プレミスト湘南辻堂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト湘南辻堂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/syounantujidou/

所在地：神奈川県藤沢市羽鳥一丁目1003番2、1003番3（AQUA街区）
交通：JR東海道本線「辻堂」駅徒歩9分
間取：2LDK+S（納戸）、3LDK、4LDK（AQUA街区）
面積：72.22m2～93.18m2（AQUA街区）
売主：大和ハウス工業株式会社　神奈川中央交通株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/83

[462: マンション検討中さん]

ここのマンションの一階専用庭は芝生ですか？
デッキタイプだといいのですが、専用庭のことを知ってる方いらっしゃいませんか？

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん管理費と修繕積立金と駐車場を借りると4-5万円位行くかもしれませんね。
価格も管理費等も下がって価格は1000万位下がって4000万円代中心になれば良いですが。難しいですかね。

[464: 名無しさん]

>>463 匿名さん
以前どなたかが言ってたけど、あの辺の相場から4000万前後から4000万中盤位が適正だと思います。ただ管理費、修繕積立金、駐車場が高くなりそうなので、それでも総負担額は5000万円代相当になりそうですね。

[465: マンション検討中さん]

管理費　17000円は高いですね。
豪華な共有設備は900戸という大規模で維持して、
1戸当たりは安くすると思っていました。
唯一…ではないですが、最大のアピールポイントが
維持で家計を圧迫するのは痛いです。

[466: マンション検討中さん]

相場といっても3年前位ですからね。
それを加味しても、5500万円といったうわさが広まり、
あの場所で高すぎってのが、初期からの風潮です。
11月価格発表とのことで、やっとすっきりしますね。

[467: 匿名さん]

>>466 マンション検討中さん
3年前くらいに売り出された近くの徒歩13分程度の所が4500万からでしたからね。
私はここもそれくらいを予想しています。

[468: マンション検討中さん]

月々のローンの上に5万ですか。
無理そうです。負担が多すぎ。

[469: 匿名さん]

>>468 マンション検討中さん
初めは駐車場込みで4万程度になりそうです。
藤沢周辺のマンションでは1番ランニングコストがかかりそうですね。

[470: マンション検討中さん]

>>469 匿名さん

4万超えは辛いですね。ローン終えても払い続ける額としては大き過ぎですね。

[471: マンション検討中さん]

管理費、駐車場代を考えると、戸建てがいいかなと思ってしまいますね。特にここは住宅街ですし。

[472: 購入経験者さん]

管理費・修繕費合わせて

73㎡　22,710円　でしたよ。

駐車代　　8,000円～です。

みんな適当なことばっかり言ってないで、ちゃんと意見交換いたしましょう。

[473: マンション検討中さん]

管理費17000円
修繕積立金6000円
インターネット2200円
コミュニティクラブ500円
駐車場8000～14000円
合計33700～39700円なのでランニングコスト40000円であってると思いますが。
駐車場8000円は自走式3階の小型車専用で数も1割未満しか割り当てがないところのことでしょう。

[474: 匿名さん]

>>473 マンション検討中さん

重要事項説明時に出て来ると思いますが、これだけの共用施設がある場合、当初の修繕積立金額6000円では今後20ー30年賄えません。従って徐々に上がって行くのが一般的です。上がり方は初期設定額が低ければ急激に上がる事が多いです。10年後は倍に20年後は3倍に30年後までには4倍になることもあります。これは脅しでなく本当にある話です。ランニングコストは購入時点が最安なので気をつけて下さい。

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん
474ですが、上記コメは>>472さん宛のコメントの誤りです。

[476: 匿名さん]

>>473 マンション検討中さん
これは、、管理費がとにかく高いですね。
大規模なのに、なんでこんなにするんでしょう…

[477: 匿名さん]

>>476 匿名さん
ジムとか体育館とか管理が必要な施設を盛り込み過ぎじゃないですか。
逆にそこで利益を上げようとする戦略かもしれませんが。

[478: マンション検討中さん]

スーモに寄ると
管理費は平均1万5002円
修繕積立金は平均6533円
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_knowhow/m0ms...
だそうですから、飛び抜けて高いというわけでもなさそうです。

