ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。
公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/
所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交 通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
マンション見聞記 記事
http://www.kenbunki.com/archives/89
[スレ作成日時]2017-03-23 17:30:31
ドレッセ中央林間
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381:
マンション検討中さん
[2017-09-12 20:35:23]
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382:
マンション検討中さん
[2017-09-12 23:35:43]
ゲストルームは
・和と洋の2室あり ・利用料は無料（予定） ・貸切使用 月二泊まで ・リネン、アメニティ、タオル代は別途有償 だとのこと |
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383:
マンション検討中さん
[2017-09-12 23:47:57]
パーティルーム
・1時間100円 ・貸切使用 ・9:00〜22:00利用可能 キッチンスタジオ ・同上 キッズ&パパママサロン ・無償 ・9:00〜17:00利用可能 BBQコーナー ・1時間200円 ・炉は一つ ・9:00〜17:00利用可能 シアタールーム ・1時間400円 ・9:00〜22:00利用可能 ・カラオケセット予定 ミュージックルーム ・同上 シガールーム ・24時間利用可 ・開放使用 ペット足洗い場 ・管理組合に申請必須 ・年間1200円 ・ペットは1住戸2匹まで ・体長は40センチ以内 ・エバーコートの1階専用庭付き住戸のみ40センチ以上の大型動物飼育可能（予定） ・違反した場合、管理組合は飼育中止を指示することができる 来客用駐車場5台 ・1時間100円 ・24時間まで連続利用可 |
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384:
マンション検討中さん
[2017-09-12 23:52:17]
来客用自転車置場18台
・無償 カーシェアリング2台予定 ・オープン型のため第三者使用あり ベンダーコーナー2箇所 ・24時間利用可 |
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385:
匿名さん
[2017-09-13 00:02:29]
ゲストルームが無料ってのは珍しいね。使用後の清掃とか費用かかるのに。
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386:
マンション検討中さん
[2017-09-13 08:25:38]
共用設備のために価格が高いんですよね。
共用設備は、キッズルームさえもトラブルの元になりやすいのですが、 新規購入者には解らないので、魅力的に映るのでしょうね。 管理会社の問題ではなく、管理組合の運営方針の問題になって来ますからね。 |
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387:
マンション検討中さん
[2017-09-13 08:55:12]
購入後は、全て自分たちの管理組合の問題になって来ますよね。
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388:
マンション検討中さん
[2017-09-13 09:14:16]
駅近で共用施設ありのマンション
ドレッセブランドのコンセプトではある 家庭の稼ぐ能力の水準や共用施設のトラブルに目がいく、問題等に感じのであれば ドレッセブランドに住むことを選ばなければよいのでは |
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389:
名無しさん
[2017-09-13 09:41:43]
こちらの管理費はいくら位でしょうか。共用施設と植栽が多いようですが、その費用が管理費ではなくて物件価格に上乗せされているというのはどういう仕組みなんでしょうか？
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390:
マンション検討中さん
[2017-09-13 12:58:29]
大数の法則であり大規模だからこそ備えられる共用施設を企画したということであるとおもわれますが、無用な産物と考えるものであれば、
次の選択肢としては、戸建あるいわ、周辺地域のマンション（東林間や南町田、町田、小田さが等）となるのでしょう。 |
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391:
マンション掲示板さん
[2017-09-13 15:03:08]
ドレッセ横浜十日市場が公開されました。
横浜アドレス、青葉台が生活圏であることを考えると、 価格次第ではここと比較対象となりますね。 |
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392:
検討板ユーザーさん
[2017-09-13 16:05:04]
>>391 マンション掲示板さん
朝の急行は長津田始発なので、むしろ魅力的。そして横浜港北方面に出やすいのも魅力的。中央林間はどこへ行くにも遠いし時間かかりますよ。特に車は渋滞が酷い。人口密度が高いくせに幹線道路さえも片側一車線ですからね。横浜市も渋滞ありますが二車線が多いので遥かに走りやすい。 |
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393:
検討板ユーザーさん
[2017-09-13 16:09:56]
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394:
検討板ユーザーさん
[2017-09-13 18:59:52]
