんですよね。あなたですよ。もう辞めて下さい。

[562: 通りがかりさん]

>>558 匿名さん
何か誤解してるようですが、完売するまでが、販売期間ですよ。

[563: 匿名さん]

>>562 通りがかりさん
しつこいですね。一人で掛け合いはやめて下さい。プレミストの検討スレですよ。マンション販売期間スレじゃないのでやめて頂けますか。

[564: 通りがかりさん]

>>563 匿名さん
一人で掛け合い？
自己投影ですかね？「自分がしてると他人もしてる」と思うらしいですね。

[565: 通りがかりさん]

>>564 通りがかりさん
自己投影？意味不明ですね。

[566: マンション検討中さん]

実際にお子さんが通われた場合
藤沢市立明治小学校まで徒歩でおおよそ２０分かかり約1.3kmです。
藤沢市立明治中学校までは徒歩で７分で約400mです。
これを遠い距離と取るか近いと取るかはご意見が分かれると思いますが
小学校はこどもの歩幅ではちょっと遠いかもしれません。

[567: 匿名さん]

>>566 マンション検討中さん

小学校まで20分は心配ですね。

[568: 名無しさん]

羽鳥小のが近いんですけどね。
通学路が安全であれば良いのですが。

[569: マンション検討中さん]

中学が近く、小学校が遠いのは気になりますね。逆ならよかったです。900戸の大規模マンションで、児童の数も多く、通学の近くさで、学区の変更はないのでしょうか？　デベから藤沢市に働きかけがあったら、一気に購入意欲が上がるのに。

[570: マンション検討中さん]

過去に書いた各種藤沢市の資料によれば、学区の変更はないようです。

藤沢市立明治小学校は2017年（平成29年）4月1日現在で児童数１，００９名
のマンモス校で各学年5学級あり、ふじのこ学級も2016年度の3学級から
2017年度は5学級に増えています。
市の資料によれば教室には余裕があり、プレミストで児童数が増えても
対応できるとのことです。

通学路の安全性ですが、サイゼリヤを起点として信号機のある交差点まで
が片側1車線で路肩が狭く一番危険ポイントです。
交差点を右折してしまえばそこから先はスクールゾーンや歩道であり、
多数の児童が通っているので安全です。

[571: マンション検討中さん]

明治小はあの場所で1000人ですか。交通量の多い道路に囲まれ、通いにくく、あまりいい環境ではないなと言うのが率直なところです。
やはり学区の変更はないのですね。900戸とはいえ、1社のマンションくらいでは市は動かない感じですね。藤沢市が行った説明会(区画整理事業だから)があっただけよかったですね。

[572: マンション検討中さん]

やっと販売開始ですね。販売価格楽しみですね。

[573: 匿名さん]

A1タイプの間取り見ました。4LDKにシューズインクローゼットがついたプランです。洋室1、洋室2のクローゼットが多いです。洋室3、洋室4はそれぞれ同じ広さの5畳なので子供部屋にするのにいいかと思います。キッチンからバルコニーに出ることができて、ここから物干しに行けます。

これ以外は3LDKでした。3LDKと4LDK、どちらがいいんでしょうね。人気があるのはどちらなんでしょうか。

[574: マンション検討中さん]

>>572 マンション検討中さん
シティテラスも価格公表しましたね。価格次第では、検討者が他物件に行く可能性は大ですね。

[575: 通りがかりさん]

地元民ですが
冷やかしでモデルルームに遊びに行く人も多いので恐らく購入検討者と販売者の希望価格にズレがあると思います。
専用サイトの宣伝内容と、予想価格の最高額が5500万と見たので価格的にきっと外から来る人に売りたいんだなというイメージです。
プレミスト出来たら辻堂駅の朝のラッシュで死人が出るんじゃないかなと思うくらい現段階ですら駅に人が溢れています。
ちなみにいつになるかわかりませんが、一部戸建も販売するようで(多分北西側のほうです。その辺に住んでいる人から1年前に聞いた情報なので実際どうなるかはわかりません)一坪110万〜130万になるんじゃないかと地元の不動産が言ってました。(これも一年前の話なのでまた変わってくるかもしれませんが；)
現段階で羽鳥1丁目70万代なんて絶対ありえません。4、5丁目ですら80〜90万もする所があるのに…
ちなみに小学校まで20分と遠いですが毎日通っていれば丈夫な子に育つと思います。
私も明小まで25分くらい歩いて通っていました。幼稚園に通っていた時は病気がちで入院もよくしていましたが小学校上がってから入院をしていません。
通学路は車の通りは多い場所ではありますが歩道は広く、車が通る道を避けた脇道を使う通学路になっているので大丈夫だと思います。あと給食が藤沢で1番美味しいと言われてました。(20年前の話ですが；)
どっちかというと中学校のほうを心配したほうがいいです。今は目立った事はありませんが、一時期は藤沢で1番荒れていた中学と言われていました。でも最近不良っぽいの見ないから大丈夫…かな？

