ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[321: 近くの住民で検討者]

東急が開発するのなら、田園都市線の混雑を解消するのが先です。今でも、通勤時間帯は、準急は長津田駅始発で、鷺沼から二子玉川間はひどい混み具合です。
戦闘機の爆音は、いずれ岩国に移転するそうですから、解消されるようですが。

[322: 中林住25年]

東急の田園都市線の混雑解消は無理です。小田急と違って複々線化は用地買収が困難を極めるから無理。
高架or地下化も現状の線を稼働させたままでは無理。
一方で、沿線の住宅開発を進めて、沿線人口だけは今後も増加する可能性あり。
これでは、田園都市線はますます混雑する方向ですね。
田園都市線沿いは都心に勤めるサラリーマンには向かないことに気づくべきでは？

[323: 検討板ユーザーさん]

>>321 近くの住民で検討者さん

鷺沼から二子玉川どころか、渋谷まで身動き取れないレベルの激混みですよ？

[324: 匿名さん]

>>320 匿名さん
駐車場駐輪場が使いづらいのは何故ですか？
駅から遠い方向な上に渋滞ひどいからでしょうか？
それとも敷地が広すぎて、駐車場駐輪場まで時間がかかるということですか？

[325: 匿名さん]

駐輪場は二段式1214台・サイクルポート42区画と十分に用意してあるようですが、
どこか一箇所ではなくウエスト、イーストそれぞれ使いやすい場所に設置してあるのでしょうか。
また、ファミリーで住まれる家であればサイクルポートを利用したい方は多いと思いますが、申し込みは抽選になるのですか？

[326: 中古マンション検討中さん]

庭とか共有部分が立派な分、マンション価格に上乗せされているのでしょうね。

[327: マンション検討中さん]

町田も大和も海老名も大規模マンションラッシュ。
いや、都内だって次々とタワーが建って行く。
埋まって行くのが不思議。

[328: マンション検討中さん]

働き方や子育てに対する考え方が変わってきて、夫婦共働き世帯とかは通勤時間を少なくして子育ての時間を作りたいと考えると、自然と駅近に候補が絞られてくる。後は通勤先までの通勤時間と、予算次第と街の雰囲気でそれぞれ選ばれてると思います。
駅近マンションは増えても、駅から遠い郊外のマンションや一戸建て、急行が止まらない駅周辺の物件は相対的に価格落ちてきてますよ。

[329: マンション検討中さん]

買うんだけど、１期で買うのと、売れ残り時に買うのだとどんなちがいがありますか？

[330: 匿名さん]

売れ残ったら値下げがあるかも。

[331: マンション検討中さん]

今の市況とこの規模を考えると1期で売り切れることはまずないため、それを前提で考えたほうが良い。
初期：気に入った間取りと気に入った階を選べる。エレベーターや階段の位置を考慮して人通りが少なそうな場所とか、エントランスに近いところや電線が気にならないところなど、いろんな視点で部屋が選べる。あとは建築オプションや無料のセレクトがあったり。
中盤：物件の評価が定まったタイミングで購入できる。まだ部屋の選択肢は残ってる。
最終：部屋の選択肢は少なくなっているが、その分割引やオプションがついてくる可能性がある。人気物件なら期待はできない。

初期から物件を見ているのであれば、いろんな物件と比較しながら検討できるので、後は自分がほしいと思うタイミング次第。

[332: 匿名さん]

多分、要望書を集めるけど、要望書が集まったところから売ると、最後に人気のない部屋が残ってきつくなるから、その辺は適当にばらして売り出す。なので、１期で気に入ったところが売り出されるとは限らないよ。

それから青田売りって売る側の都合で、購入者にとってはデメリットしかない。間取り変更とか、セミオーダー的なのはあって当然かと思うけど、最近、少ないんだよね。

さらに評価が定まっていないから、一期で慌てて買ったら、売れ戸残って後悔なんてこともあり得る。見る目がないとリスクでしかないよ。

[333: 匿名さん]

