ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[441: 中林住25年]

東急田園都市線には特急新設は少なくとも通勤時間帯は無理です。すでにいっぱいいっぱいのダイヤグラムですから、特急を走らせる隙間はありません。
このマンションを買う場合に、エレベータ近くの部屋を買う優位性は感じられず、寧ろ、エレベータ待ちの人々が
家の周りにいることのデメリットを考えるべき。このマンションでエレベータの一番の問題は、1つのエレベータ
を利用する予定人数が多く、その大部分が通勤時に集中することを考えると、エレベータがなかなか来ないこと、
最悪の場合、乗り残しが発生することです。
駅近・東急プラザがこじゃれた？笑っちゃいますね。一番遠い住戸だと優に10分以上駅までかかりますし、2駅利用可でも世の中で1・2位を争う満員電車の駅ですから、優位性はちっともないか？と。中央林間の東急にしても
市役所が入るのがメリットといえばメリット位で、こじゃれた店とはほど遠いラインナップになるか？と。そのよ
うなお店なら青葉台かたまプラまで足を伸ばせば？
800戸を超える入居世帯ですよ？管理組合が治めれるとはとても思えません。マンション管理の長谷工が社員を毎月の理事会には必ず派遣すると思いますが、一人二人ではほぼまとまらないでしょう。それだけ人数が多くなるとさまざまな意見が出るってことです。しかも、入居者の年齢層によっては管理に無関心な人も多くなるでしょうから、そうなると大規模終戦や共用部分の管理について絶対に後々もめることになりそうですよ。
みなさん、よく考えましょうね。

[442: 匿名さん]

郊外に向かう他の鉄道は、複々線化で輸送力増強ってやってるけど、あれって都の連続立体交差の補助を受けての事業。田園都市線は都内はすでに地下だから補助を受けられない。輸送量が上がる見込みはないよ。

東急の苦肉の策が大井町線へのバイパス。でも都心に向かうわけじゃないから効果はほとんどなし。

[443: 検討板ユーザーさん]

朝の急行が長津田始発なのも改善されないのでしょうか？

[444: マンション検討中さん]

東急グループ・東京急行電鉄（株）から見ると、辺境に過ぎないのでしょうね。

[445: マンション検討中さん]

>>401 中林住25年さん
マンション管理の円滑な管理を目的として、
目的を達成するための選択肢のひとつとして、『外部コンサルを雇う』のにはお金はかかるでしょうね。
しかし、コンサルを雇う以上、
コンサルを雇う側（管理組合）としては、コンサルしてもらう価値を提供してもらうわけです。

一時費用はかかるかもしれませんが、コンサルは、一般的に、上流工程のスキルであるわけで、中長期的な視点が必要な職務であり、その職務は、企業や組織の業務効率化や、企業の経営戦略など、その組織がもつ問題点などから改善点を提案するのが仕事です。

大規模マンション、とくにこのよドレッセでは、これまでの投稿をみる限り、大きな課題のテーマは2つありそうですね
・修繕積立金、管理費の計画とその妥当性
・857邸のマンモス組織の管理組合による合意形成


コンサルのスキルの見極めや、依頼する仕事の要件をしっかりと定義してあげることで、中長期的なスコープで効果的な提案をしてもらえれば、マンションの管理にとって
非常に価値があるのではと思われます


外部コンサルタント（マンション管理士）の有用性は、
国家も認めていて、
国土交通省が制度を設計済みです（マンション管理士を必要とした背景おより国家資格の設定）


よい外部コンサルタントを招くことが出来れば、たとえぼ、下記のメリットが得られるとのことです


・【対 管理会社】管理会社と管理組合に加え、外部コンサルを雇うことにより第三者の目が介入することで、管理会社が提案するアクションや費用面の妥当性を、的確に検証し、中長期的な範囲で無駄な支出を削減することができる効果が期待できる。

・【対 管理会社】外部コンサルの存在により、それが抑止力となり、管理会社の暴走（管理会社により検討したアクションが、利益・マージンを得るためのムダなオプションが入っていたりするためそこを指摘・突くことが可能）を食い止めることができる

・【対 管理組合、住民】管理会社の極めて限定的な経験やノウハウとは違った『問題解決力や合意形成能力』を、外部コンサルが提供できる、メリット

[446: マンション検討中さん]

