ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[401: 中林住25年]

管理費・修繕積み立て安過ぎだよ、きっと。
これだけのマンションだから、植栽の剪定だって、相当の金額になるし、年に３～４回やって専門の業者に頼む
とそこそこの金額になりますよ。
大規模修繕も相応の金額になると思いますが、未納なく管理できるのでしょうか？
また、修繕時も組合が修繕内容を居住者の賛同を得るとこまでもっていけるかどうか？800世帯超えるって相当
各人の考えに隔たりがあるってこと。
外部コンサル？またそれにもお金かかりますよね。
結構、大規模だけに面倒くさいことありますよ。駐車場の定期メンテの時なんか、これだけの自動車、どこに
もっていくの？周りにそんなに駐車場はありませんよ。

[402: マンション検討中さん]

管理は長谷工コミュニティ
一応、管理会社の規模でいうと、2017年で約26万戸の管理実績があり業界5位だそうだ。
住民だけで組織される管理組合だけだと、やはり現実的に管理だけに専念できないため、管理会社が培ったノウハウやトラブルQA対策による管理組合へのアドバイス、通常の管理業務をサポートしてくれるようです。
ドレッセ中央林間の管理説明会があるとのことで、参加して説明頂きました

[403: マンション検討中さん]

ドレッセでも施工会社や管理会社はいろいろなんですね。今、気が付きました。

[404: 匿名さん]

>403

ドレッセだけど、ここは実質長谷工マンション。ブランドに騙されてはいけない。

[405: 匿名さん]

>401

第一工区と第二工区で入居が一年ずれるけど、修繕はまとめてするのか、ずらすのか。どういう計画なんだろうね。

ちなみに実家のそばのマンション、ずらして実施して、それぞれで外装の色の希望を取りまとめるなんてことしたから違う色になっちゃった。

[406: マンション検討中さん]

>>404
ちょっと調べてみると、ブランドに関わらずかなりのマンションの施工が長谷工ですね。
大手はあまりマンションを作らなくなったのでしょうかね？

[407: マンション検討中さん]

なんで長谷工なのにこんなに強気な価格設定なのでしょうか？ブランド？

[408: 匿名さん]

長谷工って以前は中堅デベの物件の施工が多かったんだけど、ミニバブル後の不動産不況で中堅デベは破たん。一方で、鋼材価格、人件費の高騰でコスト削減したいデベの事情で、大手が長谷工と組むようになった。

ドレッセって名前を冠してるけど、実質は以前の中堅デベ物件だと思った方がいいよ。モデルルームでわかる設備や内装は大手の仕様に合わせるけど、建物は長谷工仕様。ここもALCに二重壁。ALCは３・１１の時、相模大野の某物件で壊れちゃったりしてる代物。

[409: 匿名さん]

ここに限らず強気価格なのは、中堅デベの破たんで大手寡占になって価格維持をしてるためと推察。在庫が増えてるけど大手は財務力があるので、まだ、頑張っちゃってる。でも、ミニバブル後に大量に在庫を抱えたとき一部の大手は値下げ販売をしていた。いずれはそうなるかも。今は売る側も買う側も我慢比べか。

[410: 匿名さん]

今は予定価格だからね。今後、要望書を集めるはずだけど、皆で要望書出さない作戦したら価格下げざるを得なくなるかも。

ちなみに要望書出してもなにも意味ないよ。要望書だしたら、重ならないように調整すると説明するんだけど、人気の物件で倍率が付くようだと調整なんて意味はない。一方で倍率付かないようであれば、調整する必要ない。

[411: 匿名さん]

自社の系列に管理会社がある大手だと、通常は系列の管理会社を使う。引き渡し後も自社グループが利益を得られるからね。継続して委託があるって条件はあるけど。

東急電鉄は東急ファシリティサービスがあるし、大規模物件の場合、東急不動産の系列の東急コミュニティーを使う場合もある。ここは東急でなく長谷工の系列の管理会社ってことからも、長谷工が主体の物件ってのがわかる。

[412: 匿名さん]

管理会社ってアフターサービスの定期点検以外に不具合があった時の窓口だったりする。管理会社が長谷工だと、その時点で対応を拒否るかもね。

長谷工って不具合をしてものらりくらり交わして対応してくれない。不具合対応するとコストかかるからね。建設請負契約には引き渡し後の不具合対応費用も含まれている。それを使わなければ自社の利益になる。

