ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[3102: 検討板ユーザーさん]

大規模マンションよオハナ淵野辺が残り3戸らしいですね。無駄に価格が高いマンションに比べて良心的な価格なので、売り上げ実績が表に出ていますね。

[3103: マンション検討中さん]

私もオハナ淵野辺の残り3戸には驚きましたよ。

[3104: 通りがかりさん]

まあ長谷工さんの大規模マンションはどこも売れてないですね。
入居時のゴーストタウンは必死？

[3105: 匿名さん]

必至じゃないかな。
買えない人に言われたい放題だな。

[3106: マンション検討中さん]

大手建設会社がオリンピック景気で、マンション建設を断るケースが増えて来たとか。

[3107: マンション検討中さん]

比較的良さそうな部屋は、第１期販売で無くなってしまったのでは？

[3108: 匿名さん]

イメージづくりに定評のある東急のがんばリンカンどころ

[3109: マンション検討中さん]

ダディのように煌びやかにイイネェが口癖の人に買って貰えれば良いですね
江ノ島の海でパラソルさしてコーヒー飲むような人、カッコ良過ぎますね

[3110: 匿名さん]

ダディとマミィはドレッセ中央林間から徒歩10分にある超ヴィップな鉄板焼きのうかい亭似通ってそうで

[3111: マンション検討中さん]

学校がお休みで、通勤電車にゆとりがあって、つかの間の平和

[3112: マンション検討中さん]

いつの間にか第２期が登録終了して、第２期２次ですね。

[3113: マンション検討中さん]

まあ大規模購入はリスクばかりですね。5年後転勤で売却を余儀なくされた時、まだ新古で売っていたら売れ無いですよ。
茅ヶ崎で大手が約8年売っていたマンションを思い出しますね。

[3114: 匿名さん]

確かに857戸大所帯の資産性は心配。賃貸が多く出たり、リセール時に被って売りづらかったり、滞納問題やマナー、騒音問題等々、他のマンション住民板を見ると不安ですね。

[3115: 匿名さん]

値段を下げれば、駅近なら売れますよ。

[3116: 匿名さん]

値段を下げてオーバーローンになったら売るに売れない。

[3117: 匿名さん]

背伸びした不動産購入はお勧めできません。

[3118: 検討板ユーザーさん]

買える人は買えばいい。

ここで良いだの悪条件だの机上の空論したって、結果的に満足するか後悔するかは5年後、10年後とかになって初めて分かるものでしょ。

中央林間やこの物件が気に入らなくて最後に一言ディスって去る人は理解できる。
ここに留まってディスり続けてる人達は、本当は買いたいのに買えない、でも離れられない切ない人達か、ここが売れないで欲しい競合他社さんなんでしょう。

この物件は無いなと思ったら、普通の利用者であればもうこのスレに来ないですよね。

書き込みで何とか評判下げようと必死過ぎで、正常な利用者のコメントと雰囲気が違いすぎて、滑稽ですね〜。
哀れというか、苦笑というか。

[3119: マンション検討中さん]

買えないではなく買わないが正しいです。
なぜなら、茅ヶ崎の例が気になるからです。

[3120: マンション検討中さん]

買えるけど、ひっかかるところがあって買っていません。
個の時代ということで、100戸規模のマンションでも苦労していますので。
でも、町田や相模大野の駅近は高いので、資金面で無理をしたくないし。
家族の病気とかの、まさかも考えておかないと。

[3121: 匿名さん]

必要最低限のリスクに備えるのは当然ではないのでしょうか。退職金は期待できないので毎月５万円貯蓄しながらでもマンションが買えるか
万が一無収入になった時に貯蓄はあるか
万一が起きたらまず車から売ることになるでしょう。
頭を切り替える覚悟もあります。
3年分くらい無収入でも家賃が支払える貯蓄はあります。全て頭金に当たるわけではありません。当方30代前半です。
老後まで考えライフプランは綿密にたてれば大きな失敗する確率は低くなります。
無駄に不安を煽る方は、備えがない人なのかもしれないと見ております。

