ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[4501: 評判気になるさん]

マンション住民じゃない人がマンションの敷地内にある公園で遊ばせてもらうのはだめでしょうか？
凄く素敵な公園なので、子どもを遊ばせてみたく。

[4502: 通りがかりさん]

こちらは公立小学校はどちらになるのでしょうか？徒歩10分以内に小学校が見当たらなかったもので。。
私立しか選択肢が無いのでしょうか？

[4503: 匿名さん]

4502さんへ
中央林間小学校になります。結構遠いです。あと、学校に行くまでの道、そこそこ車通りが多いですから、小さいお子様をお持ちのご家庭は気をつけてくださいね。

[4504: マンション検討中さん]

>>4501 評判気になるさん
マンションの中のお庭の事を仰っているのでしょうか？
売主も「居住者しか利用できないので安心」と売りにしていましたし、オートロックなので勝手に入ってはNGです。
居住者の方とお友達が出来たりして一緒にという形ならOKでしょう。

[4505: マンション検討中さん]

>>4501 評判気になるさん
当然ダメでしょう。
外部の者が入れない、住民のみ使用可能な(セキュリティーがかなり保たれる)素敵な公園は、購入の動機として多いはずです。
ここに部外者が入れるようになったら、大問題になると思いますよ。

[4506: 匿名さん]

公園は市に提供した部分と、居住者の部分との二種類あるのでは？

[4507: 匿名さん]

提供公園は誰でも自由に入れますが、そうでない公園は居住者の共有部で部外者のみでは入れないはずです。

[4508: 周辺住民さん]

南町田のケーズデンキがクローズで、
コーナンの2Fにケーズデンキ中央林間店が3月上旬にできるそうです。

[4509: 検討板ユーザーさん]

第１工区の供給数400戸超えましたか。あと52戸。

[4510: マンション検討中さん]

>>4509 供給数＝契約数？？

[4511: マンション検討中さん]

誰か最新の価格表をアップしてくれないかな？

[4512: 通りがかりさん]

>>4510 マンション検討中さん
実際のところ、何戸売れているのでしょうかね。いつ頃完売するのでしょうか。

[4513: 匿名さん]

>>4512 通りがかりさん
こうダブついていてはねえ
皆で足の引っ張り合い

[4514: 匿名さん]

つきみ野物件の掲示板ができましたね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/642397/

[4515: 匿名さん]

2019は在庫調整の年のようです。

[4516: 匿名さん]

プラウド中央林間が販売開始しましたね。

[4517: マンション検討中さん]

既に賃貸に出されているものがあるようです。

https://smp.pitat.com/smp/rentDetail/JQ120636_B1107.html

[4518: 匿名さん]

>>4517 マンション検討中さん
14階建11Fということは、ブリーズコートのお部屋のようですね。賃料17万円ですか。中央林間の相場通りの賃料ですね。
参考
https://chintai.door.ac/buildings/397a4d3a-0330-5f07-aa5e-f641ed17ae1d...

[4519: 匿名さん]

>>4517 マンション検討中さん
分譲賃貸マンションが貸し出されている理由で多いのが、買主の転勤の都合によるものであとは投資用ですね。分譲マンションは賃貸マンションと比べて設備面のクオリティが全く異なるため、分譲マンションで賃貸が出る物件は人気物件という見方もあるようです。
参考に昨年8月入居のドレッセWISEたまプラーザは、4軒賃貸に出ています（賃料は27万）
住居期間が限定されていないため、おそらく投資用でしょうね。

[4520: 匿名さん]

分譲マンションに賃貸が混じると管理組合の活動に支障が出る場合があるよね
組合総出の清掃等、賃貸人は出てこないし、もちろん賃借人も出てこない。
総会にすら、賃貸人は出ない場合がある（もちろん委任状はだしているのでしょうけど）。
あまりに賃貸割合が多い分譲マンションは考え物だね。

[4521: 匿名さん]

>>4518 匿名さん
賃料17万円が相場だなんて嘘でしょう？もっと下のはずです。

[4522: 匿名さん]

>>4521 匿名さん
賃料17万は妥当ですよ。「分譲マンション」の賃貸と「賃貸マンション」の賃貸では設備のクオリティの高さが全然異なります。故に賃料にも反映されます。中央林間で前者で比較可能なのは、築14年駅徒歩3分で賃料15万円のシティハウス中央林間イーストタワーのみです。新築で、築14年より2万円多く支払えば住めるなんてむしろお得感があると思われます。
https://chintai.door.ac/buildings/397a4d3a-0330-5f07-aa5e-f641ed17ae1d...
「分譲マンション」の賃貸は、一般的にとても希少であり、賃貸にする最も多い理由が買主の転勤で、次点が投資用です。「分譲マンション」で賃貸に出る物件は、それだけ魅力が無いと借り手が現れないことから人気物件と評されることが一般的に知られています。
需要と供給が成り立つからこの賃料になるというのが妥当な考え方です。

[4523: マンション検討中さん]

>>4522 匿名さん

もし借りる人がいれば妥当なのでしょうがね。

[4524: 匿名さん]

