ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[3944: マンション比較中さん]

入居後、マンションの自治会を速やかに作る必要があるのでしょうね。
ここの自治会長さんは町長さんみたいなものになりますね。

[3945: 匿名さん]

>>3943 マンション比較中さん
たしかに、二子新地のほうのドレッセの、当時のマンションレポートは参考になりそうです、
https://sumaity.com/mansion_new/article/modelroom_report/9757/

二子新地と中央林間を比べる意味があるのかという議論は置いておいたとしても、

間取りでは共通項は結構あるようでね。
良い面で捉えると、同じ大規模で、共用設備が充実してることや、リビングのセンターオープンサッシ、あとつながリビングなど共通しています。
中央林間方のドレッセも、1Fの専用庭はテラス10平米プラス専用庭22平米＝30平米以上確保されてるので、共通してると思います。ただし中央林間のほうの1Fは、床下収納は無かったです。

悪い面での共通項をあげると、玄関側の柱がアウトフレームではなく洋室1や2に柱が食い込んでますね。これはマンションの代表的なコストダウンの象徴ですよね。部屋に食い込ませる分だけ、共用廊下側の床の面積を、完全アウトフレームと比較して少なくおさえられるので、結果コストダウン。
でも今のご時世必ずしも悪いとは言い切れないようですね！！他のマンションを見渡しても、柱が食い込んでない間取りを見つけたらそれは、たいてい億ションだったり、庶民やサラリーマンが手の届かない物件ばかりなので。


あとは床が、同じ直床ですね。二重床と比較して、騒音防止の観点では違いはない（厳密には、スラブ厚を相対比較必要）ですが、二重床が劣る点が1つあり直床より初期コストが大きいこと、勝る点が2つあり将来の間取り変更が直床より容易であることと、直床特有のふわふわがないこと（しかしカーペットなどでカバーリング可能ですが）。

しかし最近のトレンドは、初期コストを抑えたいと考える合理的な買い手がみつかるので、必ずしも悪い事ではないですけど

[3946: 匿名さん]

>>3945:匿名さん
二子新地は理想論を書いたレポートよりも、現状の掲示板を見て下さい。

[3947: 匿名さん]

大規模マンションだと、トラブルがあっても住民スレに書き込むしかないのかもしれませんね。

[3948: マンション検討中さん]

>>3947 匿名さん

「プラウド中央林間」に期待！

[3949: 通りがかりさん]

先週末に消防車がたくさん来てたけど建設現場で火事でもあった？

[3950: 匿名さん]

ここも近隣のマンションも、すっかり書き込みが減って来ましたね。マンコミ掲示板がネガスレを書く場所になってしまったせいもあるのかもしれませんが、新規の購入検討者自体があまりいないのかもしれませんね。一時的なものなのか、それともずっと続くのか？

[3951: 匿名さん]

つきみ野に600戸は暴挙としか思えません。

[3952: マンコミュファンさん]

伊勢丹の閉店残念です。一番近い百貨店だったのに。南町田に期待します。

[3953: 評判気になるさん]

>>3951 匿名さん

なぜですか？

[3954: 通りがかりさん]

近隣の相場より1000万円くらい高い
駅前じゃないのに

[3955: 匿名さん]

ここの残り600戸と合わせて、1,200戸もこれから販売しなければならない。来年になれば、南町田の大規模タワマンが出てくる。作れば売れると思ってるのかな。

[3956: 匿名さん]

大和市も将来、人口減だからねー。

[3957: 匿名さん]

中央林間５丁目のプラウドは着工が遅れているようですね。

[3958: 匿名さん]

>>3956 匿名さん
高齢化率なら、行政の統計を並べて分析するのが有用。
全国的には「高齢化率が4.7%で最低値を記録した1935年。以来、連続的に高齢化率は上昇し、2005年には21.0%となった。今後も増加を続け、25年には高齢化率は30%程度まで上昇すると予想される」

大和市というマクロでみるとリンクの通り。
http://www.city.yamato.lg.jp/web/content/000135473.pdf
中央林間地区の高齢化率は、大和市内唯一の10%台であることからして、高齢化率の上昇カーブが他と比較してゆるやか。

東急が乗り入れてる事と無関係ではない、
大和市北部は21%未満であるため、若い世代が多いことがわかる。若い世代が多いと、機動力が生まれるため周辺商業施設が活気したりするようです

[3959: 匿名さん]

販売が順調でないのが、建て過ぎの何よりの証拠

[3960: 匿名さん]

台風の後のガーデンの手入れを想像してしまいます。自主的に皆でやることになるのでしょうね。

[3961: 匿名さん]

売れ行き不調の原因は需要があるかないかは別として中央林間にしては価格が高いのも原因ですね。3000万円台なら欲しい方はたくさんいると思います。

[3962: マンション検討中さん]

