ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[501: 坪単価比較中さん]

これだけの戸数ですから、
固定資産税・都市計画税の額はとんでもないだろうし
下げてでも早く売っていかないとダメでしょ

坪230とか強気に売り出す神経が分からない

[502: 通りがかりさん]

まだ正式には価格発表されていないのだから、500万円位は下げてでも早く売り切った方が、販売期間が短くなり、コストもかからない。
デメリットばかり言われているけれども、結局は価格次第？ 安くなれば妥協もする。

[503: 匿名さん]

下げないんじゃないですかね？
ドレッセは高級路線のようですから。

[504: 匿名さん]

長谷工施工で高級路線って笑止。

[505: マンション検討中さん]

インフレ政策で更に上がるのか？過剰供給で下がるのか？解りませんね？

[506: 検討板ユーザーさん]

>>461 匿名さん
仰る通りです。販売価格見てこれはないわと思いましたw どれだけ強気なんだよって感じ。800万は値引きしないと妥当金額とは言えない。それでも考えるレベル。これから不動産バブル弾けるだろうし高値掴みは避けたいね。

[507: 中林住25年]

これだけの金額払って800戸以上の団地に住むよりも、維持管理は自己責任になるけど
新築の戸建てが十分に競合物件として挙がってきます。
多少、駅からは遠くなるかも？だけど、戸建ての方がいいかもしれません。
とにかく、住民が多すぎ。共用部分の使い方やその他もろもろの決め事、本当に800戸以上の世帯の
意見まとまるんですかね？そのうち、賃貸で第三者が一時的に入居することもあるでしょうが、そういう賃貸人
の人は全く管理組合には協力的ではありませんよ。800戸以上ですから、そういう人の割合も多いと考えるべき
でしょう。
もう少し、よく考えて見ます。

[508: 匿名さん]

他の800戸の団地に親族が住んでるので
遊びにいきましたが、
ロビーは子供達で溢れ相当うるさく、
中庭のBBQからは子供達の叫び声が団地中に響き渡ってました。
また自走式駐車場から敷地外へ出るのに2,3分かかっておりました。
ドレッセは駐車場が端に固まってるから、
遠い人も出てきますよね。
駐車場まで3分、そこから出るのに2、3分、
更にここは屋根もつながってないから濡れてしまいます。

[509: マンション掲示板さん]

長谷工って安さが売りじゃなかったの？資材を一度に大量調達する事で。しかも800戸超えの大規模マンションなのに。。
5000万円とは、東急というブランドを掲げてずいぶんと強気に出ましたね。

[510: 匿名さん]

500万値下げしたら857戸で約43億、800万値下げしたら約69億マイナスになりますけど値下げできると思います？

[511: マンション検討中さん]

年収いくらなら買えますかね

[512: マンション掲示板さん]

中央林間、800戸、長谷工の物件に5000万円も出すなら、戸建てを選択する。戸建てが買える価格。
この価格なら、マンションに特別高級感があって小規模マンションであれば検討中する。

[513: 匿名さん]

日生の物流施設はどこに建つのですか？すごく近いのでは？

[514: 周辺住民さん]

三機工業（大和市下鶴間1623-14）の場所と聞いています。

[515: 匿名さん]

>>514 周辺住民さん
マンションから近いし大きい物流施設ですね。
近隣の渋滞やトラック走行による危険性が
気になります。
冷静に考えて住むのに適切な土地ではないですね

[516: マンション検討中さん]

＞514
マンションの西側ですね。
肝心の、売りにしている東側は何か予定があるのでしょうかね？

[517: 通りがかりさん]

中央林間駅から渋谷駅や新宿駅にアクセスしようとすると、30分以上はかかってしまいますが、田園都市線は始発ですので、座って移動できますし、新宿までの江ノ島線も座れます。

中途半端に、近くもなければ座ることもできないエリアに住むよりも、主要駅までのアクセスはラクです。

中央林間駅で使える路線
東急田園都市線/小田急江ノ島線
中央林間駅から主要駅までの所要時間
主要駅 アクセスにかかる時間
東京駅 約54分
新宿駅 約40分
渋谷駅 約33分
池袋駅 約46分
品川駅 約43分
川崎駅 約33分
上野駅 約58分
中野駅 約44分
赤羽駅 約57分
横浜駅 約25分
買い物環境はしっかりと整っている