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395:
マンション検討中さん
[2017-09-13 19:21:13]
>>389 名無しさん
ドレッセ中央林間は、初年度 管理費12400円〜/月 修繕積立金7800円/月 のようです。 近くでラノベしたフォレスティア（中央林間駅徒歩10分）なんかは 管理費13790円/月 修繕積立金12190円/月 で売り出されているようです |
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396:
マンション検討中さん
[2017-09-13 20:47:31]
修繕積立金の金額は、とりあえずの金額ですから何とも言えません。
１２年後位にある大規模修繕工事で足りるかどうかが問題で、 それを決めるのは自分たちの管理組合の責任になります。 購入後は、瑕疵を除き、自分たちの責任で行わなければならなくなります。 管理費も庭の手入れとか、ゲストルームとかで足りなくなれば、同様です。 |
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397:
匿名さん
[2017-09-13 21:30:06]
修繕積立は長期修繕計画で段階的値上げと定期的な一時金徴収が設定されているケースが多いから、新築と中古を比較するときは、そのことを加味する必要がある。
ちなみに段階的値上げと定期的な一時金徴収は、将来未納を引き起こすリスクがある。ローンぎりで買っちゃうと後が大変。それに未納されたら他人事じゃないしね。マンションって住民同士運命共同体。 長期修繕計画は契約直前の重要事項説明として説明されるけど、早い段階で確認しておいた方がいい。そのほかの重要事項と契約書の内容、管理規約（案）とかもね。 |
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398:
匿名さん
[2017-09-13 21:32:39]
あと、管理計画も確認しておいた方がいい。管理費の根拠となるものなんだけどね。こちらから要求しない限り出してこないし。
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399:
名無しさん
[2017-09-13 22:32:21]
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400:
検討板ユーザーさん
[2017-09-14 00:39:07]
>>398 匿名さん
マンション居住者は運命共同体というのは一般論ではあるけれど無知な者もいるわけで認知させてあげるのもある意味、効果的ではありますね。 管理組合ということですが、ランニングコストを住民が運命共同体でマネージメントするわけで、色々細かいことはあるけれど、QCDの方程式にあてはめるだけかとおもっています（イニシャルコストは販売時に決められてるのでどうにもなりませんが） 管理なんていうものは、世間の一般的に体系化されてるので、 細かい決め事はもちろん具体化しますが、 シンプルに選択肢を導き出しどれかを選べばよろしいかと。 Q:品質 C:費用 D:期間 Dは、マンションの場合、必然的に5年単位など長期修繕計画で決まってますが、 質を立てれば費用が立たない（ランニングコストが高額になる） 費用を立てれば質が立たない（ランニングクオリティ質が落ちる） をメリット・デメリットあげて、住民が選んできめるものですよね。 もちろん、選択肢ごとのリスクもしっかりと提示してあげれば固いですよね。 リスクは回避するのか受容するのか転嫁するのか。 857世帯もいれば、管理はしっかり案は出るだろうし、 最悪、外部コンサル雇うのもありなのでは。 |
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401:
中林住25年
[2017-09-14 08:04:21]
管理費・修繕積み立て安過ぎだよ、きっと。
これだけのマンションだから、植栽の剪定だって、相当の金額になるし、年に３～４回やって専門の業者に頼む とそこそこの金額になりますよ。 大規模修繕も相応の金額になると思いますが、未納なく管理できるのでしょうか？ また、修繕時も組合が修繕内容を居住者の賛同を得るとこまでもっていけるかどうか？800世帯超えるって相当 各人の考えに隔たりがあるってこと。 外部コンサル？またそれにもお金かかりますよね。 結構、大規模だけに面倒くさいことありますよ。駐車場の定期メンテの時なんか、これだけの自動車、どこに もっていくの？周りにそんなに駐車場はありませんよ。 |
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402:
マンション検討中さん
[2017-09-14 08:05:18]
管理は長谷工コミュニティ
一応、管理会社の規模でいうと、2017年で約26万戸の管理実績があり業界5位だそうだ。 住民だけで組織される管理組合だけだと、やはり現実的に管理だけに専念できないため、管理会社が培ったノウハウやトラブルQA対策による管理組合へのアドバイス、通常の管理業務をサポートしてくれるようです。 ドレッセ中央林間の管理説明会があるとのことで、参加して説明頂きました |
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403:
マンション検討中さん
[2017-09-14 22:57:33]
ドレッセでも施工会社や管理会社はいろいろなんですね。今、気が付きました。
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404:
匿名さん
[2017-09-15 03:09:41]
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405:
匿名さん
[2017-09-15 03:14:03]
>401
第一工区と第二工区で入居が一年ずれるけど、修繕はまとめてするのか、ずらすのか。どういう計画なんだろうね。 ちなみに実家のそばのマンション、ずらして実施して、それぞれで外装の色の希望を取りまとめるなんてことしたから違う色になっちゃった。 |