>>3961 匿名さん
中央林間としては価格が高いか安いのかは別として、始発急行停車駅（条件付き）2路線利用化の3000万円代の物件があれば、それは中古マンションであることが明らかだと思います。
エアリーコートなど見てると4000万円代前半のレンジの選択もちゃんと多くありますし、4000万円代前半であれば、中央林間周辺の賃貸11,12万円程度の賃貸住まいファミリーであれば、35年間賃貸に住み続ける場合（さらには永住も）との天秤にかけられるので、逆に3000万円代になる方がおかしい気がします。
価格が高いことは原因の一つにはなるかもしれませんが、それが買わない要因（主な原因）になるかどうかは、買い手の個人の事情により左右されるものだと思います

[3963: 匿名さん]

田園都市線は半地下化されているので、台風の時、意外と強いことが解りました。ただ、風が強いと多摩川を渡れなくなってしまいますが。

[3964: 通りがかり]

田園都市線は踏切、ないですね。

[3965: 匿名さん]

けど遅延多い。

[3966: マンション検討中]

ディライト、エバーコートはいくら位でしょうか？
発売が遅れているような感じです。

[3967: 匿名さん]

D棟、E棟は、A棟、B棟より300は安くなると予想

[3968: マンション検討中さん]

>>3967 匿名さん

3500万台からですかね〜

[3969: 匿名さん]

>>3962 匿名さん

まぁ、結局適正かどうかはその価格で購入する人がいるかどうかなので。
売れ行きがよくないというのは適正ではない可能性が高いという事なんでしょうね。

[3970: 匿名さん]

予算が合わない場合は、周辺の中古の価格はどうなのですか？
こちらは駅の東側ということなので、生活利便性が高いのでは？病院、スーパー多くあるようです。駅ビルが新しくなったりと再開発も行われてるようですし、市外から見ても、今後の街の発展性や成長性に良い影響を与えることは分かります。
立地ですが、駅徒歩5分という事で、交通利便性も高いようです。
生活利便性、街の発展性、交通利便性を考えると、中古も安くはそれほど買えない気がしました

[3971: 匿名さん]

これから販売予定のD棟E棟はエントランスから距離があるので、駅から徒歩8分～10分というのが正しいでしょう。安くしないと買い手が現れないでしょう。

[3972: 匿名さん]

値付けによっては周りの中古に影響しますね
ザパークスクエア中央林間グランプリヴェ
中央林間駅徒歩8分／築18年
75平米／3899万円
70平米／3580万円

[3973: 匿名さん]

>>3972 匿名さん　
これは売主の売却希望価格で、実際に取引成立時には１割以上安くなると思われますが？

[3974: 匿名さん]

>>3968 マンション検討中さん
E棟、D棟は、パンダ部屋が3688万円、最多価格帯4100万円台と予想。10年後の騰落率が-10%と仮定しても築10年で3600万円台。
新発売価格が低すぎると最終的に裏で値下げ時のバッファが無くなるので表面上の価格が3500万円未満はありえないと思います。
駅に近く、敷地の広さに余裕が感じられるので、中古でも欲しい人がかなりいる物件になると思います。
明らかに中央林間のランドマークなので。管理がしっかり行き届いていれば、老若男女問わず、中古で選ばれる物件と思います

[3975: 匿名さん]

>>3973 匿名さん
中古の交渉は買い手からは見ることが出来ない売主側の妥結点を探ることでは。妥結点とは、中古価格（その駅の相場を反映済み）➖頭金➕ローン支払済➖仲介手数料が、妥結点の判断基準となる売主側の数値ですよね。

不動産が公開する中古価格を書き込んだだけですので、中央林間駅前徒歩8分の価格相場は、それ以上でもそれ以下でもないと思われますが？

[3976: 匿名さん]

>>3975 匿名さん
間違いました。➖ローン支払済でした。

[3977: 匿名さん]

過剰在庫が解消されなければ、数年間は売れ残る。

[3978: 匿名さん]

せめて半分のサイズだったら
D棟E棟が余分ですよね。

[3979: 周辺住民さん]

何か起爆剤となるようなことが必要でしょうね。

[3980: 名無しさん]

>>3974 匿名さん
戸数的には団地になってしまいそうですが、中央林間のランドマークとは、中林住民憧れの存在ということでしょうか。

[3981: マンション検討中さん]

近くのＵR(コーボレート)よりは高級感あるし、目立つから？

[3982: マンション検討中さん]

現在の未販売軒数は、ブリーズ棟についていえば20軒。全軒数が222軒。従って90％を超えた販売率となります。発売後約1年ですからこの数は決して好調とは言えないでしょうが、これを健闘というか、それとも不振というか、それぞれの立場で見方は変わるでしょう。

