ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[1221: マンション検討中さん]

No.1214さんの「一声5,000万円をどう評価するか」ですが、原価と相場の面から見ますと大分割高の面は免れないようです。

ドレッセ中央林間用地の売却先の一つであるJVCケンウッドは上場企業ですから、東京証券取引所に義務付けられた「会社情報適時開示ガイドブック」に当件の売却を明示する面積と金額を公開しています。

http://www.jvckenwood.com/press/2015/09/press_150925_01.pdf

もう一つの土地売却企業の光文書院は非上場企業ですから土地の取引状況は分かりませんが、JVCケンウッドと同じ単価で売ったとしますと、合計約117億万円で当事業推進業者はこの土地を手当てしたことになります。

建物は、国土交通省の「建設着工統計調査報告の住宅着工統計2016年度」によりますと鉄筋コンクリート造は㎡当たり219,000円だそうです。

https://tochi-howto.com/mansion-apartment-buildingcost/

この単価にドレッセ中央林間のパンフレットに載っている延べ面積を掛けますと約159億円です。

つまり土地と建物の合計は276億円になりますから、総戸数857戸で割ると約3,200万円台/戸です。

この業界で一般的とされるそうな営業費は売値の10％、利益も同じく10％と聞きますので、これを載せますと1戸当たりの適正価格は丁度4,000万円と計算されます。

ドレッセ中央林間の販売価格の平均額は発表されていませんが、最新の折込には「3LDK 4,200万円台～」となっていて、予定最多価格帯は4,600万円となってますから平均値もこの前後としますと15％は割高に映ります。

ということ、つまりこの割高感は徒歩駅5分をセールスポイントに打ち出して、大きく利益に載せるという作戦から来るのでしょうか。でもこのセールスポイントはJVCケンウッドがこの土地を売るのに既に売値に参入済みの訳ですから、当事業推進業者が更に載せたら二重取りになってしまい、これこそが割高感を与えることになっていると思えます。

それにドレッセ中央林間の西北角に当たる「大和高校入口」信号交差点のところの入口と真反対側の東南角までの距離はこれに沿った公道を使いますと380ｍあります。これは徒歩5分弱の距離ですから駅までは10分となってしまい、セールスポンがぼやけてきます。

それでもこのマンションがこの価格でこの近辺に住いを欲する人に受け入れられるか。受け入れられなければ今月下旬にするという募集に応ずる人は少ないでしょうし、反対に受け入れられるならば31年入居可能という西棟全部が完売になるでしょう。

ちなみに、一昨日入った折込では、大和駅徒歩8分のところに中京地区の私鉄の雄・名古屋鉄道が発表した「メイツ大和クロスグランデ」（12階建て196戸）は「3LDK 2,900万円台～」とあります。

ドレッセ中央林間と同じ長谷工が設計・監理・施工業者となっていますから、取り敢えずは建物の質は同じとしますか。ドレッセ中央林間の西棟と同じく31年には完成するといい、その年には相鉄がJR横須賀線に乗り入れ、大和駅からも直接都心へ行けるようになる訳ですから、中央林間の強敵になりそうです。

[1222: マンション検討中さん]

>1221さん
詳細な分析ありがとうございます。
1点質問です。
共用施設や庭園の価格も販売価格に転嫁されるかと思いますが、考慮ずみでしょうか？
考慮済みでも営業利益15%となりますでしょうか？

>ドレッセ中央林間の販売価格の平均額は発表されてい>ませんが、最新の折込には「3LDK 4,200万円台～」>となっていて、予定最多価格帯は4,600万円となってま>すから平均値もこの前後としますと15％は割高に映>ります。

[1223: マンション検討中さん]

庭園の面積規模、庭石や樹木の大きさや数量などによって搬出重機類も異なってきます。
これに関しては業者じゃないと金額に幅がありそう。

[1224: ここ検討中]

大和駅周辺と中央林間駅周辺では環境が違います。「メイツ大和グランデ」の掲示板、閑古鳥。

[1225: マンション検討中さん]

5%と仮定すると庭園の総事業費は約16億円になる。

[1226: マンコミュファンさん]

共用施設の原価3億、庭園10億くらいじゃないですか。

[1227: 評判気になるさん]

>>1219 マンション検討中さん
要望書を本気で提出したなら、気持ちは購入よ！

[1228: 匿名さん]

