ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[2522: 匿名さん]

大規模・駅近でたぶん希少だからじゃないですか

[2523: 匿名さん]

田園都市線の急行停車駅では一番安い。

[2524: 匿名さん]

雪ふったせいで工期に数日レベルの遅延が起きるんでしょうね。てんやわんや。

[2525: 匿名さん]

雪ふったせいで工期に数日レベルの遅延が起きるんでしょうね。てんやわんや。

[2526: 匿名さん]

１日の雪や大雨は工期の想定内
首都圏で１週間雪が積もったら慌てるでしょうが。

[2527: 匿名さん]

さすが長谷工、マンションの事ですね。

[2528: 匿名さん]

今回は電車広告でも3,800万円台を前面に出してますね。

[2529: 匿名さん]

>2523 匿名さん
おっしゃる通りです。
渋谷以下下りでは
急行停車駅→10駅
準急停車駅→14駅
各停停車駅→27駅

準急停車駅では、南町田と中央林間は、中古市場としては、ほぼ同じか、中央林間の方が高いと思われます。
ドレッセ南町田シエルコートが築4年駅徒歩4分で4380万円で売りに出されています。
中央林間はセパルレが市場価格を牽引してますね。
しかし南町田の街開き後は逆転していくのでしょうか？？
だとしても中央林間から電車で1分で行けますから、新グランベリモール以外の住環境や、東京都と神奈川の違いでの判断になりますかね

[2530: 匿名さん]

中古のドレッセは東京急行電鉄(株)旧分譲のハイグレードマンションです。などと紹介されるのですね。
関係者から見ても分譲時の価格相応なのでしょうか。？

見た所、仕様はこことほぼ同じて、こちらの方がスケールメリットがある分、住環境は良いかな程度の違いしか見当たらなかったですが、南町田で駐車場空きなしはキツイのでパスかな。

[2531: マンション比較中さん]

南町田はまだ情報ないでしょ

[2532: 匿名さん]

新築情報はまだないですが、今から中古相場を確認する事で、今後の売主の値付けは予想できるのかと思いまして。まして同じドレッセの駅近中古だったので（ドレッセ南町田シエルコート）
恐らく、バブル後最高値をつけたマンション業界にしてみれば、いずれ来たる南町田の新築分譲も4000後半は硬いのではないでしょうか。
オハナとかならもう少し価格は抑えられるでしょうが、駅から距離があったり仕様が落ちる（語弊があるので、仕様を必要最低限にする）でしょうね。

[2533: 匿名さん]

>>2528
パンダ部屋はそうですが、
第2期販売予定価格帯の最高は6248万円なので、ウェスト街区の最上階角部屋4LDKはこれで売れ尽くしでしょうか。

[2534: 匿名さん]

>>2265
4K・8Kテレビについて。
どこのマンションも同じ問題ですよ。
アンテナは同じCS110度になるらしいけど、交換は場合によっては必要。
あと帯域広いから、同軸ケーブルの減衰が激しいのでちゃんと規格に合ったケーブルかどうか診断し場合によって交換
もちろん各住戸に、チューナーが必要。こちらは開発メーカーが2018年末放送開始に向け開発中。

管理組合がまず見積もりかな。
数百万円単位の費用なら、857世帯が1200円ずつカンパしないとね。スケールメリットは感じるね。ただ意思統一がね。
http://www.jushin-s.co.jp/jushin/8kuhdtv2.html

[2535: マンション比較中さん]

>>2529,2530さん
ドレッセ南町田シエルコートの価格推移を見ると、ここ半年で300～400万円も上がってますね。

https://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/17958?ult_out=od_dd_bui...

私はパスします。

[2536: 匿名さん]

バブルの後に来る暴落
高値掴みにならないように注意しましょうね
無理に今、買うことのないでしょ
せめてオリンピック終わってからでもいいのでは？

[2537: マンション検討中さん]

デュオヒルズ南町田THE GARDENなんていうのが、急に出て来ましたね。

[2538: マンション検討中さん]

>>2536
ドレッセ南町田のように
4年で300万上昇なら
4年で300万下落ですね。（というより適正値）
2024年が最安値でしょうか。そこまで待てんです。

[2539: 匿名さん]

>>2538
オリンピック後、2024年をマンション価格下限値と仮定した個人的予測。

参考資料
https://archi-book.com/news/detail/90
https://archi-book.com/news/detail/73

2017年
建築費・↑11年震災後のピーク

2019年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・↑震災後ピークを更新
新築需要↑上期は、消費税増税前年のため多少増
建築着工↓下落継続

2020年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・→タイムラグのため高値維持
新築需要↓19年下期からの消費税増税後で多少減
建築着工↓下落継続

2021年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・→タイムラグのため、まだ高値維持
新築需要→前年維持
建築着工↓下落継続

2022年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・↓下落が始まる
新築需要→前年維持
建築着工↓下落継続