[413: 匿名さん]

おまけだけど、長谷工施工だと内覧会時の対応にも長谷工がでてきて、理由をつけて対応をしてくれない。本来は売主の仕事なんだけどね。

[414: 匿名さん]

第一期でマンション購入を考えています。
完成は1年半後なんですが、手付金を支払って下さいと言われています。
一年半も期間があるので、それまでに何かあったらと思うと不安です。
大規模な新築のマンションでは一般的な事なのでしょうか？

[415: マンション検討中さん]

大規模に関係なく、青田売りの新築マンションでは一般的で、どの物件でも必要だと思います。
手付金の金額に関しては相談してみるのはありですが、万が一の解約時に手付金の金額に関係なく、物件価格の何％かを請求される場合もあるようなので、規約について確認しておいたほうが良いです。

[416: マンション検討中さん]

長谷工については、今は、ブランドに関係なく、多くの庶民向けマンションは長谷工が手掛けているようですから、あまり気にしなくても良いのかもしれないと思っています。何せ長谷工ばかりなのですから。

[417: マンション掲示板さん]

>>416マンション検討中さん
赤信号もみんなで渡れば怖くないって言いますしね〜

[418: 周辺住民さん]

なわけねーだろｗ

[419: 匿名さん]

>>418 周辺住民さん
長谷工が赤信号とは面白い例えですね。
赤信号でもメリットがあれば飛び込む覚悟を持っても良いですが、
メリットほとんどないですからね～

[420: マンション比較中さん]

まだ手付け契約せずに、がっつかずに完成直前まで様子見だな
引渡時の金利がどうなるか分からないよ？
あくまで実行時金利だからね
消費税改定によって税金とかも変わる可能性もある
完成前に計画よりも販売戸数が少なければ嫌でもオプションやら内々での価格割引があるし、
なによりブリーズコートのエレベーター付近の部屋にこだわる必要なくね？
マンション内の徒歩数分を大きいと感じるか小さいと感じるかは人それぞれだけど、


後からオプション付いたり価格が数百万も安くお得に買えるならどうだろうｗｗ

大和の相場から比較すると高いわけだし、
施工から1年経つと新築物件の表記ができなくなります。
未入居物件が新築物件と同等の価格な訳がない
そして新築での完売はありえないと思うのだが、
詳しい皆様はどのようにお考えでしょうか。

賃貸で住んででも後買い安定？

[421: マンション検討中さん]

>>420
>>施工から1年経つと新築物件の表記ができなくなります。
そのような場合には、何と表示されるのですか？参考までに。
中古物件の方に回るということでしょうか？

[422: マンション比較中さん]

未入居です

[423: マンション比較中さん]

レインズでは新築じゃないから中古

[424: 名無しさん]

>>403 マンション検討中さん
建築費高騰のため、デベは長谷工を採用しても販売・管理は財閥またはメジャー7というマンションが多いですが、管理が長谷工の理由はあるのでしょうか。

[425: マンション掲示板さん]

大和市
団地(857戸)
長谷工
この条件で5000万円を越えるのが、かなり強気な価格設定だと思います。
東急ブランドというだけで、1500万円くらい高く感じます。

[426: 匿名さん]

中央林間なら3000万円でしょ

[427: 坪単価比較中さん]

今は金利0.6％くらい？だから100万借入で月の返済2,640円（35年ローンの場合）
5000万円で月132000円＋管理費・修繕金
返済総額55446068円

購入時金利が1％位になっていたら･･･
100万借入で月の返済2,822円（35年ローンの場合）
5000万円で月141100円＋管理費・修繕金
返済総額59279996円

大和市の価格ではないですね。

[428: マンション検討中さん]

広い庭園を含む共有部分を、どのように評価するかなのでしょうかね？
それに賛同する人は購入するでしょうし。

通勤時間帯に、特急でも走らせますか、東急さん？

[429: 匿名さん]

>>425 マンション掲示板さん
神奈川だけでなく東京も含めて探していますが、ほぼ全ての物件で「以前の相場より3割くらい高い」と評されています。
資源高で割高傾向なのはどこも一緒なので、今買うか、後で買うかは賭けだと思います。
首都圏がいつから下がるかは謎ですがね。

[430: 坪単価比較中さん]