>>4520 匿名さん
賃貸があると、ガバナンス的に悪影響が出るのでは無いかということがよく前面的に出されたりしますが、賃貸人は毎月の賃料ならびに管理費および保証料、敷金礼金面で相応のコストを差し出さないと住みつづけることができません。シンプルに賃料17万円の35年総額を試算してみると良いと思います、35年一律の賃料は維持できませんが、高額なコスト（賃料）というリスクをしっかりと負うことになります。持ち家の管理組合員に対しコスト面で影響は及ぼすことはあり得ません。逆に管理組合のガバナンスで問題となるようなケースは駅の相場の影響を受けたりで物件の資産価値が低く賃料が安いケースで問題が起きてしまうことは想像に難くありません

[4525: 匿名さん]

>>4523 マンション検討中さん
需要と供給量の関係で分譲マンションの賃貸投資は
希少性があるため成り立つビジネスモデルです。希少といえば、賃貸人側もそうで、年収レンジやパワーカップル（夫婦ともに公務員とか）で、お金のことをまったく気にしない層が現に存在するわけです。
設備のクオリティが高い賃貸物件がどれだけ少ないか、お金のことが気にならない年収層がどれだけいるのか、これらを知ることをすれば（研究すれば）この需要と供給の関係性がちゃんと成り立つことがわかるはずですよ。

[4526: 通りがかりさん]

>>4525 匿名さん
営業さんか、関係者の方なのか、わかりませんがお疲れ様です。

こちらの物件での不動産投資目的には、疑問がありますので、コメントします。
不動産投資であれば、基本、将来のランニングコスト増加の不安が少ないところを選定します。
例えば、こちらの施設は、中庭など共用部を豊富に持ち合わせていますから、10年後には多かれ少なかれ管理費等のランニングコストは増える事は容易に想像出来ます。
そして、一番の懸念点が、隣の区画が工場であること。
コンセプトがファミリー層なのに空気が悪いんじゃあ、投資する側からすると本末転倒かと。（子育て世代への客付けが難しそうということです。）
正面の工場は、年代的に建て替えか、撤退かが近いのかもしれませんが、斜め向かいではロジスティックセンターを建設中とのことで、エリア的には、まだまだ準工業地帯として活躍する地域でしょうし。
ただ、田園都市線沿いであること、スーパーも豊富にあることはプラスでしょうから、やはりファミリー層が永住目的で検討されるのが、妥当なところで、急な異動でマイホームに数年住めない時のつなぎとして、賃貸も行けそうだという発想が無難だと思います。

[4527: マンション検討中さん]

>>4526 通りがかりさん
参考になります。
投資に関する見解のようですが、工場のくだりは住むことを目的としている立場でも共通だと思いますよ。
スーパーは多いかもしれませんが、東急にせよ、エイビイにせよ、まあまあ距離はあるので、コンビニでは間に合わない、急ぎの買い物とかの用は足しにくいですよ。
車通りの多い道路に接していて、工場街なのでトラックとか通るのも子育てしていると、不安要素にはなりますね。

カーシェアを利用できるとか、共用部が豊富にあるなど、いいところもあるんですけどね。

[4528: 匿名さん]

>>4526 通りがかりさん
不動産投資のことがあまり詳しく無いように見受けられるのでコメントします。
賃貸に出ている物件が投資用かは断定しようがありませんが、ブリーズコートの11Fですね。三菱冷熱の影響は限りなく低いかほぼ無いでしょう。


ここは資産価値が高く物件自体の評価が高い物件であり、銀行の融資も全額降りるでしょうから、投資としては初期投資額も低く始められるでしょうね。すなわち資産価値を第三者（銀行の）の目で見てもらえた事と同義なので安心して投資できるという事です。中古マンションとかですと物件自体の評価が低く7割しか銀行が融資してくれないこともありますからね。

不動産投資のランニングコストの不安は、むしろ新築物件ではほぼ皆無ですよ。
中古マンション投資と違い長期修繕計画が入手出来きるため、利回りの計算が容易です。10年後、20年後の利回りは計算済みでしょう。

共用施設が多いほど、管理費も修繕積立金も高いのは確かですが、本来スケールメリットによって割安になります。
共用施設の多さは、逆説的ですが、共用施設が見学者を感動させる、喜ばせる、住みたい気分にさせる要素であることを売り手（この場合オーナーや仲介業者）によく知られています。
共用施設の豊富な物件であっても、立地条件によって負担を重いと感じる需要層が中心という場合がありますが、価値のあるマンションにはランニングコストの負担が気にならない所得層が集まりますからね。大手デベロッパーの物件というとこともあり、ランニングコストの負担をすることができるファミリー層が集まるでしょう。

現状では、共用施設は付加価値と見なされ、高く売れるという実態があるようです。
将来はというと、修繕費の高いマンションは売れないから修繕積立金を下げよう、こういった事態に陥ることはないということです。

修繕費を節減すれば最低限の修繕しかできなくなり、見栄えが悪化し、見映えが悪いマンションの価格は下がるからです。資産価値が下がることは望まれないからですね。

[4529: 匿名さん]