このスレでは、高い高い、売れっこないと叩かれてきたものの、一方で評価する人も大分いて、おっとどっこい意外にも「やるねぇ！」ってことになるのでしょうか。

現地を見るといよいよ植樹用意も始まり、全体像の見栄えが現実のものになり、棟の間の空間の広さなどにも圧倒され、入居までのあと半年を待たずに、10％弱の残り20軒は売れてしまいそうな気がしてきてしまいました。

[3983: 匿名さん]

ブリーズ棟だけ取り上げて90％と言うのはいささか

[3984: 匿名さん]

B棟だけでなく、
A、C棟は何パーセントか出さないと公平な数字ではないでしょうね。

[3985: 3982]

3983さんと3984さんのご指摘のことも理解できるのですが、「高過ぎる。だから売れない」と言われてきたドレッセ中央林間で一番値段が張る棟になるかと思われるブリーズ棟での現象ということで取り上げてみたのです。

[3986: 匿名さん]

エアリーコートはバルコニーの目の前が工場じゃなければみんな買ってるのでしょう。将来何が立つか分からない、そこがボトルネックなのだと思います。中央林間近辺は、横浜町田ICへ車で6分のため物流の観点で立地が良いようです。座間街道にも物流施設（○○ロジスティクス等）多くあります。輸送コストなどメリットなのでしょう。

ドレッセ中央林間としては北側の近隣住居の日当たりを度外視したマンションは建てなかったですね。
北側ギリギリに建てれば、エアリーコートの南側は空けられましたよね。
大手分譲売主だと近隣住民のこともしっかり考てくれたのですね。それともまぐれでしょうか？
スーモとか見ると、偶然ではなく企画時に街と調和する事を謳ってるようです。
大手企業だと近隣住民に配慮する余裕があるのでしょうか？？

北側道路側歩道は、光文書院の圧迫感のあった時よりとても広く明るくなってよかったですね。
光文書院の画像
https://ameblo.jp/san-taka00/entry-12200455348.html

でもやはりドレッセ中央林間の南側は何が建つか分からないリスクがあるということでしょうかね。

中央林間は土地が大和市内で最も高いこともあり、JVCケンウッドやIBM、三機工業など代々、大手企業が土地を購入してるようです。

将来の南側は、ドレッセ中央林間の日照を侵害するような大手企業の手に渡らない事を祈るしかないですかね。もし自分がドレッセ中央林間の住民なら、
上のブログの大和市の市議会委員の方などを巻き込んで、猛抗議すると思いますけどね。

[3987: 匿名さん]

>>3986 匿名さん
駐車場とかならすぐにマンションとかが建つリスクがありますけど、東証一部上場企業の工場ならまだマシといもの
ブリーズの価格が高いのは完璧な土地は高いのが当たり前でバルコニー側が敷地内向きだからリスクが皆無

[3988: 匿名さん]

ドレッセの南側にある三機工場は2018年夏に、6階建の建物の再開発は完了されたようですね。

三機の中期経営計画
https://www.sanki.co.jp/news/release/post-58.html
（1）総合研修・研究施設「Sanki Techno Center」を構築
三機大和ビル旧Ａ館（SRC造地上6階地下1階、延べ床面積約45,000㎡）を改装して将来の経営改善に結びつく事業を推進
→ドレッセとコーナンの間にある6階建の建物のことですよね。

（2）機会システム事業部門製造工場の再編
大和事業所地区の現工場老朽化に伴う工場再編、および三機大和ビル旧Ａ館以外の保有資産の有効活用については詳細検討中です。
だそうです。
→近隣にとって良い再編のされ方なら良いですね。。

上記神奈川の三機大和地区の再開発に伴い、今年度固定資産償却損1,288百万円計上

[3989: 匿名さん]

>>3988 匿名さん
>（2）機会システム事業部門製造工場の再編
>大和事業所地区の現工場老朽化に伴う工場再編、お>よび三機大和ビル旧Ａ館以外の保有資産の有効活用>については詳細検討中

これの出方次第。

[3990: 匿名さん]

>>3989 匿名さん
大和ビル旧A館以外の保有資産は借地にすることになってます。
三機が、リンカンモールの東側の座間街道沿いの土地を借地にして、日本生命が大型物流施設を建設中。
https://r.nikkei.com/article/DGXLRSP448727_R20C17A6000000

[3991: 匿名さん]

>>3990 匿名さん
>（2）機会システム事業部門製造工場の再編
>大和事業所地区の現工場老朽化に伴う工場再編

ではあとはこれの出方次第ですね。

[3992: 通りがかりさん]

>>3988 匿名さん
ドレッセとコーナンの間にある6階建の建物のことですよね。

違うようです。三菱重工冷熱の建物のことですよね？

[3993: 職人さん]

日照については工場跡地にマンションが建つってのが一番のリスク。高さ制限ないからね。ここに高い建物建てられたのと同様のことが近隣でも可能ってこと。