[479: マンション検討中さん]

【参考例】プレミスト上麻生（小田急小田原線新百合ヶ丘駅）
価格：4,298万円～6,058万円（最多価格4500万円）
管理費：17,000円～21,200円
修繕積立金（月額）：8,200円～10,200円
修繕積立基金（一括）：509,400円～634,600円
管理準備金（一括）：17,000円～21,200円
インターネット使用料（月額）：1,188円
インターホンＩｏＴシステム料（月額）：300円
駐車場(月額）：9,500円～14,500円
自転車(月額）：100円～200円
ミニバイク(月額）：1,000円
トランクルーム(月額）：700円

チラシが入ってて価格も書いてあったので同じプレミスト同士で
少しは参考になるかと思います。

[480: マンション検討中さん]

>>479 マンション検討中さん
ランニングコスト4万／月は超えそうですね。柿生駅徒歩5分で川崎市、規模の違いもあるので単純に比較出来ませんが、辻堂物件は徒歩10分程度なので同額以下位になるでしょうか。

[481: 通りすがりさん]

>>478 マンション検討中さん

平均値より高いのは確かですね。平均値が下がるという事は、他物件がかなり低い、つまり低い物件との差が大きいという事になりますね。

[482: マンション検討中さん]

ここが高級とは思いませんが、普通のマンションに無い《コンシェルジュとシャトルバスとカフェの人件費・大規模な庭の木や花の手入れ・ゲストハウスやアリーナなどの共有施設》の管理費用をを加味して、平均値より月々2000円高いということに納得がいくかどうかでしょうね。
「そんなサービスは要らない」と思うなら、ここはその人にとって高いということでしょう。

[483: 匿名さん]

>>482 マンション検討中さん
管理費ですが、914戸完売した場合ですよね。売れ残った場合には、購入者負担は増加すると思います。そうなると2000円では済みませんね。完売するか否かはなんとも分かりませんので不安ですね。

[484: 購入経験者さん]

483さん
入居後、売れ残った場合は、売主負担で管理費・修繕費・駐車場と持ちますから
購入者は一切心配いりませんよ！
それにダイワハウスはお金持ちでしょうから(笑)

[485: 匿名さん]

>>484 購入経験者さん
ダイワハウスは良心的ですね。であれば完売しなくとも安心ですね。
だとしたら、最初から販売価格落として欲しいですね。5000万台が中心価格帯はないですね。4000前半中心が立地的には理想です。

[486: マンション検討中さん]

ネガティブな意見が多いですね。
検討者はこの検討スレを少しは見るでしょうし
900戸完売が不安になります。

価格公表もじきですし、蓋をあけてお買い得な値付けだったら一気に盛り上がるとは思いますが・・・

[487: 匿名さん]

>>486 マンション検討中さん
914戸完売しなくてもダイワハウスが負担してくれれば問題ないですよ。

[488: マンション検討中さん]

ダイワハウスのマンション・分譲・賃貸の利点は光回線でありながら
利用料が激安ってところですね。
物件によっては各住戸まで光ファイバー敷設してますし。
子会社でフレッツの光コラボ回線を使うプロバイダ事業
D. U-NETで「D.U光」やってるからできる技ですな。

[489: マンション検討中さん]

>>488 マンション検討中さん

でも、管理費が高いのでマイナスになりますね。

[490: マンション検討中さん]

話題ないですね。
価格発表はまだですかね。

[491: 通りすがりさん]

>>490 マンション検討中さん
ですね。良い話題が無いです。

[492: 匿名さん]

>>490 マンション検討中さん

発表前に近隣物件の契約者か業者が騒ぎ過ぎただけのように思いますよ。

[493: 匿名さん]

>>485 匿名さん

別に良心的という訳ではありません。
売れ残りの所有者は誰か、という単純な話。

[494: 通りすがりさん]

>>493 匿名さん
所有者は変わらず売主のダイワハウスということだけ？ということは残物件の管理費は購入者で按分され管理費は増額するという事ですね。

[495: 匿名さん]

