住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

[匿名さん]

住宅ローン利用予定の方。変動金利・固定金利・期間固定金利など迷った人はここで質問しましょう！

[21: マンション検討中さん]

皆様のお知恵をお借りしたいです。
初めて住宅ローンを借りるのですが、固定金利と変動金利で悩んでいます。
恥ずかしながら貯蓄があまりないため、フラット35を利用する場合は10割融資となり、金利が上がります（1.53%）
皆様なら、変動と固定どちらを選択されますか？

[22: 匿名さん]

>>21 マンション検討中さん

>>21 マンション検討中さん
まず勤続・年収とどの銀行のローンやフラットで幾らで・何年借りるか書かないと誰も答えられませんよ。商売の窓口ではなく掲示板なんだから。
頭金無しのフルローンで貯蓄無しだと、車とか他の借入は完済しないと困難。
当然ながら新築か中古かなどでも借りられるか左右されるので、物件の情報も箇条書きで書いていただきたいところ。

[23: 匿名さん]

事前審査位通ってからにしたら？意識がない金融事故や属性でアウトもあるから。

[24: 匿名さん]

>21
本審査に通っても希望額を借りられない場合もある。軍資金がないと、そういうケースでは諦めるしかない。

[25: 匿名さん]

金利タイプで悩む前に、個人情報開示してみるとか、やすべきことがある。

[26: 名無しさん]

37歳 年収500万円 妻パート年収100万円
貯蓄1000万円 子供1人小学3年

フラット35sで9割で2500万円で申し込みなんですが、金融機関からは35年ローンを勧められています。
ただ終了が70歳近くとなんとなく長いなと感じます。

1.借り入れ金を減らす
2.ローン期間を短くする
3.35年契約でローン控除が終わり次第貯蓄で繰り上げ返済をする

どれがいいと思います？

[27: 匿名さん]

2)1)
ローン期間10～23年、それで返済がキツイなら借入を減らす。物件価格を安いものにする。

[28: 匿名]

>>26 名無しさん

>>26
超低金利なのに(サブプライムローンの後遺症で)審査は厳しい今の時代、借りたモン勝ちなので3が妥当
ただ老後や教育資金を確保しないと駄目とか、フラットだと団信が任意とか将来の不透明感はかなりあるので、三大疾病補償付の住宅ローンをハウスメーカー提携先の銀行や信金で申し込んで返済総額やサービスで比較できるようにした方が良い。
不安であれば家を中古とか郊外の安い物件にして元々の費用を抑えるのが賢明

[29: マンション掲示板さん]

35年変動0.975%保証料込みで借りてるんですが高いですかね？
お恥ずかしながら、手元資金がほぼなかったので、保証料外付けできるってことを知らなかったですが外払いする方多いんですかね？

[30: 匿名]

>>29
優遇金利0.775%に保証料0.2%足してるんでしょ。

抵当権登記とか事務手数料とか数十万円の諸費用が"新たに"かかるんで、その金利だとあんまりメリットなし。その費用分でも繰上返済して期間短縮した方が良さげ。
そもそも、ネットで借換の審査申込して審査が通るのか脈当たらないと話が進まないよ。
あるいは、保証料を金利払いから一括払いに変更できるか今の取引店に相談する手もある。

[31: 匿名さん]

>35年契約でローン控除が終わり次第貯蓄で繰り上げ返済をする

これが本当に出来るならもっと短期で借りればいい。
35年ローンは繰上げできない人の免罪符。
いくら低金利でもデフレ期の借金は早期返済するのが原則。

[32: 匿名さん]

>26
年代毎で年収、支出がどのくらい上がり、繰り上げ額はどの程度かとか見込みはしてますか？

[33: 匿名さん]

＞フラット35sで9割で2500万円

必ず団信を入れることを前提に毎月の返済額を算出
銀行の変動の最安の毎月の返済額を算出

差額を貯蓄

＞貯蓄1000万円
すでにしている方なので貯蓄しといて繰り上げするのもそのまま払うのも自分で決めるといいよ

[34: 匿名さん]

フラット35を組む予定です。
団信には入らず、民間の収入保障保険に入ろうと考えております。

そこでお聞きしたいのですが、ローンを組む前に保険に入っておかないと借り入れできないといったことはありませんか？

ローンが実行された後に保険に入るといったことでも可能でしょうか？
よろしくお願いします。

[35: 匿名さん]

>>34
団信の代わりに入るなら年取っても保障が減らない定期保険が無難。
収入保障は見た目安くても長生きするほど保障が減っていく喜ばしくない商品なので、死後の負債プラス生活費までカバーしきれない。保険代理店がやたら勧めたがるので要注意
途中加入も可能だが既往症とか生保の審査でアウトになる可能性もある。

[36: 匿名さん]