もちろん、外部コンサルを雇わずにしっかりとできれば問題ないかと。

管理会社と管理組合の2者となりますが、
管理会社のアクションを、管理組合がしっかりと客観的かつ論理的に牽制・指摘することができれば外部コンサルなんかいらないかと。

ただ管理会社のいいなりになるのは、恐らく幸せな結果にはならない→
管理会社も、企業であるという性質上、利益・マージンをひそめてくるだろうし、

ひそめた内容や妥当性を、的確に見抜くためには、見抜く管理組合側にもそのスキルが、必要であるものの、
そういった専門スキルは、一般消費者である、われわれが一から学ぶのは、時間やリソースの制約上、難しいわけで、

国土交通省が、マンション管理士という国家資格を2001年に制定した背景もそこにあるようとおもいます

[447: マンション検討中さん]

>>437 匿名さん
お金に仕事させるという考え方をお持ちのようで。
無利子である手付金に最大額支払わず、最低金額だけ支払い、融資実行までの期間を、定期預金や住宅財形、或いはリスク資産（株など）など有利子で運用するのが有意義かと。

[448: マンション検討中さん]

今の住宅ローンという金融商品の低金利であれば、ちゃんとお金の勉強した人であれば、0.6%の住宅ローンを返済しつつ、同時にたとえば2%の金融商品に投資することを考えるわけだよね。
住宅ローンは、返済というが、金融商品に投資するのと同じ事であるわけですしね。

ただし、同時多発的に投資するためには、元本を稼ぐための能力なもちろん必要なわけですが。

[449: マンション検討中さん]

>>399 名無しさん

駐車場は10000〜17000円/月（予定）とのことです。

利用料の差は
平置き式＞自走式
となるようです

[450: 匿名さん]

>440

長谷工ローコストマンションでプレミアはないでしょ。

[451: 匿名さん]

>447

運用といえば、修繕積立をどう運用するかってのも問題になる。ここの規模だと、入居時の一時金だけでもペイオフ対象の金額を余裕で超える。分散せずに銀行預金なんてことすると、その銀行が破綻したらアウト。

[452: 匿名さん]

>443

長津田始発は車両基地があるからでしょ。変わらないよ。

[453: マンション検討中さん]

昨日の読売新聞に外部コンサルタントをめぐるトラブルが急増という記事がありました。いい加減なコンサルタントが多いいうことです。

[454: マンション検討中さん]

>>453 マンション検討中さん
企業で管理職の経験者であれば、外部コンサルを言い方は少し悪いですが有能な手足として使いこなすあたまはあると思います。
何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。

もし、外部コンサルやとうなら、まずコンサルスキルの力量をはかることから始まるでしょう。

書類審査やコンサル実績でもちろんふるいに落とす。

まずコンサルの最初の仕事は、管理項目の経費の削減について問題点の本質の分析や改善提案をしてもらい、
無事、経費の削減できれば、その削減分でコンサルへの費用を捻出できる。

これが出来なければ、そのコンサルを切ればいい。
ただし、外部コンサルとの契約書をしっかり確認して、即時解約できるのか、いつなら解約出来るのかを確認して、経費が無駄となるリスクを最小限にすること。

何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。

読売新聞の記事は、コンサルのトラブル情報だということですね。
それなら、われわれはきっとめぐまれますよ。
世の中に、コンサルによるマンション管理実績が蓄積されれば、トラブルが起きる数だけ、人は痛みを避けようとし、
より精度の高いトラブル対策集やベストプラクティス集を手に入れられる、
そんな世の中に期待できるということかと思われます

読売新聞の情報は、逆に捉えるといいニュースです

[455: 中林住25年]

やたら外部コンサルを推奨する人がいるようだけど…
そのコンサルを選ぶのもこのマンションの住人ですよね。
800戸を超える住人の総意で選ばれるコンサルなんて現実問題不可能じゃない？
かといって、業者推薦のコンサルだと意味ないし。
コンサル選定を前提にした話はしていませんので、管理組合と管理会社派遣の社員がまずは住人の大多数の
合意のもとでのマンション管理ができるか否かを議論しませんか？
どうも、コンサル前提で話をされるので、業者の回し者？と思ってしまいました。
マンションは小さな地域コミュニティです。本来ならば住人の方ばかりで取り決めできるに超した事はない
はずです。

