プレミスト湘南辻堂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト湘南辻堂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/syounantujidou/

所在地：神奈川県藤沢市羽鳥一丁目1003番2、1003番3（AQUA街区）
交通：JR東海道本線「辻堂」駅徒歩9分
間取：2LDK+S（納戸）、3LDK、4LDK（AQUA街区）
面積：72.22m2～93.18m2（AQUA街区）
売主：大和ハウス工業株式会社　神奈川中央交通株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/83

[321: マンション検討中さん]

予定価格ですが、物件そのものや管理費などの情報も出てきたので、そろそろみなさん動き出しているようですね。

[322: 匿名さん]

>>312 匿名さん

電池工場の跡地なんてそうそう売れませんからねぇ。関連企業で処理した方が良いのでしょうね。後なら何もみつからなければ良いですけど、意外と判例が多いんですよね。320さんの言いたいことはそれですかね。
周りでなにか建てる業者がいたら注意ですね。
やからがいっぱいいますから。

[323: 近隣住民さん]

>>321 マンション検討中さん
シエリアが今週末完売するので今から始動ですね。

[324: 近隣住民さん]

>>318 マンション検討中さん
頑張った結果販売価格上げられたら困りますね。
高尾は、400戸程度ですし、高尾市場ではシエリアのような先行大規模マンションはなかったですよね。
プレミスト湘南辻堂との違いは、絶対的なブランド力のある野村が決めた額以上の入札額で購入した土地で、高尾の倍の900戸を売るのに販売代理会社に販売力のある野村系がいない。
そして、辻堂駅周辺マンション市場はシエリアがすでに350戸を販売済み。この上に900戸を売るのは至難の業の気がします。駅からの距離があるがシエリア以上に惹きつけるだけの魅力があれば良いですが。今のところ大きな違いは無いですね。

[325: マンション検討中さん]

藤沢市の土地計画説明会の資料によるとあの土地はＮＴＴと個人の所有地と書いてある。
デベロッパー決定前の市の説明会の資料だが学校についてどうなるかも書いてあったので
一部抜粋してみた。
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/tosikei/machizukuri/toshi/sedo/t...
NTT東日本辻堂社宅において行われる民間施行の土地区画整理事業にともない、
近接する都市計画公園の変更を行い、地区内のまちづくりのルールとして
地区計画を定めるもの
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/tosikei/machizukuri/toshi/sedo/t...
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/tosikei/machizukuri/toshi/sedo/t...

・土日はテラスモールでかなり道路が混んで、細いところも車が入って来る。
　今後、区画道路１号、２号に車が入ってきた場合の見通しはどのように
　考えているのか。

市：
誰でも入ることが出来る道路になるので、迂回路として使われる可能性はある。
これが出来ることによって、今入り込んでしまっているところが無くなる
という効果もあるかも知れない。
そもそも、テラスモールの渋滞を解消しなければならないと考えている。

・また、小学校はどこのエリアになるのか。小学校は問題無いのか。

市：
民間施行の区画整理になる。地権者は、ＮＴＴと個人の方である。
学校は明治小学校、明治中学校の学区である。
現在、明治小学校は、32普通教室に使えるところ 29教室使っており、３教室
余裕がある。
29年度、30年度に小学生が増える可能性がある中、１教室足りなくなるかなら
ないかという試算になっている。

市：
マンションについてはおおむね最大で、一住戸当たりの面積、割り方によっても
変わって来るが、おおむねファミリータイプのマンションでいくと 900 戸程度
になるのではないかと聞いている。
その点、学校教育施設に影響はないのかということについて、現在３教室程余裕
があるといった状況だが、入居する年度によっては足りなくなる年度もあるという
ことで、教育委員会学務保健課とも情報共有しており、その場合には適切な対応を
図っていきたい。

[326: マンション検討中さん]

・心配しているのは、モールの渋滞、藤沢羽鳥線が凄い、土日が。
　それの解消計画と土地利用計画との整合性は取れているのか。
　解消されないままここで造ったら、大変なことになるのではないかと
　思うのだが、どうなっているのかお聞きしたい。