>1218

シートフローリングはEBコーティングがされている。フロアコーティングは無用というか無駄。

[1229: 匿名さん]

>1227

要望書って購入希望アンケートに過ぎない。抽選になることもあり得るからあまり気合い入れすぎると抽選で外れたときのショックが大きいよ。

[1230: マンション検討中さん]

また業者の人のセールストークが炸裂し始めてますね。
折角、地元の方からの周辺事情や購入希望者の素の感想が垣間見られるようになって
真剣に検討している私としては非常に参考になっていたのですが。

セールスポイントばかり前面に出す業者の方は、いなくなって欲しいな。

因みに、昨日、台風が来る前に中央林間に道路の混雑状況を調べに行って来ました。
朝10時前にマンション西面の道路を南進でオークシティまで行きましたが、座間街道との交差点で
やや詰まりましたが、他はスムーズに行けて「覚悟したより渋滞しない」と思ったのですが、お昼
過ぎにもう一度トライした時にはファミリーマートの交差点からオークシティのイオンに入るまで
40分掛かりました。

その間にはつきみ野イオンにも行って見たのですが、座間街道から左折で入れて便利でしたが、駐
車場がいっぱいで大雨の中、屋根の無い屋上しか空いてなくて、そのまま出てきました。1時間以内
なら駐車場が無料で良かった。

このマンションのネックはやはり周辺道路の混雑と、お店自体の混雑でしょう。25日の給料日後の
土日なんてもっと混むんでしょうね。

[1231: 匿名さん]

道もスーパーもすでに激混みなのにここの団地が出来たらさらに悪化する。
嫌だなぁ。

[1232: マンション検討中]

>>1230 マンション検討中さん

オークシティまでは裏道使うと早いですよ。

つきみ野イオンは2時間まで駐車場無料です。
ところで、つきみ野イオンて土日でも空いてるイメージですが、そんな混んでました？
閑散としてるショッピングモールよりはいいかもしれないですね。

[1233: マンション検討中さん]

電車の動画広告のようにおしゃれなイメージの街にして欲しい。
マンションの敷地内だけでなく、駅までの道も、駅前の東急ストアも。

[1234: マンション掲示板さん]

>>1233マンション検討中さん
無理。そんなビックリンカーン！な事は起きません。
長谷工800戸団地を5000万円で売り出すくらいなら、余ったお金で駅までの道を綺麗に出来そうですがね。

[1235: 検討板ユーザーさん]

>>1230
オークシティには裏道使うといいと思います。

イオンは子供の遊びスペース充実。
大雨というシチュエーションはある意味特異です。子供連れ殺到。
是非、土日の晴れの日にも。
つきみ野イオンは晴れの日駐車場満杯のイメージないです（悪い意味ではなく、ショッピングとしては充分過ぎる設備で良い場所です）
あとつきみ野イオンは2018年2月改装・2019年秋再開とのこと。
http://www.kanaloco.jp/sp/article/279010

そのため代替として考えられるのは
2018年春開業のイオンモール座間か、イオン古淵になると思われます、（または再開後グランベリーモール）

[1236: 評判気になるさん]

>1233
調べたら大和市 中央林間地区まちづくりビジョンでもう街づくり始まリンカーン既出。
中林住民の、中林住民による、中林住民のための街づくりされていきよろこばしいかぎり。
>573
昔の有名な大統領風に言うと、
Town development of the Chuo Rinkann Station Residents, by the Chuo Rinkann Station Residents, for the Chuo Rinkann Station Residents
になりそう（間違ってたらすみません、広告動画は英語で喋ってますよね。）

[1237: マンション掲示板さん]

リンカン違い過ぎ

[1238: eマンションさん]

>1237
踏んだり蹴ったリンカーン

[1239: 検討板ユーザーさん]

>1230
>このマンションのネックはやはり周辺道路の混雑と、>お店自体の混雑でしょう。25日の給料日後の
>土日なんてもっと混むんでしょうね。
25日と渋滞が重なリンカーンしたら確かにグッタリンカーンだとは思いますが、他の地域でも同様なことは起きていますので、裏道などを駆使してやりくリンカーンできると思いますけどね

[1240: ご近所さん]