中央林間駅には、普段利用するであろう買い物するお店がたくさんあります。

食品スーパー、ドラッグストア、100円ショップが充実しています。

[518: マンション検討中さん]

>>517
何か不都合な真実を隠そうとしているようにしか思えない書き方ですね。

通勤時間帯は急行は長津田始発になるし、渋谷までもっと時間がかかります。

[519: マンション検討中さん]

縦長に書けば、不都合なスレは隠せるということですんね？

[520: マンコミュファンさん]

>>517 通りがかりさん

そうそう。
通勤時間はほとんど各停のみなので、渋谷行くには長津田乗り換えで55分くらい。
中央林間から各停で渋谷まで座っていくには、１時間何十分かかることか。
さらに田園都市線名物の遅延が加わると。。

[521: 周辺住民さん]

日常の買い物は便利です。足を伸ばせばコストコ座間店。再来年には南町田グランベリーモールがリニューアルオープン。

[522: 通りがかりさん]

>>517 通りがかりさん

乗り換え時間が加算されてません？乗り換え回数も記載があるとよりわかりやすいのですが。乗り換えも大変ですね。

[523: マンション掲示板さん]

縦長にメリットのようなものを書いている方がいたので、せっかくなのでデメリットもあげますね。

長谷工なのに強気な価格設定
大和市なのに強気な価格設定
800戸超で統率が取れない
通勤時は長津田始発
始発といっても通勤時は20分以上ホームで並ばないと座れない
工場跡地

以上です。

[524: 購入比較検討中]

購入予定者みんな喜ぶプライスダウン。
デメリットをメリットにするには、手頃な価格設定。

[525: 匿名]

>>523 マンション掲示板さん

共用施設の使用頻度が少なくても高い
管理費を払わされる
世帯数が多すぎて団地感がある
敷地が広すぎて移動時間がかなり掛かる
駐車場が500台以上で混み合ったら酷い事になる
周辺の渋滞が酷い
飛行機がすぐ近くを低空飛行する
小学校が遠すぎる

以上、追加してください。

[526: 通りがかりさん]

ドレッセ横浜十日市場は、施工会社が長谷工コーポレイシヨンだそうです

[527: 中林住25年]

517スレの方へ

中央林間からの田園都市線と小田急江ノ島線（新宿方面行き）が座れるって…
あなたは何曜日の何時頃に利用するのをイメージしてますか？マンションを購入検討されている方々は
平日の通勤時間の利用状況が知りたいのですよ。平日の通勤時間であればどちらの線も座れませんし、
あなたがお書きになている所要時間では到底着きません。下手したら倍はかかります。
始発の田園都市線でも最低2つは見送らないと座れないでしょうね。しかも各駅に乗って行きます？普
通は途中で急行に乗り換えません？各駅なんて長津田・鷺沼・梶ヶ谷・桜新町あたりで急行に追い越さ
れますので、それぞれ待ち時間発生しますよね。
小田急江ノ島線（新宿）が座れる？始発のことじゃないですよね。各駅停車の相模大野止まりや町田行
きのことですか？（笑）
確かに、スーパーやドラッグストア、100円ショップはありますが、土日は車で行くには周辺道路が相
当混みますので、自転車があると便利ですよ。

[528: 近隣住民]

>>517 通りがかりさん
小田急江ノ島線？
新宿直通って少ないし、中央林間駅から座れる？？？
どの時間帯か教えてください。

[529: 517]

中央林間平日7時14分発から8時9分発までだけ各駅停車しか発車しなくなっちゃいます、おふぴーく通勤がこの世に広まればっ

[530: 評判気になるさん]

>>529 517さん

平日朝の各停しかないその時間帯で、517に記載された各駅まで何分かかるのか教えていただけますか？

[531: マンション検討中さん]

ここ見てると、
じゃぁ一体どこなら買いなのかよくわからなくなりますね..