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406:
マンション検討中さん
[2017-09-15 07:55:33]
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407:
マンション検討中さん
[2017-09-15 08:16:03]
なんで長谷工なのにこんなに強気な価格設定なのでしょうか？ブランド？
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408:
匿名さん
[2017-09-15 08:17:32]
長谷工って以前は中堅デベの物件の施工が多かったんだけど、ミニバブル後の不動産不況で中堅デベは破たん。一方で、鋼材価格、人件費の高騰でコスト削減したいデベの事情で、大手が長谷工と組むようになった。
ドレッセって名前を冠してるけど、実質は以前の中堅デベ物件だと思った方がいいよ。モデルルームでわかる設備や内装は大手の仕様に合わせるけど、建物は長谷工仕様。ここもALCに二重壁。ALCは３・１１の時、相模大野の某物件で壊れちゃったりしてる代物。 |
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409:
匿名さん
[2017-09-15 08:23:37]
ここに限らず強気価格なのは、中堅デベの破たんで大手寡占になって価格維持をしてるためと推察。在庫が増えてるけど大手は財務力があるので、まだ、頑張っちゃってる。でも、ミニバブル後に大量に在庫を抱えたとき一部の大手は値下げ販売をしていた。いずれはそうなるかも。今は売る側も買う側も我慢比べか。
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410:
匿名さん
[2017-09-15 08:26:22]
今は予定価格だからね。今後、要望書を集めるはずだけど、皆で要望書出さない作戦したら価格下げざるを得なくなるかも。
ちなみに要望書出してもなにも意味ないよ。要望書だしたら、重ならないように調整すると説明するんだけど、人気の物件で倍率が付くようだと調整なんて意味はない。一方で倍率付かないようであれば、調整する必要ない。 |
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411:
匿名さん
[2017-09-15 08:51:41]
自社の系列に管理会社がある大手だと、通常は系列の管理会社を使う。引き渡し後も自社グループが利益を得られるからね。継続して委託があるって条件はあるけど。
東急電鉄は東急ファシリティサービスがあるし、大規模物件の場合、東急不動産の系列の東急コミュニティーを使う場合もある。ここは東急でなく長谷工の系列の管理会社ってことからも、長谷工が主体の物件ってのがわかる。 |
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412:
匿名さん
[2017-09-15 08:54:23]
管理会社ってアフターサービスの定期点検以外に不具合があった時の窓口だったりする。管理会社が長谷工だと、その時点で対応を拒否るかもね。
長谷工って不具合をしてものらりくらり交わして対応してくれない。不具合対応するとコストかかるからね。建設請負契約には引き渡し後の不具合対応費用も含まれている。それを使わなければ自社の利益になる。 |
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413:
匿名さん
[2017-09-15 08:58:15]
おまけだけど、長谷工施工だと内覧会時の対応にも長谷工がでてきて、理由をつけて対応をしてくれない。本来は売主の仕事なんだけどね。
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414:
匿名さん
[2017-09-16 01:42:50]
第一期でマンション購入を考えています。
完成は1年半後なんですが、手付金を支払って下さいと言われています。 一年半も期間があるので、それまでに何かあったらと思うと不安です。 大規模な新築のマンションでは一般的な事なのでしょうか？ |
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415:
マンション検討中さん
[2017-09-16 06:16:54]
大規模に関係なく、青田売りの新築マンションでは一般的で、どの物件でも必要だと思います。
手付金の金額に関しては相談してみるのはありですが、万が一の解約時に手付金の金額に関係なく、物件価格の何％かを請求される場合もあるようなので、規約について確認しておいたほうが良いです。 |
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416:
マンション検討中さん
[2017-09-16 09:39:02]
長谷工については、今は、ブランドに関係なく、多くの庶民向けマンションは長谷工が手掛けているようですから、あまり気にしなくても良いのかもしれないと思っています。何せ長谷工ばかりなのですから。
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417:
マンション掲示板さん
[2017-09-16 15:45:58]
>>416マンション検討中さん
赤信号もみんなで渡れば怖くないって言いますしね〜 |
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418:
周辺住民さん
[2017-09-17 11:10:22]
なわけねーだろｗ
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419:
匿名さん
[2017-09-17 17:01:51]
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420:
マンション比較中さん
[2017-09-17 18:44:24]
まだ手付け契約せずに、がっつかずに完成直前まで様子見だな
