プラウド銀座東レジデンス

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/ginzahigashi2/
売主：野村不動産
施工会社：鴻池組
管理会社：野村不動産パートナーズ
所在地：東京都中央区明石町150番1他(地番)
交通：有楽町線 「新富町」駅 徒歩2分、日比谷線 「東銀座」駅 徒歩12分
日比谷線 「築地」駅 徒歩6分 （徒歩4分（3番出口※）・徒歩6分（1番出口）※時間制限あり（利用可能時間6:00～終電））
都営浅草線 「東銀座」駅 徒歩12分、銀座線 「銀座」駅 徒歩16分、丸ノ内線 「銀座」駅 徒歩16分

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週間報告 その31＆お便り返し その64(プラウド銀座東レジデンスorジオ千代田大手町)【マンションマニア】
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【物件情報を追加しました 2017.4.6 管理担当】

[881: 匿名さん]

>>878
2030年に建て替えってことだと、入居後11年しかないんだけど、それが何でポジティブな要素になるの？

[882: 匿名さん]

11年の間に、引越しを考えられるからでしょ！

[883: 匿名さん]

引っ越し考えるのは結構だけど、11年後に建替があるのに売れますかねぇ
買ってくれる人が出てくるといいですねぇ

[884: 匿名さん]

いますよ。
安くすればね。

[885: 匿名さん]

なるほど、資産価値は毀損するけど、南側が建て替える前に売って、買い替えれば良いということですね！
資産価値が毀損するのが目に見えてるけど、それでも良いって人だけが買えば良いですね！

[886: 匿名さん]

その通りです。
11年後にはもっと良いマンションができますよ。

[887: 匿名さん]

買った途端含み損を抱えて次のマンションを検討しましょう〜

[888: 匿名さん]

11年後には価格高騰して儲けが出るかと。

[889: 匿名さん]

では、南側に建替予定のない物件を購入すれば、もっと価格高騰しそうですね！
敢えてこちらを選ぶ必要は無さそうです！

[890: 匿名さん]

根拠レス

[891: 匿名さん]

11年後に南側のマンションを買えば

[892: 匿名さん]

それは今買わないで11年後に買った方が良いとのアドヴァイスですね
確かに資産価値考えるとその方がいいかもしれませんね

[893: 匿名さん]

確かに。

[894: 通りがかりさん]

結局ここって売れ行きどうなんですかね？

[895: 匿名さん]

8割程度売れている
売り出してから半年位？
好調だと思いますよ

[896: 評判気になるさん]

>>889 匿名さん

あればそっちにするよ笑

[897: 匿名さん]

南側マンションがいずれは建て替わることはみんな頭の中ではわかってるのであって、
それが来年とかではなく10年以上先ってことがわかったのはいいことでは？
それを基に色々戦略立てられますしね。

[898: 匿名さん]

比較的遠くない将来、その建て替えが発生しそうということがわかったので、見送りすることにしました

[899: 評判気になるさん]

>>898 匿名さん
建て替えはかんたんじゃないよ。同じくらいの大きさのものしか建てられないし。（余計に部屋を作って売って資金を回収する事が難しい地域と聞いてます）

[900: 匿名さん]

その通り！

[901: 匿名さん]

建て替えの時はファミール側と話し合って距離感などは決める、と聞きました。

実際に隣のマンションが建て替えになって、近距離ギリギリで建て替えたマンションってどこかご存知の方いますか？

[902: 匿名さん]

話し合いって、メリットも無く、こっちの勝手な要望を聞いてもらうことができるものなんですか

[903: 匿名さん]

>>902 匿名さん
なので、話し合い等を無視し、ギリギリ近距離に建て直したマンションがけっこうあるのなら、話し合いに応じる事はないんだろうな、と思いまして。

[904: 匿名さん]

それって相当なリスクですよね。
お願いベースで距離離して下さいって話をするだけ。
相手はこちらの要望を飲む義務がないから、法律に則って、建ぺい率いっぱいに建てる。
万に一つの希望で現状と同じか、それ以上の距離をとってくれることを祈る。有り得ない選択肢ですね。苦笑

