ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[3801: 匿名さん]

10年後は中高年のボランティアが広いガーデンの管理を行うようになり、
管理費のコストを下げるようになると予想しています。

[3802: マンション比較中さん]

>>3801 匿名さん
中古のセ・パルレでも竣工当時の管理会社から変わってます。管理会社に管理費で全て頼り切るのではなく、ちょっとしたことでも管理組合で解決していく姿勢も住環境の維持には必要なこともあるかもわか。ませんよね。

[3803: ご近所さん]

セ・パルレははじめ、東急コミュ二ティでしたが、問題があって
今は違う管理会社です。

[3804: 匿名さん]

修繕積立の定期的な一時金徴収と段階的値上げの計画は将来の未納問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てを推奨している。初期の積立金を安く見せかけるために定額積み立ての計画を採用しているデベは少ない。

武蔵小杉なんかではタワマンが林立していて、中古の販売での差別化のため管理組合が定額積み立てに移行しているところもある。ただ、新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。入居後に管理組合が健全な活動するかどうか、ある意味賭け。

[3805: 匿名さん]

>>3804 匿名さん
7年以上前のガイドラインから「定額推奨」だけ引っ張り出しても説明が不足し過ぎているしもはや時代は変わってる。

そもそも長期修繕計画は国土交通省のガイドラインで分譲事業主に定期的な見直しを義務付けてる。定額積立でも増額はありえるのにそれを言わないのはなぜだろうね。
未納問題をよく起こす問題は主なものを2つあげると機械式駐車場の考慮不足を犯す稚拙なデベの仕業。今の時代中堅未満のデベは淘汰され大手デベがマンションを林立させてる為当初長期修繕計画も大手クオリティ。穴が無く安心して良い。2つ目は耐震問題。度重なる法改正により築35年超の旧耐震制度のマンションはよく問題になっているが今の新築マンションには該当せず。大地震が起きる度に法改正のターニングポイントとなり耐震性が劇的に向上。すなわち将来の修繕金増額の要素がガイドライン策定時のそれと大きく状況が異なっている。むしろ現代の著しい技術革新により将来の修繕費が割安になるという希望的観測の論調が建築学会でも強くなっている。例えばドローン。修繕工事の自動化、高層のコンクリ打鍵をドローンにやらせる等未来はすぐそこ。

あとこのマンションとタワマンなんかと比べるなんてナンセンス。そもそもタワマンの超高層の足場形成は修繕費がかなり嵩むから参考にならない。
むしろこのマンションような大規模中高層のマンションの修繕費はまとまった工事量になるので、施工性が向上して修繕費が安く済んだりする。
3804はいろいろ前提を端折り過ぎてるし説明を成してないね。

[3806: 匿名さん]

>>3804 匿名さん
http://daikibo.jp.net/archives/6670

[3807: 匿名さん]

>>3805
要約すると、このマンションは管理がしっかりしていて
お買い得だということでしょうかね？

[3808: 匿名さん]

>>3807 匿名さん
全然違います。国土交通省のガイドラインの定額推奨を推奨する以前に修繕の何たるかをある程度知っておかないと自分の身は守れないということです。

[3809: 評判気になるさん]

>>3807 匿名さん
そこまで個人的に推しではないですが、大手の安心感は推しポイントとせねばもったい部分。
大規模なだけあって管理費は比較的割安だと思いますが、植栽の大々的なメンテナンスなら業者に頼んだりすると通常の管理費にないはずなので一時徴収などもありえるかもです。
植栽の維持は管理組合様の力無くして実現しないかもしれませんけどね。他のマンションの事例は枚挙にいとまがないですから失敗するリスクは低いと考えても良いでしょう、
管理費をより低く抑えたいなら将来は、議論を重ねた上で管理の選択と集中を計り管理会社を変える方法もあるようです

[3810: 評判気になるさん]