[456: マンション検討中さん]

長谷工の素敵ネットというやつで、管理組合で行った会議の議事録が閲覧できるとかありますが、誰が、議事録書くんですかね？やっぱり組合に選ばれた人が議事録書くんですかね。。

[457: 検討板ユーザーさん]

>>451 匿名さん
ペアオフは1000万が限度でしたよね。この大規模だと余裕で超えてしまいますね。

[458: マンション検討中さん]

>>449 マンション検討中さん

高い！大規模だからもっと安いかと思ってた。

[459: 通りがかりさん]

>>458 マンション検討中さん
大規模だと一概に安い訳ではないでしょう。マイナーデベは小・中規模しか作れないので、大規模は大手ブランド価格になりますからね。
条件の悪い部屋が増えるから買いやすい部屋数も増える、スケールメリットで管理費が抑えられるというくらいではないでしぃうか。

[460: マンション検討中さん]

〉456
ふつう管理会社が書くようです。

[461: 匿名さん]

大規模だと管理費が抑えられることはよくある事ですが、ここは敷地と植栽の規模・共用施設の多さが仇となって高いんですね。
管理費12400円＋修繕費7800円＋駐車場代10000円〜17000円だと、毎月のローンの他に月30200円〜37200円払わないといけないって、厳しくないですか？
地元の人達がメインターゲットなのかと思ってましたが物件価格も高いし手が出せる人がどれだけいるのでしょう？

[462: 匿名さん]

修繕積立は段階的に値上げの計画。最初で厳しいなんて言ってたら、積立金が上がった時に破綻確実。破綻して未納なんてことされたら、他人事ではなくなる。マンションって住民同士、運命共同体。

[463: マンション検討中さん]

結局、このマンションの売り（長所）はなんでしょうか？

私は掲示板を拝見していても分かりませんでしたので、
教えて頂けると助かります。

[464: 検討中★★]

>>460 さん
ありがとうございます

[465: 検討中★★]

>>461 さん
12年後に1回目の大規模修繕と考えると、修繕積立金7800×12×12で112万円のため、消費税10パーセントが加味された金額になってそうですよね。
あと20年後頃に2回目の大規模修繕で一戸あたり132万円税込必要と考えると、5950円の値上げが必要な計算で毎月の修繕積立金は13750円になりますね。
あくまでシミュレーションですが。
世帯年収は700万のラインから子供いるなら800万は超えてこないと資金繰りができなくなるリスクがありそうな感じですかね。

[466: 中林住25年]

修繕積み立て、多いに越したことはありませんが、800戸を超えると未納者が出てきませんか？
未納者が出た場合、最初は管理組合の理事が未納者と交渉することになります。拉致があかない場合は
管理業者（長谷工？）の社員さんがやってくれますが。
実際に大規模修繕が始まった時にお金が不足することのないよう、途中で増額の話は理事会に振られる
と思いますので、ある程度は余裕のある資金計画が必要でしょう。

管理組合の役員会の議事録は原則組合理事の書記が作成し、理事に回覧して中身を証査してもらった後
に回覧する手はずだと思います。理事会議事録を社員に作らせたら、端々を都合いいように書かれちゃ
いますよ。総会の資料はBS・PLは社員が作ってくれますが、年間のまとめは組合理事の書記が作成後
に理事長回覧、社員に渡して製本といったはこびの筈です。800戸を超えるマンションですから、管理
組合もしっかりした人がならないと、大変なことになりますね。決まりごとは恐らく掲示板に張るので
しょうが、同時に各住戸に回覧します。回覧も回るのに時間かかりそうで、早急に連絡しなきゃいけな
い事象については、通信手段を検討する必要がありそうですね。（掲示板なん見てなかった…みたいな
苦情？結構でますから、回覧で押印させて担保するんですよ、大事なことは）