一期で人気をはかるバロメーターとしては、モデルルームオープンしてから販売開始までの期間と、総戸数に対する販売戸数の割合。小出しに時間をかけてだと、苦戦するパターン。

[334: マンション検討中さん]

「見る目がないとリスクしかない」はまさにその通りですね。私もふらっと立ち寄った最初のモデルルームで契約しそうになりましたが、なんとか踏みとどまり、1年かけて色々勉強しなおしました。今振り返ると、あの時買ってなくてよかったと思っています。

この物件が良いかどうかは分かりませんが、自分の価値観に見合ったマンションを選べるようになるまでは、最初に購入することはリスクでしかないです。逆に、自分の価値観に見合ったマンションと自信を持って言えるのであれば、1期で購入しメリットを享受したほうが良いです。

[335: 匿名さん]

お見合いの法則では、最初の三人は無条件にスルーして、その後に今までで一番と思った人に決めるのが、確率論的にベストの選択になるとされている。

まあ、少なくともいくつかの物件見ないと、いいかどうかの判断も客観的にできないしね。モデルルームってオプションいっぱいでよく見せてるし。ちなみにすっぴんの状態とどう違うかってのを確認したければ、完成物件を見に行くのが一つの手。完成物件でも通常、最初はオプション付けた棟内モデルルームを見せられるけど、何回か行けば素の部屋を見せてくれる。あと、パンフレットのCGと実際がどう違って見えるかってのもわかる。CGだと、色が若干実際と異なるし、質感もわからないしね。

[336: 匿名さん]

場数をこなすのはいいけど、デベによっては、強引な営業するところもあるからその辺の事前確認は必須。まあ、大手だとそんなことはないかな。

[337: 匿名さん]

物件価格は割高のようですが、管理費修繕費や固定資産税も高くなるんですかね？

[338: 匿名さん]

固定資産税の土地評価は路線価だし、新築の建物は標準建築費で評価だから、物件価格とは関係ないはず。

評価が確定するのは登記されるときだけど、見込み額は営業に聞けば教えてくれる。聞くときのポイントは、１年目、２年目と７年目を確認。固定資産税は１月１日の登記状態で課税されるから、１年目は土地だけなのと引き渡し後の日割り計算、２年目から６年目は新築の減免がある。

[339: 匿名さん]

税金に関しては登記費用と不動産取得税も確認しておいた方がいいかも。

ちなみに不動産取得税って本当は申告しなければいけないんだけど、登記簿で所有権の移転がわかるからしばらくすると県税事務所から連絡がある。

[340: 匿名さん]

建物の外壁がどんな感じになるのかは、モデルルームのバルコニーで確認できる。バルコニーって結構確認できることがいろいろある。

[341: 匿名さん]

大規模の場合、売れ残るリスクが高いから
慎重に見極めないといけない。
自分なら、よっぽど金があって、かつ欲しい部屋がない限り第一期は見送る。
オハナ町田なんかは
1年経ってもいくらでも部屋は余っていた。


あと、ここが本命と言うなら他のモデルルームは見た方がよい。
検討対象外のところで見て勉強し、
ここの噂や情報を他のデベから聞くのも有効な手。

[342: 匿名さん]

知識がないときには悪い条件でもデベの説明で良く見えてしまうもの。
服屋で店員に唆され、
なんでこんなの買ってしまったと後悔する経験はあると思うが
買い物中はこれが欲しい、魅力的と思い込んでしまうもの。
独特の高揚感で判断をミスることも多い。
そんな時は思い止まって、
隣の服屋に入ると冷静になれる。
そこでもっと良いのが見つかるかもしれない。

ベストを探そうと思うと迷ってしまうが、
比較対象を色々と勉強した上でベターを選ぶことは容易い。

あっ、ベストとは服のことではなく、The bestのことです(笑)

[343: 匿名さん]