2022年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・↓下落が目立つ
新築需要→維持
建築着工↓下落継続
・
2024年
金利・・↑市場オペ飽和状態低金利政策にブレーキ
ローン・↑維持か金利により上昇
建築費・↓2020年以来の最安値下限
新築需要↑副業や、契約社員が社員同一賃金で需要多少増
建築着工↑上昇

2025年
団塊ジュニアが75歳になる。超少子高齢化社会の到来。郊外駅遠物件の、中古空室はもう手の救いようが無くなる。

[2540: 匿名さん]

こうして勝手にも予想してみると、
日本は人口減が進行するばかりなので、
普通に考えて今後家を買う人は、
大昔の原始人の＊＊みたいに、都心や駅近立地の需要のみとなるので、しまいにはこじんまりと固まって集まるのでしょうかね。

5年待って、駅遠物件を安く買うのもありって事になる。

[2541: 匿名さん]

郊外の駅遠物件を中国人が買いあさり、中国人が大量流入とか？

[2542: マンション検討中さん]

>>2541
中国人の不動産投資は、東京や大阪などの大都市や、箱根などの有名な観光地に集中。しかし、何回も旅行で訪れて中国の富裕層の日本への理解が深まるにつれて、小さい温泉地や外国人にあまり知られていないリゾート地にも、目が向けられる傾向が出てきたくらい。

そんじょそこらの郊外には、目も向けられない。超高齢化社会で廃墟になるのみ。


外国人の流入は今の政策では不可能。

日本に住んでる外国人は、世界トップレベルのハードルの高さの就労ビザや、永住権で日本に住んでる。

日本は、アメリカやヨーロッパと比較すると、ほぼ鎖国状態といっても過言ではない。
（日本への観光客は多いけど、流入は不可能）

だからこそ日本は治安がいいとも言えますが、
最近は平和ボケが継続中で、世界の教育水準から置いてけぼりをくらいつづけてます。

[2543: マンション検討中さん]

今後、価格が暴落して資産価値がゼロ近くになったとしても、
25年以上とか長く住むつもりなら、賃貸に住むことを考えれば、
今購入しても良いのかもしれないと思います。

[2544: 匿名さん]

ここは戸数が多すぎるので中古で常に何軒か出て、マンション内で競合するでしょうね。
中央林間や大和市では他にはマンション計画はあるのでしょうか。供給過剰だと値崩れしやすくなります。

[2545: 匿名さん]

857世帯は世帯数が多いからという理由で、駅近でも、値崩れはするんでしょうかね。
駅周辺世帯数は2万7000世帯足らずなので、地域がこの程度の世帯母数だと、見方によっては供給過剰と言うことなのでしょうかね。
http://www.city.yamato.lg.jp/web/content/000090807.pdf

中古に出された時の、他に勝りそうなここのセールスポイントは何でしょうかね。

[2546: マンション検討中さん]

>>2545さん
ガーデンと林でしょうね。

[2547: 匿名さん]

ここの戸境壁は鉄筋コンクリートにビニールクロス直張りだから隣人の遮音性能はそこそこたかそうですね

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/zjrftcvcuj

[2548: 匿名さん]

戸境壁は180mmの鉄筋コンクリート壁だから別にケチってない。C1.C2タイプの一部は乾式耐火壁160mとのことで、遮音性能は180mmの鉄筋コンクリート壁に匹敵すると言われる。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/xoypangtuj
本来、鉄筋コンクリート壁使うべきのところ、高層タワーマンションは制約上壁を軽くする必要があることからALC壁採用で不安あったが乾式壁採用してれば軽くて遮音性能も落ちない

2LDK住戸はエレベーター隣接だから、コンクリート壁250mmは欲しいところ。無いとドアの開閉音がきになる。どのくらいの厚さかな。

[2549: 匿名さん]

>>2545 匿名さん
どの駅かというのもポイントでしょう。
横浜市ではなく大和市ですし。

[2550: 匿名さん]

>>2545さん
中央林間の今後のマンション計画が気になるところです。

[2551: 匿名さん]

>>2549 匿名さん
大和市にはいいイメージがないかなあ。

[2552: 匿名さん]

>>2551さん
大和という地名自体が紛らわしい。奈良県かと思うのが普通の人。
一層のこと市の名前を林間市に変えたらいかが？

[2553: 匿名さん]

田園都市‼︎

[2554: 匿名さん]

市の名前を変えるとは大胆な発想ですな。
大和という名前はそれなりに歴史あるようですよ。
なんでも東京都多摩地域にある東大和市の地名は、神奈川にすでに大和があったから東をつけたようですよ。

市名を変えるのは住民運動で10年スパンかかりそうですね。
住所変更など行政手続きが大変なデメリットもありますから。
現実的にはどうなんですかね。


ちなみにドレッセ中央林間の住所は、
今は下鶴間ですが、住民運動をきっかけに中央林間7丁目に変わるようですね。
今年の9月に施行されるそうです。（これから住む人は、既住民の運動に感謝ですかね）