あとはマンションを買うだけの人と

と万一の時にローンが返せなくなるか不安がある人
との隔たりが大きいのは分かります。

私は十分にシミュレーションを踏んでマンションあとは買うだけです。

シミュレーション不足の方はもっとしっかりシミュレーションしたらいかがかと思います。
FPにも相談しましたし、本も何冊か読みました。
無駄な保険も辞めました。

マンション売る時に買取保証してくれる会社もあるようですね（東急のリバブルや長谷工アーバストとか）
手数料が多く取られることが覚悟できれば。

ネガティヴな事を考えるのはここまで。
入居時にはマンション買うことは楽しい事だと思いたいですね。

[3122: マンション検討中さん]

んー、大和市大規模団地でこの価格は高い

[3123: 匿名さん]

マンション買取保証についてです
https://www.thailand-temple-run.com/menu/買取保障付き売却.html

買取補償制度は、東急リバブルが業界ではじめて導入した制度です。
たとえば、東急リバブルでは、最高で査定価格の90％で買取保証を行ってくれます。ですが、条件がありまして、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいること、専有面積30平米以上、築30年以内に建築したマンションなどの条件を満たすマンションでないと、買取りの受付はしてくれないので注意が必要です。
この買取保証をつけるかつけないかで、売却のスケジュールなども大きく異なってきます。買取保証のメリットとデメリットを知って、適切にマンションを売却しましょう。

[3124: 匿名さん]

郊外で駅が遠くて利便性が悪い物件、地価下落に歯止めが効かない物件、時間が経つほど売れないであろう物件なら、買取保証で買い取ってもらうのに適しているでしょう。
逆に、売れる見込みがある物件などは、買取保証をつけなくとも希望の価格で買い主を待ってもいいでしょう。
期限がせまっていて、いついつまでに必ず売りたい、次の物件の都合で必ず売却したいなどの場合は、買取保証をつけて売ってみると、必ず期限までに決まった額の現金が手に入るのでおすすめです。

買取保証というシステムがあるちゃあるので、
万一に不安がある方はどうぞ不安を和らげたらいかがですかね。
ここは駅近ですよ。資産として、担保性に不安なら買わないでしょう。
終いの棲家とするならば、リスク回避システムはあるわけで間違いは特にないかと思います。

[3125: 匿名さん]

淵野辺があれだけ売れたのは2027年開業のリニア中央新幹線が影響しているかもしれませんね。橋本に新駅が出来るそうです。淵野辺から9分です。

[3126: 匿名さん]

淵野辺があれだけ売れたのは2027年開業のリニア中央新幹線が影響しているかもしれませんね。橋本に新駅が出来るそうです。淵野辺から9分です。町田より7分も近いです。

[3127: 匿名さん]

専任媒介契約は要注意。相場より高い査定をして契約を結んでからしばらくして、この価格では売れないから価格を下げましょうといったやり口を常習している会社もある。

高く売りたいのなら複数の仲介業者と一般媒介契約を結んで競争させるのが得策。ただ、これをやるには売れる物件じゃないとだめだけど。

[3128: 匿名さん]

新築（東急）も、売る時（リバブル）も、東京ってか。

[3129: 匿名さん]

南橋本が高くなったという話がないことから、単に安かったということでしょう。

[3130: 匿名さん]

ここの売主は東急電鉄。東急リバブルは東風不動産の系列。

東急って不動産部門が東急電鉄と東急不動産の２つがある。

売主の関係は調べておいたほうがいいよ。ここみたいにJVの場合、どこが何を分担してるのかも。それぞれに得手不得手があるんで、うまく分担できてればいいんだけど、そうでないと問題起こしてくれたりする。

[3131: 匿名さん]

分担といっても、この物件は実質長谷工でしょ。

[3132: マンション検討中さん]

ここの売主は東急電鉄。東急リバブルは東風不動産の系列。(ドヤァ)
実質長谷工の物件です。

[3133: 匿名さん]

長谷工ってヤバい？

[3134: 匿名さん]

施工が雑でトラブルが多い、あと、問題点を指摘しても対応しないってことで有名。ググればわかるよ。

安いのには理由があるだったんだけど、大手デベ物件だと長谷工施工でも安いわけでもないし。

[3135: 匿名さん]

>3133

超ヤバ。

[3136: 匿名さん]

