ライオンズ広島グランテラスってどう？

[口コミ知りたいさん]

ライオンズ広島グランテラスってどうですか。
中区最大級リバーフロントプロジェクトで、いろいろ気になってます。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://lions-mansion.jp/MM161004/index.html

所在地：広島県広島市中区平野町7番4他（地番）
交通：広島電鉄皆実線 「南区役所前」駅 徒歩7分 、広島電鉄宇品線 「広電本社前」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.69平米～87.87平米
売主：大京
施工会社：鴻池組
管理会社：大京アステージ
総戸数：170戸（住戸）
竣工日：平成31年2月15日（予定）
入居開始日：平成31年2月22日（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1651: 匿名さん]

大規模修繕計画とダンパーのほうが怖い。すでに解決ずみの昔の記事をだされてもね。なんなら財閥系の記事を挙げてみようか。

[1652: 匿名さん]

平米あたりの修繕積立金の実績
タワーの方が安いという結果になりました
ちなみに超高層マンションの大規模修繕が話題となったエルザタワー55の修繕積立金は80円です
ここでもタワマンのスケールメリットが遺憾なく発揮されています

アーバンタワー75円

ライオンズ京橋川250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円

[1653: 匿名さん]

タワマンの方が80m2で年間10万円以上も安いのか、、、

[1654: マンション掲示板さん]

築年数が10年以上違うものを比べても意味がないのでは…

[1655: 匿名さん]

>>1654 マンション掲示板さん
築年数が同じデータ出せば
タワマンの方が圧倒的に安いけど

[1656: 検討板ユーザーさん]

>>1655 匿名さん

平均の修繕費用ではなく二回目以降の大規模修繕費用がどれくらいかかるのかが問題。

[1657: 匿名さん]

>>1656 検討板ユーザーさん
20年間はタワマンの方が圧倒的に安く、それ以降もタワマンの方が安い
トータルで数百万円の支払い差が生じる

[1658: 匿名さん]

質問に対して別の回答。

[1659: マンコミュファンさん]

https://www.google.co.jp/amp/suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/%3famp...

こういう後々のこと考えないタワマンはそりゃ大変だね。

[1660: 匿名さん]

修繕積立金は均等積立方式が良い。
段階積立方式であって築古であるにもかかわらず修繕積立金が安いのは危険です。
長期修繕計画が破たんしている恐れがあります。
また、古いマンションは駐車場収入のかなりの部分を修繕積立金に廻していることがあります。(グランドタワーなど)名目だけで>>1652のように比較するのは全くナンセンスです。
駐車場収入は本来は一部駐車場の修繕に使われる他は管理費に充当するのが一般的ですが、管理会社によってこの充当するウエイトが異なります。
ですので、中古市場の額面に出ている管理費と修繕積立金だけで判断するのは中々困難ではあります。修繕積立金が高すぎる場合はそれこそ利用する際に管理組合員たる区分所有者が目を光らせれば良いだけですが、安いのは区分所有者同士の合意形成が為されていない可能性もありますので当初の長期修繕計画通りに修繕積立金が段階的にきちんと増額されいているかどうかを見るのは、そのマンションの区分所有者が資産形成をいかに重要に捉えているのかがわかる部分でもあります。

また、修繕積立金は積み立てるお金であり言わば自分たちのマンションの共有の財産です。
使い方さえ間違わなければ多いに越したことはありません。
それに対して、月々浪費されていく管理費については、しっかりと確認しておく必要があります。先ほど申し述べた通り管理費と言ってもいわゆる管理費ではなくで管理費会計での収入の事ですが、これも駐車場の使用料その他各種使用料のうち修繕積立金に充当されるもの以外が含まれます。管理費は出来る限り経済的合理化を図りたいものですが、日々のサービスの対価となりますのでその辺のバランスを見るのが必要です。

あるマンションでは、ゴミの日にゴミを自宅前に置いておくと管理人が回収してくれるというサービスがありました。このために掛かる人件費が管理費を押し上げていました。これを自宅前でなくてゴミ置き場に住人がゴミをもっていく代わりにゴミ回収業者が毎日回収するサービスに替えたところ、コストダウンも図れた上に自宅前に自分のゴミを置きたくないことから非常に喜ばれたそうです。
管理サービスも望まないものだと痛しかゆしといったところですね。

[1661: 匿名さん]

大京アステージの管理は評判悪いから管理会社の変更を検討したいですね

[1662: 匿名]