[576: 名無しさん]

>>575 通りがかりさん

辻堂駅はそこまで混んで無いですね。すぐに次の電車が来ますので。辻堂駅はテラモができる少し前にホーム拡張で広々としてます。死人が出るとしたら利用数に比べてホームが狭い藤沢駅でしょう。

茅ヶ崎駅 56066人
辻堂駅 57910人
藤沢駅 108205人

[577: 通りがかりさん]

今朝の新聞にチラシ入ってました。

第一期
120戸
2LDK～4LDK
4548万円～7798万円
最多販売価格5000万円～
管理費　16700～20900円
修繕費　5930～7650円

申込み
12月7(木)～10(日)
抽選
12月10(日)18時

5000万円台が中心になりそうですね。

[578: 通りがかりさん]

>>577 通りがかりさん

駐車場はいくらですか。
5000万台が中心ですか。立地にしては高い気がしますね。2LDKで4600万程度とはかなり高いですね。

[579: マンション検討中さん]

やはり5000万円台が中心ですか。
聞き取りから希望的値付けが出て、
割安サプライズも期待していたんですが・・・

7800万円は最上階の南角部屋だと思いますが、
数字を見ると全体の割高さを感じますね。平均値を上げてると錯覚します。

[580: 通りがかりさん]

暫定価格から100万弱上げましたね。
100万引いてくるかと思っていたので驚きました。
強気ですね。
完売まで時間かかるかもしれませんね。

[581: 通りがかりさん]

駐車場　8000～14000円
駐輪場　ラック上100円　ラック下200円　平面500円
ネット使用料　2200円
湘南SALONE会費　500円

毎月、色々諸費用がかかりますね。

共用施設が充実しているので、この販売価格なのでしょうが…。
正直、駅から遠いし、この場所でありえない高価格設定だと思います。



　

[582: マンション検討中さん]

駅まで徒歩10分圏内では異例のシャトルバス運行を予定しているようですが、どこまで実用的か気になります。

[583: マンション検討中さん]

住むなら辻堂駅北口は抜群に良い環境ですね。休日は自転車で程よく湘南を味わえますし。C-Xを中心にこれからさらに綺麗に発展しそうな街だと思います。

[584: マンション検討中さん]

駐車場が高い気がしますが、こんなものですか？
平置きと自走式なんでもうちょっと安いと嬉しいのですが。

[585: マンション検討中さん]

販売時には値下げすると思っていたのに逆に値上げかい・・
何でシエリアより高くするんか？意味が分からんわ！

[586: マンション検討中さん]

シエリアの終売（ほぼ）を待った成果ですね。

間取りに種類が無いので、角部屋、階数で価格が変わるくらいかと。
ランニングコストはセオリー通り、修繕積立金は少なく、管理費が高いパターンですね。
で、修繕金も跳ね上がると・・・

[587: 通りがかりさん]

>>586 マンション検討中さん
修繕積立金は、後々必要になれば上げるものなので、あえて最初から高くする必要はないから、低く抑えてる可能性ありますね。管理費も最低限の金額に抑え、後々上げる想定かもしれませんね。販売後は住民による組合での決議で決定するので。
それにしても価格高過ぎますね。強気過ぎますね。辻堂物件で競合がいなくなるからでしょうか。

[588: マンション比較中さん]

NTT社宅跡地ということもあり、駅からこの程度の距離でこれほどのスケールのマンションが辻堂で建つことは今後ないでしょうね。この点に対する評価は人それぞれでしょうから、これを高いと思う人もいれば、手頃だと思う人もいるでしょうね。私は一期は様子を見て、二期で検討しようと思います。