>341

ライバルデベが、正直には言わないでしょ。客観的な評価を知りたかったら、ここのデベの系列を外して近隣の仲介業者に当たるのが一つの手。複数に当たればより確実。

[344: 匿名さん]

東急はたまプラの物件では予算で客を選別していた。アンケートの予算を低めに書いて、案内が来るかどうかで強気なのか弱気なのかわかるかな。

[345: マンション検討中さん]

大和でも町田でも海老名でも大規模物件の建設ラッシュ。数年後暴落予想で、今買うのを控えるのも有かもしれない。

[346: マンション検討中さん]

同じワイズだからここの広くて上層階を買うのとたまプラーザの低層階を買うのとどっちがいいかな。どちみち田園都市線を使うから混雑の事は知ってるので。

[347: マンション検討中さん]

間違えた、同じドレッセでした。

[348: 匿名さん]

ここ長谷工だよ。同列で比較するなんて・・・。

[349: 匿名さん]

長谷工って自社で土地を仕入れてプランニング、デベに売り込んで施工を受けるってのがビジネスモデル。ここみたいに長谷工施工で、複数売主の物件っ実質のデベは長谷工。ドレッセってブランドに惑わされると失敗するよ。

[350: マンション検討中さん]

ご意見ありがとうございます。
親の介護の関係があるので、購入はほぼ決定です。
ですが、後から安くなったりオプションとかつく可能性があるなら
1期で購入するのはやめようと思います。
本音はブリーズコートがいいですが、数百万の損と後悔を考えると、
お得に買えた感を取りたいｗ

確実に売れ残るでしょうから、
投売り待ちですね

[351: 匿名さん]

大手の場合、値下げはあっても竣工後。それまで待てるかってのも判断材料かな。プレゼントだと家具や家電ってパターン。

一般的に値下げをするタイミングとしては、竣工前後か、新築と謳えなくなる竣工から１年目の少し前。

[352: 匿名さん]

入居が2020年3月だと消費税増税の影響かあるってことですか？
その頃の金利がどうなってるのかも気になりますね。

[353: マンション検討中さん]

なるほど！
でも仲介手数料は掛からないでしょ？
販売代理って

[354: 匿名さん]

前回の増税の時は、増税前に契約だと、引き渡しが増税後でも増税が適用されないって特例があった。たぶん、そういったことが決まるのは増税の前の年末の税制大綱で。

まあ、第一工区なら増税関係ないでしょ。第二工区は増税前に完売しないと、その後は売れ行きが落ちるのは確実だから長期に売れ残るかも。

[355: 匿名さん]

>353

新築の場合、販売費用は売主が負担。といっても販売代金に転嫁されているだけだけど。

[356: マンション検討中さん]

転嫁されてるというか販売チャネルを増やさないと大規模は厳しいってことだよ。
ある意味利益を削っているぶんだけ代理店が吸収している。

[357: 匿名さん]

販売代理に長谷工アーベストが入ってることからして、ここは完全に長谷工物件だね。

ちなみに東急電鉄は販売部門を持っていないので、系列の東急リバブルと、東急ライフィアが販売を担当する。厳密にいうと東急リバブルは東急不動産の系列だけど。東急ライフィアは規模が小さいから大規模物件の時は東急リバルるが担当したりする。

[358: マンション検討中さん]

近くの中古が結構売りに出されているので、予算からそちらも検討中。

[359: マンション検討中さん]

再開発がこれだけあるということは、見捨てられていく場所もたくさんあるという事か？

[360: 匿名さん]

ここが見放されるってことも考えられる。慎重に判断しないとババをつかむことに。

[361: マンション検討中さん]

マンションを１０年ごと位に買い替えていたバブル期とは違い、今や相当長い期間定住するかもしれない時代ですからね。

[362: 匿名さん]

お聞きしたいのですが、洗面所のヘルスメータースペースなんですが、体重計は奥までしまえるんでしょうか？
出っ張ると邪魔ですよね。
体重計利用しない方にとっては掃除が大変そうですね。中にほこりがたまりそうです。

