住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

[匿名さん]

住宅ローン利用予定の方。変動金利・固定金利・期間固定金利など迷った人はここで質問しましょう！

[81: マンション検討中さん]

マンション2件目を申し込みしました。

竣工はまだまだ先ですが、2件目は賃貸に出しますが、住宅ローンを使ってローン控除も使いたいと思ってます。住処は今の家のままのよていです。

どうしたらいいですかね。

[82: 匿名さん]

住まない家に住宅ローンは無理ですよ。
短期間でも親か家族に住んでいただいて、家族でも住宅ローンが大丈夫な銀行に申し込むしかないです。
しかし、住宅ローン控除を税務署に申請した時点で、住んでいない事、そこで家賃収入を得ていることはバレてて、そんな勇気あります？

[83: 匿名さん]

ググった内容だと、同時の2件目の住宅ローンは可能（フラット35とかはセカンドハウスOK）だが、住んでいない方は住宅ローン控除は無理。なお、2件目じゃなくても賃貸物件は住宅ローン控除は無理。何らかの手法でやったら脱税。

[84: マンション検討中さん]

教えてください
イオンからゴールド切り替えのインビテーションがあったのですが、本審査前に切り替えると影響がありますか？

[85: 匿名さん]

16から20年で返済予定です。
フラット35で借りますが35年フルで借りて
繰り上げ返済するか、最初から20年で借りるか
迷ってます。
35年で借りて流動資産を作っておきたい気もしますが、利息が20年は1.02 35年は1.08です。
皆様ご意見伺えますでしょうか？

[86: 匿名さん]

>>85 匿名さん

団信未加入なら期間を20年にする。

[87: 85]

団信未加入で35年はないですか。

[88: 匿名さん]

自分がポックリ逝った時、家を家族に残せないね。加入済みの生保と自助で家を残し、家族が路頭に迷わない生活費が有れば35年も有り。

[89: 85]

リセールバリューよさげな物件で
頭金それなりに入れるので
ポックリ逝ったら売却すれば
残債が残ることは100パーないです。
ちなみに私は生涯独身予定ですw

[90: 匿名さん]

なら、担保取られても良い状況だね。

[91: 匿名さん]

注文住宅におすすめの住宅ローンありませんか？
当初じぶん銀行で本審査まで行なったのですが、建売住宅やマンション等がメインの顧客層らしく
・建築確認済書が必要な点(建築確認申請は済)
・外構費、追加工事費等全てが決定＆契約書が必要
主に上記2点により急遽他行へ借り入れを行う事となりました。
イオン銀行＆地銀へは仮審査まで終了していますが、やはりネット銀行特有の金利の安さ、団信の手厚さからネット銀行メインにて考えています。
地銀の様に注文住宅に対して臨機応変に対応して頂ける住宅ローンはありませんか？

[92: 匿名さん]

どこも引き渡しされるまで融資実行され無いのでは？その間の必要な支払いはプロパーローンでは？

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん

91です。
言葉足らずで申し訳ありません。
融資の決済自体はつなぎ融資を利用する為、引き渡し時で構わないのですが、じぶん銀行は本審査完了までに建築確認済証、追加工事の契約等が必要との事でした。
ですので、仮審査は希望額にて合格した状態ですが本審査結果が出るまで
・つなぎ融資が利用出来ない
・着工が始まる段階にならないと審査結果が出ない
という注文住宅には向かない部分が多々見られた為です。

[94: 匿名さん]

自分も注文住宅でしたが、ネットではない他行で先に仮は通っていたので結果的に融資を受けました。
建築確認申請書、確認済み書、請負契約、重要事項説明書などは必要でしたし、本審査に回した時点では打ち合わせがどんどん進んで融資契約の時は工事が始まってました。注文住宅の時はそんなものではないですか？
最悪はキャッシュでと覚悟していたせいもあり繋ぎは、別な契約や書類が煩雑で、また金利が高目だったので借りず結果論で頭金３割五分ぐらい入れたことと同じ感じになりましたけどね。