さすがに857戸の大規模マンションで坪220前後は無謀ｗ
新築の高騰は分かるけど、近隣新築マンションと比べて坪単価が高すぎる。
ただでさえ小学校からの距離というネックで購入を断念する人がいるのに、この値段は完全にやりすぎ

[431: マンション掲示板さん]

強気な価格にビックリンカーン！ですよ。

[432: マンション検討中さん]

でも、駅近だし、2路線あるし、東急ストアのところが、小洒落たショッピングモールになったらそれなりに価値がでるかと。

[433: 検討板ユーザーさん]

>>432 マンション検討中さん

80邸くらいの規模なら価値は出るでしょう。100邸や200邸ならまだしも、857って。価値どころか不良在庫になるのでは…

[434: マンション掲示板さん]

80邸ほどの閑静な低層マンションであれば、5000万円でも許容範囲でしたね。
857戸と言ったら、一世帯3人だとすると、2,571人が住む大所帯の団地ですよ。

[435: 匿名さん]

>414

手付金を払うと、手付解約といって手付金を放棄することによって買主は無条件に解約することができる。売主が破綻するリスクについては、５％以上の手付金を払うと売主に保全義務が生じる。保全の仕方はいくつかあるので、どういった保全をするかは営業に確認。

手付金は一割が一般的で、上限は２割って法律で決まっている。

ちなみに売る主側は手付金を倍返しすることによって一方的に解約することができる。施工トラブルで期限までに引き渡しできないと判断した時に、実施されることがある。

[436: 匿名さん]

手付金の額は交渉の余地はある。保全される５％＋１円がいいかな。

ただ、大手だと相手にされない可能性は高いけど。

[437: 匿名さん]

売主事由による解約となる場合は、手付金は倍返しで返ってくるから、手持ち資金に余裕があれば２割払うってのもありかな。

[438: 匿名さん]

手付金や施工トラブルとかでの引き渡し遅延、引き渡しできないといった契約不履行時の扱いについては契約書で規定されているはず。契約書の内容を早めに確認しておくのがいいかな。

ちなみに契約してしまうと施工トラブルとかあった時、買主の立場って弱い。その辺も把握しておかないと。

[439: 匿名さん]

昨日の14:00頃に通ったら、
工事現場が水たまりというより池になってた。
いくら工事中とはいえ水捌け悪すぎ。
購入検討者はちゃんと確認した方が良いですよ

[440: マンション検討中さん]

857戸の中でも、最上階とかプレミアムの部屋があるんでしょうか。たまプラーザのワイズはやはり最上階はプレミアムで手が出ないほど高かったです。広い部屋で、駐車場の優先権利があったり。ここは、プレミアム部屋はいくらで、何部屋あるんでしょうか？

[441: 中林住25年]

東急田園都市線には特急新設は少なくとも通勤時間帯は無理です。すでにいっぱいいっぱいのダイヤグラムですから、特急を走らせる隙間はありません。
このマンションを買う場合に、エレベータ近くの部屋を買う優位性は感じられず、寧ろ、エレベータ待ちの人々が
家の周りにいることのデメリットを考えるべき。このマンションでエレベータの一番の問題は、1つのエレベータ
を利用する予定人数が多く、その大部分が通勤時に集中することを考えると、エレベータがなかなか来ないこと、
最悪の場合、乗り残しが発生することです。
駅近・東急プラザがこじゃれた？笑っちゃいますね。一番遠い住戸だと優に10分以上駅までかかりますし、2駅利用可でも世の中で1・2位を争う満員電車の駅ですから、優位性はちっともないか？と。中央林間の東急にしても
市役所が入るのがメリットといえばメリット位で、こじゃれた店とはほど遠いラインナップになるか？と。そのよ
うなお店なら青葉台かたまプラまで足を伸ばせば？
800戸を超える入居世帯ですよ？管理組合が治めれるとはとても思えません。マンション管理の長谷工が社員を毎月の理事会には必ず派遣すると思いますが、一人二人ではほぼまとまらないでしょう。それだけ人数が多くなるとさまざまな意見が出るってことです。しかも、入居者の年齢層によっては管理に無関心な人も多くなるでしょうから、そうなると大規模終戦や共用部分の管理について絶対に後々もめることになりそうですよ。
みなさん、よく考えましょうね。

[442: 匿名さん]

郊外に向かう他の鉄道は、複々線化で輸送力増強ってやってるけど、あれって都の連続立体交差の補助を受けての事業。田園都市線は都内はすでに地下だから補助を受けられない。輸送量が上がる見込みはないよ。

