ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[3762: ご近所さん]

>>3761: 匿名さん　
そうですね。近所に住んでいます。
買い替え、引越しはこの地域がいいです。
家族が増え、手狭になったので、検討しています。

[3763: 匿名さん]

既に購入済みの方々のご意見のようですね・・・

[3764: 通りがかりさん]

近隣住民ですが、グランベリーパークなら7割がた遊歩道の道のりで徒歩25分というところですね。モール時代は散歩がてらよく歩いたので、楽しみです。

[3765: 匿名さん]

売れないと困るのは良く解るのですが

[3766: マンション検討中さん]

購入済みの方、こんなに戸数が多くて、不安とかないですか？

[3767: 匿名さん]

何が不安なのか分かればアドバイスしてくれる方がいるかもですね。漠然とした不安なのでしたら、小規模マンションと比べるしかなさそうです。
https://sumai-hakase.com/p74.html

[3768: 匿名さん]

大規模マンションでは24時間有人管理でもカバー出来ない死角があるらしいですね

[3769: 匿名さん]

繁りすぎな植栽も、そのまま放置しておくと死角を生みます。一階だけでなく、全住戸に防犯窓センターが付いているようなので、他のマンションより、セキュリティはしっかりしてるなと思いました。

[3770: マンション掲示板さん]

町田の値段が低く感じるのは町田の治安が懸念されるからでは？
値段はちっとも下がった感じはしません。

[3771: 匿名さん]

このマンションの広告を見ても、
最初の頃よりも価格の安い部屋を強調しているように見えますが？

[3772: 匿名さん]

最初の頃はブリーズコートの上の階とか条件の良い部屋が多かったせいか4000半ばから5000台だったのが、
今はエアリーコートのせいもありますが3000後半から4000半ば台が中心のように見えますが。

[3773: マンション検討中さん]

エバーコート、ディライトコートは3,000万台中心でしょうか？

[3774: 匿名さん]

今の売れ行き次第でしょうね。
ただ、デベロッパがここ数年儲かっているので、焦らずに高値で出して来る可能性もあるかもしれませんね。

[3775: 通りがかりさん]

今、建設中マンション真上をオスプレイが通過していきました。

[3776: 匿名さん]

今日の日記は、よく出来ました。明日も頑張ろう。

[3777: マンション比較中さん]

857戸だ！頑張ろう！

[3778: 匿名さん]

働き方改革法案成立キタ！
残業抑制、同一労働同一賃金は、ゼネコン下請けには2021年から適用されるそうですね。

また、ゼネコン業界は人手不足の解消策に建設現場に週休二日制を導入しようとしているらしく、新聞によれば、建築費は原価で7％程度上げないと赤字らしいです。
建築費が下がる材料が今後将来にわたって、いまだ見つからないです

[3779: 匿名さん]

>>3778 匿名さん
建築現場が完全週休二日になると、１ヶ月で４日工程が遅れ、もともと１０ヶ月の現場だと４０日プラスになるって事。おのずとコストアップ。だから、建築費は下がらないどころかアップする可能性あり。2021年から施工を始める建築物は、高くなる可能性が否めないですよ。新築マンションはますます高嶺の花になるのですか。

[3780: 匿名さん]

大丈夫ですよ、心配されなくても。
人口が減り、住宅需要が減少しますから、マンションは真っ先に供給過多になり自然に値段は下がります。
と言うより、価格を下げないと売れなくなりますから。
団塊の世代が購入した住宅も、もうしばらくすると売りに出されるでしょうし。

[3781: 匿名さん]

取手なんか車の値段。

[3782: 匿名さん]

東急の三ヶ年計画では、沿線の人口のピークは、当初の2020年想定から2035年想定へ修正したようですね。

人口減少傾向が想定していたより鈍化してるらしいです。
なぜなら、2000億円以上かけて沿線開発を進めるその効果が証左というわけです。

ですので、2035年頃から沿線の新築マンションの価格が下落して、つられて中古も下がるのが自然な考えかもしれません。

まあ東急の予測ですから、さらなる上方修正もあるかもしれませんが。

しかし人口減少とはいえ、駅5分、10分圏については駅遠からの買い替え需要もあると思うので、
誰も未来のことはわからないでしょうけど。

[3783: 匿名さん]