[95: マンション掲示板さん]

2,500万の住宅ローンで保存登記費が35万って普通ですか？保証料は60万なのでその２つだけで100万近くなります。
他の細かな費用入れると170万円になります。
新築マンションです。無知故に情報が足りなかったらすみません。

[96: 匿名さん]

相場通り。提携以外の司法書士に頼んだとしてもそんぐらいは取られる。

[97: 匿名さん]

所有権保存登記とか表題登記　自分でできるんだけどね。
ローンの抵当権設定があるので銀行にお願いすることに
なるんだろうけど。

登記は、司法書士でなければできないと思ってる人多いけど
個人でできるよ。

所有権保存登記、相続登記、抵当権抹消登記は自分でやった。
次は建物滅失登記をやる予定。

費用的には、法務局で印紙を貼るんだが、例えば相続登記だと
評価額を市役所で証明書（700円位）手に入れ、評価額の0.4％
の印紙を貼って必要書類添えて法務局へ提出でお終い。
抹消登記だと建物と土地の2筆なら2千円の印紙しかかからない。

司法書士にお願いすると相続登記は相続人の人数で手数料増える。
相続人が1人だと7万円ぐらいかな？。抹消登記は4万円～5万円。

[98: 匿名さん]

はいはい。えらいえらい。
質問者の意図ぐらい汲んで回答してあげような。

[99: 匿名さん]

表題登記は位置指定1/250と床面積1/500の図面があれば（販売業者に資料ある筈）
（ネットで具体的にやりかた書いてある）自分でできるか判断して、できそうなら
やってみる。その分資金浮くよ。

所有権保存登記はもっと楽だがローンで抵当権設定するので銀行はいやがるだろう。
表題登記自分でやるだけでも節約できる。

あと法務局で相談を受け付けているので、予約して不明点は聞くとよい。

[100: 契約済みさん]

2,500万の住宅ローンで保存登記費が35万って普通ですか？保証料は60万なのでその２つだけで100万近くなります。
他の細かな費用入れると170万円になります。
新築マンションです。無知故に情報が足りなかったらすみません。



そうですね。　ちょっとした自動車分のキャッシュが必要になります。


司法書士　体たらくな仕事しかせんのに　費用とりますな〜
マンションの売主の提携先司法書士　決まっているので　こんなものです。

[101: マンション検討中さん]

皆様ありがとうございます。相場なんですね。残念！
やはり諸費用のみで200万は覚悟が必要ですね。本当にありがとうございました！

[102: 匿名さん]

変動で4000万、35年にて借り入れ予定です。
楽天：基準1.167%　優遇0.650%　実行0.517%
地銀：基準2.475%　優遇1.975%　実行0.5%　（工務店提携銀行）
上記２行にて仮審査を通過し、実行をどちらにするか検討しているところです。

つなぎ融資や手数料を考慮すると、支払い金額はほぼ同額になります。

地銀は近くに店舗があるのと工務店提携なので処理含め若干安心感はあります。
ただ、基準金利が高いので今後変動の影響を受けやすい？
のかも分かっておりませんが、その他懸念を含めアドバイス頂けないでしょうか。
宜しくお願い致します。

[103: 通りがかりさん]

新規で住宅ローンで迷っています。優遇について疑問があります。変動金利には優遇幅のような記載もあり交渉により上下しますが、30年等の長期の固定金利には優遇幅がみられません。銀行員と交渉するだけ無駄ということでしょうか。

[104: 匿名さん]

来年から銀行は住宅ローンから撤退や縮小する流れだからね。
また、優遇金利は値引きみたいなもので、金利上昇局面では変動で借りた債務者にリスクがある分、優遇幅が大きい。

[105: 通りがかりさん]