引渡時の金利がどうなるか分からないよ？ あくまで実行時金利だからね 消費税改定によって税金とかも変わる可能性もある 完成前に計画よりも販売戸数が少なければ嫌でもオプションやら内々での価格割引があるし、 なによりブリーズコートのエレベーター付近の部屋にこだわる必要なくね？ マンション内の徒歩数分を大きいと感じるか小さいと感じるかは人それぞれだけど、 後からオプション付いたり価格が数百万も安くお得に買えるならどうだろうｗｗ 大和の相場から比較すると高いわけだし、 施工から1年経つと新築物件の表記ができなくなります。 未入居物件が新築物件と同等の価格な訳がない そして新築での完売はありえないと思うのだが、 詳しい皆様はどのようにお考えでしょうか。 賃貸で住んででも後買い安定？ |
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421:
マンション検討中さん
[2017-09-17 19:34:45]
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422:
マンション比較中さん
[2017-09-17 19:49:25]
未入居です
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423:
マンション比較中さん
[2017-09-17 19:59:34]
レインズでは新築じゃないから中古
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424:
名無しさん
[2017-09-17 22:39:54]
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425:
マンション掲示板さん
[2017-09-17 23:23:57]
大和市
団地(857戸) 長谷工 この条件で5000万円を越えるのが、かなり強気な価格設定だと思います。 東急ブランドというだけで、1500万円くらい高く感じます。 |
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426:
匿名さん
[2017-09-18 07:51:49]
中央林間なら3000万円でしょ
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427:
坪単価比較中さん
[2017-09-18 12:43:14]
今は金利0.6％くらい？だから100万借入で月の返済2,640円（35年ローンの場合）
5000万円で月132000円＋管理費・修繕金 返済総額55446068円 購入時金利が1％位になっていたら･･･ 100万借入で月の返済2,822円（35年ローンの場合） 5000万円で月141100円＋管理費・修繕金 返済総額59279996円 大和市の価格ではないですね。 |
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428:
マンション検討中さん
[2017-09-18 17:24:20]
広い庭園を含む共有部分を、どのように評価するかなのでしょうかね？
それに賛同する人は購入するでしょうし。 通勤時間帯に、特急でも走らせますか、東急さん？ |
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429:
匿名さん
[2017-09-18 18:01:20]
>>425 マンション掲示板さん
神奈川だけでなく東京も含めて探していますが、ほぼ全ての物件で「以前の相場より3割くらい高い」と評されています。 資源高で割高傾向なのはどこも一緒なので、今買うか、後で買うかは賭けだと思います。 首都圏がいつから下がるかは謎ですがね。 |
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430:
坪単価比較中さん
[2017-09-18 19:05:32]
さすがに857戸の大規模マンションで坪220前後は無謀ｗ
新築の高騰は分かるけど、近隣新築マンションと比べて坪単価が高すぎる。 ただでさえ小学校からの距離というネックで購入を断念する人がいるのに、この値段は完全にやりすぎ |
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431:
マンション掲示板さん
[2017-09-18 20:28:51]
強気な価格にビックリンカーン！ですよ。
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432:
マンション検討中さん
[2017-09-18 23:50:37]
でも、駅近だし、2路線あるし、東急ストアのところが、小洒落たショッピングモールになったらそれなりに価値がでるかと。
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433:
検討板ユーザーさん
[2017-09-19 00:05:36]
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434:
マンション掲示板さん
[2017-09-19 00:44:43]
80邸ほどの閑静な低層マンションであれば、5000万円でも許容範囲でしたね。
857戸と言ったら、一世帯3人だとすると、2,571人が住む大所帯の団地ですよ。 |
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435:
匿名さん
[2017-09-19 01:07:31]
>414
手付金を払うと、手付解約といって手付金を放棄することによって買主は無条件に解約することができる。売主が破綻するリスクについては、５％以上の手付金を払うと売主に保全義務が生じる。保全の仕方はいくつかあるので、どういった保全をするかは営業に確認。 手付金は一割が一般的で、上限は２割って法律で決まっている。 ちなみに売る主側は手付金を倍返しすることによって一方的に解約することができる。施工トラブルで期限までに引き渡しできないと判断した時に、実施されることがある。 |
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436:
匿名さん
[2017-09-19 02:08:19]
手付金の額は交渉の余地はある。保全される５％＋１円がいいかな。