東急の予想は、人口が増えるから住宅需要増により建設件数増加という流れではなく、
東急が沿線の住宅開発規模に合わせて、他地域からの人口流入を見込んだ上での、沿線人口増加という
非常に自社にとって都合の良い予測です。
日本の絶対人口が減少するのに、東急沿線ばかり増加すると見るのも「？」です。
それに、今でも通勤時間は非常に混んでいる東急線、しばしば混雑による遅延も発生していますが、これ以上沿線人口が増加した場合に、東急線の混雑はどうなるんでしょう？二子玉～地下に潜りますので、小田急みたいに複々線化は期待できませんし、これ以上通勤ラッシュ時に増発できるだけのダイヤに余裕も無いはずです。
住みたい沿線では上位に入っても、乗りたくない路線で上位に入ると、不動産購入には慎重になるかもしれません。

[3784: 匿名さん]

東急さんは、南町田のタワマンに力を入れていますからね。

[3785: 匿名さん]

自社の都合イコール株主との約束なので、株主に逃げられないように還元するために、利益を出す宿命の企業である以上やるのでしょう。沿線人口のピークを日本の大きな人口減少にあらがう事を。その中（三ヶ年経営計画）に、鉄道にも約1000億投資。ハードがダメならソフトで混雑緩和。あの手この手で沿線を維持しようということころでは？
ソース
https://www.tokyu.co.jp/ir/manage/pdf/midplan180327.pdf

で、マンション買う側からしたら、住んでみて数年経ったら
人口減の波に押されて高齢化ではやく廃れてしまいそうな街に住むのを選ぶのか、
それとも企業戦略的に沿線開発をおしすすめて人口減を鈍化させるぞという沿線に住むのを選ぶかは、
よく調べてデメリットも考えてみんな、よく分かってるでしょ。



あと新聞読んでればわかると思いますが、東急はもともとやってる住宅開発だけでなく、不動産賃貸事業に力の入れ方をシフトしてますね。住宅は一度売ると終わりですが、企業向け賃貸で沿線に企業を誘致してコンスタントに稼ぐ。二子玉川ライズだって楽天を誘致したし、2027年に全面開業する渋谷の再開発も企業にオフィスを賃貸する目的もあります。
企業を誘致すると、当然沿線に住もうとします。
すると、生活は東急に支配されます。別に良い意味でも悪い意味でもなく

[3786: 匿名さん]

営業さん、がんばれ～

中央林間地区のミクロだと住民の方の反論も冴え渡りますが、沿線というマクロだと営業さんの勝ちかな？
どなたか、営業さんを困らせる反論を期待！

[3787: 匿名さん]

路線増やせないなら車両2階建てにすればいいのに

[3788: 匿名さん]

>>3786

長々と論理を展開しても、想定外、論理の抜けから、
論理のようにはならないのが現実世界
意外と直観の方が正しいことがある。

[3789: 匿名さん]

>>3788

視野狭く思考が浅い人の直観は存外に当てに出来ないからご注意。論理を展開した膨大な経験の蓄積によって正しい直観が生まれたりする。

[3792: 匿名さん]

[NO.3790はご本人様からの依頼により、NO.3791と本レスは削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3793: 匿名さん]

>>3789さん
マンションの理事会や総会では、理論武装しておかないと

[3794: 匿名さん]

声がでかい人も気をつけて^_^

[3795: 匿名さん]

戸数が多いと役員さんも大変そうですね。

[3796: 匿名さん]

戸数が少ないほうと比べてどっちも心配ごとはあるもの。どちらも住人次第なとこあります。
戸数が少ないと管理費滞納時にインパクトが大きいとか戸数が多いと意思決定のスピードが遅くなるとか。

[3797: マンション検討中さん]

ファミリーマートの向かい側の建物のカバーが外れてますね！外観や建物の色合いが、周辺の建物にも違和感なく馴染んでる感じだなと思いました！

[3798: マンション比較中さん]

相模大野のエアリーコートは売れ行き順調なようです。

[3799: 匿名さん]

>>3798 マンション比較中さん
20戸越えれば順調。修繕一次積立金が100万年近く高い。管理費も修繕費も高。小規模特有のデメリットでしょうか。

[3800: マンション比較中さん]

>>3799さん
修繕費は10年後、20年後に急に高くなる場合があるし、
実際に決めるのは管理組合なので本当の所は解らない。
最初だけ客集めのため安くしている所もある。

[3801: 匿名さん]

10年後は中高年のボランティアが広いガーデンの管理を行うようになり、
管理費のコストを下げるようになると予想しています。

[3802: マンション比較中さん]