>>4527 マンション検討中さん
急ぎの買い物とかの用もたしやすいようですが。
まだ挙げられていないところでいうと、
こちらの物件から徒歩3分（約200メートル）のところに、大小の店舗が集まるラプラ中央林間にロピアというスーパーが20時まで営業しています。
コンビニでは間に合わない急ぎの買い物は、徒歩2分（約100メートル）のウェルシアというドラッグストア兼食料品が豊富なお店が朝9時から24時まで営業していてとても便利だと思いました。
子供に関して言えば、小学校が中央林間小学校で1.5キロもあり遠いですから気をつけましょうね。
小学校の通学路は、朝の時間帯は大部分（およそ1キロ）は車が侵入禁止になりますから、その点は安心でしょう。（道路標識で時間帯規制がかけられています）

[4530: 匿名さん]

ウェルシアたしかに、便利ですね。店舗内がとても広く、品揃えがドラッグストアと思えないほど豊富でした。夜遅くまでやってるのも嬉しいです。

[4531: 通りがかりさん]

>>4530 匿名さん
周辺の商業施設や病院を調べると中央林間に住んでいて困ることはなさそうですね。
物件から徒歩5分のホームセンターコーナンの2階には、３月からケーズデンキが新規オープンするそうですので、つきみ野のヤマダ電器まで行かなくて済みます。

[4532: 通りがかりさん]

2020年度に小田急線と田園都市線に新しい改札口が新設されますね。乗り換えの動線が分散されることを期待効果として掲げてるようですね。
そのまえに今年中には、田園都市線にはホームドアが設置されますね。
あわせて北口側の踏切も拡張工事により、車が通りやすくなるそうです。こちらはプラウド中央林間側にとっての朗報かな。
https://www.townnews.co.jp/0401/i/2019/02/15/469497.html

[4533: 匿名さん]

>>4532 通りがかりさん
車が通りやすくなることが朗報なのでしょうかね？交通量が多くなるのでは？

[4534: 通りがかりさん]

>>4528 匿名さん
結局ここは、居住用ではなく投資用物件ってことですか。
参考になりました。ありがとうございます。

[4535: 検討板ユーザーさん]

近隣のリビオ小田急相模原でも、ここ同様に入居前に賃貸で出ていますね。
あそこで説明を聞いた時は、投資目的の方も購入ありと聞いて、検討を辞めましたが、ここはそのような説明を受けなかったので投資用ではないと思っていました。

[4536: 匿名さん]

中央林間の資産価値が今後上がると日経に出ていたので、投資用の人もいるかもしれませんね。AIの予測を信じる人はどうぞ。

[4537: 匿名さん]

>>4535 検討板ユーザーさん
投資用が出てるということで、検討を辞めるのは個人的な選択基準としてはありではないでしょうか？
しかし、投資用が出ている理由を分析することが正しい検討をするために大切です。それで気に入ったエリアに永住を諦めたらもったいないことだからです。


思い込みでなく客観的な情報で正しい判断をした方が無難ですね。入居前でも後でも、急な転勤か、投資用かを断定可能な判断基準があるなら探してみてください。説明者に他の購入者の全ての属性を話す義務はありませんから、知ることは難しいでしょう。また、申し込み書に「住居用」、「投資用」、「セカンドハウス用」などと記載可能なため、理論上、入居者全員が申し込み用紙に「セカンドハウス用」と書かれることも可能ですよ。

上でも言ってますが、急な転勤で投資用に切り替えるケースもあるでしょう。
また新築マンションで最初から「投資用」があったとしてもデメリットしかないような風潮がありますが入居者にとってのメリットはあるということです。それは投資者から、資産評価が高いとみなされた物件であることの証左だからです。
投資者は、不動産を購入することによって利回りを計算しキャピタルゲイン（売却益）やインカムゲイン（運用益）を得ることを考えます。前者を得られると考えた場合は、あれば駅の再開発などで将来の不動産価格の上昇が期待されるエリアの証左。後者を得られると考えた場合は、人気の沿線に位置している、駅から近い、建物が新しく設備が充実しているなど、入居者獲得がしやすく家賃が長く安定しそうな立地や建物であることの証左。
すなわち、一般的に「投資用」の分譲マンションが出るところは魅力があると言われるのです。

ちなみに「分譲マンション」の賃貸の物件数は雀の涙程度しかないぐらい希少なので、世に出回りにくいのが実情です。

[4538: 通りがかりさん]

>>4537 匿名さん
営業さんか購入者さん、長々とお疲れ様です。

[4539: 匿名さん]

>>4538 通りがかりさん
いつも、ねぎらいの言葉ありがとうございます。たまには反論もよろしくお願いします。
不動産、持家購入のことは学校では、教えてくれませんからね。疑問が生まれたら単純に知ればいいだけです。非常に大きな買い物ですから、能動的に行動して、将来の不安やリスクを少しでも下げるために長々と調べて正しい理論を自分の中にも構築するのもいいですし、
受動的に聞いた情報を得て、不必要な情報は自由にフィルターをかけて無視すれば良いだけですからね。

[4540: マンション検討中さん]