>>3809 評判気になるさん
管理会社は長谷工コミュニティ？
管理会社を変えられまいとあの手この手で頑張ると思いますよ。（個人的予想）
なぜなら、今後は新築マンションの需要が少子高齢化で激減するため、長谷工はマンションストック事業で稼ぐビジネスモデルへの転換を迫られているタイミングだからです。
長谷工の管理会社が抱える管理マンション（数十万戸）と、永い付き合いをする施策をどんどん打ち出してくるでしょうね。
大規模修繕やマンション建て替え事業で収益を上げる為に。

[3811: 匿名さん]

ここのマンションの書き込みは、理屈好きのインテリ層が多いようですね。
住人予定者もそうなのかな？

[3812: 匿名さん]

理屈好きのインテリ層じゃなくて、業者そのものです。
あまり売れ行きが芳しくないから、業者の方が入れ替わり立ち代りポジティブなネタを書き込むんですよ。
以前は地元の方の書き込み（メリ・デメ双方）もあったのですが、デメリットに関しては業者の方たちによってたかって否定される書き込みをされるので、嫌気がさして地元の方たちの書き込みは見られなくなりました。

[3813: eマンションさん]

>>3803 ご近所さん

どんな問題があったのでしょう...？差し支えなければご教授くださいませ。

[3814: eマンションさん]

>>3812 匿名さん
他マンの営業さんが現れましたね。
地元の方たちの書き込みも散々業者の書き込みだと叩かれてるのに？

[3815: 匿名さん]

>>3812 匿名さん
明らかに間違っているので指摘しますが、
業者によるポジティブな書き込みばかりだとレッテルを貼ってこれまでの書き込みを問答無用にしてしまうやり方は我田引水が過ぎると思います。（あなたこそ業者では？）
ときには国や自治体、研究機関や企業が発表した情報をベースに議論することも有意義だと私は思いますが、堅い話になる事もいずれ訪れる道

[3816: 近隣住民さん]

東急ストアの真横に24時間営業のジムが新しく出来てました。（エニタイムジム？）
駅近くにコナミ、アスウェルも有りますので、一気にスポーツジムの激戦区となりましたね

[3817: ご近所さん]

山内農場がなくなり、またキッズスペースのある飲食店が入らないかなーと期待してたのですが。ジムになってしまって個人的にはガッカリです。。

[3818: マンコミュファンさん]

>>3745 匿名さん
左側→ブリーズコート
右側→エアリーコート
です

[3819: 匿名さん]

カレントコート①

[3820: 匿名さん]

カレントコート②横から

[3821: 匿名さん]

カレントコート③グランドエントランス側

[3822: 匿名さん]

>>3818さん
左側→ブリーズコート
右側→エアリーコート
の間が写真では微妙な距離ですね。

[3823: マンション検討中さん]

手前の方の左側の建物が写真に写ってたらちゃんと距離がわかりそう。
左右との距離感は遠近で距離が違うので、奥側の左右との距離はなんとなくわかったです。

[3824: 通りがかりさん]

カレントコートだけなら30戸程度の小規模マンションですね。

[3825: 匿名さん]

ブリーズコートはマンションビューなのですね。

[3826: 匿名さん]

andガーデンビューとなっております。

[3827: 匿名さん]

眺望など本当は完成品を見てから購入を決めたいところですが。

[3828: マンション検討中さん]

いいなーと思っていたところは、
高いと躊躇していたら、売約済みとなっていました。

[3829: 匿名さん]

焦って買わなくてよかった。

[3830: マンション検討中]

ディライトコートはかなりお安くなりそう？？

[3831: 匿名さん]

ディライトコートの販売開始はいつなのでしょうかね？

[3832: マンコミュファンさん]

お、いつのまにか、まとめサイトが出来上がってますねー。ちゃっかりしてますね

[3833: マンション比較中さん]