銀行のローンは団信は条件ですが団信に入るとキツいの？病歴不安とかでフラット選択？

[37: 匿名さん]

>>35
まず、収入保障はローンの保険として入るつもりです。
老後の資金は無視してもらって構いません。
それに定期保険にすると、年を重ねるとかなり掛け金が上がってしまいます。
節約が第一の目的なので、このような選択になりました。

途中加入も可能とのお返事、ありがとうございました。

>>36
フラットにした理由は、現在金利が安く35年固定の恩恵を受けるのにベストだと感じたからです。

[38: 匿名さん]

>フラットにした理由は、現在金利が安く35年固定の恩恵を受けるのにベストだと感じたからです。

35年ローンにして何歳までに完済するつもりなの？

[39: 名無しさん]

>>34
後付けでも、保険に入らなくてもうちは大丈夫でした。
ただ、着工後に死亡もあるわけですし、むしろ実行前に入ってよいのでは？
35年でも繰り上げ返済をする予定でしょうし、長く設定したのは当面の貯蓄の確保のためでしょう？
つい数年前で変動もフラット35より利息たかかったわけですし、今ならフラット35でいいとおもうんです

[40: 匿名さん]

>>38
どんなに遅くても60歳ですね。

>>39
実例を教えて頂きありがとうございます。
そうですね。万一のこともあるので余裕を持って入るつもりではありますが、気になったもので。

[41: 匿名さん]

＞どんなに遅くても60歳ですね。

給与所得者ならどんなに遅くても住宅ローンの完済は、退職金をもらう前までですね。
老後のために退職金をローン返済に使うわけにはいかないので。

[42: 匿名さん]

今、40代以下の年齢は無年金期間が発生しそうだから退職金は尚更、老後資金用。

[43: 匿名さん]

そうなんですよね。
年金あっても大したことないだろうから、
個人年金と並行して投資などの資金運用ができたらと考えております。

ただ、今は目先の資金繰りに必死です。
妻の欲しがるお高い家具の代替案を探す毎日です。

[44: 匿名さん]

＞４３妻の欲しがるお高い家具の代替案を探す毎日です。
奥さんのパート代で買ったら？持ち家を持つのはある意味、長期的に節約にもなる、居住に関する安心感、資産も得られるのでokですけど、
節約術を身につけないと後々苦労しますよ。
また、３７歳で年金等級は２４級ですかね、どの時点で最高等級の31級になるかで年金額は異な理ますが、38年加入で夫婦で月１６〜１８万ぐらいと思っていた方が良いですよ。

[45: 匿名さん]

追伸
現在、３８年間の平均年収５５０万で２＋３号夫婦の受給額22.6万円ですが、数十年後は額下がるか受け取り年齢を延ばされるからね。

[46: 匿名さん]

>>43 匿名さん
>個人年金と並行して投資などの資金運用ができたらと考えております。

老後生活費の毎月の不足額を知ったら驚くよ。
老後資金を投資で捻出？
老後資金は元本を確保できる安定運用をしないとほぼ確実に破綻。

[47: 匿名さん]

夫婦のどちらかが証券・保険・FPの口車に乗せられてると見た

[48: 匿名さん]

>>44
一人の収入ではローン+子育ては厳しいので正社員の共働きです。
なので切羽詰まっているわけではなく、あまり贅沢をしないという意味で代替案を出しています。

また、もともと年金などはほとんど当てにしておりません。
その上で貯蓄や資産運用を行っていきたいと思っております。


>>46
投資は余裕資金でこれからこつこつと行うものです。
投資をされている方ですか？


>>47
乗せられていません。

[49: 匿名さん]

４６ではないですが、「老後資金は元本を確保できる安定運用」これはセオリーでその通り。

お宝保険などが有った時とは異なり、ネット銀行の定期でも0.1~0.3%程度だし投資に余計に目が向くのも仕方ないが、
ファンドや株で運用するなら額は金融資産の１５％ぐらいにしておいたほうがいいとは思う。が、これは目安なのであとは自己責任で。

[50: 匿名さん]

いい仕事して出世する、ビジネススキルをつけて転職して年収を上げるなど確実な方法はあります。
投資と似た射幸心でやるなら宝くじ。

[51: 匿名さん]

>>49 匿名さん
ご助言ありがとうございます。

ちなみにどのような資産運用をされていますか？

[52: 匿名さん]

安い保険でローン組み合わせるより値引交渉とか安い家を選ぶほうが節約だと思うがなぁ
フラットもじきに団信金利コミになるし

[53: 匿名さん]

>>50 匿名さん
出世して年収をあげるのはとても大事ですよね。
宝くじは努力しても勝率上がらないですよね？
なので宝くじはギャンブルですよ。
射幸心は宝くじの方が圧倒的に上ですしね。

[54: 匿名さん]