[532: 517]

お安い御用よですよ。

主要駅 アクセスにかかる時間
東京駅 約54分 【約71分】
新宿駅 約40分 【約60分】
渋谷駅 約33分 【約51分】
池袋駅 約46分 【約74分】
品川駅 約43分 【約65分】
川崎駅 約33分 【約57分】
上野駅 約58分 【約81分】
中野駅 約44分 【約72分】
赤羽駅 約57分 【約85分】
横浜駅 約25分 【約39分】
※【】内は、中央林間平日7時14分発から8時9分発までだけ各駅停車しか発車しなくなっちゃいます場合のアクセス時間
※田園都市線において、長津田駅で、座るコースの場合は、2本見送る前提で+約9分をイメージしてくさい。なぜなら長津田の始発は4〜5分間隔で発信するためであります。

[533: 517]

ドレッセ中央林間と同じ管理会社（長谷工コミュニティ）のザッブルームテラス南町田の住民スレをのぞいてると管理会社の対応が迅速かつ丁寧と好評のようですね。管理総会の議事録でも縦横無尽の活躍を管理会社がしてるようです。
売れ残ってるから相当質の高い管理会社の人員割り当ててるのか、それともデフォルトの品質なのかどれなんですか。

[534: マンション検討中さん]

>>512 マンション掲示板さん

大和市はゴミ出しが結構大変なので、戸建てはしんどいと思いますよ。
ダンボールやビン缶の資源ごみは月によっては3週間近く家に置いておかないとなので。
(資源ごみ回収なしの週があるため)

資源ごみを出す場所は地区の担当が持ち回りで整えているようですし。

[535: マンション検討中さん]

>>531
鷺沼やたまプラーザあたりだと、朝、座って行こうなんて発想すら思いつかない。
鷺沼なんて、下手をすれば満員で乗れない。
中央林間から青葉台までは電車に乗れるだけまし（笑）

[536: 検討中★★]

>>533 517さん
同じ管理会社でも、管理会社のフロントマン［営業］や管理員の、力量の差は事実としてありますね。
__
「うるさ型」の管理組合には、レベルの高いフロントマンを当て、物言わぬ従順な管理組合には補欠クラスを回す傾向がある。もし、問題が目に付くようなら、管理会社に申し入れてフロントマンを変えてもらうべきだ。
__
http://diamond.jp/articles/amp/31071?page=5

このマンションは、東急ブランドを冠してることから、管理会社の質が問われることになり、管理会社で失敗したら他の東急ブランドマンションに傷をつけかねない
すなわち、マンションの資産価値・評価を維持するためには、管理の質がカギであることは言うまでもなく、
すなわち、857戸という大規模マンションをしっかり管理できる管理会社のため安心感はあると思います

[537: マンション検討中さん]

>>536
大規模ターワーマンションの住民掲示板では、管理会社が何もしてくれないと出ていることがあります。
管理会社に何かをしてもらおうとか期待するのではなく、自分たちの管理組合で行おうという気持ちがなければ、上手く行かないようです。

[538: 検討板ユーザーさん]

>>534 マンション検討中さん

大和市は指定有料ゴミ袋を使わないといけないんだよね？指定有料ゴミ袋って高いんだよね〜

[539: 近隣住民]

>>534 マンション検討中さん
これは、仰るとおりです。
どうして、毎週の回収じゃないんですかね。
大和市のごみ収集ルールは、面倒です。
古紙は必ず紐で十字縛りとか、紙マークごみは紙バッグに入れて出すのはダメ、とか。
強風の時は、紙マークごみが飛散していたりするのを見ると、
誰の為のルールなのか、疑問に思います。

[540: 検討中★★]

>>490
眺望という定義が眺めや見晴らしであれば、そりゃ14階にすめば素晴らしいかと。
5棟あるためそれぞれ景観はちがうとおもいます。
ブリーズコート14階建とエバーコート13階建は、オーナーズガーデンが見晴らせます、
駅徒歩5分に最も近いのがブリーズコートですから価格も高いですねえ。
ブリーズコート14階建の南側約50m先には、エアリーコート13階建が
エバーコート13階建の南側約50m先にはディライトコート14階建が建ちます。
エバーコートが駅から最も遠ので10分くらいかかりそうです。

エアリーコートとディライトコートの南側は、
大和市の都市計画で準工業地域に指定されてますです。

●用途地域の説明
https://www.frk.or.jp/guide/files/building_code_full.pdf

準工業地域とは、『主として工業の業務の利便を図る地域で、危険性や環境悪化のあるおそれのある工場以外のみ、建築できる』とあります。


ドレッセ中央林間が立つ南側の準工業地域は、
建ぺい率60%、容積率200%と建築制限されてますので、
将来も高い建物は建たないと思われます。

仮に、10mの高さを超える工場が計画されても、建ぺい率60%なので距離を離せば、エアリーとディライトの低層階の日照も影響受けない
または、『日影規制』を訴えればよさそう。