市：
テラスモールを含めＣ－Ｘは色々な施設があり、車が集まって来るという
ことで、事業者も一緒に駐車対策、渋滞対策を検討しており、動線の確保や、
少しでも緩和出来ないか方策を練っている。

その一つとして、臨時駐車場を造っていたが、臨時駐車場もすぐ埋まって
しまう、置いたきりで一日置き放しのようなところがあるので、テラスモール
とＣ－Ｘの各事業者と相談し、砂利の駐車場を全て舗装し直し、駐車台数も
約１00 台位多くして、一日置き放しが出来ないよう通常のテラスモールの駐車
形態にして、車の回転を良くするということで試行している。

本日９月１日から駐車場が開設されているので、その様子を見ながら駐車対策、
渋滞対策をしていきたい。
根本的には駐車場不足が原因なので、まずはそこをどうにかしなくてはいけない
と考えているので、警察の方と規制をしたり、事業者側が駐車場を増やしたり、
様々な取組をしているので、様子を見てまたその都度報告をしたい。

羽鳥一丁目地区地区計画
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/tosikei/machizukuri/toshi/sedo/c...
羽鳥一丁目土地区画整理事業
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/tosei/machizukuri/toshi/shiryo/2...

[327: マンション検討中さん]

日経新聞の住宅サーチの記事を読むと当初の発表では
・記者発表会に臨んだ同社東京本店マンション事業部事業部長・松岡康成氏

「価格は未定だが、最多価格帯は5,000万円台。
　坪単価は220万円台に収まる模様。」
「価格が心配だったが、松岡氏は「関電さんと同じくらい」と話した。
　つまり坪単価は220万円台、高くても230万円台に抑制するようだ。
　これほどの商品企画なら子育て層の需要ももちろん期待できる。」

と書いてある。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000026012017...

[328: 近隣住民さん]

>>327 マンション検討中さん
最多価格帯が5000万台は明らかに高い。このロケーションであれば4000万台前半じゃなきゃ完売は無理ですね。プレミストの囲む道路全て渋滞するし、駅も遠い。立地的良さがほぼ皆無と感じるので価格でメリットを出す他ないと思います。

[329: マンション検討中さん]

高尾のプレミストは人気だったんですね。
価格が3000万円台で電車に座って都心に行けるのが受けたのでしょうか?
湘南地区だからとはいえ5000万円台では、同じくらい引き合いがあるとは思えないです。

[330: マンション検討中さん]

学区の小学校を調べると、ずいぶん遠いですね。
徒歩20分くらいでしょうか？
近くに小学校があるのに、別の遠い小学校なんですね。
反面、中学校は近そうですね

[331: 匿名さん]

>>330 マンション検討中さん
1530m
大人の足で19分(分速80m)
子供の足で25分(分速60m)
です

[332: マンション検討中さん]

>>331　匿名さん
ありがとうございます。
子供の足だと特に遠いですね…
最短の経路が安全な道路ならいいですが、学校によっては交通量の多い道は避け
推奨の通学路があると、さらに遠くなる可能性もありますね。

[333: マンション検討中さん]

>>324 近隣住民さん
野村お好きなんですね。w

大船のガーデンアソシエ と比べるとどうですかね。

ガーデンアソシエ
戸数 1502戸
事業主 5社：伊藤忠都市開発、東京建物、有楽土地、新日鉄都市開発、名鉄不動産

10年以上前のマンションでプチバブルの時に建てられたマンションです。
野村のブランド力無くても売れるみたいですが。
というか、ブランド力あるデベは郊外の大規模マンションに消極的のようですね。

[334: マンション検討中さん]

>>329 マンション検討中さん

高尾は地元の人で土地を売り、移り住んだ人も多かったようですから、通勤や通学は関係ない人も多かったのでは？
プレミストも営業さんが「ギャラリーに来る人の年齢層は幅広いです」と言っていたので、ファミリー狙いのマンションではなく、そういう意味ではわりと珍しいマンションだと思います。だいたい駅近の商業地区以外の新築マンションでは「30~40代が7割。あとの3割が地元移住者」と説明されるますので。