>>52 匿名さん
安い保険入って、安い家を値引き交渉したらいいじゃないですか？
僕の場合は今月申込みとなるので新団信の影響は回避できそうです。

[55: 匿名さん]

将来は60代後半で公的年金を満額もらえても、2号+3号で年間200万以下だろうね。

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん
誰が？
ご自身？

[57: 匿名さん]

国民

[58: 匿名さん]

>将来は60代後半で公的年金を満額もらえても、2号+3号で年間200万以下だろうね。

現在の公的年金の平均受給額は2号+3号の夫婦で月に約20万円。
今でも年金生活になったらローン返済は不可能だし、生活費にも不足するから多額の老後資金が必要。
将来は国民総活躍社会だから、需給年齢65歳の引き上げと受給額の削減が実施される可能性あり。
住宅ローンは退職前早めに返済しないと、老後資金も貯められない。

[59: 匿名さん]

退職したら何で稼ぐか考えないで、安易に35年ローンにしちゃダメだね。
繰上げできないと確実に破綻。

[60: 匿名さん]

>51
多分世代が違うので参考にならないと思いますが、29~31歳時点で積金のつもりで個人年金／終身保険に加入。これが俗にいうお宝保険で掛け金月５万、給与が低い時代は辛い時もありましたが、給与に余裕が出来てから年払いで多少なりとも節約。
ファンド／株式は金融資産の１２％位で２〜３割上がれば利確、定期預金は全てネット銀行。日常の引き落としはメガバンク。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん

なるほど。積み立ての終身保険でのお宝保険はもうこの世に存在しないので真似はできませんね。しかし月5万はなかなかしんどそうですね…

定期預金がネット銀行
引き落としはメガバンク
上記である理由はなにかあるんでしょうか？

[62: 通りがかりさん]

自分も使い分けしてるが、ネットbkは定期の金利がいいこと、超短期の１週間、2週間定期があったり、振込み手数料が月何回まで無料とか、また貯蓄専門でキャツシｭカードすら発行が無いbkもある。但し、税金や公共料金の自動振込みとして口座が使えないとかが多い。

[63: 検討板ユーザーさん]

いい加減貯蓄の話は適当な他スレでやってほしいな

[64: 名無しさん]

初歩的な質問ですみません。
現在、2行の仮審査に通っているんですが、本審査も2行とも進めて問題ないのでしょうか。本審査を通ることと契約することは別という認識で間違いないでしょうか。
ちなみに引渡しは来年3月予定です。

[65: 名無しさん]

住宅ローン減税は源泉徴収票の源泉徴収税額と市県民税の特別徴収税額を合わせた金額が上限額ってことであってます？
また、この金額がローン残高の1%より多ければ減税を満額受け取れるということであっていますか？

[66: 匿名さん]

>>64 名無しさん
そうだよ。契約は別。
また、10年間、毎年残債の1%減税が受け取れるのではなく納税額から引いてくれる。
納税額が減税額より少ない場合、差額まで貰えるということじゃないよ。

[67: 名無しさん]

>>66 匿名さん

64です。ありがとうございました。並行して進めたいと思います

[68: 匿名さん]

うちも２行に審査を出し結果的に両方O.K.を貰いましたが、O.K.のタイミングが異なり契約は何時までに返事をと時間を切られ天秤にかけれなかった。

[69: 匿名さん]

　不動産会社や銀行等の提携司法書士はあるが、本来、利用者が自由に選ぶべきもので、自分で見つけないないときに、そうした提携司法書士に依頼するというのが筋。不動産会社も金融機関も司法書士の費用を払うわけでなく、払うのは利用者。異インターネット等で探せるし、その司法書士の登録状況は「日本司法書士会連合会」や各県の司法書士会のホームページで確認できる。

　銀行等では売買の当日に抵当権が設定できないとローンが実行できないから指定の司法書士を使ってもらう、などと説明しているところがありますが、全く当たらない。決済の立会を依頼した司法書士は必ず所定の書類を確認してからローンの実行をしてくださいと宣言し、そうした以上、その日のうちに登記手続を行う。
（できなければ司法書士が全員加入している保険で損害賠償）。

大手の司法書士事務所ほど規則に反して司法書士本職でなく補助者や事務員に立ち会わせて不備があり、登記の補正になってるケースが多い。

昔は司法書士法数は一律でしたが、いまは自由でとても幅あるのに、銀行などが指定している司法書士はとても高いがやはりキックバックが原因ですかね。

いずれにしろ、司法書士は、事前に報酬を提示する義務があるのに、銀行が指定の司法書士を使うことが融資の条件なら、融資の申し込み時に司法書士に支払う総額と内訳を示さないのはそうすると高くて借りる人がいなくなるからだろうけど、司法書士法違反を銀行がさせていることになる。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん
銀行ローンでの諸経費の内訳に司法書士の経費も書いてなかった？！