ただ、大手だと相手にされない可能性は高いけど。 |
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437:
匿名さん
[2017-09-19 02:11:59]
売主事由による解約となる場合は、手付金は倍返しで返ってくるから、手持ち資金に余裕があれば２割払うってのもありかな。
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438:
匿名さん
[2017-09-19 02:23:44]
手付金や施工トラブルとかでの引き渡し遅延、引き渡しできないといった契約不履行時の扱いについては契約書で規定されているはず。契約書の内容を早めに確認しておくのがいいかな。
ちなみに契約してしまうと施工トラブルとかあった時、買主の立場って弱い。その辺も把握しておかないと。 |
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439:
匿名さん
[2017-09-19 03:04:26]
昨日の14:00頃に通ったら、
工事現場が水たまりというより池になってた。 いくら工事中とはいえ水捌け悪すぎ。 購入検討者はちゃんと確認した方が良いですよ |
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440:
マンション検討中さん
[2017-09-19 07:18:00]
857戸の中でも、最上階とかプレミアムの部屋があるんでしょうか。たまプラーザのワイズはやはり最上階はプレミアムで手が出ないほど高かったです。広い部屋で、駐車場の優先権利があったり。ここは、プレミアム部屋はいくらで、何部屋あるんでしょうか？
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441:
中林住25年
[2017-09-19 09:43:50]
東急田園都市線には特急新設は少なくとも通勤時間帯は無理です。すでにいっぱいいっぱいのダイヤグラムですから、特急を走らせる隙間はありません。
このマンションを買う場合に、エレベータ近くの部屋を買う優位性は感じられず、寧ろ、エレベータ待ちの人々が 家の周りにいることのデメリットを考えるべき。このマンションでエレベータの一番の問題は、1つのエレベータ を利用する予定人数が多く、その大部分が通勤時に集中することを考えると、エレベータがなかなか来ないこと、 最悪の場合、乗り残しが発生することです。 駅近・東急プラザがこじゃれた？笑っちゃいますね。一番遠い住戸だと優に10分以上駅までかかりますし、2駅利用可でも世の中で1・2位を争う満員電車の駅ですから、優位性はちっともないか？と。中央林間の東急にしても 市役所が入るのがメリットといえばメリット位で、こじゃれた店とはほど遠いラインナップになるか？と。そのよ うなお店なら青葉台かたまプラまで足を伸ばせば？ 800戸を超える入居世帯ですよ？管理組合が治めれるとはとても思えません。マンション管理の長谷工が社員を毎月の理事会には必ず派遣すると思いますが、一人二人ではほぼまとまらないでしょう。それだけ人数が多くなるとさまざまな意見が出るってことです。しかも、入居者の年齢層によっては管理に無関心な人も多くなるでしょうから、そうなると大規模終戦や共用部分の管理について絶対に後々もめることになりそうですよ。 みなさん、よく考えましょうね。 |
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442:
匿名さん
[2017-09-19 21:47:49]
郊外に向かう他の鉄道は、複々線化で輸送力増強ってやってるけど、あれって都の連続立体交差の補助を受けての事業。田園都市線は都内はすでに地下だから補助を受けられない。輸送量が上がる見込みはないよ。
東急の苦肉の策が大井町線へのバイパス。でも都心に向かうわけじゃないから効果はほとんどなし。 |
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443:
検討板ユーザーさん
[2017-09-19 22:28:33]
朝の急行が長津田始発なのも改善されないのでしょうか？
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444:
マンション検討中さん
[2017-09-19 22:37:02]
東急グループ・東京急行電鉄（株）から見ると、辺境に過ぎないのでしょうね。
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445:
マンション検討中さん
[2017-09-19 22:58:19]
>>401 中林住25年さん
マンション管理の円滑な管理を目的として、 目的を達成するための選択肢のひとつとして、『外部コンサルを雇う』のにはお金はかかるでしょうね。 しかし、コンサルを雇う以上、 コンサルを雇う側（管理組合）としては、コンサルしてもらう価値を提供してもらうわけです。 一時費用はかかるかもしれませんが、コンサルは、一般的に、上流工程のスキルであるわけで、中長期的な視点が必要な職務であり、その職務は、企業や組織の業務効率化や、企業の経営戦略など、その組織がもつ問題点などから改善点を提案するのが仕事です。 大規模マンション、とくにこのよドレッセでは、これまでの投稿をみる限り、大きな課題のテーマは2つありそうですね ・修繕積立金、管理費の計画とその妥当性 ・857邸のマンモス組織の管理組合による合意形成 コンサルのスキルの見極めや、依頼する仕事の要件をしっかりと定義してあげることで、中長期的なスコープで効果的な提案をしてもらえれば、マンションの管理にとって 非常に価値があるのではと思われます 外部コンサルタント（マンション管理士）の有用性は、 国家も認めていて、 国土交通省が制度を設計済みです（マンション管理士を必要とした背景おより国家資格の設定） よい外部コンサルタントを招くことが出来れば、たとえぼ、下記のメリットが得られるとのことです ・【対 管理会社】管理会社と管理組合に加え、外部コンサルを雇うことにより第三者の目が介入することで、管理会社が提案するアクションや費用面の妥当性を、的確に検証し、中長期的な範囲で無駄な支出を削減することができる効果が期待できる。 ・【対 管理会社】外部コンサルの存在により、それが抑止力となり、管理会社の暴走（管理会社により検討したアクションが、利益・マージンを得るためのムダなオプションが入っていたりするためそこを指摘・突くことが可能）を食い止めることができる ・【対 管理組合、住民】管理会社の極めて限定的な経験やノウハウとは違った『問題解決力や合意形成能力』を、外部コンサルが提供できる、メリット |