[363: 匿名さん]

今のマンションにヘルスメータスペースあるけど、奥まで隙間になってるよ。

指摘されてみてみたら、確かに埃が溜まってる。今度、掃除しないと。

[364: マンション検討中さん]

お、ここもなんちゃって徒歩５分物件だね。

徒歩５分以内でネット検索時に引っかかることが売手側にとって超重要。
１０年後の中古物件販売時でも大切なポイントになるからね。

朝はエレベーターも混んでて、待ち時間も結構あるから、玄関から駅のホームまでは１５分かな〜、雨の日は２０分くらい？
４人家族なら往復で合計１２０分／日、雨の日なら１６０分／日。

[365: 匿名さん]

駅徒歩は駅の出口からマンションの敷地までだから、表示としては正しい。大規模だと、敷地に入ってから部屋まで時間がかかるってのは別の話。

[366: 匿名さん]

エレベーターは８５０戸で８基。これをどう評価するかだね。一般的にタワマンみたいにエレベーターがエレベーターホールのように一カ所にまとまった場所にあって協調動作する場合１００戸に１基が目安、そうでない場合は50戸に１基が目安とされている。エバーコートとディライトコートはエレベーターが2つ隣あってるから、協調動作するなら目安通りなんだけど、ブリーズコートとエアリーコートは棟の両端にエレベータがあるから目安の半分。

あと、エアリーコートは共用廊下の部屋とは反対側にエレベーターがあるんだけど、その他の棟は部屋に隣接してエレベーター。音とか振動の影響があるかも。

まあ、長谷工だからこんなもの。

[367: 匿名さん]

エレベータ、カレントコートに１基あるからトータルで９基だね。まあ、目安に対しては336でコメントした通り。

[368: 匿名]

>>364
表示されてるのは敷地の端までの時間で、信号待ちの時間も含まれてないとなると確かになんちゃってですよね。
敷地が広いから奥にあるエバーとディライトコートはさらにかなりの時間をロスしますね。
隣の工場が大きいので肝心の南側の眺望は工場しか見えないのかな？

[369: 匿名さん]

駅とは反対側が入り口で、敷地までを表示ならなんちゃってだけど、ここはそういった悪質なことはないと思うけど。

[370: 匿名さん]

筋違いな駅徒歩でネガってるのは、駅遠で売れてない沿線物件さんかな。あそこと比べれば奥の建物でも十分、徒歩物件だね。

[371: 匿名さん]

>>366 匿名さん

エレベーターの設置場所はどこを見たらわかりますか？どこに記載されてるのでしょうか？

[372: マンション検討中さん]

>>368さん
南側は工場なんですか？

[373: 検討板ユーザーさん]

南も東も工場です。

[374: 匿名さん]

>>371 匿名さん
モデルルームでもらえる図面集に記載がありますよ。
やはりここは資料請求しただけのなんちゃって検討者が多そうですね。

エレベーターは確かに少ないけど
長谷工だからコスト優先で仕方がないです。

南側工場も眺望に大きく影響ありまさ。
将来的にはマンションが建って
日当たりにも影響あるかもしれません。

なんちゃって駅距離はルールでは問題ないけど、
実時間を論議するのは有意義。
信号も無視できるところじゃないし、
エレベーターや敷地内移動でのロスも
塵積もで効いてきます。
駅近マンションを買ったつもりだったのに、
とならないように事前に認識必要。

近隣新築マンション検討者ですが、
ここは色々と条件が悪いですね。
いいところは大規模で共用施設が多い割りに管理費安いぐらいでしょうか？
他に良いところがないから、
同じく長谷工のザブルームテラス南町田と同様に
大量に売れ残るのは必死だと思います

[375: 匿名さん]

>いいところは大規模で共用施設が多い割りに管理費安いぐらいでしょうか？

それって実は危険なシグナルかも。販売時に売主が立てる管理計画が甘くて、管理組合の収支が赤字になって、入居後すぐに値上げを検討なんて事例もある。管理計画を確認して、キチンと見積もられているかを確認しないと。管理計画って管理費を算出する根拠なのに、要求しないと出てこないんだよね。