営業さんが書き込みしているんですね。

それであれば、質問があります。
ここのドレッセシリーズだけは、なぜ管理会社が東急ではなく、長谷工なのでしょうか。

[4541: 匿名さん]

>>4540 マンション検討中さん
営業と言われるとは。驚きです。
しらないですそうなの。想像くらいすると下記パターンが思いつきますが。

パターン1
長谷工持ち込み物件かつ事業比率の会社間交渉で決定したから

パターン2
東急コミュニティーは、社長自ら嘆いているようにひどい人手不足に苦しんでおり、賃金上昇に伴い現状の管理マンションを維持するだけで精一杯だから。

パターン3
ドレッセシリーズ＝東急コミュニティーという方程式などはそもそも存在しないから。

パターン4
管理会社としての管理の質は、業界の勢力上東急コミュニティーより長谷工コミュニティーの方が上だから。

[4542: 匿名さん]

>>4540 マンション検討中さん

ちなみに、パターン4のソースです
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_10.php

[4543: 匿名さん]

>>4541 匿名さん
マンションの管理はどこでもお粗末になって来ていますね。
電話すると、以前のように担当者ではなく、コールセンターにつながるし、
担当者もローテーションで２年もすれば交代するので、
管理組合がしっかりして、管理会社や管理人に的確な指示を出さないと
管理がうまく行かないようですね。

[4544: 匿名さん]

>>4540 マンション検討中さん
根拠があるものは示したほうが良いと思うので、パターン2のソースも置いておきます
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO34065790Q8A810C1EA1000

[4545: 匿名さん]

>>4543 匿名さん
お粗末というよりは、配置転換ではって感じですね。人手不足でも管理の質を維持するために、業務改革をしないとです。東急コミュニティーは業界内で遅れを取っているように見えると言われても仕方がないです

[4546: 匿名さん]

>>4540 マンション検討中さん
回答したので逆に質問があります。
それで、結局のところそれを解決して何を言われたいのでしょうか？

[4547: マンション検討中さん]

>>4546 匿名さん
単純にマンションギャラリーで、スッキリしない部分だったので、改めて伺いたかったので質問しました。
ご回答のほど、ありがとうございます。

[4548: 周辺住民さん]

駅でグランアリーナのチラシ、配っていました。
3LDK3,200万?の記載です。
ケーズデンキ中央林間店は3月7日オープン。

[4549: 匿名さん]

家電製品はネットで注文した方が安いので、量販店は生き残れるでしょうかね？

[4550: 匿名さん]

>>4549 匿名さん
14年に策定した19年までの中計では売上高6700億から1兆を掲げてましたが、売上高6700億にとどまってますから売上高で後塵を拝しているのは確かです。
ただ、経常利益は13年からしっかり右肩上がりでさすが一部上場企業なだけありますね。
http://v4.eir-parts.net/DocumentTemp/20190224_061524539_wjbxoc55dqac3x...
ケーズは地域の電気店から成長しましたがネットとの価格競争でここまで踏ん張ってるのは凄いですよね。このまま新しい時代について来られるのかそろそろ発表される次の中長期戦略での成長戦略が見ものです。

[4551: 匿名さん]

ここは車があった方が便利な立地なのですね。

[4552: 入居前さん]

今後起こること。予想（というより希望）
●渋谷駅の拡幅（東急の社長明言しているで、現実的）
↓
●田園都市線の通勤時間帯列車数増加（これも現実的）
↓
●通勤時間帯の中央林間始発の急行列車復活（可能性そこそこ高い）
↓
●2017年から短期間だけ試験運行されていた「特急」が導入（可能性半々くらいか？）
「渋谷まで座って30分未満（通勤時間帯35分）」
↓
●中央林間のﾏﾝｼｮﾝ価格がドラスティックに上昇

★鉄道に詳しい方、田園都市線10年後どうなるもんでしょうかね？

[4553: 匿名さん]

>>4552 入居前さん
田園都市線の通勤時間帯の輸送能力は限界に達しています。
急行が準急に格下げされたのも輸送能力を増やすためでした。
特急が導入されるとしたら、通勤時間帯以外でしょう。
但し、10年後ぐらい？に列車制御（ATC)に無線ATCが導入されると、
前の電車との間隔を狭めることが可能になるので
列車数を増加することが可能になると予想されます。
それ以前に定年になってしまうかもしれませんが？

[4554: 匿名さん]

>>4552 入居前さん
実現は当分先だと思いますが、
田園都市線は、溝の口～鷺沼間の複々線化について、国土交通省の交通政策審議会が2016年に示した「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について（答申198号）」でリストアップされています。また、たまプラーザ駅は現在、ふたつのホームが上下線を挟む形の相対式ホーム2面となっていますが、それぞれのホームの外側に線路用地が確保されています。将来的には島式ホーム2面、線路4本が実現可能です。これも稼働すると、田園都市線、大井町線とも、さらに増発ができそうです。

[4555: 匿名さん]

>>4554 匿名さん
溝の口～鷺沼間の複々線化は、2030年が目処だとお偉い様が議論してます。
http://www.city.kawasaki.jp/kurashi/category/26-1-2-8-2-0-0-0-0-0.html