最近、このあたりのマンションはみんな長谷工なので心配ご無用
プラウド宮崎台まで長谷工なのだから

[3137: マンション検討中さん]

名も知らないマイナー業者より、いいのではないでしょうか？

[3138: 匿名さん]

長谷工はヤバそうですね。長谷工以外にした方が良さそうですね！！

[3139: マンション検討中さん]

ただ、同じ長谷工物件でも、
管理会社についてはプラウドやパークハウスは自社の関連会社なのに、
ここはドレッセではなく長谷工の関連会社
この違いは何か影響があるのか無いのか？

[3140: 匿名さん]

長谷工は何かヤバってことですよね....？マンションを買う方は一体何を重視したらよいのでしょうか？
長谷工じゃないのは前提？

[3141: マンション検討中さん]

>>3140さん
長谷工で何もヤバくないと思います。
このあたりは、エコノミークラスどころか、
最近ではスーパーエコノミークラスのマンションまで長谷工ですから。
ビジネスクラスのマンションなどと勘違いしなければ問題ないと思います。

ただ、施工と管理が同じなのが、メリットなのかデメリットなのか解りませんが？

[3142: 匿名さん]

>>3135 匿名さん
何が超ヤバいのか教えていただけると嬉しいです

[3143: 匿名さん]

>>3133
雨風はしのげます。

[3144: 匿名さん]

>3143

期待できるのはその程度。施工トラブルに巻き込まれたら悲惨。

[3145: 匿名さん]

>3143

売主が大手だからビジネスクラスって勘違いする人が多いんだよね。長谷工施工だとエコノミーなのに。

[3146: 匿名さん]

共用部分の維持管理は管理組合が行うんだけど、実際の日々の業務は管理会社が実施する。管理と施工が別ならちゃんとチェック機能が働くんだけどね。まあ、施工が長谷工だから別会社でも、期待しちゃだめだけど。

[3147: 匿名さん]

悲惨でエコノミー。最悪じゃないですか。かなり、萎えてきました。

[3148: 匿名さん]

>3144
台風はアウト？

[3149: 匿名さん]

>>3146 匿名さん
管理会社はハセコーと？
期待できない管理会社って超ヤバいってことですよね？

[3150: 匿名さん]

不動産は箱より立地！

[3151: 匿名さん]

>3150

だから張りぼての箱でも十分ってか。

[3152: 検討板ユーザーさん]

業者さんの方々、日曜なのに沢山のコメントおつかれさまです。

[3153: 匿名さん]

エコノミーって座席とシートベルトあるよね。立ち席レベルじゃないの。エアポケットにはまったら命がない。

[3154: 匿名さん]

まあ大規模低迷マンションの縮図。

[3155: 匿名さん]

立ち席レベルって嫌だな。

[3156: 匿名さん]

>>3144
施工トラブルって？傾きマンション？？

[3157: 匿名さん]

>>3150さん
立地、緑化率多くgood.機械式駐車場じゃないのもits better.
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/06/no14920178.html?m=1

[3158: 匿名さん]

>>3157
マンションの緑被率が何％かというのは、マンションの価値を左右するものであり、注目点のひとつです。ちなみに、植栽とランドスケープがマンションの価値を上げる効果について述べると次の６点と考えられるとされます。

➀建物のデザインを引き立てる（植栽自体が外観デザインの一部になる）
②住まいの個性を生み出す（緑の意匠が特徴となる）
➂季節感を生み出す（都市の暮らしに四季を感じさせる）
④外的影響から守る（外からの視線を遮る）
➄無機質な建物に彩りを添える（目に優しい・入居者にも周辺住民にも癒しを与える）
⑥建物の劣化を樹木の生長が補う（経年による価値の向上）

[3159: マンション検討中さん]

>>3158さん
但し、樹木や庭の維持には、それなりのお金がかかります。

[3160: 匿名さん]

植木と施設を数十年間維持する為には莫大な金額が掛かってしまいますね。

[3161: 匿名さん]