>>
中古のセールスポイントは大規模故のスケールメリットからくる、エントランスの派手さじゃないですかね？

ま、ファミリー世代中心なら、安易な子供学区変更はためらうでしょうから、中古が出る確率は世間のそれと同じ比率なんでしょうかね。

[2555: 匿名さん]

大和市と検索するとあまりいいことが書いていません。神奈川県内のイメージは悪いのかと思っていました。

[2556: 匿名さん]

>>2554 匿名さん
下鶴間から中央林間に変わるといいことがあるのでしょうか。

[2557: マンション検討中さん]

>>2556さん
中央林間に住む人はそれで資産価値が上がったと思うので、良いのでしょう。

[2558: 匿名さん]

>>2556
既出ですがこちらです。
http://www.city.yamato.lg.jp/web/content/000127813.pdf

斜め読みすると、
・これまで下鶴間は住所が煩雑で不便だった
・中央林間に住所が変わる事で解消および資産価値維持に貢献

とあります

[2559: 匿名さん]

この際、鶴間という地名を無くした方が良いのかもしれません。
南町田でも鶴間から南町田に代わった場所があります。

[2560: 匿名さん]

訂正します。鶴間は鶴間駅周辺のみとする。
駅名の影響は大きいですね。駅名に地名を合わせたらいかがかと？

[2561: 匿名さん]

>>2555
大和市のイメージはネットの通りかと。
主として、ヤ◯ザや重大犯罪が神奈川県内屈指の黒歴史があったからかと。

ちなみに>>1746で、最新の情報が分析されています。
大和市の犯罪率は、過去の産物のようです。
大和市は南北に長い地形であり、

南部地域→犯罪率高い→過去の産物
北部地域→中央林間含みもともと治安は良い


暴排条例が強化された昨今、
ようやく世間全体に浸透。
暴排条項を契約書に盛り込んだり、マネーロンダリング防止を目的とした金融庁による企業への牽制、改善命令など、社会の仕組みの構築は完了してますし、
世の中はもっと平和に向かってるんじゃないでしょうかね？

大和市に悪いイメージ先行したとした場合、
逆に将来性のある穴場、とも評することができると思いますかね？

個人的に状況を分析してみただけの結果なので、
間に受けないで各自のご判断で。

[2562: 匿名さん]

>>
アドレスに拘りあるなら方ならここは選ばないんでしょうかね。
車のナンバーも相模ナンバーじゃないですかね？
すこしズレれば横浜や湘南ナンバーのブランドナンバーもありますよね？
逆に大和市なのに中央林間にドレッセを参入させた東急の思惑はいかに？

田園都市線の路線ブランド化が第一でしょうが、
東急お得意の、駅前リニューアルもセットで推し進めてるところがあるので、大和市の将来生含めの判断がポイントになってきそうな感じですかね？

[2563: 匿名さん]

>>2561
建物数分の大和高校は神奈川県内１０指に入る
横のつきみ野中もレベル高い。
中央林間小学校周辺は住まいサーフィンの最新情報で親世代世帯年収平均830万前後。学力および住民世帯年収は大和市北部偏重が顕著。
田園都市線が開通してからなのか因果関係はよくしりませんが。。
だからと言って都心通勤者にとって電車激混みのデメを許容出来るかじゃないですか。

[2564: 匿名さん]

>>2563さん
大和高校は神奈川県内で４１位です。

[2565: 匿名さん]

>>2564
不足してました。
公立高校に限定して10指です。

[2566: 匿名さん]

超最新版（2018年版）では20指ですよ。（県内公立で上から19番目）
http://高校偏差値.net/kanagawa.php?k_type=1

[2567: 匿名さん]

19って...足の指もか（笑）

[2568: 匿名さん]

神奈川県には高校が私立公立合わせて380校ありますから、40位でも上位1/9に入っています。
公立としては旧学区ではトップ（今は学区はない）、全体としてはトップに準じたところです。

[2569: 匿名さん]

>>2562 匿名さん
長谷工施工のみならず、管理まで長谷工にした思惑も気になります。

[2570: 匿名さん]

>>2569
まずは要注意状態ではない事を確認。
売主4社には長谷工の名前はない。
売主と施工会社って通常利害関係にあるから、売主・施工に同じ名前ある物件は要注意。
ここみたいに。あと海老名のマンションもかな？
http://www.meitetsufudosan.co.jp/sumai/mansion/syuto/sinki/cnt468/sp/?...

施工と管理が同じなのはコストダウン効果を狙ってるのかもしれない。
売主は普通アフターサービスも価格に載せるけど、
ここは売主系列の管理じゃなく、長谷工プレミアアフター。

施工と管理セットをトータルコストで受注する事で、売主による物件販売価格のコストダウンを実現してるのかもしれない。的外れな予想かもしれませんが。

[2571: 匿名さん]

そう考えると長津田のすみふマンションが、高いということに。施工は長谷工だが、管理もすみふ。
仕様は二重床とかでここより少し仕様高めなのもあるが5000万スタート。朝始発とぎりぎり横浜という売りだけしかないのに。アフターもすみふだから高いのではと。