>>102
ネット銀行と地銀との差で大きいのは司法書士の報酬だと思う。
ネット銀行は大手の司法書士事務所を使う事が多いので、その部分で地銀の方が廉価で有利だと思う。

あとは工務店提携だと保険やもろもろに便宜を図ってくれると思うので、
この条件間の比較だと、私なら地銀を選ぶと思う。

変動の利率が今後思いっきり上がる事はないと思うし、
地銀だったら担当がいるので、また交渉すれば良いだけの話。

[106: 匿名さん]

102です。
アドバイスありがとうございました。
地銀第一希望融資で進めたいと思います。

[107: 通りがかりさん]

マンション完成が一年後ならいつ頃本審査を行うといいのでしょうか

[108: 匿名さん]

マンションの売買契約の締結後ならいつでもいいんじゃないの？

[109: 匿名さん]

ハウスメーカーに、フラット35は今じゃ希望する人ほとんどいないって言われて地銀の住宅ローンを進められたんですけど、本当にそうなんでしょうか？その人曰く、数年前ならフラットが人気でしたとのこと。私はブラックに近いので通りやすさ重視でお願いしたいんですけど、なんかそっちにさせてくれなくて困ってるんですよね。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
フラットにしたいと強く言えば大丈夫。

[111: 匿名さん]

>>109 匿名さん
長期固定は数年前までフラット一択だったけど、地銀か下げてきてフラットより低いところも結構増えた
ウチも去年地銀で35年固定のガン保険付き0.95でフラットよりかなり良い金利で入れた
けど年末から今年にかけては銀行の長期固定はまた上がってきたからフラットのがいい場合も多い
あと地銀の場合融通がきくのがいい
例えば土地代は固定1.2、建物代は変動0.5、建物代も着工前に融資、みたいなのも可能
つなぎ融資もバカにならないからね

[112: 評判気になるさん]

>>109 匿名さん
ハウスメーカーに聞いたら
今は殆んどがフラット35って言ってたよ。

[113: ローン初めて]

私40歳年収600万、妻30歳年収500万です。子供はいませんが早めに欲しいとは思っています。
5000万のマンションを購入するにあたってどこの金融機関にすべきか悩んでいます。
頭金1000万で4000万をローン。月10万、ボーナス月20万程度の返済を考えています。
また、ペアローンか連帯債務型収入合算のどちらが適しているのでしょうか？
いい歳して分からない事ばかりなのでご教授いただければ幸いです。

[114: 匿名さん]

先日、初めて仮審査を受けに地方銀行へ行ったんですが、応接室みたいなところへ案内されてセンター長が出てきたり、なかなか対応にびっくりしました。

勤続年数や家族構成とか一切聞かれなかったんですがこんなもんなんですかね？

[115: 口コミ知りたいさん]

>>109 匿名さん

なぜフラットに拘るの？
結局は地銀がフラットの窓口になってたりするし。通りやすさは変わりないよ。

[116: 匿名さん]

>>113 ローン初めて

年収600万じゃ住宅ローン控除額より所得税の方が少ないだろうからペアローンがいいんじゃない？

[117: 戸建て検討中さん]

無謀だと思っているのですが新築戸建を検討しております。

旦那33歳
年収460万
勤続11年
介護職なので大幅な年収増加はこの先見込めません。

借り入れ希望額は2000万。
貯金が150万ありますがなるべく手元に残しておきたいです。

懸念しているのは旦那がてんかん持ちである事です。
団信が通らないと住宅ローンの借り入れが出来ないと聞き絶望的だと思っています。

車のローンが月に42000円(2台分)あります。
妻の私障害を持っているため月3万程度のパート収入と障害年金受給しています。
子供は中3で障害を持っているため一般の学校ではなく支援学校在学中で、来年高校生になりますが一般の高校のように授業料や制服や部活などの費用は一切かかりません。

この状況でHMに行くこと自体が無駄足ではないかと思っております。

[118: 匿名さん]

