プラウド銀座東レジデンス

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/ginzahigashi2/
売主：野村不動産
施工会社：鴻池組
管理会社：野村不動産パートナーズ
所在地：東京都中央区明石町150番1他(地番)
交通：有楽町線 「新富町」駅 徒歩2分、日比谷線 「東銀座」駅 徒歩12分
日比谷線 「築地」駅 徒歩6分 （徒歩4分（3番出口※）・徒歩6分（1番出口）※時間制限あり（利用可能時間6:00～終電））
都営浅草線 「東銀座」駅 徒歩12分、銀座線 「銀座」駅 徒歩16分、丸ノ内線 「銀座」駅 徒歩16分

[スムログ 関連記事]
週間報告 その31＆お便り返し その64(プラウド銀座東レジデンスorジオ千代田大手町)【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8298/

【物件情報を追加しました 2017.4.6 管理担当】

[651: 匿名さん]

>>650 匿名さん
隣の倉庫に期待ですね！笑

[652: 匿名さん]

ファミールは借地権だから地権者はいないんじゃない？
借地期間は2030年6月17日まで建替えはまだ先ですね。

[653: 名無しさん]

余談ですが、隣の倉庫は朝６時から稼働してますよね。この物件や反対隣の建物前にトラック駐車して順番に荷積みしてます。
ファミールは借地権で残り13年程度。旧法なのでどうなるかわかりませんが。
自分は身長的にアウトなのとまだ20代なのでこちらの物件は見送って様子見します。

[654: 匿名さん]

倉庫の方が先住者。

[655: 匿名さん]

天井低いのと隣と向かい合わせで窮屈感ハンパないよ

[656: 口コミ知りたいさん]

>>655 匿名さん

現地見ました？日本橋界隈よりはだいぶマシ笑

[657: 匿名さん]

賃貸利用では気になりません！

[658: 匿名さん]

>>656 口コミ知りたいさん

日本橋と比較するなよ。
日本橋に失礼。

[659: 匿名さん]

>>658 匿名さん
ここはあの明石町です

[660: 匿名さん]

>>659 匿名さん

蛸で有名な？

[661: 口コミ知りたいさん]

>>660 匿名さん
そうそう。タコや明石焼きや海産物で有名な築地の隣。ぷっ笑

[662: 匿名さん]

明石の蛸

[663: 匿名さん]

>>655 匿名さん

>>644 口コミ。さん
ダイキンの天井カセット

[664: 匿名さん]

>>655 匿名さん

モデルルームで体感すると図面上程は気になりません
低いと行ってもサッシの上だから

[665: 匿名さん]

サッシの上田からって…
それ致命的ですよ。
開口部の高さが低いので解放感ないです。

[666: 匿名さん]

上田？

[667: 匿名さん]

>>665 匿名さん
モデルルームは部屋ぶち抜きで頑張って広く見せてましたけど、2ldkはそうもいかないですからね。リーマン目線だと大金出す価値ないですね。

[668: マンション検討中さん]

>>667 匿名さん
確かに18畳のうち3畳と10畳のうち3畳が190cmなのでは訳が違いますよね。

[669: 匿名さん]

みんな賃貸目的だから大丈夫です

[670: 匿名さん]

私も賃貸に出しますよ。

[671: 匿名さん]

投資目的が多そうですね。

[672: マンション検討中さん]

この利回りで賃貸なんていうのはありえないから無視してよい。
賃貸に出すと居住予定者の心象が悪くなると思って嫌がらせをしてるんでしょ笑

ここの表面利回り4-5%のグロス1億弱の一部屋に投資するくらいならもっとやり方あるよね。やり方わからないなら定期に預けた方がまし。

[673: 口コミ知りたいさん]

>>672 マンション検討中さん

全く同感。670さん、絶対買ってないよね笑

[674: 匿名さん]

賃貸じゃないけど、セカンドで買いました。
セカンドハウスローンが組めたので。
月に数回の利用になります。

[675: 匿名さん]

>>672 マンション検討中さん

表面利回り3%切るくらいじゃない？

[676: マンション検討中さん]

民泊で利回り上げようって人もいるかもしれないけど、規約で禁止されてるからまず無理。最悪、管理組合から損害賠償請求されるしね。

賃貸用って人が本当にいるなら、投資用マンションだと金利も高いだろうし逆ざやにならないうちに再検討した方が良い。CF表を再計算してみなよ。

[677: 匿名さん]

最初から賃貸目的の人は、利回り重視だろうけど、674さんみたいに
月数回利用できればいい、と思って買う人も結構いるよ。
まあ、金銭的な余裕があるんですね。

それに、飽きたときは賃貸にするか、売却するかすればいい。
そのときに初めて、売却益・利回りの計算するって感じ。

[678: 匿名さん]

今日契約終わりほっとしました。帰りに歌舞伎座から現地まで散歩しました。毎日の散歩コースとなるのが待ちきれませんね
最初の予定個数は全部売れていますね。次期分もすぐ売れてしまうでしょう

[679: 匿名さん]

>>672 マンション検討中さん

上京した際のホテルがわりに使います。６年使って譲渡利益の税金が19％になった時点で 転売予定です、ホテル代に捨て金するのはアホらしいですからね、

[680: anonimas]

>>674 匿名さん

ここは値上がりするでしょうね、淡路町のプラウドも販売しているときはうなぎの寝床だとか散々言われてましたが、いまは転売利益が十分でてます まだ売るのは先ですが。銀座東は淡路町以上乗せられるでしょう、楽しみです

[681: マンション検討中さん]

>>680 anonimasさん
当時とは市況も違うしなんとも言えないなぁ

[682: 匿名さん]