ガーデンのメンテナンスは管理費に込みですよね。
過去の投稿より
⬛️マンションレビュー
http://mansion-madori.com/blog-entry-5344.html
管理費は181円/㎡。
この管理費でガーデンや植栽がきれいに保てる、非常に素晴らしい
⬛️契約者、重要事項説明
>>2200
>>2201
>>2204
管理費は一般的なマンション管理費の平均未満になっています。 大規模のスケールメリットを享受できていること
重要事項の管理費用の項目の中には、緑被箇所の植栽などのメンテナンス項目がしっかり入ってることは確認済みであること

[3162: 匿名さん]

2746：匿名さん[2018-02-12 12:12:23]
こんな田舎なのにこの価格。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6...
23区のここが安く感じました。背中を押してくれました。
ありがとうドレッセ中央林間。


↑過去投稿で気になっていた、赤羽なのに安い理由がわかりました。
緑化率少なくリセールは普通。駅は不便で利便性悪いから。
評価
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=347


中央林間はその逆ですね。
緑化率多く、駅は利便性良し。

[3163: 匿名さん]

すみません。リンク切れてました。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620009/

[3164: マンション検討中さん]

管理費や修繕積立金は、今の計画では段階的に上がって行くことになっています。
このマンションを含め、多くのマンションでは段階的増額方式で、
最初の５年間とか１０年間は安く見せています。

[3165: 匿名さん]

長期修繕計画は30年後までです。
見せてもらいましたがこの方のスレの通りです。
もちろん修繕費は段階的値上げします。
>>2884
管理費は据え置きです。
駐車場の稼働率は80%を見込んでるとのこと、駐車場収入は補助になるのでしょう

[3166: 匿名さん]

駐車場独立会計にしているケースは珍しくて、駐車場利用料は管理組合の会計に組み入れってのが多い。ということで、駐車場利用が少なくて想定稼働率を大幅に下回ると管理組合の収支が赤字になる。

駐車場って少なくて足りなくえも問題だし、多くて余っても問題になる。モデルルームのアンケートで駐車場利用希望の項目があるはずだけど、その集計結果を確認して判断。アンケートって情報を出すだけでなく、情報を受け取らないと。

[3167: 匿名さん]

管理計画も確認したほうがいいよ。みんな管理費は気にするけど、それをどう使う計画なのかについては無関心。

[3168: 匿名さん]

長期修繕計画は、販売時に作成する３０年目以降に、それまでにないエレベーター、竪配水管の交換といった大物が控えている。当初計画以上に値上げする必要になることは必至。

段階的値上げって、右肩上がりに給料が上がってた頃のモデル。給料上がらないのに、負担が増えるわけだからローンギリで買ったら破綻する。未納されると他人事ではなくなる。マンションって入居後はお隣さん同士運命共同体。

[3169: 匿名さん]

もう少し待つか
http://president.jp/articles/-/24668

[3170: マンション検討中さん]

>>3165さん

>>駐車場の稼働率は80%を見込んでるとのこと

についてですが、この意味は駐車場の稼働率が80%で、
保守費用を考えると、収支±０
それ以上なら黒字，以下なら赤字といういみのはずです。

[3171: 匿名さん]

>>3169
大前研一氏の言うことだから一理あるけど老後考えると時間があまりない。
中古でも良いけど、新築で愛着を持って老後過ごしたい願望を叶えるのもアリですよね

[3172: 匿名さん]

国が財政赤字削減のため、インフレ政策を始めるのではないかとか
読めないところです。

[3173: 匿名さん]

アベノミクス＝インフレ政策なんですが。

[3174: 匿名さん]

本音は景気高揚ではなくて赤字削減では？政治家は本音は言わない。
インフレには不動産は強いと言われてるが？

人手不足による人件費の高騰は
外国人を雇う事になるのかな？

[3175: 匿名さん]

シルバーはお金を溜め込むより使う方が
世の中のためになるのかも？

[3176: 匿名さん]

シルバーのごく一部が、金を持っているのであって全員がそうではない。しかもそういう人は荒波の中生き残った人であって非常に慎重。

[3177: 匿名さん]

永住するつもりなら悪くはないかな

[3178: 匿名さん]

よっぽどの荒波シルバーでないと購入は厳しいかもね

[3179: マンション検討中さん]

施工・管理共に長谷工、大和市、一重ふわふわ床なのになぜ3LDKが5000万円もするんですか？

[3180: 匿名さん]

