ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[4151: 匿名さん]

今まで儲かっていて余裕があるので、暫くは高値のままが続くのでしょうかね？

[4152: 匿名さん]

東京オリンピック前に不動産価格は天井をつけるとの見通しが多かったけど、もう既に天井つけちゃった感ありません？
待ってたら、郊外の大規模マンションなんて安くなりますよ、きっと。
中央林間で5000万程度払ってマンション買うなら、一戸建てを狙ってみては？
857戸って、理事会での意見集約にも相当時間かかるし、人が多いと価値観の違いも相当なものですし…

[4153: 匿名さん]

>>4152 匿名さん
高値圏にあるようだが、人件費の高騰で下がるかどうかが見えて来ない。

[4154: 匿名さん]

デュオヒルズ南町田は、間もなく完売のようです。

[4155: 匿名さん]

>>4152 匿名さん
人件費の高騰＝建築関係者ですね。価格を据え置くために日本人が無理なら、今後施工会社は、一定のスキルがある外国人を使った建築スキームを構築するのでしょうか。建築の質が下がったら本末転倒。

[4156: 匿名さん]

>>4147 マンション検討中さん
これから売り出す中央林間のプラウドも、利便性の高さと駅前開発推しのようです。

[4157: 匿名さん]

>>4156 匿名さん
プラウドは、田都徒歩5分かつ小田急徒歩4分
ドレッセは、田都徒歩5分かつ小田急徒歩6分
前者の勝ち（価値）は明らかじゃないですか。

[4158: 匿名さん]

ここにきて、損保大手が19年秋には火災保険料を値上げすることを発表しましたね。今年は台風被害が頻発したことを受け、損保大手3社の今年10月末の保険金が過去最高の1兆円に達した模様。(これまでのワーストは7000億程度）
ここ数年、異常気象が頻発しており、損害率が上がったため致し方無いですが、
売れ残り狙いや、第2工区の契約者は、火災保険料が高くつくことを覚悟しておかないと。

[4159: 販売関係者さん]

>>4158 匿名さん
火災保険料が上がったところで、月にしてどれ位になるのでしょうかね？（笑）

[4160: 匿名さん]

>>4159 販売関係者さん
東日本大震災を受け.19年1月に保険料3.8％増
台風増加を受け19年秋に5%増
トータル8.8%増。保険料算出機構より。
火災保険一通りの保障で長期10年一括払いで、保険料15万円と仮定すると8.8%増の16万3200円。年間1320円の家系負担増。

[4161: 匿名さん]

東京オリンピックが過ぎれば、オリンピック関係に従事していた職人さんが他に廻ることができますので、人件費の上昇は抑制されます。
それよりも、値上がり期待での買いが一斉に引くことに加え、利益確定での投資用物件の売りにより供給過剰気味になるため、価格は下がることが予想されているみたいですよ。

[4162: 匿名さん]

>>4161 匿名さん
逆も言えますよ。東京オリンピックが過ぎても10年スパンの再開発が目白押し（東京駅周辺、虎ノ門等）、首都高速が50年経過し老朽化に伴う刷新は2026年まで続きます。
世界的にみて、日本の不動産はまだまだ割安。円安になれば外人による需要と供給のバランスは保たれる。駅近の新築マンション自体が希少となり、供給量が絞られるため売主優位になるかもしれません。
中小企業への働き方法令の施行が2020年頃から職人さんは完全週休二日制になり、物件あたりの職人の人を増やしたり工期長期化により人件費がどうなるかわかりません。
言えそうなのは、オリンピック後、人口減で価格が下がるエリアと維持されるエリアがはっきりしそうなこと。

[4163: 匿名さん]

>>4152 匿名さん
郊外ですが、良い条件は揃ってるんですけどね。。
駅5分立地、都心へ乗り換えなしダイレクトアクセス（小田急で新宿47分）、複数路線乗り入れ、駅前再開発、人口減に逆行して中央林間は神奈川県内の5本の指に入る出生率、若い世代が多いため今後も活気が継続。
大規模がネックなら、管理会社も人手不足で高騰の波に乗っているので、マンションの管理業務は近い将来、AIを使った物事の推進もありえそう。

[4164: マンション検討中さん]