立地が良いので売れるでしょうね
ただ日々住むのに躊躇する人もいるってだけ。

[683: マンション検討中さん]

水さすようで悪いけど、マンション市況って去年を境にピークアウトしてるっていう業界関係者が多いんじゃない？

2010年から2016年までのマンション価格上げは金融緩和で住宅ローン金利がめちゃくちゃ安かったから買いがついてたっていうのが普通の解釈。商業用不動産なんてマイナス金利で資金調達できてニュースにもなってたくらい。

実際、銀行が提供する住宅ローン残高はとっくにバブル超えてることも金融緩和でローンが組みやすかったことがマンションを価格を支えてたことを示してる。

じゃあ、その金融緩和がいつまで続くかって話だけど、今期に日銀が「2019年度ころ」まで金融緩和が先延ばしを決定したばかり。

先行したアメリカに続き欧州も１０月には金融緩和の出口戦略に入りそうだし、とてもじゃないけどマンション価格が上昇し続けるっていうバラ色世界は描けないんじゃないの？

金融緩和が終わって金利が上がって１０年固定が２－３％になってもマンション買いますか？っていう単純な話。ここによく散見される大金持ちはキャッシュ一括でしょうけど、普通の人は買わないですよね。

[684: マンション検討中さん]

税金対策なら何も言わないけど、ホテル代わりに使うだのセカンドハウス（セカンドハウスローンで調達？）で譲渡益だの行ってる人は自営業か経営者かなにかなら、日経新聞程度でいいのでしっかり読んで自分が資金調達してる金利がどう決まっているのかを認識することを本気でおすすめする。

[685: マンション検討中さん]

あーちなみにデベ界隈では、販売前はこちらって坪６００かって言われてたんですよ。プラウド銀座東よりさらに高いだろうと。けど、蓋をあけたら坪４００ってことは市況がきついってことですよね。まあ、皆さん理解してると思うけど。

[686: 口コミ知りたいさん]

>>685 マンション検討中さん
ね顎利しないじゃん

[687: 匿名さん]

デベ界隈って曖昧だな
600なんて一部のアホな人達でしょ

[688: 匿名さん]

>>687 匿名さん

築地駅直結はその位らしいよ。

[689: 匿名さん]

プラウド銀座東より安くなるって前から言われてましたけど？
そもそもコンセプトも内装も全然違いますし。
明石町の雰囲気や緑が多くて落ち着いたところが好きで購入決めた人も多いですよ。

[690: マンション検討中さん]

価格って市況全体に引きずられるわけだし、そのうちの要因が金利っていうだけの話。日本中のマンション価格が影響を受けるので、こちらに限った話ではないですよ。

このマンションは内装、外装は立派だし、周りは緑豊かなので素晴らしいと思いますよ。第二期で購入検討してます。

[691: 匿名さん]

ただひとつだけそとろうか

[692: 検討板ユーザーさん]

>>683 マンション検討中さん

日経新聞の記事を繋げただけで考察されていない長いだけの書き込みは読む気がしないね

[693: マンション検討中さん]

このグレードで3Lだと賃貸で28万以上しますよね？
金利の先行きわかりませんがそれでもローン返済額のほうが圧倒的に少ないし賃貸で消費するより購入して投資するほうがいいのかなと思っていますが、みなさんそのあたりどうお考えでしょうか？

[694: anonimas]

>>693 マンション検討中さん

私はこれまで三件のプラウドを平均1300万円乗せて売り抜いています。この売りの間の仮住まいも駅近60平米を買って住み、次のプラウドに移り終えたら、2年間定借の賃貸に回して売却します 自分が賃貸に住むなどは捨て金であり無駄なことと考え実行しています

[695: 匿名さん]

外廊下げろげろー

[696: 匿名さん]

>>693 マンション検討中さん
28万出すなら買うよね。

[697: 匿名さん]

>>694 anonimasさん
いつも何階辺り（以上？）を購入するとか決めてらっしゃいますか？
売り抜いてる方の意見を参考にさせて頂きたいです。

[698: 口コミ知りたいさん]

>>697 匿名さん
694さん、是非教えて下さい。また、高く売れそうなプラウドが分譲されるまでの仮住まいは中古ですか？こっちの勝率はどうでしょう？

[699: 匿名さん]

>>697 匿名さん
5階以下。
エレベーターを使わなくても大丈夫そうだから。

[700: anonimas]

>>697 匿名さん
最初は船橋プラウドタワー新築29階、東京方面を望む西向き、68平米4180万を購入、当初は船橋相場からみて1000万以上高いもので売れ残りもありましたね ２年経ってタワーマンション価格高騰して来たし、市川に駅直結マンションができることになったので、5200万で売りました まだ他の部屋は売りが出なかったので強気に売れたのです 市川と同時に本八幡にも新宿線本八幡駅直結マンションができるのでこれも同時に購入、 完成までは船橋駅5分の築３０年のマンションを破格の安値で購入しこれに住みました、市川は西向き28階、本八幡は南向き30階を買いました、市川は手抜き工事事件があり人気がなく売れ残りも多数ありました 完成時に南向き30階.江戸川花火打ち上げ前の部屋も買い増し。残り部屋が完売すると 市川駅直結が見直されて 価格高騰！ 市川西向きの部屋に1500万乗せて転売成功。 この金で今度は日本橋浜町パークハウス、40平米を3000万で購入 セカンドハウスにしようとしましたが流石に狭くてオモロなく賃貸に。17万の賃料で6年貸して転売成功、4000万。つぎに市川南も8300万で転売し今回のプラウド東銀座にたどりつきました。 ポイントは新築時はケチが付いていても場所さえ良ければ必ずねあがりするということです。