[4556: 匿名さん]

複々線化は事業者にとって負担が大きいので、都内だと連続立体交差事業として都の支援を受けて実施ってのがパターン。川崎市にはそういった制度はない。

[4557: 匿名さん]

複々線化が実現して快適なったら中央林間で座れるメリットって薄まりませんか。通勤辛くないし、出来るだけ短い方がいいじゃんみたいな。

[4558: 匿名さん]

東急はそも、田都に対して抜本的な混雑緩和はする気はなかったって。理由は、日本の人口が2020年をピークに減少に転じるという国勢調査が根拠。この方針を東急が決めたのは2000年代。そのため、実際にオフピーク通勤者にポイント与えたり、大井町線に人を分散させ流たり、2020系という新車両へ2022年までに全て入れ替えると1編成55名多く乗れるから混雑率が数%緩和する....などといった小手先だけで混雑しのぎきる計画だった。これが2015年時点でのオフィシャルな経営計画。

しかし最近の国勢調査で、東京の人口だけは2035年まで増加をし続ける事がわかった。それに比例して東急沿線の人気も衰えを知らない、うなぎのぼり。
そして昨年の社長交代。
東急は、渋谷駅の拡幅に手をつけることをついに決めた。事業規模は1000億円超。これは抜本的な混雑緩和を実行に移すことを経営陣が決めたわけだ。渋谷駅は1面2線の島式ホームで、ピーク時乗降に50秒もかかるせいで後続列車がどん詰まり、田園都市線全体の混雑悪化の根源悪の一つで、重要で優先度の高い施策だと結論付けたらしい。
描く青写真は、渋谷駅東横線のように2面4線にすること。
これからフィージビリティを見極める調査に着手。
ただ、事業者だけでは実現不可なので、民意を形成するプロセスから行うとのこと。
渋谷駅のホームは、地上ビルの基礎に挟まれてるらしいから、技術的、構造的にかなり困難なプロジェクトだそうだ。やると決めたらやる東急なのでやるのでしょうけどね。

[4559: 匿名さん]

>>4558 匿名さん
ソースも置いておきます。18年の記事で最新。
https://toyokeizai.net/articles/amp/236835?display=b

[4560: 匿名さん]

東急グループの企画開発力を信じましょうということですね。

[4561: 匿名さん]

企画開発力も凄いですが、企画遂行能力も非常に高いと評しています（個人的感想）。現実的なロードマップや計画を立てますし、計画の遅れもまずない。遅れを出さないために再開発では地権者などとの利害関係者と合意形成が欠かせないですが相当企業としての管理統率能力やネゴシエーション能力に優れているのでしょうね。。。今秋の南町田の街開きが予定されてますが、2021年3月期の経常利益を970億円とし前年比70億増とすると日経に掲載されてました。つまり数十億の経済効果を南町田で出すということだと思うので、非常に近い中央林間は、現状の小田急＋田都で1日の乗降者数20万人のところ、もっと増える公算なのでしょうね。
神奈川県内でもすでに中核をなすハブ駅であるというのが、数値的根拠で示されていますが、
さらに中央林間は2020年に、小田急と田園都市線に新たな改札口を増やすことが決まってるので、乗降者数増による鉄道事業の発展も狙ってるのでしょうか

[4562: 口コミ知りたいさん]

>>4561 匿名さん
購入者さんですか、ご苦労様です。

[4563: 匿名さん]

>>4562 口コミ知りたいさん
いつもねぎらいの言葉ありがとうございます。
日経の数値的根拠以外の数字は、このサイトに載っていた情報をくっつけただけですけどね。すこし興味が湧いて中央林間の乗降者数は、二子玉川より上なんですよね。

二子玉川（田都＋大井町線＝16万）
中央林間（田都＋小田急＝20万）
https://www.tokyu.co.jp/company/business/railway/passengers/

乗り換えが多数というツッコミはありますが二子玉川もそうだと考えると、ほぼ同等かそれ以上かもしれません。
東急グループは南町田で郊外に第2のニコタマを作ると息巻いてますが、中央林間の乗降者みても人の流れの多さはすでに十分すぎます。土日は繁盛しそうです。南町田が発展すると鉄道はさらに人の流れが増すと思うのです、渋谷の拡幅はなるはやで実現してほしいですよね。

[4564: マンション検討中さん]

田都は致命的な遅延が最近起きなくなっただけマシですがね・・・これ以上人気で人増えられてもられてもいかがなものかと。
3月の金利確定したようですね？相変わらず低金利ですね・・・。

[4565: マンション検討中さん]

つきみ野のグランアリーナレジデンスが3,200万円台からですね。

[4566: マンション検討中さん]

最近、かなり詳しい情報を書き込まれていますけど、仮にこちらの購入者さんが色々と調べられて書き込みされているなら、深い愛情を注がれているが故と思うので、凄いなと感じました。
逆に、これから購入を考えているものからすると、大きなコミュニティの中にそのような方がいらっしゃると考えると結構怖いです。
初めは、計画的にイベントも開催されるようですし。