管理会社の変更とかは、購入して、実績を判断してからです。
変更を検討したいとか考えておられるのであれば、購入しなければ良いだけです。
実績が不充分であれば、1年目の総会前に、他の管理会社との契約を検討すれば良いだけです。

[1663: 匿名さん]

>>1662 匿名さん
実績からアステージが高いのは明らかだから即変更が望ましいね

豪華共用設備がついててもタワマンの管理費は高くありません
ここでもスケールメリットが生かされるのですね

以下平米あたりの管理費

ガーデンガーデン105円
アーバンビュー235円
ザ広島タワー170円
acity85円
アーバン宇品115円

ライオンズ京橋川100円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ平和公園150円
ライオンズ国泰寺225円

[1664: マンション掲示板さん]

選手村跡地でグレードも低くて野村不動産撤退のきっかけとなったa cityとライオンズ比べるの？

[1665: 匿名さん]

>>1664 マンション掲示板さん
ライオンズも経営悪化で買収されたから比べてもおかしくないな

[1666: 匿名さん]

50円〜100円くらいの差だから年間5〜10万円くらい高いことになるね

[1667: 匿名さん]

>>1663 匿名さん
残念。
>>1660を読んで出直せ。

[1668: 匿名さん]

アステージ管理会社は儲かってるらしい。

[1669: マンション掲示板さん]

>>1665 匿名さん
マンションのグレードの差を論点にしないと。
実物みたことないでしょ。

[1670: 匿名さん]

>>1669 マンション掲示板さん
比べるのはマンションのグレードではなく管理のグレードでしょ
ライオンズは共用設備がなく、管理人も通いなのに管理費が割高なので、何に金がかかっているのか不明
会社として管理費で儲けると宣言しているから、分厚い利益が載せられているようにしか見えない
同じ品質の管理なら入札にかければ劇的に下がりそう

[1672: 匿名さん]

アステージは管理費高いから一度入札にかけてみるといいよ
劇的に価格が下がるから、年間数万円〜十万円程度コストカットできる
管理会社に無駄金払うより家族で旅行に行けますね

[1674: 匿名さん]

管理人はいくつかのマンション掛け持ちで通い、かつ、共用設備もないのに割高価格
京橋川は管理会社を変更しており一世帯あたりの管理費が年間5〜10万円以上お得

ライオンズ京橋川100円
ライオンズ柳橋190円
ライオンズ海田堀川175円
ライオンズ大竹180円
ライオンズ古江西150円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺225円
ライオンズ平和公園150円

[1675: 匿名さん]

[No.1671から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1676: 匿名さん]

生ゴミもエレベーターに乗って一階だし、コンシェルジュも24時間有人管理もないし、共用設備もないのになんでこんなに高いの？

[1677: 匿名さん]

世の中には、たいした管理もしないクセに高い管理費を徴収する管理会社が多すぎ
管理会社変えようとすると、安くするから変えないで！って
じゃー始めから安くしろよと思う
以上独り言でした

[1678: 匿名さん]

アステージも入札すれば適正価格に下がるよ
住民合意を取り付けるのが大変だけど、毎年10万円を無駄に払うと考えればやった方がいいよね

[1680: 匿名さん]

2棟目が出るみたいだね。
1棟目（グランテラス）より安くならないかな。

[1681: 匿名さん]

>>1680 匿名さん
80戸も残っている一棟目を真っ先に買ってしまいました・・・

[1682: マンコミュファンさん]

[No.1679と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1683: 匿名さん]

また今日もしつこく電話がきたけど売れてないんだろうな

[1684: 匿名さん]

>>1676 匿名さん

変なサービスがやたらと組み込まれているのと、単純に委託費が高い。
管理会社がグループ支えてる企業構造になってしまったせい。
大京の場合、アフターサービスの対応が管理会社変えた方が良くなるから、安くしても変えることになるんだよね。

[1685: 匿名さん]

面倒くさくても入居後即入札が大正解
みなさん協力して頑張りましょう！

[1686: 匿名]

あなたは、本当に、このマンションを購入契約された方ですか、管理会社を信用出来なければ、普通は購入しませんよ。
契約時に提示された長期修繕費計画等を検討して、おかしいと考えたら、購入しませんよ。
購入されている方は、全て検討して、購入決定されてます。
管理会社がおかしいとか言うのなら、管理費、長期修繕費用計画のこれが高いとか、具体的に提示して下さい。
管理会社を変えれば、いくら安くなるとかでは無く、他では、こうしているから、これだけ安くなると発言して下さい。
そうで無ければ、只の偽情報です。
何も検討、契約もせず、この様な発言をするのは、只の嫌がらせですよ。
ここでは、その様な発言は止めて下さい。
本当に購入を検討されている方の邪魔です。
私は、購入契約済みです。