>>3179 匿名さん
鋭い着眼点ですね。流石です。
その鋭い着眼点を使って、長谷工、大和市、一重ふわふわ床の真逆の良い点を挙げられるでしょうか？？

[3181: 匿名さん]

複数路線、田園都市線ブランド、駅近、ショッピングセンター直近、南町田再開発の近く。

[3182: 匿名さん]

小田急江ノ島線は、ほぼ快速急行と各駅停車だけになり
急行というのは通勤時間帯だけになってしまいましたね。
南林間の没落が著しいですね。

[3183: 匿名さん]

相模大野駅徒歩７分にプラウドが出来るようですが、長谷工ですね。
宮崎台に続き、プラウドも長谷工の時代のようですね。
プラウドよお前もか？プライドがないのか？

[3184: 匿名さん]

配当金は増やしますよ。

[3185: 匿名さん]

大手建設業がオリンピック景気で、
マンション建設を嫌がるようになり、
暫くは長谷工ばかりになるようです。

[3186: 匿名さん]

相模大野のプラウドは54邸ですか。駅から7分だけれども相模大野のほうがお高いのでしょうね。

[3187: マンション検討中さん]

団地っぽいのよりは遥かに上質に見えますね

[3188: マンション比較中さん]

ここより1000万円高いと予想

[3189: 匿名さん]

長谷工って以前は中堅デベ物件の施工を担っていた。リーマンショック後の不動産不況で中堅デベが破綻して仕事がなくなった長谷工に対して、建築費高騰でコストダウンが必要となった大手デベが手を組んだって構図。

そういった関係だから大手デベが売主といっても、長谷工施工物件は長谷工仕様に長谷工品質ってことを忘れないように。

[3190: 匿名さん]

野村は以前、長谷工施工物件をプラウドブランドで販売したけど長谷工プラウドと揶揄されるような状況で、新たにオハナブランドを立ち上げた。当初は、大手デベ物件出やすいってことで売れてたんだけど、安かろう悪かろうってのがばれては最近は売れ残り続出。

そこでまたプラウドブランドに切り替えたってところかな。情弱の人しか手を出さないでしょ。

[3191: 匿名さん]

水曜日なのに、今日はどこのギャラリーもやっているようですね。

[3192: 匿名さん]

オハナなのに、淵野辺はあんなに安いのに売れているようですね。立地が意外に受けたかしら。

[3193: マンション検討中さん]

オハナ淵野辺は安かろう悪かろうでは無い、質×コストパフォーマンスが、顧客に受けた結果で、完売間近なのですね

[3194: 匿名さん]

だから>>3190さんのような評価は、偏った考え方だということですよね。
悪かろう安かろうと断じていますが、
なにか長谷工というだけで良いところに目をつぶった書き込みされる方は、やはり営業さんだと判断できますよね。

[3195: 匿名さん]

その売れてる物件でも完成在庫でしょ。

[3196: 匿名さん]

オハナ淵野辺はラスト１のようですね。
価格＋駅近＋商業施設

[3197: 匿名さん]

昔より、完成在庫が多くなった背景はなんですか。
昔の常識は今の常識ではないのでは。

[3198: 匿名さん]

バブル期を超えているともいわれている価格高騰でしょ。低金利とはいえ所得が上がってないわけだから購入層が限られる。特に郊外物件は惨敗状況。その中でも長谷工施工物件はひどい。

[3199: 匿名さん]

それでも淵野辺のように入居日から１～２か月程度で完売すれば上出来でしょう。

[3200: 匿名さん]

高値硬直している理由の一つとして、リーマンショック後に中堅デベが破綻して大手寡占になっているというのがあると思う。中堅デベだと完成在庫になったら値下げ販売していたんだけど、財務力のある大手は値下げしないからね。

大手寡占のもう一つの理由は姉歯事件後の瑕疵担保責任履行法の影響で不動産への新規参入が妨げられていることかな。以前は参入障壁の低い業界といわれてたんだけど。

[3201: 匿名さん]

>>3195 匿名さん

まあここは5年はかかるでしょうからね。
完成在庫が半端ないでしょうね。