近隣にグランアリーナのように似た規模のマンションが出来るなら、コミュニティの在り方も参考に検討したいですね。

[4567: 名無しさん]

とても高い買い物なので、購入前に詳細な情報収集と高度な分析が肝要かと思われます。
また、自分の考えを開示することは、皆の反応で自分の考察の妥当性が客観的に評価できますし、反対意見により考え違いや思慮不足などへの「気付き」になるのでとても有用だと考えます。（人生最大の大博打、自分の間違いを正してくれるのは大歓迎でしょう）
ここの掲示板は「侃々諤々」、とてもよい雰囲気だとおもいます。皆さんいい人多いな・・・。
他物件の掲示板では「喧々囂々」で殺伐としところもありますから。

[4568: 匿名さん]

ここの掲示板は長い文を書く人が多いのですね？

[4569: 名無しさん]

一行だけのひともいますよ、なのですね

[4570: 匿名さん]

>>4566 マンション検討中さん
いつもねぎらいの言葉ありがとうございます。愛情ではありません。怖さですか。情報が完璧すぎた故畏敬の念（＝怖さ）でも抱かせてしまいましたか。思慮不足や論理的誤謬がないようちゃんと考えて書き込んでいますからね。不必要な情報なら無視すれば良いだけですし。良い方向へ享受できたならそれでもよしですよ。

コミュニティの在り方も考察や検討は必要です。コミュニティ形成は社会的な協調性がかかせないので多人数が協力してより良い方向に進むために、物事を進めなければなりません。ただ大規模コミュニティですと、利己主義な人（自分の利益のみ追求する人）がいる確率は必然と多くなりますが極端な言い方をするとマンションの私物化は規模が大きすぎて難しくなるはずです。
公序良俗を犯す住民が最も怖いですが、日本人は利己主義という言葉か似合わないくらい組織的行動に非常にすぐれているというお国柄があります。大規模マンションだとミクロよりマクロな視点が適用されるはずなので、国民性がコミュニティを形成するといっても過言ではないのではないでしょうか？
逆を言うと、小規模マンションのほうはミクロな視点でのコミュニティになるはずで、住民の個性がはっきりと出やすいコミュニティになるのでないでしょうか？

[4571: ご近所さん]

自意識過剰で気持ち悪い

[4572: 匿名]

何このヤバイ人

[4573: 匿名さん]

まあまあ、入居予定者さんなのでしょうから、抱負を語るのは良い事ではないでしょうか？
管理組合の理事のやる気で先行きが決まりますからね。

[4574: 匿名さん]

非建設的（感情的で拠のない批判）な投稿は無視します。マンション購入に際し感情は1ミリほどもいりません。
>>4565 マンション検討中さん
グランアリーナレジデンスが3200万円台からなら、計算上より200万円お得ですね。
根拠は以下の通りです。徒歩5分のドレッセが低層階で坪単価200万円、徒歩12分のグランアリーナが坪単価160万ですね。一般的に駅から1分ごとに1平米あたり1万6000円下がるそうなので、（200万円÷3.3平米）-（（12分-5分）×1万6000円）で坪単価に戻すと、ドレッセより7分更に遠いグランアリーナは坪単価163万円。70平米で3423万円。ですので計算より200万円程お得のようです。まあパンダ部屋でしょうけど、
グランアリーナの値付けは、ドレッセの価格を強く意識して反映してると分析します。

これをモデルにするとドレッセのD棟とE棟も理論値計算可能。定義する変数の徒歩を8分と仮定すると（200万円÷3.3平米）-（（8分-5分）×1万6000円）となり坪単価184万円。70平米換算3800万円。これを基準に価格が決まってくるのでしょう。

[4575: マンション検討中さん]

>>4574 匿名さん
つきみ野駅からの徒歩12分と、中央林間からの徒歩5分ですので急行始発2線利用可駅との比較であれば当然の価格差でしょう。グランアリーナのほうは中央林間までは徒歩19分です。

[4576: 匿名さん]

>>4575 マンション検討中さん
グランアリーナはスーパーや病院まで徒歩１分といおうか、
元々そのようなコンセプトで作っているようです。
一方、こちらはスーパーや病院まで時間がかかります。
つきみ野駅までは、お父さんが毎日通勤で頑張ればいいだけの話です。

[4577: 匿名さん]

>>4576 匿名さん
スーパー徒歩1分を享受できるのは、ほんのひと握りの住民だけです。配棟を見ればわかるでしょう。
こちらは駅途中にもスーパーありますし病院も専門医が1分、救急病院が4分圏内です。
あの小さなエリアに建設するクリニックを病院というのはちょっと疑問です。「医療施設建設予定地」とだけあるため、歯医者や薬剤師がいる薬局程度の広さしか確保されてません。
お父さんが苦労しても資産価値の維持が大変です。
売りたくても売れない立地じゃ今のご時世？となります。永住するとしてもマンションはリバモゲも使えないですからね。。
お父さんが頑張ればいいだけの話では終わらない話です。

[4578: マンション検討中さん]