組合の余剰資金（積み立て金）については、面倒くさくても複数の金融機関に分けてペイオフの上限以
内での管理が必要です。万一のことが起きた場合に、住人全員の賛成でペイオフ以上の額を預けたのな
らいいのですが、一部でも反対があった場合には揉めること必至。管理組合の会計さんも、結構大変な
仕事になりそうですね。これも管理業者の社員は絶対にやってくれませんから、住人の方から選ぶこと
になります。自分からやりたいという奇特な方はそうそういませんから、全員が順繰りになっていくん
でしょうね。

快適なマンションライフを過ごすにはそれ相応の役回りに対する覚悟も必要です。管理組合の役員にな
ると、その年は毎月2日程度は休日がつぶれますし、大規模修繕や大型の案件が勃発しあ場合には結構
な日にちがつぶれますので、相応の覚悟はしておきましょう。

[467: 匿名さん]

管理組合からの連絡っていまどきマンション内のWEBでじゃないの。紙で回覧なんて時代遅れ。

修繕積立金は管理会社が代行収納するから、最初は管理会社が銀行に預ける。その時、ペイオフ対策をしてくれなかったらアウト。管理組合で管理の仕方は変えられるけど、最短で最初の管理組合総会を待つことになる。その間に破綻したら、大変なことになるから管理会社の方針の確認は必要。

[468: マンション検討中さん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[469: マンション検討中さん]

掲示板見てたら買うのやめようかなって思ってきた。

[470: 匿名さん]

>>469 マンション検討中さん
やめた方がいいと思いますよ。良いマンションは他にもありますから。
よっぽど中央林間に住みたい人以外はホントにオススメできないマンションです。
大量に売れ残ったら本当に

ちなみに長谷工施工のオハナ町田は
竣工の1年前から約500万円引きしてるみたいです。
ここも売れ残って絶対にそうなりますよ

[471: マンション検討中さん]

>>470 匿名さん
いくら施工会社が同じとは言え、徒歩13分のオハナ町田とは比較になりませんよ…
ちなみに近郊で良いマンションとはどこですか？

[472: 周辺住民さん]

中古ですがセ パルレ。ここは駅近なので、販売価格が安ければ完売でしょう。

[473: 匿名さん]

新築でオーベル東林間レジデンス。
もうほとんど売れてますが。
小田急線ユーザーが対象かな。

[474: マンション検討中さん]

セパルレは低層階で結構なお値段ですので、リフォーム代等考えたら中古で買うには痛いなと。

東林間はよく言えば落ち着いてますが、寂れていて、かつ各停しか止まらない利便性の悪さが気になるところです。。

[475: 通りがかりさん]

関西出身ですが会社の社宅があった縁で中央林間に住み始めて早20年。今は某マンションを購入して住んでます。
そりゃたまプラなんかと比べれば田舎ですし、横浜でもなく町田でもなく相模原ですらなく大和ですが、2線あって便利だし、やっぱり田園都市線効果で周囲の小田急駅より街並みは綺麗だし、近所の人も良い感じです。なんか悪口が多いですが、良いとこだと思いますよ〜

[476: マンション検討中さん]

中央林間の街自体は良いと思いますよ。戦闘機の爆音問題も岩国移転で大幅に解消されるようですし。

ただ、857戸という巨大マンションに問題がありそうだということと、
東急グループが手掛けるのに、電車の混雑が解消されず、沿線に大きなマンションが次々と建って行くので、
益々ひどくなって行くことが問題というだけのことです。

[477: 匿名さん]

東急って沿線に住宅作ったり、学校を誘致して乗客を増やすって戦略がうまくいってる会社。ただ田園都市線は、他の路線のように複々線化の見込みがないから、飽和状況は解決の見込みがない。

あと、田園都市線って半蔵門線と相互直通運転してるけど渋谷で折り返しできないのが致命的。半蔵門線が止まるとそのまま影響を受ける。

[478: マンション検討中さん]

通勤の帰りに、長津田まで急行よりも先に行く各駅停車（なんだそりゃ？）などが来ると、いらつきますね。

[479: 通りがかりさん]

田園都市線は首都圏の鉄道各線で今後も人口が最も増え続けると言われています。人口が減少していく日本で、これはすごいことです。もちろん今後も通勤ラッシュには悩まされるということですが、資産価値やら街の賑わいの維持などの点では最も有利な沿線と言えるのではないでしょうか。