[376: 匿名さん]

おまけだけど、375でコメントした内容は日綜商法として有名。日綜はデベとしても破綻しちゃったし。

[377: 匿名さん]

周辺にどんな建物が将来建つ可能性があるかは、用途地域とそれに伴う制限で確認。

ここは準工業地域なので日影規制が緩いのと、高さ制限がないので将来にわたって日当たりが確保される保証はない。


あと、工場跡地に高いマンションが建てられるケースが多くて、問題になって横浜市では何年か前に高さ制限が条例で規定されるている。大和市で同じような動きがあると、ここも既存不適格になるリスクがある。その辺はちゃんと把握しておかないとね。

[378: 匿名さん]

ここは以前工場だったのかな。土壌汚染があったかも確認しないと。

[379: マンション検討中さん]

857戸は巨大すぎて想像ができない。
今いる40戸のマンションでも、なかなかまとまらないのに。

[380: 近隣住民]

敷地北側の歩道が、建設工事開始前より広くなったのは、ありがたいです。
敷地北側車道は、現時点でも、狭く、路側帯もなく、逆走する自転車もよく見かけます。
敷地北西のコンビニ駐車場は、通勤通学時に、南側から来るバイクや自動車が
左折信号待ちを避ける為、けっこうな勢いで突っ切って行くのを見かけます。
警察も、ああいうのを取り締まって欲しい。
南側の道路は、横断歩道や信号機を整備するんですかね？
小学生の登下校時に、保護者や地域ボランティア？の見守りが必須でしょうね。
バーベキュー設備よりも、保育、学童、高齢者の施設を整備してもらいたい。
オークシティ屋上にも有料バーベキュー施設ができたけど、
飲酒したいから自宅のそばでやりたいと考えるのですかね？

[381: マンション検討中さん]

共用施設は、多用途に使えるものがいいのでは？キッズルームは集会場にも使えるとか。
バーベキューも他の用途に使えた方がいいですね。
まさか、ゲストルームなんてないでしょうね？トラブルの元ですから。

[382: マンション検討中さん]

ゲストルームは
・和と洋の2室あり
・利用料は無料（予定）
・貸切使用 月二泊まで
・リネン、アメニティ、タオル代は別途有償
だとのこと

[383: マンション検討中さん]

パーティルーム
・1時間100円
・貸切使用
・9:00〜22:00利用可能
キッチンスタジオ
・同上
キッズ&パパママサロン
・無償
・9:00〜17:00利用可能
BBQコーナー
・1時間200円
・炉は一つ
・9:00〜17:00利用可能
シアタールーム
・1時間400円
・9:00〜22:00利用可能
・カラオケセット予定
ミュージックルーム
・同上
シガールーム
・24時間利用可
・開放使用

ペット足洗い場
・管理組合に申請必須
・年間1200円
・ペットは1住戸2匹まで
・体長は40センチ以内
・エバーコートの1階専用庭付き住戸のみ40センチ以上の大型動物飼育可能（予定）
・違反した場合、管理組合は飼育中止を指示することができる

来客用駐車場5台
・1時間100円
・24時間まで連続利用可

[384: マンション検討中さん]

来客用自転車置場18台
・無償

カーシェアリング2台予定
・オープン型のため第三者使用あり

ベンダーコーナー2箇所
・24時間利用可

[385: 匿名さん]

ゲストルームが無料ってのは珍しいね。使用後の清掃とか費用かかるのに。

[386: マンション検討中さん]

共用設備のために価格が高いんですよね。
共用設備は、キッズルームさえもトラブルの元になりやすいのですが、
新規購入者には解らないので、魅力的に映るのでしょうね。
管理会社の問題ではなく、管理組合の運営方針の問題になって来ますからね。

[387: マンション検討中さん]