中央林間5丁目のオオゼキの裏で
プラウドが発売しますね！
戸数43戸
駅から3分ですかね？

[3834: マンション検討中さん]

ほんとだね。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=180417400045&pub=1
5丁目なら駅から3分〜9分と幅がありそう。

[3835: マンション比較中さん]

オオゼキの裏なら駅から3分ですね。

[3836: マンション比較中さん]

プラウドは乱立のせいで、以前の高級感がすっかり無くなってしまいましたね。

[3837: マンション検討中さん]

ドレッセも同じ。ここ、高級感なし。

[3838: マンション検討中さん]

プラウドも、ドレッセも高級感がないとなると、中央林間で高級感があるマンションって中古を含めてどこなんでしょうかね。そも、中央林間という立地からしてダメなんでしょうか。

[3839: マンション検討中さん]

南町田の東京女学館の跡地は
長谷工ですか？

[3840: 通りがかりさん]

女学館跡地は駅から遠いです。

[3841: マンション比較中さん]

やはり南町田は駅前のタワマンが本命ですよね。

[3842: 匿名さん]

>>3838さん
中央林間の代表的なマンションはセ・パルレでしょうね。

[3843: マンション検討中さん]

>>3841 マンション比較中さん
南町田のタワマン（高層マンション計画）は、
駅の真横に計画されているから、駅直結徒歩1分以内が実現できそうですね。
http://machida-road.seesaa.net/article/412848921.html
近くのドレッセ南町田シエルコートで出ている中古で4階／75平米／4500万を基準に考えると、グランベリーパークの価値が上乗せされたら6000万くらいはくだらないのでしょうか。

しかし現時点の新築マンション計画は、駅横の1区画と、駅からちょっと遠いいデュオヒルズ南町田だけなんですね。
駅横の区画の売主は恐らく電鉄か東急不動産でしょうか。ほかの民間デベロッパーの参入は、グランベリーパーク完成後から活発になるのでしょうか。脂の乗った後なので価格もお高くなりそうですね。
庶民には中央林間くらいで丁度いいのかもしれません。

[3844: 匿名さん]

庶民に丁度いい？

[3845: 匿名さん]

そろそろ人口減に伴う地価下落、都心のタワマンも値段はピークアウトしてるみたいだし
オリンピック後まで待てば相当にお手ごろ価格になるんじゃないかな？
その頃なら、中林や南町田なんて言わず、もっと都心に近いところに同じ値段で買えるんじゃないかな？
南町田に6000万も払ってマンション買うのって、どうなの？
中林の5000万も同じ。それなら戸建ての方が将来的な価値がありそうに思えるんだけど…

[3846: 匿名さん]

東雲タワマン中古なら、今でも買えるのでは？都バスで東京駅出れる。

[3847: マンション検討中さん]

タワーマンションは維持、管理を考慮すると、検討除外。

[3848: マンション検討中さん]

南町田駅前のタワマンって何階建てですか？
また発売はいつ頃からでしょうか？

[3849: 口コミ知りたいさん]

>>3848 マンション検討中さん
まず、3843のリンクみると南町田駅と国道16号線との間の区画に「高層マンション計画」とあります。「高層」とついている事からみなさん「タワマン」と言ってるのでしょう。
次に、タワマンの階数ですが、下記にタワマンの定義が述べられています。
http://tawaman.com/whats-a-tower-mansion/
タワマンとは、高さ60メートルまたは20階建以上の建物です。一般のマンションと比べて階数は多いですよ。
そして、発売はいつ頃からか？についてですが考えられるパターンとしては
パターン1.グランベリーパーク開業と同時に竣工、すなわち2019年秋頃竣工
パターン2.グランベリーパーク開業前後に販売開始。すなわち、あと1年以内に販売を開始。
パターン3.グランベリーパーク開業後暫くしてから販売開始。すなわち1年後以降かつ3年以内に販売