いま発売中の経済雑誌Presidentの特集記事に国内大都市圏の今後5年後の不動産予測価格記事が載っています。これを中央林間とうきゅうの市立図書館で見ました。

この記事は駅徒歩5分、築10年、70㎡のマンションをデルにしたものですが、なんと中央林間が「高級住宅が立ち並ぶ」とされる東京南西部で一番の値上がり予想地域となっています。その率たるや23％。4000万円弱から4800万円台に!　値下がり地域が多いのに対してこの数字なのですから、驚きものです。因みに2番目はやはり東急がriseの名のもとに再開発した二子玉川。中央林間は都心直接乗り入れ2線、そして(田園都市線の)始発駅であることが評価されていました。

こうなったら東林間、相模大野、町田、大和、南町田、長津田、十日市場？なんて迷うことないか。ドレッセ中央林間に決心するように追い込まれたというか、勇気付けられたというか。ウ――ン。ブリーズタワーを買うのにプラウド中央林間と比較選択できるまで待てるか。

[4165: 匿名さん]

ここのレスは、長いのが多いですね。

[4166: 匿名さん]

>>4164 マンション検討中さん
遅くまでお疲れ様。

[4167: 匿名さん]

>>4164 マンション検討中さん
AIが予測したこの先5年の地価の上がる町、下がる町、全国選手権「PRESIDEND 2018.12.3号」で、神奈川県上昇率1位は、中央林間が選ばれましたね！
2023年に約1000万円の値上がり予想のようです。2路線が乗り入れ、東京都心へのアクセスに優れ、始発駅なのも魅力とのこと。2位の横浜より評価されたのはもともと高値圏の横浜の伸びしろがほとんどなかったからでしょうか。
周辺の相模大野、海老名、厚木、藤沢の予想は軒並み地価が下がる町と予測されていますね。
経済雑誌によるお墨付きをもらえたのは素直に評価出来そうな気がします。

[4168: 匿名さん]

>>4167 匿名さん
AIで判定したくらいなのだから、人間には処理が難しいそれなりに膨大なデータやパラメータを駆使して予測したのでしょう。今や、投資家の判断をAIに任せてる時代ですから。

[4169: 匿名さん]

「GEEO」というAIを使って予測。
過去の取引実績や人口動態、地域特性など1000種類以上のビックデータを基に予測を弾き出したというわけです。
この予測により、中央林間に大量供給される、ドレッセ850戸やプラウド、つきみ野メイツ600戸は果たして調子に乗るのでしょうか？

[4170: 匿名さん]

>>4167 匿名さん
AIは、人間が選んだ過去のデータから、同じパターンの未来を予測するだけのもの。

[4171: 匿名さん]

Pesidentが東急グループに忖度して作成した記事なのでしょう。

[4172: 匿名さん]

>>4170 匿名さん
そんな単細胞ではないと思いますけど。例で言えば人間が人事評価すると1つでも突出してると認知バイアスがかかり評価が歪められてしまうことがあるので、近い将来、人事評価がAIに取って代わられるとそれがないからただのゴマスリさんはいずれ出世できなくなります。

[4173: 匿名さん]

>>4171 匿名さん
President、電子版で見てます。
東京南部・神奈川では、東急沿線の上昇が目立ちます。三軒茶屋、二子玉川、日吉、横浜、桜木町、中央林間がオリンピック後も地価上昇。「二子玉川と中央林間が大幅上昇」で、中央林間は上昇率TOPの23%UP,これは忖度と言われても仕方がない結果です。
なぜ、中央林間が選ばれるのか。

[4174: 匿名さん]

>>4170 匿名さん
つまり、AIが中央林間の良い条件が揃っていることに気づく前に、人間の方が先に気づいているということですかね。
価格がやや高いことに対する一つの裏付けとなるのでしょうか？

[4175: 匿名さん]

本当に2割以上も上がるなら、既にこの物件がもっと売れてる状況がないといけないのでは・・・？2路線と言えど通勤時は新宿渋谷まで出るのにも大体50分ほど要しますし、その先となると1時間越え。共働きの増加で若い方などは職住近接、都心回帰を好む傾向が続くなか、郊外にそんなウマい話があるものなんですかね？

[4176: 匿名さん]

>>4167 匿名さん
"2路線が乗り入れ、東京都心へのアクセスに優れ、始発駅なのも魅力とのこと"
何十年も前から変わっていない要素が、今後評価されるとは思えない。ただでさえ、人口減っていくのに。

[4177: マンション検討中さん]

そもこのプレジデントの話は、購入資金として40,000～50,000円しか出せなく、現在中央林間近隣区域に住んでいる人達の関心話。都心回帰ができるほど余裕のある方の出る幕ではありません。
この中で、どの駅利用のマンションが一番住みやすいか、どこが将来とも資産価値を残せるか、あわよくば上がるか、その中でどの物件が一番いいかなどを話し合う場ではないでしょうか。
ドレッセ中央林間ねぇ !?