[589: 匿名さん]

>>588 マンション比較中さん
駅から距離は近いとは言えない距離ですね。この半分くらいの距離の立地なら良かったですが、難しいのぞみですね。
また、これだけ大き過ぎる(914戸)規模だと
メリットの反面、デメリットがかなり大きくなりそうですね。その一つに587さんも言われてるランニングコストがありますね。機械式駐車場もあったら更に修繕積立金もかさみますね。

[590: 匿名さん]

ドレッセ中央林間と本当に似てる。

・長谷工施工で販売は別(東急vs大和)
・全部で約900戸(857vs914)
・第一期販売戸数は120戸(両者とも)
・販売長期戦略
・立地の割に割高
・マンション周辺は渋滞ポイント
・渋滞対策せず
・敷地内ギリギリまで使って建設

長谷工が長期に渡って大量の利益を得るための
長谷工の長谷工による長谷工のためのマンション
、と思わざるを得ません。
5年以上の長期間販売をもともと覚悟してるので、
それを前提に検討が必要だと思います

[591: マンション検討中さん]

駐車場は平置きと自走式ですよね。
枠の幅が240cmの広い方だと
平置き14000円
自走式1階(屋根あり)13500円
だったと思います。
10000円は自走式(屋根なし)の
軽自動車向けなのだと見ています。
もう少し安いと嬉しいのですが、、
ただ、機械式ではないので維持費の心配は少ないと思います。

[592: 通りがかりさん]

>>590 匿名さん
短期間で売るつもりのようですよ。
http://yoiie1.sblo.jp/article/180983526.html
報道向け説明会では
「大和ハウス工業では、A敷地の販売を今年11月下旬からスタートし、18年3月までには販売を終了、モデルルーム改修を経て、18年5月からB敷地の販売を開始したい意向です。全510戸を半分ずつに分けて販売、7月までには販売を終了したいと考えている」
と発表していたようです。

販売に関しては大和が主軸でしょう。

[593: マンション検討中さん]

>>592 通りがかりさん


確かに、記事では18年3月末までに
A敷地販売とありますが、
19年3月の誤記だったのではと思います。

建設・入居スケジュール
A敷地：2018年12月竣工／2019年3月中旬～入居
B敷地：2021年9月竣工／2021年10月頃？～入居

であることを考えると

販売期間
A敷地：～2019年3月 404戸完売目標
B敷地：～2021年夏頃 510戸完売目標
が妥当ではないでしょうか。

つまり、3.5-4年間で全914戸販売を目指す。

シエリアが352戸を1.5年でほぼ完売を
好調だと評価するのであれば
プレミストは3.5-4年計画というのも
妥当ではないでしょうか。

あとはA敷地が完成・入居している状態で
共用設備などが魅力的に写れば
B敷地の販売に勢いがでるかもしれないですね。

[594: 匿名さん]

>>593 マンション検討中さん
ただし、A敷地は厳しいですね。B敷地より若干駅近ですが、新居に移って目の前が工事中というのは環境的に微妙ですね。Bを待って検討もありと思ってます。Aは立地の割りに高くてそんな売れないと思うので。

[595: マンション検討中さん]

日当たりを重視する方は、A敷地のA棟・B棟が若干南に傾いた南西向きなのでベストだと思います。日当たりを検討した場合、B敷地の選択はないと思います。

[596: マンション検討中さん]

>>595 マンション検討中さん
日当たり、駅近、バス、コンシェルジュなどＡ敷地のほうが使い勝手は良さそう。
消費税増税もあるから、値段もそこまで変わらない⁈ような気がするのでＡの方が良いですね。

[597: あかり]

B10.11.12のお部屋どう思いますか？

[598: あかり]

1階でB10.11.12のお部屋どう思いますか？

[599: 名無しさん]

>>597 あかりさん
検討するなら玄関がセンターについてるファミクロタイプの216か218ですが、2階は前の住宅が気になりそうですがどうでしょう。

[600: あかり]

>>599 名無しさん
回答ありがとうございます！
1階と記入し忘れていましたm(_ _)m
1階だと玄関前にゴミ置場があるためみなさん風通しが悪かったり見た目などの問題で選ばれないのでしようか？？