購入後は、全て自分たちの管理組合の問題になって来ますよね。

[388: マンション検討中さん]

駅近で共用施設ありのマンション
ドレッセブランドのコンセプトではある
家庭の稼ぐ能力の水準や共用施設のトラブルに目がいく、問題等に感じのであれば
ドレッセブランドに住むことを選ばなければよいのでは

[389: 名無しさん]

こちらの管理費はいくら位でしょうか。共用施設と植栽が多いようですが、その費用が管理費ではなくて物件価格に上乗せされているというのはどういう仕組みなんでしょうか？

[390: マンション検討中さん]

大数の法則であり大規模だからこそ備えられる共用施設を企画したということであるとおもわれますが、無用な産物と考えるものであれば、
次の選択肢としては、戸建あるいわ、周辺地域のマンション（東林間や南町田、町田、小田さが等）となるのでしょう。

[391: マンション掲示板さん]

ドレッセ横浜十日市場が公開されました。
横浜アドレス、青葉台が生活圏であることを考えると、
価格次第ではここと比較対象となりますね。

[392: 検討板ユーザーさん]

>>391 マンション掲示板さん

朝の急行は長津田始発なので、むしろ魅力的。そして横浜港北方面に出やすいのも魅力的。中央林間はどこへ行くにも遠いし時間かかりますよ。特に車は渋滞が酷い。人口密度が高いくせに幹線道路さえも片側一車線ですからね。横浜市も渋滞ありますが二車線が多いので遥かに走りやすい。

[393: 検討板ユーザーさん]

>>391 マンション掲示板さん

十日市場のドレッセは管理会社が東急コミュニティーなんですね。売主に東急不動産も入ってる。長谷工マターの中央林間より格上？

[394: 検討板ユーザーさん]

>>391 マンション掲示板さん

>>391 マンション掲示板さん
新築マンションの相場でいくと
大和中央林間:64平米 3400万代
横浜十日市場:64平米 4100万代
というネット上の数字からすると、地理的メリット（都 交通アクセスの良さ）もあるでしょうから、
ドレッセシリーズの価格を加味して
横浜十日市場は価格的に中央林間より5メガ以上上をいくでしょうかね。

[395: マンション検討中さん]

>>389 名無しさん
ドレッセ中央林間は、初年度
管理費12400円〜/月
修繕積立金7800円/月
のようです。


近くでラノベしたフォレスティア（中央林間駅徒歩10分）なんかは
管理費13790円/月
修繕積立金12190円/月
で売り出されているようです

[396: マンション検討中さん]

修繕積立金の金額は、とりあえずの金額ですから何とも言えません。
１２年後位にある大規模修繕工事で足りるかどうかが問題で、
それを決めるのは自分たちの管理組合の責任になります。
購入後は、瑕疵を除き、自分たちの責任で行わなければならなくなります。
管理費も庭の手入れとか、ゲストルームとかで足りなくなれば、同様です。

[397: 匿名さん]

修繕積立は長期修繕計画で段階的値上げと定期的な一時金徴収が設定されているケースが多いから、新築と中古を比較するときは、そのことを加味する必要がある。

ちなみに段階的値上げと定期的な一時金徴収は、将来未納を引き起こすリスクがある。ローンぎりで買っちゃうと後が大変。それに未納されたら他人事じゃないしね。マンションって住民同士運命共同体。

長期修繕計画は契約直前の重要事項説明として説明されるけど、早い段階で確認しておいた方がいい。そのほかの重要事項と契約書の内容、管理規約（案）とかもね。

[398: 匿名さん]

あと、管理計画も確認しておいた方がいい。管理費の根拠となるものなんだけどね。こちらから要求しない限り出してこないし。

[399: 名無しさん]

>>395 マンション検討中さん

管理費、修繕費も自分が予想してたよりも高かったです汗
ちなみに駐車場代はいくらなのでしょうか。

[400: 検討板ユーザーさん]