>>4576 匿名さん
グランアリーナは病院まで1分ではないようですね。戸建エリアを抜けるか抜けられない場合かなり遠回りになるので3分から7分くらいかかるかもしれません。スーパーの位置もつきみ野駅から真逆ですので、駅から帰宅途中に寄るとなると、駅から坂がとても急な道から遠回りしてアクセスしなければならないようです。一方こちらは4分以内にアクセスでき、駅からの帰宅途中の場合は全てが揃っているようですからね。

[4579: 匿名さん]

>>4577 匿名さん
リバースモゲージ（リバモゲ）は55歳以上が使える土地を担保にした借金ですね。住宅ローンの元本部分を支払う必要がなくなり金利部分だけになるものです。契約者が亡くなると、残された配偶者は残債を一括返済して家を取得するか、そのまま退去するか選べます。
マンションでは好立地しか使えず、売却した方が高くなることが多いです。
なのでマンションは売るか、子や孫に相続するか、相続放棄するかの3択しかありませんからね。
相続されても管理費、修繕費、固定資産税を払い続けなければならないため、価値のない家を強制的に相続されることでそろそろ社会問題化します。
なので今のご時世売りやすい、駅徒歩10分圏内の物件が無難ではあるのでしょうかね。（シニアにとっても）
家を買うということは、出口戦略（遠い未来の終わりの迎え方）も考えさせられます。

[4580: 匿名さん]

>>4578 マンション検討中さん
だから、南町田の再開発がなければ、つきみ野徒歩12分なんて立地にマンション建てようなんておもわないでしょう。グランアリーナは、東急の事業にかかってます。

[4581: 通りがかりさん]

>>4574 匿名さん
結局のところ、長文さん＝購入者さんで早く売り切ってほしいから、長文を投稿されているという理解でよろしいでしょうか。

[4582: 匿名さん]

きっと幸せな生活が待っています。
これからドレッセに住む人みんなの幸せを心から願います。
それから、プラウドに住む人もグランアリーナに住む人もプレミストに住む人も同様に幸せでありますように。

[4583: 通りがかりさん]

デュオヒルズやザ・パークハウスも！

[4584: 通りがかりさん]

リビオもですね

[4585: 匿名さん]

シティテラスも忘れないでね

[4586: 匿名さん]

メイツも比較検討中

[4587: マンション検討中さん]

ドレッセD棟またはE棟検討しています。
消費税の値上がりもあるので、早めに決めたいものです。

[4588: 匿名さん]

これだけダブついていると、消費税が上がっても、マンション価格は上げる訳にはいかないでしょう。いや、むしろ来年度あたりから下落相場となるというのが一般的な予想。
しかし、日経の記事では、AIによると田園都市線沿線、特に中央林間では上昇相場になるとか。当たるも八卦（AI）

[4589: 匿名さん]

最近、営業さん、がんばってますね。
売れ残るとヤバいから、がんばって売ってくださいね。
近隣の住民の方でも、このマンションのこと、結構話題に出るようになりましたが、売れ残りを危惧する声が多いですね。現状での売れ具合はどうなんでしょうか？

田園都市線の複々線化について、輸送力増強と共に、熱く語られている方がいらっしゃいますが、複々線化は難しいでしょうね。
溝の口まで複々線化したとしても、問題は二子多摩～渋谷の地下部分です。ここも複々線化できるのであれば、輸送力は少なくとも1.5倍以上になりそうですから、混雑も緩和されますが、地下部分の複々線化が難しいなら、輸送力の大幅アップは見込みがたいでしょう。
また、AIによる車間の詰めについては、車間は短くなったとしても、田都の遅れの最大の原因は駅で無理やり乗ろうとする人による、ドアの閉めなおしによる遅発が原因ですので、車間を詰めたとしても、そのような人がいなくならない限り、田都は朝・夕は必ず遅延するでしょう。朝の15分程度の遅れは日常茶飯事ですから。

周辺道路については、今日みたいな雨の日はひどい混雑になります。駅前のロータリーも送り迎えの自家用車と駅待ちのタクシーで溢れ返ります。帰りの時刻も同様です。晴れてればそれほどじゃないんですけど。
トラックの中継基地がマンション傍に建設中ですから、座間街道の混雑は明らかでしょう。今でも246に抜けるのに相当に時間を要しますが、今後は更に時間を要することになるでしょう。座間のイオンモールも近いですが、車で行くと最悪1時間掛かる場合も。鶴間のイオン・ヨーカドーも同じ。歩いてウェルシアやロピアに行くのが賢明かな？既出の板みたいに2分ではとてもいけないと思いますけど。

掲示板の書き込みよりも、実際にご自身で確認されるとわかりますよ。
休日の雨・晴れ、平日の雨・晴れ、あと時間帯も朝・昼・夕と。相当に高い買い物ですから、悔いの無い物件選びのためには、有給休暇をとって調べてみましょうね。

[4590: 匿名さん]