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446:
マンション検討中さん
[2017-09-19 23:09:39]
もちろん、外部コンサルを雇わずにしっかりとできれば問題ないかと。
管理会社と管理組合の2者となりますが、 管理会社のアクションを、管理組合がしっかりと客観的かつ論理的に牽制・指摘することができれば外部コンサルなんかいらないかと。 ただ管理会社のいいなりになるのは、恐らく幸せな結果にはならない→ 管理会社も、企業であるという性質上、利益・マージンをひそめてくるだろうし、 ひそめた内容や妥当性を、的確に見抜くためには、見抜く管理組合側にもそのスキルが、必要であるものの、 そういった専門スキルは、一般消費者である、われわれが一から学ぶのは、時間やリソースの制約上、難しいわけで、 国土交通省が、マンション管理士という国家資格を2001年に制定した背景もそこにあるようとおもいます |
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447:
マンション検討中さん
[2017-09-19 23:20:33]
>>437 匿名さん
お金に仕事させるという考え方をお持ちのようで。 無利子である手付金に最大額支払わず、最低金額だけ支払い、融資実行までの期間を、定期預金や住宅財形、或いはリスク資産（株など）など有利子で運用するのが有意義かと。 |
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448:
マンション検討中さん
[2017-09-19 23:28:36]
今の住宅ローンという金融商品の低金利であれば、ちゃんとお金の勉強した人であれば、0.6%の住宅ローンを返済しつつ、同時にたとえば2%の金融商品に投資することを考えるわけだよね。
住宅ローンは、返済というが、金融商品に投資するのと同じ事であるわけですしね。 ただし、同時多発的に投資するためには、元本を稼ぐための能力なもちろん必要なわけですが。 |
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449:
マンション検討中さん
[2017-09-19 23:48:18]
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450:
匿名さん
[2017-09-20 01:23:25]
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451:
匿名さん
[2017-09-20 01:50:28]
>447
運用といえば、修繕積立をどう運用するかってのも問題になる。ここの規模だと、入居時の一時金だけでもペイオフ対象の金額を余裕で超える。分散せずに銀行預金なんてことすると、その銀行が破綻したらアウト。 |
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452:
匿名さん
[2017-09-20 01:54:48]
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453:
マンション検討中さん
[2017-09-20 04:31:24]
昨日の読売新聞に外部コンサルタントをめぐるトラブルが急増という記事がありました。いい加減なコンサルタントが多いいうことです。
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454:
マンション検討中さん
[2017-09-20 06:24:00]
>>453 マンション検討中さん
企業で管理職の経験者であれば、外部コンサルを言い方は少し悪いですが有能な手足として使いこなすあたまはあると思います。 何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。 もし、外部コンサルやとうなら、まずコンサルスキルの力量をはかることから始まるでしょう。 書類審査やコンサル実績でもちろんふるいに落とす。 まずコンサルの最初の仕事は、管理項目の経費の削減について問題点の本質の分析や改善提案をしてもらい、 無事、経費の削減できれば、その削減分でコンサルへの費用を捻出できる。 これが出来なければ、そのコンサルを切ればいい。 ただし、外部コンサルとの契約書をしっかり確認して、即時解約できるのか、いつなら解約出来るのかを確認して、経費が無駄となるリスクを最小限にすること。 何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。 読売新聞の記事は、コンサルのトラブル情報だということですね。 それなら、われわれはきっとめぐまれますよ。 世の中に、コンサルによるマンション管理実績が蓄積されれば、トラブルが起きる数だけ、人は痛みを避けようとし、 より精度の高いトラブル対策集やベストプラクティス集を手に入れられる、 そんな世の中に期待できるということかと思われます 読売新聞の情報は、逆に捉えるといいニュースです |
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455:
中林住25年
[2017-09-20 09:30:30]
やたら外部コンサルを推奨する人がいるようだけど…
そのコンサルを選ぶのもこのマンションの住人ですよね。 800戸を超える住人の総意で選ばれるコンサルなんて現実問題不可能じゃない？ かといって、業者推薦のコンサルだと意味ないし。 コンサル選定を前提にした話はしていませんので、管理組合と管理会社派遣の社員がまずは住人の大多数の 合意のもとでのマンション管理ができるか否かを議論しませんか？ どうも、コンサル前提で話をされるので、業者の回し者？と思ってしまいました。 マンションは小さな地域コミュニティです。本来ならば住人の方ばかりで取り決めできるに超した事はない はずです。 |