>>3801 匿名さん
中古のセ・パルレでも竣工当時の管理会社から変わってます。管理会社に管理費で全て頼り切るのではなく、ちょっとしたことでも管理組合で解決していく姿勢も住環境の維持には必要なこともあるかもわか。ませんよね。

[3803: ご近所さん]

セ・パルレははじめ、東急コミュ二ティでしたが、問題があって
今は違う管理会社です。

[3804: 匿名さん]

修繕積立の定期的な一時金徴収と段階的値上げの計画は将来の未納問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てを推奨している。初期の積立金を安く見せかけるために定額積み立ての計画を採用しているデベは少ない。

武蔵小杉なんかではタワマンが林立していて、中古の販売での差別化のため管理組合が定額積み立てに移行しているところもある。ただ、新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。入居後に管理組合が健全な活動するかどうか、ある意味賭け。

[3805: 匿名さん]

>>3804 匿名さん
7年以上前のガイドラインから「定額推奨」だけ引っ張り出しても説明が不足し過ぎているしもはや時代は変わってる。

そもそも長期修繕計画は国土交通省のガイドラインで分譲事業主に定期的な見直しを義務付けてる。定額積立でも増額はありえるのにそれを言わないのはなぜだろうね。
未納問題をよく起こす問題は主なものを2つあげると機械式駐車場の考慮不足を犯す稚拙なデベの仕業。今の時代中堅未満のデベは淘汰され大手デベがマンションを林立させてる為当初長期修繕計画も大手クオリティ。穴が無く安心して良い。2つ目は耐震問題。度重なる法改正により築35年超の旧耐震制度のマンションはよく問題になっているが今の新築マンションには該当せず。大地震が起きる度に法改正のターニングポイントとなり耐震性が劇的に向上。すなわち将来の修繕金増額の要素がガイドライン策定時のそれと大きく状況が異なっている。むしろ現代の著しい技術革新により将来の修繕費が割安になるという希望的観測の論調が建築学会でも強くなっている。例えばドローン。修繕工事の自動化、高層のコンクリ打鍵をドローンにやらせる等未来はすぐそこ。

あとこのマンションとタワマンなんかと比べるなんてナンセンス。そもそもタワマンの超高層の足場形成は修繕費がかなり嵩むから参考にならない。
むしろこのマンションような大規模中高層のマンションの修繕費はまとまった工事量になるので、施工性が向上して修繕費が安く済んだりする。
3804はいろいろ前提を端折り過ぎてるし説明を成してないね。

[3806: 匿名さん]

>>3804 匿名さん
http://daikibo.jp.net/archives/6670

[3807: 匿名さん]

>>3805
要約すると、このマンションは管理がしっかりしていて
お買い得だということでしょうかね？

[3808: 匿名さん]

>>3807 匿名さん
全然違います。国土交通省のガイドラインの定額推奨を推奨する以前に修繕の何たるかをある程度知っておかないと自分の身は守れないということです。

[3809: 評判気になるさん]

>>3807 匿名さん
そこまで個人的に推しではないですが、大手の安心感は推しポイントとせねばもったい部分。
大規模なだけあって管理費は比較的割安だと思いますが、植栽の大々的なメンテナンスなら業者に頼んだりすると通常の管理費にないはずなので一時徴収などもありえるかもです。
植栽の維持は管理組合様の力無くして実現しないかもしれませんけどね。他のマンションの事例は枚挙にいとまがないですから失敗するリスクは低いと考えても良いでしょう、
管理費をより低く抑えたいなら将来は、議論を重ねた上で管理の選択と集中を計り管理会社を変える方法もあるようです

[3810: 評判気になるさん]

>>3809 評判気になるさん
管理会社は長谷工コミュニティ？
管理会社を変えられまいとあの手この手で頑張ると思いますよ。（個人的予想）
なぜなら、今後は新築マンションの需要が少子高齢化で激減するため、長谷工はマンションストック事業で稼ぐビジネスモデルへの転換を迫られているタイミングだからです。
長谷工の管理会社が抱える管理マンション（数十万戸）と、永い付き合いをする施策をどんどん打ち出してくるでしょうね。
大規模修繕やマンション建て替え事業で収益を上げる為に。

[3811: 匿名さん]

ここのマンションの書き込みは、理屈好きのインテリ層が多いようですね。
住人予定者もそうなのかな？