[4178: 匿名さん]

>>4176 匿名さん
今年になって小田急が複々線になったこと
駅前再開発対象となったことが付加価値。

[4179: 匿名さん]

>>4175 匿名さん
価格高騰を受け、オリンピックを境に不動産全体の価格が下がる予想がクローズアップされている今は、まだ買え控えが不動産全体に起きているのでしょう。もう少し時間が経てば、オリンピック後も下がらない予想のエリアが認知され注目されても、おかしくありません。

[4180: 匿名さん]

>>4176 匿名さん
中央林間は、なぜか人口が増えています。その特徴が、全国平均を7%ほども下回る高齢化率の低さです。

[4181: 匿名さん]

人口が増える分、昔に比べて住民のガラも悪くなっています。

[4182: 匿名さん]

昨日東京駅近くの金券屋に行ったら、東急株主優待券が220円で売られていました。東急株持っていれば交通費も減らせる。

[4185: 匿名さん]

今日の夕方のように田園都市線が事故で止まった時には、無料で振り替え輸送手段が使えます。例えば、渋谷から東横線ー菊名でJR横浜線ー長津田で田園都市線で帰宅とか。小田急で迂回路を回ることも出来ます。首都圏の郊外の鉄道の相互協定によります。
疲れますが、何とか帰れます。

[4188: 匿名さん]

>>4178 匿名さん
>>4180 匿名さん
武蔵小杉や海老名ぐらいの駅至近で大規模再開発がないとインパクトがない。複々線効果で都内まで30分(甘め)で行けるなら評価できるがそれもない。
高齢化率が低いのは町の開発フェーズが他より遅くお年寄りの数が少ないだけ。買いたいけど買えないから郊外に流れた中堅世代が多いだけ。箱(家)を作れば人は増えますが、作る余地が無ければ増えません。ここで育った子供達が住み続ける保証もなし。

[4189: 匿名さん]

>>4188 匿名さん
投資用にと品定めをするコメントが出現しだしましたね。住居用とはあまりにも温度感が違いすぎるためはっきりわかります。
また、中央林間の検討板に来てしまう迷走ぶりに目を疑います。
投資家は「都心へ30分圏内か」、「駅力、再開発のインパクトの大きさはあるか」、「再開発のインパクト継続期間は長期に及ぶか」、「投資物件の借り手が確保できる人口動態であるエリアか」くらいのことを重視するのでしょう。当たり前のことすぎて参考になりません。
デキる投資家ならもう少し数字を集めてそれを根拠にコメントしてほしいものです。AIに1000種類を超えるビックデータで分析させて方が1000倍マシな気がします。

[4190: 匿名さん]

仮にスペックダウンしてAIに100種類を超えるビッグデータで分析すると、100倍マシな結論が出るはずですが教えて下さい。

[4191: 匿名さん]

AIは過去のデータからパターンを獲得し、それを予測に使うだけのもの。未知の未来のことは、全くあてにならない。

[4192: 匿名さん]

そもそも、東急が周囲との調和を考え、300戸程度のマンション開発に留めておけば、竣工までに完売できただろうし、こんなに掲示板でたたかれなかったはず。東急の全く独善的な街造り。

[4194: 匿名さん]

プラウド中央林間の掲示板が作られましたね。まだ、投稿者ゼロだけど。

[4195: 匿名さん]

>>4192 匿名さん
それが資本主義、力でねじ伏せる東急のやり方

[4197: 匿名]

[No.4186～本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4198: 匿名]

地元の方からの有益コメントは、すでに出尽くしているので、まとめサイトを見ればよさそうです。

[4199: 匿名さん]

渋谷に東急が開発したオフィスビルが出来るそうで、サイバーエージェントなどが入るみたいです。田園都市線はまた栄えますね！

[4200: 匿名さん]

田園都市線は終わってます。
小田急みないな複々線化は望めないし、東急が不動産事業に力を入れる割には電鉄事業へは資本を割かないため、通勤時の状況は今後悪くなる一方です。
昨日の梶ヶ谷での事故時の沿線住民のつぶやきをみれば、田園都市線を見限るのも解る気がします。
だったら、小田急を使えばと言いますが、小田急の方が都心に出るのに定期代が高いのご存知ですか？内部留保しか考えない企業が、わざわざ高いほうの通勤定期代を払ってくれるとは思いません。
このマンションを奨める方は、もう少しうまい理屈をつけて奨めましょう。