そういえば、大規模マンションでファミリー層ターゲットの場合はたいてい公園を設置していますが、プレミストはいわゆる子供向け遊具があるような公園がないですね。公園に変わる公の場所はカフェや樹々が植えられる場所なのでしょうか。
共有施設の中のどこが公の場所なのか営業さんに聞かれた方いらっしゃいますか？

[335: 近隣住民さん]

>>333 マンション検討中さん
化学工場跡地に出来た中古でも人気の高いガーデンアソシエですね。当時の市況もそうですが、14年前はマンション需要も今と比較出来ないくらい多かったはずです。なのでプレミストと単純比較出来ないのでなんとも言えません。ましてや、辻堂駅周辺とエリアを絞ると今年すでに350戸を売っていますし2011年以降マンションが立て続けに出来て今に至ってるので、殆ど需要は無いのではないでしょうか。
さらに違いは、ガーデンアソシエの売主5事業者が一部負担して大船駅笠間口(北口)を作り、ガーデンアソシエまでの徒歩時間が8分短縮され5ー10分(一番遠い棟)になってます。やはり、駅からの徒歩時間は重要ということでしょうか。プレミストも広大な敷地なので一番遠い棟からだと15ー6分もしくはもう少しかかりそうなのが気になります。

[336: マンション検討中さん]

大船駅の笠間口はそんないきさつがあったんですね。
プレミストも売主が負担して、シャトルバスを運行していますよ。
歩く必要が無くなり、徒歩0分です。

冗談はともかく、モデルルーム送迎にも運行されているバスは
立ち乗りも含め、30人乗りの小型のコミュニティバスですね。
入居後は、時間帯によっては乗り切れないのではないでしょうか。
今後は中型の路線バスも運行するか気になります。
マンション敷地内、エントランス前で回転し乗車できるかどうかも。

[337: マンション検討中さん]

>>334　マンション検討中さん

藤沢市の都市開発説明会資料に、公園移設 新設とありましたね。　
敷地外ですが、かなり近そうですね。
ファミリー層が少なく、幅広い年齢層ということで、
遊具のある住人専用スペースはないのかもしれませんね。

[338: 近隣住民さん]

これ以上渋滞が酷くなるのは困るので、どれだけ売れるか気になるところです。
ただし、このスレで立地条件や仕様、販売価格帯を確認する限り完売までには至らないような気がします。
それはそれで近隣住民としては、今以上の道路渋滞を防げるので良いですが、立地が良くないということを間接的な意味で言われてるようで複雑な心境ですね。

[339: マンション検討中さん]

プレミスト湘南辻堂のサイゼリヤ側にある県道３０７号辻堂停車場羽鳥線は
歩道がないので通学路にするには途中まで少々危険が伴います。
この道は国道１号線から入っていく県道４４号伊勢原藤沢線に繋がっていて
１国から／４４号線から辻堂方面、辻堂方面から４４号線へ抜け１国へ
といった車の交通量がかなり多い道です。

グーグルマップのストリートビューで見ると良く分かりますが、非常に狭い道
で片側一車線に路側スペースという具合です。
辻堂新町から２２号藤沢羽鳥線までは登下校時間トラックの通行禁止です。

サイゼリヤから４４号線までの３０７号線は、途中羽鳥３丁目の信号機つき
横断歩道に「７－９右左折禁止直進のみ」があり脇道が「スクールゾーン」
指定となっています。
この脇道は野田モータースに繋がる住宅街の道で子どもたちが使う通学路
となっています。

１．３０７号線をまっすぐ進み途中信号機のある横断歩道の所で右折
２．住宅街のスクールゾーンをまっすぐ進む
３．４４号線に出て歩道橋を渡り野田モータースの脇道住宅街をまっすぐ進む
４．４３号線に出てアンダーパスをくぐり学校へ

このルートは多くの子どもたちが使っている通学ルートになります。
おそらくプレミストに入居する子どもたちはこの通学ルートになると思われます。
また、学区の明治小学校は全学年５学級もあるマンモス校なので同じ通学路になる
子どもたちも多いのが特徴です。

[340: マンション検討中さん]

すみません、少々間違えました。
野田モータースではなく田野モータースです。
スバルがメインの民間車検工場さんです。