>>4589 匿名さん
田園都市線は複々線化だけではなく、東急は渋谷駅拡幅にむけて着手したようですよ。最近の投稿にありましたのでご参照ください。
246に抜ける道は、座間街道だけではないですよ。
246の上り方面アクセスは、つきみ野の16号線を北上し、大和バイパス→南町田→246と行く道がむしろ、カーナビの推奨路線で出てきます。
246の下り方面へのアクセスは、鶴間や南林間を抜ける道が推奨です。イオン座間や、海老名のららぽーとなどへ行く場合はこちらです。
地元民はまともに座間街道は使いませんよ。
物流関係の働く車も利用してますから、まともに使うと渋滞に巻き込まれます。

[4591: 匿名さん]

>>4589 匿名さん
鶴間のイオン・ヨーカドーへの道は、イオン座間が出来てからは、お客さんが分散されたようで中央林間からは10分でスムーズに行けますよ。

また、抜け道もあり、座間街道の新町交差点を鶴間方面へ向かい、迂回するのが地元民がよく使うルートです。土日の日中は座間街道や表向きの246へ抜ける道は車が多いですが、朝や夜は車通りがパタッとなくなります。
行動時間を少し早くまたは遅くずらすだけでも、渋滞に一切巻き込まれないことも可能です。
治安が良くいかがわしい店など無いため中央林間は商業地のバランスが良いからかもしれません。

[4592: 匿名さん]

>>4581 通りがかりさん
それは、読み手側がおのおの判断すればよろしいかと存じます。
>>4574などを読むと、偏りなくフラットに考えれば、他物件の価格比較を分析する際に、必要条件となる考察と読み取れます。

そのため、長文でも短文でも、読むのも無視するのも読み手側の自由なのではないでしょうか。
読み手側が重視することによって、早く売り切ってほしいからだ、参考になった、などと意見は千差万別になるかと思われます。


ただ投稿を見渡す限り、物件以外の事柄も多数情報が書かれています。
悪い言い方をすると、東急グループの「勝利の方程式」に、まんまと反応している結果だとおもいます。


「勝利の方程式」とは、一般的な言葉に変換すると「ワンストップ」という言葉が適切です。一つのサービス（この場合ドレッセ）を手に入れると、他の様々なサービス（駅前再開発や南町田、東急沿線の恩恵やデメリット）もれなく付いてくるという言葉が当てはまります。
誤りがあったら、指摘いただければと思います。
営業ではありません。

[4593: 匿名さん]

>>4592 匿名さん
東急グループの「勝利の方程式」（ワンストップ）は客観的に述べられています。ソースは、2019年3月3日の日経の記事を確認ください。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO41890310Y9A220C1X11000
日経が東急に忖度してるからだ、と言われたらそこまでですが、ソースが存在するのが現実です。

[4594: 匿名さん]

>>4516 匿名さん
70平米の坪単価比較。いずれもパンダ部屋
メイツ大和クラスグランデ、坪単価157万円ー
グランアリーナ、坪単価160万円ー
プレミスト東林間桜通り、坪単価176万ー
ドレッセ中央林間第1工区、坪単価185万ー（エアリーコート）
リーフィアレジデンス東林間、坪単価185万ー
プラウド中央林間、坪単価233万ー
ザパークハウス相模大野、坪単価238万ー

[4595: 匿名さん]

>>4594 匿名さん
こちらも追加します。
リビオタワー小田急相模原レジデンス、坪単価166万円ー
リビオ南林間（データは60平米のみ）、坪単価177万円ー

南林間の方がお高いのは、小田急江ノ島線の急行が停車するからでしょうか？

[4596: マンション検討中さん]

>>4593 匿名さん
記事から読み取れた事、
プラス情報
東急の勝利の方程式で南町田に第2のニコタマ目指す。二子玉川では東急が楽天を誘致して15年比17.5%の路線価上昇達成。2027年全面開業の渋谷ストリームではすでにGoogleを誘致済み。世界のIT企業の集積地として高い期待が寄せられる

マイナス情報
東急沿線の混雑率が非常に悪化している。2035年まで沿線人口が増え続けることがわかった。抜本的な見直しが必要だ。
渋谷の再開発が完了後は、東急は次の目標がまだ無いこと

ちな、営業ではありませぬ

[4597: 匿名さん]

>>4589 匿名さん
トラックの中継基地（物流施設）は、AmazonなどのECサイトが台頭して争奪戦になってる模様。果たして渋滞などの悪い方ばかりでしょうかね？？
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO31784130U8A610C1L82000

日本生命は19年11月をめどに大和市に物流施設を建設する。国道16号線と東名高速道路の結節点「横浜町田インターチェンジ（IC）」から約3キロの場所にあり、首都圏の広域にアクセスしやすい。東急田園都市線の中央林間駅などにも近く、「テナント企業が雇用を確保しやすい」と判断した。運用利回りが低下するなか、「有望な投資案件」として安定した賃料収入を見込む。

[4598: マンション検討中さん]

>>4597 匿名さん
物流トラックの走行ルートがきになるところです。

[4599: 匿名さん]

>>4594 匿名さん
ドレッセ中央林間第1工区のブリーズコート最上階は、坪単価230万円くらいだったと思います。

[4600: 匿名さん]

>>4599 匿名さん
どこでも上の階は高いものですよ。でも、中古になれば皆一緒ですがね。