●大和市の用途地域マップ
http://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=14213&N=大和市


なお、用途地域はおおむね5年に一度全国一斉に見直されることがある

●用途地域とは
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/用途地域

[541: 匿名さん]

857世帯もあると問題やトラブルが起こる確率も高くなりますね。

[542: 匿名さん]

準工業地域って住居系地域より日影規制緩いし、高さ制限もない。そもそもここが１４階建てられるわけでしょ。隣に同じ高さの建物が建っても文句言えない。

工業系地域のマンションの問題って、高さ制限がないってことをいいことに工場跡地に高いマンション建てる業者が出てきたこと。その対策で横浜市では、工業系地域についても住居は高さ制限を設けるって条例ができている。ここで同じ条例ができたら、既存不適格になる。そういったリスクがあることは承知しておかないとね。

[543: マンション検討中さん]

中央林間駅の通勤時間帯の込み具合はもう限度では？857戸などとんでもない。

[544: 検討中★★]

>>542
準工業地域は近隣建物の日照権を侵害しないよう日影規制が適用されますよねえ
http://chumon-jutaku.jp/knowledge/low/6412/

大和市用途地域マップから第1種住居地域と思われるドレッセ中央林間も日影規制にて北側既存住居の日照権が確保されており、
仮に準工業地域に同じ14階建て計画されても日影規制で数十メートル以上離さないといけないですよね

なので、エアリーコートとディライトコートの日当たりは問題ないとして
眺望に関しては、14階の工事はたたんと仮定したとしても、
工場しか見えない階（眺望が無い）と、リンカンモール方面を見渡せる階（眺望よし）が、はっきり分かれるでしょうねえ

価格をつける方も、一般的な高層階に眺望価格はつけるつけるでしょうねえ

[545: 口コミ知りたいさん]

>>544 検討中★★さん

え？
何ですって？

[546: 匿名さん]

ここ、まるまる準工業地域だけど。

それから工場跡地だから、土壌調査の有無と調査結果の確認は必須。

[547: マンション掲示板さん]

田園都市線は本当に開発される見込みが無いです。既に全国トップクラスに混雑する田園都市線ですが、そこに857戸が移住してくると想像を絶します。人災のような通勤電車になります。

[548: 匿名さん]

昼間は30分ちょっとで着く渋谷に朝だと50分以上かかるというのは普通じゃないと思うんですよね、田園都市線。
ただどうせ混んで遅いなら座って通勤できる中央林間はまだ救いがあるのでは。長津田も。中央林間や長津田で多くの戸数が供給されて一番割に合わないのは長津田より渋谷側でしょうね。

[549: 検討中★★]

>>546 匿名さん
これは失礼しました。用途地域マップの境目がギリギリだったので。準工業地域にマンション◯（建設可能）
http://iqra-channel.com/quasi-industrial
北側道路の北側の用途地域が住居地域ってことですね


つきみ野イオンは長谷工コーポレーションが買い取ったとか？600戸建のマンション計画とかどんだけ？
https://ameblo.jp/san-taka00/entry-12314486769.html

[550: 中林住25年]

業者関係の方からのスレ、目立ち始めましたね。
用途地域、日影規制、大和市のゴミ事情等々、詳細ありがとうございます。
質問ですが、管理組合の議事録から管理会社の方の素晴らしい活躍振りを賞賛されているスレがありましたが、
組合の議事録なんて、一般の方が見られるものなんですか？
マンション購入検討中の方は、管理組合がどのように色々な事象に対応し、住人の方はどのような反応をして
結果としてどのように落着するのか？興味あると思います。順繰りに組合の理事になるんですから。
ぜひ、その素晴らしい組合様の議事録を見せて欲しいです。
自分もマンション暮らしで、買い替えを検討していますので、素晴らしい管理会社のフロントマンの活躍、知
ったうえで、そのようなフロントマンの居るマンションを購入対象として検討したいので。
実際には管理会社の社員なんて2年たたないうちに変わるし、引継ぎはうまくなされずイチから説明したりとか
対応が遅くなりがち、議事録も書いてもらったこともありません。そのような対応がマンション毎に違うので
あれば、管理会社に抗議もしたいし…
ぜひ、よろしくお願いします。