>>398 匿名さん
マンション居住者は運命共同体というのは一般論ではあるけれど無知な者もいるわけで認知させてあげるのもある意味、効果的ではありますね。

管理組合ということですが、ランニングコストを住民が運命共同体でマネージメントするわけで、色々細かいことはあるけれど、QCDの方程式にあてはめるだけかとおもっています（イニシャルコストは販売時に決められてるのでどうにもなりませんが）

管理なんていうものは、世間の一般的に体系化されてるので、

細かい決め事はもちろん具体化しますが、
シンプルに選択肢を導き出しどれかを選べばよろしいかと。

Q:品質
C:費用
D:期間

Dは、マンションの場合、必然的に5年単位など長期修繕計画で決まってますが、
質を立てれば費用が立たない（ランニングコストが高額になる）
費用を立てれば質が立たない（ランニングクオリティ質が落ちる）
をメリット・デメリットあげて、住民が選んできめるものですよね。

もちろん、選択肢ごとのリスクもしっかりと提示してあげれば固いですよね。
リスクは回避するのか受容するのか転嫁するのか。


857世帯もいれば、管理はしっかり案は出るだろうし、
最悪、外部コンサル雇うのもありなのでは。

[401: 中林住25年]

管理費・修繕積み立て安過ぎだよ、きっと。
これだけのマンションだから、植栽の剪定だって、相当の金額になるし、年に３～４回やって専門の業者に頼む
とそこそこの金額になりますよ。
大規模修繕も相応の金額になると思いますが、未納なく管理できるのでしょうか？
また、修繕時も組合が修繕内容を居住者の賛同を得るとこまでもっていけるかどうか？800世帯超えるって相当
各人の考えに隔たりがあるってこと。
外部コンサル？またそれにもお金かかりますよね。
結構、大規模だけに面倒くさいことありますよ。駐車場の定期メンテの時なんか、これだけの自動車、どこに
もっていくの？周りにそんなに駐車場はありませんよ。

[402: マンション検討中さん]

管理は長谷工コミュニティ
一応、管理会社の規模でいうと、2017年で約26万戸の管理実績があり業界5位だそうだ。
住民だけで組織される管理組合だけだと、やはり現実的に管理だけに専念できないため、管理会社が培ったノウハウやトラブルQA対策による管理組合へのアドバイス、通常の管理業務をサポートしてくれるようです。
ドレッセ中央林間の管理説明会があるとのことで、参加して説明頂きました

[403: マンション検討中さん]

ドレッセでも施工会社や管理会社はいろいろなんですね。今、気が付きました。

[404: 匿名さん]

>403

ドレッセだけど、ここは実質長谷工マンション。ブランドに騙されてはいけない。

[405: 匿名さん]

>401

第一工区と第二工区で入居が一年ずれるけど、修繕はまとめてするのか、ずらすのか。どういう計画なんだろうね。

ちなみに実家のそばのマンション、ずらして実施して、それぞれで外装の色の希望を取りまとめるなんてことしたから違う色になっちゃった。

[406: マンション検討中さん]

>>404
ちょっと調べてみると、ブランドに関わらずかなりのマンションの施工が長谷工ですね。
大手はあまりマンションを作らなくなったのでしょうかね？

[407: マンション検討中さん]

なんで長谷工なのにこんなに強気な価格設定なのでしょうか？ブランド？

[408: 匿名さん]

長谷工って以前は中堅デベの物件の施工が多かったんだけど、ミニバブル後の不動産不況で中堅デベは破たん。一方で、鋼材価格、人件費の高騰でコスト削減したいデベの事情で、大手が長谷工と組むようになった。

ドレッセって名前を冠してるけど、実質は以前の中堅デベ物件だと思った方がいいよ。モデルルームでわかる設備や内装は大手の仕様に合わせるけど、建物は長谷工仕様。ここもALCに二重壁。ALCは３・１１の時、相模大野の某物件で壊れちゃったりしてる代物。

[409: 匿名さん]