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456:
マンション検討中さん
[2017-09-20 12:13:54]
長谷工の素敵ネットというやつで、管理組合で行った会議の議事録が閲覧できるとかありますが、誰が、議事録書くんですかね？やっぱり組合に選ばれた人が議事録書くんですかね。。
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457:
検討板ユーザーさん
[2017-09-20 14:43:56]
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458:
マンション検討中さん
[2017-09-20 16:52:25]
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459:
通りがかりさん
[2017-09-20 17:48:11]
>>458 マンション検討中さん
大規模だと一概に安い訳ではないでしょう。マイナーデベは小・中規模しか作れないので、大規模は大手ブランド価格になりますからね。 条件の悪い部屋が増えるから買いやすい部屋数も増える、スケールメリットで管理費が抑えられるというくらいではないでしぃうか。 |
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460:
マンション検討中さん
[2017-09-20 17:51:06]
〉456
ふつう管理会社が書くようです。 |
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461:
匿名さん
[2017-09-20 18:29:59]
大規模だと管理費が抑えられることはよくある事ですが、ここは敷地と植栽の規模・共用施設の多さが仇となって高いんですね。
管理費12400円＋修繕費7800円＋駐車場代10000円〜17000円だと、毎月のローンの他に月30200円〜37200円払わないといけないって、厳しくないですか？ 地元の人達がメインターゲットなのかと思ってましたが物件価格も高いし手が出せる人がどれだけいるのでしょう？ |
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462:
匿名さん
[2017-09-20 22:12:45]
修繕積立は段階的に値上げの計画。最初で厳しいなんて言ってたら、積立金が上がった時に破綻確実。破綻して未納なんてことされたら、他人事ではなくなる。マンションって住民同士、運命共同体。
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463:
マンション検討中さん
[2017-09-20 22:42:25]
結局、このマンションの売り（長所）はなんでしょうか？
私は掲示板を拝見していても分かりませんでしたので、 教えて頂けると助かります。 |
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464:
検討中★★
[2017-09-21 01:06:49]
>>460 さん
ありがとうございます |
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465:
検討中★★
[2017-09-21 01:26:17]
>>461 さん
12年後に1回目の大規模修繕と考えると、修繕積立金7800×12×12で112万円のため、消費税10パーセントが加味された金額になってそうですよね。 あと20年後頃に2回目の大規模修繕で一戸あたり132万円税込必要と考えると、5950円の値上げが必要な計算で毎月の修繕積立金は13750円になりますね。 あくまでシミュレーションですが。 世帯年収は700万のラインから子供いるなら800万は超えてこないと資金繰りができなくなるリスクがありそうな感じですかね。 |
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466:
中林住25年
[2017-09-21 08:34:47]
修繕積み立て、多いに越したことはありませんが、800戸を超えると未納者が出てきませんか？
未納者が出た場合、最初は管理組合の理事が未納者と交渉することになります。拉致があかない場合は 管理業者（長谷工？）の社員さんがやってくれますが。 実際に大規模修繕が始まった時にお金が不足することのないよう、途中で増額の話は理事会に振られる と思いますので、ある程度は余裕のある資金計画が必要でしょう。 管理組合の役員会の議事録は原則組合理事の書記が作成し、理事に回覧して中身を証査してもらった後 に回覧する手はずだと思います。理事会議事録を社員に作らせたら、端々を都合いいように書かれちゃ いますよ。総会の資料はBS・PLは社員が作ってくれますが、年間のまとめは組合理事の書記が作成後 に理事長回覧、社員に渡して製本といったはこびの筈です。800戸を超えるマンションですから、管理 組合もしっかりした人がならないと、大変なことになりますね。決まりごとは恐らく掲示板に張るので しょうが、同時に各住戸に回覧します。回覧も回るのに時間かかりそうで、早急に連絡しなきゃいけな い事象については、通信手段を検討する必要がありそうですね。（掲示板なん見てなかった…みたいな 苦情？結構でますから、回覧で押印させて担保するんですよ、大事なことは） 組合の余剰資金（積み立て金）については、面倒くさくても複数の金融機関に分けてペイオフの上限以 内での管理が必要です。万一のことが起きた場合に、住人全員の賛成でペイオフ以上の額を預けたのな らいいのですが、一部でも反対があった場合には揉めること必至。管理組合の会計さんも、結構大変な 仕事になりそうですね。これも管理業者の社員は絶対にやってくれませんから、住人の方から選ぶこと になります。自分からやりたいという奇特な方はそうそういませんから、全員が順繰りになっていくん でしょうね。 快適なマンションライフを過ごすにはそれ相応の役回りに対する覚悟も必要です。管理組合の役員にな ると、その年は毎月2日程度は休日がつぶれますし、大規模修繕や大型の案件が勃発しあ場合には結構 な日にちがつぶれますので、相応の覚悟はしておきましょう。 |