[905: 匿名さん]

>>904 匿名さん
元々の距離より、法律に則って建ぺい率いっぱいに建て替えして、バルコニー側の目の前が建物になった物件ご存知ですか？
どのくらいの距離がギリギリまで建て替えになったのか知りたいので。

[906: 匿名さん]

あなたが過去事例が見つからなかったのであれば、あり得ないことなんだと自分に言い聞かせて購入すれば良いと思います。
通常は、過去事例もそうですが、ワーストシナリオを想定して、世間一般の常識と照らし合わせて判断するものだと思います。
その結果、私はとてもじゃないけどリスク高すぎて購入できないとの結論に至りました。
あなたは過去事例が見つからないから大丈夫との、楽観的な判断で購入すれば良いと思います。

[907: 評判気になるさん]

>>906 匿名さん

ローリスクな人生がお好みなんだね笑。
あっ、ごめん。余計なお世話だね。

[908: 匿名さん]

ローリスクなマンションが好みなんでしょうよ笑

[909: 匿名さん]

>>906 匿名さん

容積率に余りがなければなおさら、法の許す範囲でぎりぎり一杯に建築するよね。まあここの場合、最悪ケースを覚悟して納得できれば買うということで。

[910: 匿名さん]

都心でなおかつ駅近となれば、そのリスクは避けられない。
各々の考える購入の条件というものがあるので、それにマッチした物件なら良いのでは。自分はこの物件が合ったので購入しますが。
建て替えリスクや物件同士の距離が気になる人は、都心から離れるか、湾岸エリアが良いのでは？

[911: 評判気になるさん]

>>910 匿名さん

激しく同意。

[912: 匿名さん]

>>910 匿名さん

そのとおりですね。5m前に建物があってもokな人もいれば、200m先にある建物でもやだという人も、それぞれです。都心でも丹念に探せば必ずしも全て閉塞感あるわけでもないです。

[913: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[914: 匿名さん]

10年後に前建との距離が3m程度になる可能性を踏まえて、価格に納得出来れば良いと思います。
そうなった場合、中低層階は日照はまず無理ですね。
ただでさえ開口が小さいのに、一年中日が当たらない。ちょっと耐えられないですね。

[915: 匿名さん]

>>911 評判気になるさん

That's right!

[916: 匿名さん]

小学校が真裏なので、都心の駅近にありがちな、ビジネスホテルが建つ、とかのリスクがないだけマシです。
どんなに距離とれても隣にビジネスホテルなどできたら堪りません。

[917: 匿名さん]

新富町駅は地味だからね。

[918: 評判気になるさん]

>>914 匿名さん
現物見たら？今でも中低層階の日照は期待できないよ。

[919: 匿名さん]

>>918
いい加減なこと言わないでください。
眺望は前の汚いマンションなので、ありませんが、2階でも日照は得られます。
シュミレーション見てないんですか？
それともただのアンチですか？
迷惑なので誹謗中傷やめて下さい。

[920: 匿名さん]

中央区 都会のど真ん中のマンション、日当り重視の人は買わないから。

[921: 匿名さん]

日当たり重視云々じゃなくて、南が建て替わったら日照皆無になるから問題なの

[922: 匿名さん]

だから、中央区なんだから仕方ないんだよ！
建て替えとか、中央区なんだから普通にある。
このマンションだって、周囲からしてみれば、大迷惑な建物かもしれない。

[923: 匿名さん]

中央区だから仕方ないってことはない。
ここは一方向しか道路に面してないから、将来隣の建物の状況に左右される。
自分の部屋がある程度広い道路に面していれば、眺望は無理でも日照は得られる。
要はこちらの南向きは条件が悪いということ。
だから、条件の良い西向きよりも南は安い訳だし、単純に価格だけを見てお得とは言えない。