>>494 通りすがりさん

？なんでそうなるの
あなたが管理費払うのはなぜですか？
所有者だからてしょ？

[496: マンション検討中さん]

>>495
ここの掲示板は学生かニートを掲示板ライターとして雇っているのでは？
社宅制度も調整池も知らないなんて普通じゃないし、頓珍漢な書き込みが多すぎる。

[497: マンション検討中さん]

>>495 匿名さん
？？所有者だから？？その理由？？？

そもそも分譲業者が、売れ残り住戸の管理費等を負担しなければならないのは、あくまでも原則です。
「管理組合が設立された以降において、未販売住戸があった場合、分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨を管理規約に盛り込むことで、その分譲業者は、管理費や修繕積立金を支払わなくても済むという判例もあります。
気をつけましょうね。

[498: マンション検討中さん]

>>496 マンション検討中さん

そうだね。立法論的な考えに及ばない人もいるしね

[499: 名無しさん]

>>497 マンション検討中さん

これまでにダイワや長谷工コミュニティが扱うマンションでは、そのような購入者に不利な例外規定を定めていたのでしょうか。想像ではなく実績で考えた方がより正確だと思いますよ。

[500: マンション検討中さん]

>>498
この場では原則論で良いのでは？
特殊な事象を持ち出して「AはBではない」というのは、通常「詭弁」っていいますね。

[501: マンション検討中さん]

>>500 マンション検討中さん
いや、判例として売主有利な規約も認められてるから、原則云々じゃ無いと思いますよ。
管理規約を見るまでは安心出来ないね。

[502: 匿名さん]

>>501 マンション検討中さん

どうせもうすぐ判明するような話なのだからもう少し待てば良いと思いますよ。

ちなみにその判例では何ていう業者が売主有利な規約を定めていましたのでしょうか。そこまで強弁されるのなら教えていただけると助かります。ぜひ参考にしたいです。

[503: 通りすがりさん]

>>502 匿名さん
ググれば、出てくるよ。
とりあえず、意識して管理規約読めばOKでしょ。原則問題ないと言って流し読みはリスキーだけど。

[504: マンション検討中さん]

>>503
ググった
分譲会社の名前で、察し
特殊な例ですね

[505: マンション検討中さん]

だいぶ話が逸れてますが、販売価格はどうなってますか。そろそろ販売開始ですよね。
どなたか情報持ってる方いませんか。教えてください。

[506: 匿名さん]

>>505 マンション検討中さん

販売開始は11月下旬でデベロッパーは価格情報をまず漏らさないと思いますよ。とりあえず焦らず待ちましょ。

[507: 通りがかりさん]

周辺に住んでいます。工事は着々と進んでいますね、どのぐらいの高さになるのか通るたびに楽しみにしています。
また少しマイナス面かもしれませんが、軍用機がちょうどプレミストの真上を飛ぶのをよく見るのでもし騒音気にされる方いたらちょっと辛いかもとも思いました。
引地川沿いに飛ぶ行路だとそんなにうるさくはなさそう。
自分自身が越してきた時思っていたより騒音が…と思ったので住む前に参考になれば。でも防音しっかりしていたら大丈夫かとは思います

[508: 匿名さん]

ホームページに掲載されている間取りでみると

A1タイプもいいし、B1aタイプも広々としていて、希望に近い間取りかなと思いました。

どのタイプにも言えるのは、部屋の配置が上手だなということと、

収納スペースがとても広いの魅力的です。

部屋数だけあって、廊下もほぼない圧縮されたような間取りを見ることが多いのですが

ここであれば、廊下もあって家が広く感じられそう。

[509: 匿名さん]

>>506 匿名さん
また販売時期ずらしましたね。この売主どうなんでしょうか。というかプレミスト担当部門の問題ですかね。ヤバすぎますね。

[510: 匿名さん]

>>509 匿名さん
それだけ要望が入ってないんでしょ。
私にもしょっちゅうモデルルーム訪問の
電話がかかってきますから

[511: 通りがかりさん]

>>510 匿名さん
どんなマンション購入素人にでも、明らかにわかる不人気さでしょう。販売戦略のミスじゃないかな。