消去方法で行くと、パターン1は無いと言い切れますね、もう販売開始してないと間に合わないですから。したがって、パターン2or3になるのでしょうね。

[3850: マンション検討中さん]

南町田駅は駅名まで変わって、急行駅に格上げされますね。
https://www.sankei.com/smp/economy/news/180816/ecn1808160017-s1.html

[3851: マンション検討中さん]

>>3850 マンション検討中さん

世界唯一の分館である「スヌーピミュージアム」も六本木から移転してくるらしいね。東急やるなあ。

[3852: 匿名さん]

http://www.snoopymuseum.tokyo/moving/
楽しみ。
スヌーピーは犬だから、ドッグランもできるかな？

[3853: マンション検討中さん]

南町田のタワマンは夢（買えない）だけど、中央林間も南町田駅まで電車で2分、車で6分（渋滞がない場合の横浜町田ICまでの所要時間）だから地の利は充分ありますね。

[3854: マンション検討中さん]

中央林間駅近くにポラリスがオープンしましたね。
http://www.kanaloco.jp/sp/article/347794
https://www.google.co.jp/amp/s/www.townnews.co.jp/0401/amp/2018/08/03/...

[3855: eマンションさん]

>>3850さん
>>3854さん
ニュースのタイムスタンプを見ると、随分タイムリーなニュースですね。営業ご苦労様です。

[3856: マンション検討中さん]

>>3855 eマンションさん
営業じゃないです。契約者です。

[3857: ご近所さん]

中央林間5丁目に「プラウド」ができるらしいです。

[3858: ご近所さん]

しかも駅から3分？価格設定はどうなりそうでしょうか。

[3859: ご近所さん]

7階建、43戸、ご想像下さい。
32年1月完成予定

[3860: 匿名さん]

オリンピック終わると景気悪くなりますよ
オリンピックの経済効果も疑問だし
あまりあせって買わずとも、数年待っても下がることはあっても上がることは無いと思いますけど
喫緊で買う必要のある人は、仕方ないですね。買ってください

[3861: マンション比較中さん]

>>3859
大規模マンションに懲りた人たちの一定の需要はあるでしょうね。

[3862: 匿名さん]

不思議なもので、景気が下がるとマンションを買いたい人が減る、不景気な時代は、あすが不安にみえます。投資家は別ですが。

[3863: 名無しさん]

３８６０さん
たしかにその通りです。
ただ、購入を数年待つとした場合、以下の2点が気になります。ひとつ目は金利の動向です。もうひとつは待った場合の価格下落分と待たずに購入して数年間ローンを支払った場合の差額です。
先のことはわからないゆえにどうしても賭けにでなければならないわけですし、難しいものですよね。

[3864: 通りがかりさん]

>>3856 マンション検討中さん
これだけ戸数があると売れ行きが気になりませんか。

[3865: 評判気になるさん]

>>3838 マンション検討中さん
同じ大手デベでも、エリアによって、ゼネコンや管理会社を選び分けます。

[3866: 匿名さん]

>>3864 通りがかりさん
今は売れ行きは気になりません。1年後も同じ事を聞かれたら気になると答えるかもしれません。
今は実物の完成が気になります。間取りはありきたりと言われていますので、完成後はエントランスや南町田のグランベリーパーク開業を営業で推してくる気がします。

東洋経済オンラインで中央林間の駅力がランキング付けされていました。
https://toyokeizai.net/articles/-/210318?page=5
1都6県1866駅あり中央林間の駅力は145位でした。また、神奈川県県内の順位では337駅中21位でした。24位の長津田や33位の相模大野より上位の理由は、評価基準が、鉄道の急行や各駅乗り入れの回数を定量化した指標をもとにランキング付けしている事です。
ですので中央林間の鉄道の利便性については、関東圏でも指折りと言えると思います。小田急の複々線化の恩恵も享受出来ています。

[3867: 匿名さん]