>117
４倍だから何とかなると思う。が、家族全員が何らかのリスクを持っていることが心配材料。
団信未加入でも融資してくれるのはフラットだったと思うので調べてみたら？

[119: 評判気になるさん]

>>117 戸建て検討中さん
年収から見ても2000万は借りれるけど、車のローンがあるなら審査落ち。
フラットでさえ厳しいから、まずは車のローンを返済し終わってから住宅購入は考えた方が宜しいかと。

[120: 匿名さん]

ローン本審査通った後に、ローン実行までの間に退職した人いますか？いたらその後どうなったかも教えて欲しいです。

[121: 名無しさん]

9月引き渡し、固定金利で借入予定の者です。

国債価格急降下してますので、このままいくとやはり9月金利は大幅に上がりますよね？

こういった局面でも恐らく変動金利は変わらず、かと思いますが、変動金利で借入することを視野に入れるべきでしょうか？

今回の国債価格急降下は一時的、
ローン一括返済する余力は当面はない、
という前提で教えていただけると有難いです。

[122: eマンションさん]

32歳、年収700万円、借入希望4750万円。
変動金利での事前審査は3行(ネット2、大手信託1)通っているが、長期的に見た時に今のうちに固定の方がいいのでは？と今更思ってきた。
ちなみに、変動だとじぶん銀行と住信SBIネット銀行で迷い中。決め手に欠ける。

[123: マンション検討中さん]

私個人の意見だけど、匿名の掲示板で聞いちゃうくらいの人なら固定のがいいと思う。

[124: 通りがかりさん]

変動が3%に急変動しない限り変動が有利。
変動の値下げ幅をペイできる期間を固定でまかなえるかな。

[125: 匿名]

>>120 匿名さん
金融機関職員です。状況の大幅な変化なので保証会社に即時連絡しますが、通常の住宅ローンでは融資できないことが多いです。（ヘッドハンティングで年収が大幅増加とか、公務員に転職など、事情によっては不可能ではありません）
再就職先での年収や勤務形態を加味してフラット３５で対応できるかどうか。
こんなところで聞く前に、すぐに金融機関に相談をしてください。

[126: 匿名さん]

メガバンクで4000万の融資で0.5％の優遇変動利率が出たんだけど
じぶん銀行とかネット銀行のほうが、さらに金利は良さげ(0.475％)だけど
これって敢えてネットにする意味はあるんでしょうか？
※自分ローンに関しては初心者です（ネットで一通りの知識を入手したくらい、ただ借金は初めて）
※PCとか事務の扱いは自分でほぼできるレベルです
※特にメガバンクのメリットは感じていません
※上記を考慮してレス頂けるとありがたいです

[127: 匿名さん]

>>126　です
補足すると、３０年ローンで、実際には１１年目に一括返済する予定です
明らかに住宅ローン補助狙いで、これまた素人さをさらけだすんですけど
①トータル400万の控除って、税金の計算をたとえば毎年収入から４０万円程度控除後で税金計算するっていうことで
②間違っても400万まるまる得するわけじゃないですよね？
ただネット見てると②ってカキコしているの多いんですよね？？？

[128: 匿名さん]

＞ちなみに、変動だとじぶん銀行と住信SBIネット銀行で迷い中。

主な違いは団信なので、家族の病歴などで判断
まだ若いので長命な家系だと無視してもいいのかも？

[129: 検討板ユーザーさん]

>>128 匿名さん
ありがとう、癌家系ではない
団信の内容で決めちゃうか。。

[130: 職人さん]

>>120 匿名さん
そんな事くそ真面目に退職しましたなんて言う必要は無いって
転職なんでしょ？所得が下がらないなら何も心配ないって
ただ建築会社との工事請負契約期間内に工事が遅れて
ローン実行出来なかったら再審査じゃないけど
所得とか現況確認が銀行よってはあったって聞いた事あるよ