一つの街が開発されると、いくつかの街が廃れていく
目立ち始めた賃貸の空き家

[1241: マンション検討中さん]

1230です。

皆さん、いろいろありがとうございます。今度、天気の良い土日にも行って見ます。
あと、皆さん「裏道」とおっしゃっていますが、私は中央林間どころか、大和市・神奈川県すら初めてなので
裏道なんてわからないんです。主人に聞いてみましても「ナビにないとわかんないよ」と笑っていました。
裏道は実際に購入して住み始めたら調べるとして、今度は天気の良い日の昼間と夕方にでも周辺道路を色々
走ってみます。
アドバイス、どうもありがとうございました。今後もお願いします。

[1242: 匿名さん]

>>1241 マンション検討中さん
裏道無くてがっかリンカーンですよ。
オークシティまで2.4キロを40分とか1時間かかりますが、
時速にすると2.4～3.6キロ。
高齢者の歩くスピードです。
相当なストレスになりますね

[1243: マンション掲示板さん]

HPのPR動画観た後に現地見に行って、がっかリンカーンは嫌ですね。

[1244: 検討板ユーザーさん]

語尾にリンカーンってつけるとさすがにふざけてると思われるのか、 HPの動画広告でもアレックス（子供）の戯言レベルにとどまっており、まあなんとか許せる感じはしますね。
びっくリンカーンなの！とか叫んだあげく東リンカーンや南リンカーン住民も反応してしまいかねない弊害は出てくるとかこないとか。

[1245: マンション検討中さん]

周辺の音に関して気になっていて、厚木基地の件も今度実際に行ってどれほどの騒音なのか確かめようと思っています。

私の調べが足りないのかもしれませんが、こちらの物件は二重床仕様なのでしょうか？どうも情報が見つからず、どなたかご存知でしたらご教示頂けますでしょうか。よろしくお願い致します。

[1246: マンション検討中さん]

>>1245 マンション検討中さん
わかりませんが遮音性能をきにされているのであれば、直床or二重床だけでは質問不足と思います。
下記の確認が必要です。
・直床or二重床
・スラブ厚
・床の遮音性能等級

●二重床の認識誤り
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-53.html
●床の性能等級
http://www.haseko.co.jp/hyakka/kihon/08.html
●国交省の品確法
国交省、品確法によると、直床＋200mmスラブの遮音性能は、二重床＋270mmスラブの遮音性能と同等という評価
逆に二重床＋200mmスラブは直床＋140mmスラブに相当する遮音性能とされていること
「二重床＋200mmスラブ」は東京地区のマンションでは現在おそらく一番のシェアを持つ非常にポピュラーな仕様ですが、上述の通りこの性能は本当に酷く、二重床マンションに騒音問題が多発しているのも当然の結果とやこと
二重床を選ぶ際は遮音性能の悪さを覚悟して選ぶ必要あり

[1247: マンション検討中さん]

んで、ここはどうなんですか？

[1248: マンション掲示板さん]

>>1247マンション検討中さん
がっかリンカーンです。
営業さんが話をそらして一人芝居をしております。

[1249: マンション検討中さん]

長谷工で都内じゃない物件であれば直床＋スラブ厚200mm以上＋遮音性能L45orL40はあるんじゃないですですか。売主大手なので床性能をおざなリンカーン！な作りはしないと思いますよ。

[1250: 検討板ユーザーさん]

床がそれなりでもマンションにおいては、隣人さんの人生次第。
ドスンとうるさければ、騒音問題で精神的にげっそリンカーンする前にちゃんと組織（管理組合）で対策打つ必要あるのが集合住宅なつねかと思われます。

[1251: 検討板ユーザーさん]

>>1245
公式HPみても床が不明なのが64%なんて情報もあります。差し支え無ければモデルルームで質問されてみてはいかがですか？
http://1manken.hatenablog.com/entry/20071017
ちなみにこの中で不明と分類されていた、ドレッセ砧二丁目は、中古物件をみると二重天井＋二重床。同じデベでも都心物件は二重床、郊外は直床なんてのは当たり前にあります。だから「遮音性」が劣るのか？というのは前の方が書いた通り一概には言えません。

次にあげられる切り口としては「間取りの配置変更のしやすさ」。この切り口であれば、二重床に軍配が上がります。
直床の場合はキッチンや浴室などの位置を変えようとしたときに制約が出る恐れが高い。