>>3866 匿名さん
小田急複々線化により、相模大野や町田、オダサガ、東林間などで売り出し中のマンションはどこも推していますが、中央林間ー新宿間は通勤時47分で乗換不要直通で通勤可能。通勤時の長津田ー渋谷間44分とほぼ同じですね。

[3868: 匿名さん]

通勤時間はどちらの電車も微妙に遅延するから、47分や44分で着けることはありません。
特に田園都市線は注意しておく必要があります。5-10分の遅延は日常茶飯事。大雨・風・雪の場合はもっと。
実際に通勤時間帯に電車に乗って確かめることをお勧めします。混雑度合いも。

[3869: 匿名さん]

ここはいざという時、大和に出て相鉄線で横浜にも出れる。多少の遅延は仕方ないにしても、複数路線は有利。

[3870: 匿名さん]

857戸のうち現時点でどれくらい売れたんでしょうか。

[3871: 名無しさん]

>>3866 匿名さん
1年後はまだ残っているでしょ。

[3872: 評判気になるさん]

>>3870 匿名さん
600戸くらいでしょうか。

[3873: 通りがかりさん]

>>3871 名無しさん
残り物には福があるというそうですよ。

[3874: マンコミュファンさん]

>>3866 匿名さん
駅力の算定基準が不明。確認したらそれなりに歴史のある（創立120年）一般社団法人が編み出した算定方法で、東洋経済がそれを記事にしたという感じがしました。https://www.jsme.or.jp/publish/kaisi/141201t_.pdf
中央林間始発の列車は半蔵門線・東武伊勢崎線・日光線と相互直通運転をしているので、全長100kmもの首都圏ネットワークを形成してます。そう言ったことが反映されたのでしょう。

[3875: マンション比較中さん]

>>3872
まだ、第二工区分の半分は売り出していないので、
857戸中600戸も売れたというのはあり得ない（笑）

[3876: eマンションさん]

>>3874 マンコミュファンさん
中林、大和市の知名度が上がるといいですね。駅力が屈指とは雑誌で書いてあっても、横浜、鎌倉、横須賀、葉山は知っているけど…、大和ってどこ、中林ってどこ？何があるの？というのが一般的な反応でしょう。

[3877: eマンションさん]

>>3868 匿名さん
中央林間から、小田急江ノ島線の新宿行き急行で町田へゆき、到着ホームで特急ロマンスカー（指定席券600円程度〜）へ乗り換えで、都心の表参道や霞ヶ関に座って行けるルートもあります。中央林間か霞が関まで1時間5分ですね。
ロマンスカーの利用層は、町田に住むという選択肢もありますが治安面や街が賑やかすぎるのはどうかという方もいるでしょう。

[3878: マンション比較中さん]

小田急線は相模大野で本線の小田原線と合流し本数が２倍以上になるので、
新宿方面を良く使う人は相模大野か町田に住んだ方が断然便利です。
中央林間に快速急行が止まるといっても、相模大野の半分しか利用できない。

東急線は長津田始発の電車があるので、渋谷方面を良く使う人は長津田か青葉台の方が本数が多い。

[3879: 匿名さん]

>新宿方面を良く使う人は相模大野か町田に住んだ方が断然便利です
>中央林間に快速急行が止まるといっても、相模大野の半分しか利用できない。


たしかに。中央林間では小田急江ノ島線だから、小田急の急行新宿行きは10分間隔。相模大野は、小田急小田原線もあるから5分間隔。
中央林間は10分間隔もあるので、断然不便です。
相模大野と比較するのが間違いかもしれません。

> 東急線は長津田始発の電車があるので、渋谷方面を良く使う人は長津田か青葉台の方が本数が多い。

そうですね。
中央林間は始発が各駅停車がメインなので、本数は長津田よりかなり多いものの渋谷方面行きには10分多くかかる。10分は断然不便です。
長津田と比較すると、中央林間の不便さが際立ちます。