[924: 匿名さん]

建て替えとかしようとしたら、反対運動しましょうよ。

[925: 匿名さん]

プラウド住民で一致団結してバリケードでも作って工事車両入れないようにしますか(笑)

[926: 匿名さん]

>>925 匿名さん

それが良いです。
みんなで反対の看板つくりましょう。

[927: 匿名さん]

いいですね！
入居後に早速バルコニーに建て替え反対の看板付けます！

[928: 匿名さん]

頑張ろう‼

[929: 匿名さん]

残り11戸なんですね。
アネシア築地も好調みたいですが、この辺りの需要は高いですね。資産性が保てそうで安心しました。

[930: 匿名さん]

建て替え妨害とか目を疑うんですけど…
何の権限があってそんなことできるんでしょうか？下手したら犯罪ですよ。
この物件は南面に前建ができることが初めからリスクとして織り込まれているからこそこの値段なのであって、嫌なら買わなきゃいいだけの話でしょ。

[931: 匿名]

大雑把な推測ですが、ファミール築地は60m2強で4000～5000万円で売りに出ているようです。ということは2030年で更地返還を必ずしも前提にしていないのでしょうか？

[932: 匿名さん]

ファミール中古で出てますよね。
返還前提の13年で40000〜5000万なのかと思いました。そう考えると高い気もしますが。。

[933: 匿名さん]

もう9割売れてるんですね。瞬間蒸発と言っても過言ではないですね。さすがプラウドです。

[934: 匿名さん]

今度の週末でも数戸登録が入る予定なので、実質は95%位売れているんでしょうね
まだ不動産下落がないことを証明しているようです

[935: 匿名さん]

バカ売れですね

[936: 匿名さん]

販売開始から3ヶ月も経たずにほぼ完売は凄いです。南側の住戸が建替の影響を加味して価格が抑えられていたのが効きましたね。もう少し高くても売れていたと思います。

[937: 匿名さん]

今時こんなに順調に販売が推移している物件はないと思います。
野村さん、価格設定誤りましたね。笑

[938: 匿名さん]

内廊下だからでしょう

[939: 匿名]

築地周辺の物件はみんな西側接道ばかりですね。新聞社後のプラウドは東側接道で日差し良さそうだな

[940: 匿名さん]

そうそう、薄暗いマンションばかりですね。

[941: 匿名さん]

最近のプラウドは価格が押さえられてる割には仕様がよかったりしてコスパいいですよね。その分野村不動産が身を削ってるのかもしれませんが。。

[942: 匿名さん]

この辺りでずっと探してて、ここがマンションになることは知っていましたが、どうせ高いんだろう、と思いながらMRに行き、思った以上に安かったので即決しました。
そんな人多いんじゃないかな。

[943: 匿名さん]

今年は、竣工までに売り切ると社長が言ってるので、価格抑えてでも売ってるんだと思います。
たしかにコスパいいですね。

[944: 匿名さん]

ここならローンを組むこと無く買えますからね。

[945: マンション検討中さん]

日影規制ってご存知ですか？
このエリアは建ぺい率60パーセントなので、そもそも敷地全体に建物を建てることはできませんし、
南側に建物を建てる際は、北側にある建物の日照を確保するために建物の配置や高さをかなり気にして設計する必要があります。
法律も確認せずに、アンチの方が適当に書き込みをしていることに対し、苦笑いするしかないですね。。

[946: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん

何、言ってるの？？

[947: 匿名さん]

>>945
それでは一体何メートル距離が空けられることになるんでしょうか？

[948: マンション検討中さん]

>>944 匿名さん
すごいですね。
住宅ローン利率は低いので、組めるだけローンを組み、現金は他の投資に回すのがセオリーだと思ってました。

[949: 匿名さん]

ローン組まなくても買えるけど、低金利だからあえてローンを組んで買う人が多そうですね！この物件。

[950: 匿名さん]

腐るほどお金があるのに？

[951: 匿名さん]