でもまあ、たしかに850邸の運営は想像つきませんね。

[480: 検討中★★]

管理の大変さは、ドレッセ中央林間は漠然となんかヤバそうというご意見が目立ちますね

大変さはこんな感じですかね？

ドレッセ中央林間>？？？>戸建>マンション小〜中規模

[481: 検討中★★]

鉄道事情どうなんですかね
中央林間駅は1日利用者数20万人の神奈川県内中核の駅ですが、駅の知名度はそんなないため、わざわば外部からリンカーンに転居してくる人は、
始発駅&駅徒歩5分の立地&小田急と田都がリンクリンカーンしてるというメリットにどれだけ重きをおくかのような気がします
この地域周辺をある程度知ってる、住んでる人がこのマンションを選ぶのは、あまり違和感はないと感じます。

外部から転居が多いと、鉄道利用者は純増となるので、
鷺沼駅以降の上り駅の人達が、1番の被害者になり、ビックリンカーンしてるのではないですかね？

一応、考察しておきます。

●朝ラッシュ
田都の輸送能力は2016年度実績の長津田始発27本を前提とし、輸送能力約40,000人（乗車率100%）であり、
中央林間から長津田駅で乗車率100%に達しますね。

鷺沼駅では、トイレで降りたくても降りられないくらい満員のため、池尻大橋〜渋谷間の乗車人数約74,000人乗車率184パーセントに匹敵するとおもいます。

溝の口駅に到着すると、
同じホームで大井町線にスムーズに乗り換えられるため、混雑率は一旦緩和します
大井町線は、自由が丘乗り換えで中目黒まで行けるため都内どこでも接続できますが乗り換え回数は必然的に増えます

※数値は、wikiを参照しました
※コメント内の考察は、個人的主観です

[482: 匿名さん]

田園都市線が人口増え続けるというのはかなり希望的観測が入ってると思う。今でさえキャパ限界に近いのに。嫌気されて敬遠されることはあっても、好んで沿線に移ってくる人なんてどれだけいるんだろうか。複々線化で輸送能力を向上させて、朝の通勤時間帯における混み具合の改善、都心部までの所要時間短縮を実現できたら分からないけど。そうでなければ急行駅はせいぜいトントンで各停駅は減っていくと思う。

[483: 匿名さん]

>482

他の路線は複々線化を進めてるんだけど、それって都の連続立体交差事業の補助を受けて実施ってパターン。田園都市線は都内が地下なので補助を受けられないから、渋谷までの複々線の見込みはないよ。

溝の口~鷺沼の複々線化の計画はあるけど、実施の見通しは立ってないし、実現しても大井町線への迂回でしょ。既に二子玉川から溝の口を複々線化して大井町線への迂回を実施してるけど、大井町線って都心に出るわけじゃないから効果は限定的。

[484: マンション検討中さん]

ここは、東急グループが手掛けているので、余計腹立たしい。
東急グループ代表・東京急行電鉄（株）取締役社長 野本弘文氏は、TVの「カンブリア宮殿」や道徳を説く雑誌「致知」では、素晴らしい理念を語っているが、現実に関心があるのは渋谷を中心とした東急グループの発展だけなのではないだろうか。

[485: 匿名さん]

このマンションの実質デベは長谷工だけどね。売主って名ばかり。でも、名義貸しにも責任はあるか。

[486: 周辺住民さん]

駅でティッシュ配っていました。
長谷工施工、管理のブルームテラス南町田は2,900万〜
竣工済みです。売れ残りは駅から遠いので？

[487: 通りがかりさん]

近隣住民からすると人が増えるのは構いませんがマンションばかり立てすぎ。もういい加減にしてくれって思います。田園都市線の朝急行始発無くなってからは特に。

[488: マンション検討中さん]

大和市議会で、学校の収容生徒数の問題が取り上げられたけど、問題ないって本当？
住民税収入さえ増えればいいのか？

[489: マンション検討中さん]

５００万値引きは低所得の私からすると大きすぎますね。
安くなってから考えることにします。

[490: 名無しさん]

>>480 検討中★★さん
マンション最大メリットは管理が楽という点にあると思いますが、戸建よりも面倒となると眺望くらいでしょうか。
眺望はどんな感じでしょうか。