ここに限らず強気価格なのは、中堅デベの破たんで大手寡占になって価格維持をしてるためと推察。在庫が増えてるけど大手は財務力があるので、まだ、頑張っちゃってる。でも、ミニバブル後に大量に在庫を抱えたとき一部の大手は値下げ販売をしていた。いずれはそうなるかも。今は売る側も買う側も我慢比べか。

[410: 匿名さん]

今は予定価格だからね。今後、要望書を集めるはずだけど、皆で要望書出さない作戦したら価格下げざるを得なくなるかも。

ちなみに要望書出してもなにも意味ないよ。要望書だしたら、重ならないように調整すると説明するんだけど、人気の物件で倍率が付くようだと調整なんて意味はない。一方で倍率付かないようであれば、調整する必要ない。

[411: 匿名さん]

自社の系列に管理会社がある大手だと、通常は系列の管理会社を使う。引き渡し後も自社グループが利益を得られるからね。継続して委託があるって条件はあるけど。

東急電鉄は東急ファシリティサービスがあるし、大規模物件の場合、東急不動産の系列の東急コミュニティーを使う場合もある。ここは東急でなく長谷工の系列の管理会社ってことからも、長谷工が主体の物件ってのがわかる。

[412: 匿名さん]

管理会社ってアフターサービスの定期点検以外に不具合があった時の窓口だったりする。管理会社が長谷工だと、その時点で対応を拒否るかもね。

長谷工って不具合をしてものらりくらり交わして対応してくれない。不具合対応するとコストかかるからね。建設請負契約には引き渡し後の不具合対応費用も含まれている。それを使わなければ自社の利益になる。

[413: 匿名さん]

おまけだけど、長谷工施工だと内覧会時の対応にも長谷工がでてきて、理由をつけて対応をしてくれない。本来は売主の仕事なんだけどね。

[414: 匿名さん]

第一期でマンション購入を考えています。
完成は1年半後なんですが、手付金を支払って下さいと言われています。
一年半も期間があるので、それまでに何かあったらと思うと不安です。
大規模な新築のマンションでは一般的な事なのでしょうか？

[415: マンション検討中さん]

大規模に関係なく、青田売りの新築マンションでは一般的で、どの物件でも必要だと思います。
手付金の金額に関しては相談してみるのはありですが、万が一の解約時に手付金の金額に関係なく、物件価格の何％かを請求される場合もあるようなので、規約について確認しておいたほうが良いです。

[416: マンション検討中さん]

長谷工については、今は、ブランドに関係なく、多くの庶民向けマンションは長谷工が手掛けているようですから、あまり気にしなくても良いのかもしれないと思っています。何せ長谷工ばかりなのですから。

[417: マンション掲示板さん]

>>416マンション検討中さん
赤信号もみんなで渡れば怖くないって言いますしね〜

[418: 周辺住民さん]

なわけねーだろｗ

[419: 匿名さん]

>>418 周辺住民さん
長谷工が赤信号とは面白い例えですね。
赤信号でもメリットがあれば飛び込む覚悟を持っても良いですが、
メリットほとんどないですからね～

[420: マンション比較中さん]

まだ手付け契約せずに、がっつかずに完成直前まで様子見だな
引渡時の金利がどうなるか分からないよ？
あくまで実行時金利だからね
消費税改定によって税金とかも変わる可能性もある
完成前に計画よりも販売戸数が少なければ嫌でもオプションやら内々での価格割引があるし、
なによりブリーズコートのエレベーター付近の部屋にこだわる必要なくね？
マンション内の徒歩数分を大きいと感じるか小さいと感じるかは人それぞれだけど、


後からオプション付いたり価格が数百万も安くお得に買えるならどうだろうｗｗ

大和の相場から比較すると高いわけだし、
施工から1年経つと新築物件の表記ができなくなります。
未入居物件が新築物件と同等の価格な訳がない
そして新築での完売はありえないと思うのだが、
詳しい皆様はどのようにお考えでしょうか。

賃貸で住んででも後買い安定？