[3880: 検討板ユーザーさん]

メリットは帰宅中寝ていても、中央林間で起こしてもらえること

[3881: 匿名さん]

>>3879 匿名さん
10分間隔は、5分間隔に敵うはずがありません。断然不便だと思います。相模大野に住むべきです。

[3882: 匿名さん]

相模大野だと、生活圏は相模原大野か町田になりますね。中央林間だと、南町田か大和になるんでしょうか？因みに東急は株主優待券が250円位で入るので、交通費は安く出来ます。

[3883: 匿名さん]

中央という名前が付くからかどうかわかりませんが、北にすぐ相模大野、町田、南に大和、西に南町田、東に座間、生活圏は広そうです。車があればより便利だと思います。

[3884: 匿名さん]

南の南林間と、東の東林間もお忘れなく。
あれ、東林間は北かな？

[3885: 検討板ユーザーさん]

相模大野に叩かれるので、腹いせに南と東と、ついでに大和を叩く

[3886: 匿名さん]

>>3885 検討板ユーザーさん
どうしたの。まだ誰も叩いてない。

[3887: 匿名さん]

150戸ぐらいは売れたのかな？

[3888: 評判気になるさん]

>>3887 匿名さん
最新はわからないけど、4月とかの段階で200ぐらいは売れてた。

[3889: マンション検討中さん]

あと半年で入居が始まるのに、あと600戸も売り切らないといけないなんて心配ですね。
住んだら隣が空き部屋なんて事を考えたら不安です。

[3890: マンション比較中さん]

452戸中半分売れていれば、健闘していると見なすべきでしょう。

[3891: マンション比較中さん]

需給バランスの問題

[3892: マンション検討中さん]

さぁ、9月。ブリーズとカレントの売り出しが始まったのは昨年の今頃だったか。とすると1年遅れで建設の始まったD・E棟の売り出しも間もないことか。

消費税の増額は来年10月。課税は土地を除く建物だけとはいえ、D・E棟の完成が再来年の3月となると、新税率が適用か。とすると、売主はこのD・E棟にどんな税込み値段を付けるか。立地の不利具合と新税を背負ったD・E棟に比べたら、A・B・C棟の優位性が買われ、そこの残り物件に人気が出るか。

[3893: 匿名さん]

銀行の金利が上がりますね；

[3894: マンション検討中さん]

モデルルームに行ったら、
エアリーコート、カレントコートは半分くらい売れていました。
ブリーズコートは残り20戸くらいでした。
値下げ、キャンセル狙っています。

[3895: 匿名さん]

５つもあると、どこが何コートか分かりにくいですね。

[3896: マンション検討中さん]

a,b,cコートが駅から近い方、d,eコートがそれ以外。
d,eでも不動産のルール上は駅徒歩5分になるの？それなら良いね

[3897: 匿名さん]

なるほど、アルファベット順にコート名を付けていたのですか。

[3898: 匿名さん]

>>3896 マンション検討中さん
なります。
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/徒歩所要時間
中古売却時に、駅徒歩フィルタ5分以内にかかるメリットになりります。そして内覧をしてみよう、となるわけです。それで現地に訪れると、エントランスから遠くてガッカリされるか、マンションの顔であるエントランスの豪華さだったり管理の行き届いた敷地・共用部の雰囲気で心揺さぶられる。小規模マンションには決して出せないところです。

[3899: 匿名さん]

>>3898 匿名さん
日本人はデカければ＂なんか良い＂と考える傾向が強いよ。この辺ですと最近出来た、座間イオンのモールですとか、来秋完成する南町田のグランのベリーパークですとか、取り敢えずまあ敷地がおっきければ注目が集まります。とりあえずまあ行ってみようかとなります。しかただしただでかいだけじゃ駄目です

[3900: 匿名さん]

大規模化、集約化の時代でしょうかね。
ネットがあっても、郊外の時代にはならないようですね。