東急の苦肉の策が大井町線へのバイパス。でも都心に向かうわけじゃないから効果はほとんどなし。

[443: 検討板ユーザーさん]

朝の急行が長津田始発なのも改善されないのでしょうか？

[444: マンション検討中さん]

東急グループ・東京急行電鉄（株）から見ると、辺境に過ぎないのでしょうね。

[445: マンション検討中さん]

>>401 中林住25年さん
マンション管理の円滑な管理を目的として、
目的を達成するための選択肢のひとつとして、『外部コンサルを雇う』のにはお金はかかるでしょうね。
しかし、コンサルを雇う以上、
コンサルを雇う側（管理組合）としては、コンサルしてもらう価値を提供してもらうわけです。

一時費用はかかるかもしれませんが、コンサルは、一般的に、上流工程のスキルであるわけで、中長期的な視点が必要な職務であり、その職務は、企業や組織の業務効率化や、企業の経営戦略など、その組織がもつ問題点などから改善点を提案するのが仕事です。

大規模マンション、とくにこのよドレッセでは、これまでの投稿をみる限り、大きな課題のテーマは2つありそうですね
・修繕積立金、管理費の計画とその妥当性
・857邸のマンモス組織の管理組合による合意形成


コンサルのスキルの見極めや、依頼する仕事の要件をしっかりと定義してあげることで、中長期的なスコープで効果的な提案をしてもらえれば、マンションの管理にとって
非常に価値があるのではと思われます


外部コンサルタント（マンション管理士）の有用性は、
国家も認めていて、
国土交通省が制度を設計済みです（マンション管理士を必要とした背景おより国家資格の設定）


よい外部コンサルタントを招くことが出来れば、たとえぼ、下記のメリットが得られるとのことです


・【対 管理会社】管理会社と管理組合に加え、外部コンサルを雇うことにより第三者の目が介入することで、管理会社が提案するアクションや費用面の妥当性を、的確に検証し、中長期的な範囲で無駄な支出を削減することができる効果が期待できる。

・【対 管理会社】外部コンサルの存在により、それが抑止力となり、管理会社の暴走（管理会社により検討したアクションが、利益・マージンを得るためのムダなオプションが入っていたりするためそこを指摘・突くことが可能）を食い止めることができる

・【対 管理組合、住民】管理会社の極めて限定的な経験やノウハウとは違った『問題解決力や合意形成能力』を、外部コンサルが提供できる、メリット

[446: マンション検討中さん]

もちろん、外部コンサルを雇わずにしっかりとできれば問題ないかと。

管理会社と管理組合の2者となりますが、
管理会社のアクションを、管理組合がしっかりと客観的かつ論理的に牽制・指摘することができれば外部コンサルなんかいらないかと。

ただ管理会社のいいなりになるのは、恐らく幸せな結果にはならない→
管理会社も、企業であるという性質上、利益・マージンをひそめてくるだろうし、

ひそめた内容や妥当性を、的確に見抜くためには、見抜く管理組合側にもそのスキルが、必要であるものの、
そういった専門スキルは、一般消費者である、われわれが一から学ぶのは、時間やリソースの制約上、難しいわけで、

国土交通省が、マンション管理士という国家資格を2001年に制定した背景もそこにあるようとおもいます

[447: マンション検討中さん]

>>437 匿名さん
お金に仕事させるという考え方をお持ちのようで。
無利子である手付金に最大額支払わず、最低金額だけ支払い、融資実行までの期間を、定期預金や住宅財形、或いはリスク資産（株など）など有利子で運用するのが有意義かと。

[448: マンション検討中さん]

今の住宅ローンという金融商品の低金利であれば、ちゃんとお金の勉強した人であれば、0.6%の住宅ローンを返済しつつ、同時にたとえば2%の金融商品に投資することを考えるわけだよね。
住宅ローンは、返済というが、金融商品に投資するのと同じ事であるわけですしね。

ただし、同時多発的に投資するためには、元本を稼ぐための能力なもちろん必要なわけですが。

[449: マンション検討中さん]

>>399 名無しさん

駐車場は10000〜17000円/月（予定）とのことです。

利用料の差は
平置き式＞自走式
となるようです

[450: 匿名さん]

>440

長谷工ローコストマンションでプレミアはないでしょ。