[1687: 匿名さん]

偽情報ではなくスーモで確認できる実績です
他のマンションと比較することで色々とわかることがあります

ガーデンガーデン175円
アーバンビュー310円
ザ広島タワー290円

acity225円

アーバン宇品245円



ライオンズ京橋川350円

ライオンズ白島中町430円
ライオンズ平和公園370円
ライオンズ国泰寺405円

ディアメゾン八木ミナスヒルズ150円
ディアメゾン観音リバービュー150円

プレミスト呉西中央130円
プレミスト札幌タワー150円

[1688: 匿名]

価格だけではなく、管理会社の具体的な業務情報が無ければ不充分です。
ここは、こういう業務が不足している等の情報が無ければ、本当に比較できません。
安ければ良いという事では、ありません。
長期修繕計画が充分かどうかが、一番の検討項目です。
十年後、二十年後、マンションが維持出来るかが、本当に重要です。

[1689: 匿名]

スーモ等では、その辺の詳細は比較出来ません。
比較出来るのは、価格だけです。

[1690: 匿名さん]

>>1688 匿名さん
充分かどうかはどのように判断しますか？
判断基準を教えてもらえればある程度の情報は提供できますよ。
同じ内容ならライオンズが高いのは事実です。

[1691: 匿名]

マンションの総会で管理会社から提出される監査資料と住んでみての管理会社の業務結果内容です。
これは、住んでからになりますから、入居後ですね。
契約前となると、長期修繕計画で、検討するしかないですね。
長期修繕費は、どのマンションも上がって行きますので、どのように上がって行くかですね。本当に充分かですね。
この辺の情報は、購入を本気で検討、もしくは入居しないとわからないですね。
こういう考え方は、インターネット等で書かれてますよ。

[1692: 匿名さん]

>>1691 匿名さん
いやだから長期修繕計画の評価の仕方を教えてください
グランテラスの長期修繕計画をどのように評価しましたか？

実績としてライオンズが高いという事実がありますが、それに見合う修繕計画であるとどのように判断したのですか？

[1693: 匿名]

初年度の修繕費は101円/m2で、5年おきに上がって、16年度から251円/m2で、それ以降は、そのままとなっています。
これで、最初の長期修繕工事は無事出来るでしょう。
太陽光発電で、共用部の電気料金がどのくらい削減できるか、維持費がどのくらいになるかで、これから再検討になるでしょう。
現状ではこれで妥当と思いますし、これから、上がるか下がるかは、わからないと思います。
もちろん、毎年の総会で再検討する事になります。
実績で、ライオンズが高いという事実があるというだけでなく、実際の数字を教えて下さい。
というか、高い安いではなく、これから、長くマンションが維持出来る計画になっているかが、重要です。
もちろん、これだけの費用を払える入居者を維持出来る事が前提ですが。

[1694: 匿名さん]

>>1693 匿名さん
おっしゃる通りで高ければ安心というのは間違いですね
大京アステージのように業者からバックマージンを取り同じ工事でも割増されてしまっているケースもありますから
管理組合がしっかり管理することが大切です
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/res/428-527/

[1695: 匿名さん]

>>1693 匿名さん
おっしゃる通りで高ければ安心というのは間違いですね
大京アステージのように業者からバックマージンを取り同じ工事でも割増されてしまっているケースもありますから
管理組合がしっかり管理することが大切です
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/res/428-527/

[1696: 匿名さん]

教育委員会に確認したら2021年から竹屋小学校でした

[1697: 匿名さん]

ローン減税が15年に延長されることが決まったので、増税後に買った方が得でした。散々増税前の駆け込みを焦らせていた営業君が信じられない。

[1698: 通りがかりさん]

購入されたかたは何が決めてで購入されたのでしょうか

[1699: 匿名さん]

留守電や自宅訪問などの今時珍しい熱い営業姿勢に好感を持ちました

[1700: 匿名さん]

>>1699 匿名さん
留守番電話ていまどき珍しいのですか？最近は、着信履歴だけの方が多いのかな？

自宅訪問してくれるのですか？便利ですね。