しかし、この切り口は気にする必要がない人や、そもそもすぐれた配置または気に入った間取りであれば、将来配置変更なんて必要ないと言えます。

床について、正しい知識・理解を得て、マンション選ばれるといいと思います。
https://allabout.co.jp/gm/gc/26930/2/

[1252: マンション検討中さん]

>>1246 さん
詳しいご説明ありがとうございます。
二重床であれば騒音問題を解決出来るものと誤認しておりました。
勉強になりました。

>>1249 さん 長谷工物件は床を薄くして部屋を広く見せることが多いと伺ったことがあったので不安でしたが、情報を改めて確認してみようと思います。
ありがとうございました。

[1253: マンション検討中さん]

>>1251 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
モデルルームに実際に足を運び確認をしてみようと思います。
長く住むにあたり遮音性は蔑ろに出来ない部分なので、勉強になります。
ありがとうございました。

[1254: 匿名さん]

直床が弱いのは軽量衝撃音。なので、遮音性能の高いフローリング材を使う。で、これがふわふわで人によっては違和感を感じる。モデルルームも実際と同じつくりのはずだけど、スリッパをはいていると気が付きにくいので、スリッパを脱いで体感するのがいいかな。

[1255: 匿名さん]

おまけだけど、LL45、LL40と表示してあるのはフローリング材の遮音等級。スラブを含めた床全体としての値ではないので要注意。

[1256: 匿名さん]

直床って床がつながっているので隣の部屋の振動がそのまま伝わってくるよ。

[1257: マンション掲示板さん]

直床ふわふわなのに5000万円って、東急さん丸儲けです。東急さんは、よくばリンカーンですね！

[1258: マンション検討中さん]

>>1257
他マンからの営業活動をこの時間から。お勤めご苦労様です。

[1259: マンション検討中さん]

十中八九直床ってことです？偉い方、はっきリンカーンお願いします。
二重床は、太鼓音が聞こえますからね。

[1260: 匿名さん]

ここ、二重壁。二重壁も太鼓現象が起こり得る。

さあ、どう反論するかな。楽しみ。

[1261: マンション掲示板さん]

直床のデメや弱点だけ語る人は、是非、二重床のデメや弱点も同時に語リンカーンしてほしいです。

[1262: 匿名さん]

音はスラブ厚やスラブ構造、スラブ面積にも依存するんで、直床、二重床で議論するのはナンセンスだけどね。

直床と二重床で明確に差が出るのは、前にもコメントされているようにメンテナンス性と間取り変更の自由度。これは圧倒的に直床が劣る。何十年か経ったら配管がダメになって交換は必要だよ。

[1263: 匿名さん]

ビックリンカーンの車内CM、外人の親子だけど違和感感じるな。この辺、外人多い訳じゃないよね。

[1264: マンション掲示板さん]

>>1260
煽るのは無謀。直床とか二重壁とか一般論の域を出ない議論・反論は時間の無駄とわかりきっているため、他スレでお願いします。異論があるなら受け付けます。物件特有の議論でしたら、正確なスペックを。モデルルームにでも行ってお聞きになってご判断ください。

[1265: マンション掲示板さん]

>>1267 さん
ありがとうございます。
マンションの配管周りは取り替えに200〜300万かかると相談したFPさんに言われましたけど。もう少し調べてみます。

[1266: マンション掲示板さん]

なんだか10件のうち7件くらいはデメリットの書き込みですね。

[1267: 匿名さん]

検討を阻害する残念なデメリットが多いからですね

[1268: マンション掲示板さん]

なんだか、がっかリンカーンですね。

[1269: 検討板ユーザーさん]

今日も他マンの営業様が1.2.3フィニッシュされましたね。

[1270: 匿名さん]

語尾にリンカーンをつけるの流行リンカーンですね。
秀逸なのが出るのを密かに楽しみにしてます(笑)

ここは、
・直床
・階高2.8m
・スラブ厚不明(教えてくれず)
・LL45
と営業から聞きました。

注目すべきは、階高の低さ。
直床だと低くなりますが、それにしても低い。
最近の近隣新築マンションは2.85～2.9mはありますから。
天井高は確か2.45mだから
スラブ厚が他より50mm薄いのかも。

後悔しないためにも確認しましょう。