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467:
匿名さん
[2017-09-21 11:42:24]
管理組合からの連絡っていまどきマンション内のWEBでじゃないの。紙で回覧なんて時代遅れ。
修繕積立金は管理会社が代行収納するから、最初は管理会社が銀行に預ける。その時、ペイオフ対策をしてくれなかったらアウト。管理組合で管理の仕方は変えられるけど、最短で最初の管理組合総会を待つことになる。その間に破綻したら、大変なことになるから管理会社の方針の確認は必要。 |
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468:
マンション検討中さん
[2017-09-21 12:43:05]
[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]
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469:
マンション検討中さん
[2017-09-22 13:49:34]
掲示板見てたら買うのやめようかなって思ってきた。
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470:
匿名さん
[2017-09-22 20:23:10]
>>469 マンション検討中さん
やめた方がいいと思いますよ。良いマンションは他にもありますから。 よっぽど中央林間に住みたい人以外はホントにオススメできないマンションです。 大量に売れ残ったら本当に ちなみに長谷工施工のオハナ町田は 竣工の1年前から約500万円引きしてるみたいです。 ここも売れ残って絶対にそうなりますよ |
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471:
マンション検討中さん
[2017-09-22 22:28:04]
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472:
周辺住民さん
[2017-09-22 22:42:32]
中古ですがセ パルレ。ここは駅近なので、販売価格が安ければ完売でしょう。
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473:
匿名さん
[2017-09-22 23:08:18]
新築でオーベル東林間レジデンス。
もうほとんど売れてますが。 小田急線ユーザーが対象かな。 |
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474:
マンション検討中さん
[2017-09-23 00:14:46]
セパルレは低層階で結構なお値段ですので、リフォーム代等考えたら中古で買うには痛いなと。
東林間はよく言えば落ち着いてますが、寂れていて、かつ各停しか止まらない利便性の悪さが気になるところです。。 |
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475:
通りがかりさん
[2017-09-23 01:51:20]
関西出身ですが会社の社宅があった縁で中央林間に住み始めて早20年。今は某マンションを購入して住んでます。
そりゃたまプラなんかと比べれば田舎ですし、横浜でもなく町田でもなく相模原ですらなく大和ですが、2線あって便利だし、やっぱり田園都市線効果で周囲の小田急駅より街並みは綺麗だし、近所の人も良い感じです。なんか悪口が多いですが、良いとこだと思いますよ〜 |
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476:
マンション検討中さん
[2017-09-23 08:37:23]
中央林間の街自体は良いと思いますよ。戦闘機の爆音問題も岩国移転で大幅に解消されるようですし。
ただ、857戸という巨大マンションに問題がありそうだということと、 東急グループが手掛けるのに、電車の混雑が解消されず、沿線に大きなマンションが次々と建って行くので、 益々ひどくなって行くことが問題というだけのことです。 |
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477:
匿名さん
[2017-09-23 08:56:28]
東急って沿線に住宅作ったり、学校を誘致して乗客を増やすって戦略がうまくいってる会社。ただ田園都市線は、他の路線のように複々線化の見込みがないから、飽和状況は解決の見込みがない。
あと、田園都市線って半蔵門線と相互直通運転してるけど渋谷で折り返しできないのが致命的。半蔵門線が止まるとそのまま影響を受ける。 |
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478:
マンション検討中さん
[2017-09-23 09:46:24]
通勤の帰りに、長津田まで急行よりも先に行く各駅停車（なんだそりゃ？）などが来ると、いらつきますね。
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479:
通りがかりさん
[2017-09-23 13:52:09]
田園都市線は首都圏の鉄道各線で今後も人口が最も増え続けると言われています。人口が減少していく日本で、これはすごいことです。もちろん今後も通勤ラッシュには悩まされるということですが、資産価値やら街の賑わいの維持などの点では最も有利な沿線と言えるのではないでしょうか。
でもまあ、たしかに850邸の運営は想像つきませんね。 |
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480:
検討中★★
[2017-09-24 09:18:27]
管理の大変さは、ドレッセ中央林間は漠然となんかヤバそうというご意見が目立ちますね
大変さはこんな感じですかね？ ドレッセ中央林間>？？？>戸建>マンション小〜中規模 |
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バーベキューも他の用途に使えた方がいいですね。
まさか、ゲストルームなんてないでしょうね？トラブルの元ですから。