>>949 匿名さん


ローンを組んで、金利分を多く払うのですか？
金利分、勿体なくないですか？
金持ちほど、ケチだと言われていますが、ローンを組んで何か得をするのですか？

[952: マンション検討中さん]

>>951 匿名さん
いえいえ、違いますよ。
投資されてますか？
いまの住宅ローンの利率は非常に低いので、現金あるなら別の投資に回す方が効率良いですよ。
住宅取得控除もありますしね。

[953: 匿名さん]

投資には興味ないんですけど。
ポケットマネーでマンションを買っちゃいかんのか？

[954: マンション検討中さん]

>>947 匿名さん
日影規制は住環境を守るためのルールでして、「●メートル離すこと」と規制するルールではなく、「隣地の日照時間を●時間以上確保すること」というルールです。
なので、隣と何メートル離れるかについては、何メートルの建物を建てるかや建物の配置にも依りますので、何とも言えません。
ただ、１つ言えるのは、プラウド側の境界線ギリギリに、日照が奪われるような高い壁が建築されることはない、ということです。

リンク貼ります。このエリアは第二種住居地域です。
http://chumon-jutaku.jp/knowledge/low/6412/

[955: 匿名さん]

>>954
とにかく高リスクであることはわかりました

[956: 匿名さん]

>>954 マンション検討中さん
勉強になります！

[957: 評判気になるさん]

>>955 匿名さん
？

[958: マンション検討中さん]

なにはともあれ、他物件よりなんとなく割安感ある気がするのはわかりますが、内覧したり、実地調査した限りはひどい物件だと思いました。スペック買いの典型ですね。

[959: 匿名さん]

>>958 マンション検討中さん

？？？？？

[960: 匿名さん]

>>959 匿名さん

外廊下だから

[961: 匿名さん]

北向 55㎡はいくらですか？

[962: 評判気になるさん]

>>958 マンション検討中さん
？？

[963: 匿名さん]

>>961
こちらは55㎡の部屋はないです
レジデンスのつかないプラウド銀座東では？

[964: 購入者]

ここの購入者ですが、私も含めてセカンドハウス使いの方が多いです、大阪から週一回仕事で使う予定ですが、ホテルに泊まるより気持ちがいいし 最終的には貸せるので お得です。超都心に住まいがあるのはいいものです。

[965: 匿名さん]

担当営業からはほぼ実需でしかもセカンド利用もほぼなしと伺ってますが？

[966: 匿名さん]

>>965 匿名さん

私もセカンドですが。

[967: 匿名さん]

とりあえず2世帯はセカンドなんですかね？
それを多いと言うかどうか。笑

[968: 匿名さん]

わいんちも、セコンドや！

[969: 匿名さん]

セカンド3世帯

[970: 匿名さん]

>>960 匿名さん
外廊下外廊下騒がしい野郎が黙らしてやろうか

[971: 匿名さん]

坪単価700万なのに外廊下は衝撃的です

[972: 匿名さん]

>>971 匿名さん

笑えますよね

[973: 匿名さん]

>>971 匿名さん

ある意味、珍しいマンション

[974: 匿名さん]

ここ買う人なら内廊下で1000〜2000万値上がったり、管理費が月々1〜2万上がっても余裕で買えるのに、設計上できない都合でもあったのかな。

[975: 匿名さん]

ただ単に経費節約。
それでもボッタクリっぽい価格ですけど。

[976: 評判気になるさん]

ここのスレは書き込み内容がつまらんな。お邪魔しました。

[977: 匿名さん]

プラウドは、どこも超高級仕様。

[978: ご近所さん]

プラウドが高級仕様とか笑わす
友達のとこもプラウドだけど、上階の音が響きまくりで、どこの安もんのマンションだよ、って思ったわ
最近の新築マンションは経費削減されまくってるぞ

[979: 匿名さん]

こちらは仕様が違います
中央区という土地柄相当高級に作られています

[980: 匿名さん]

しかも内廊下