ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[1081: マンション検討中さん]

何を優先するかは、人により様々で、
購入時期も子供の関係で、直ぐの人もいるでしょうし。

[1082: マンション検討中さん]

値下げは堅いでしょ

ソースは>>1051
なぜ値下げを否定する

[1083: マンコミュファンさん]

>>1056
ソースはこちら。中堅デベと勘違いなされてるのでは？ここは、大手ですよ。

[1084: マンコミュファンさん]

値下げは一言も否定してません。時価なんだからありえるでしょう。
論点は、竣工半年前の2019年9月に大幅値引き（笑）絶対される未来と言い切ってる方向けに言っています。
大手デベでII工区も控えているのに、そんな簡単に未来予測できないのでは？と。

[1085: マンション検討中さん]

>>1083
ご存知でしょうか
大手デベで目黒区でトップレベルの人気を誇るクロスエアタワーは分譲時に２５％の割引で販売しているお部屋がございます。
大手が値引きしないという根拠は？
既に値引きしてる実績を無視する理由は？

[1086: マンコミュファンさん]

>>1085
>大手デベで目黒区でトップレベルの人気を誇るクロス>エアタワーは分譲時に２５％の割引で販売しているお>部屋がございます。
データが少ないですね。
その書き方だと、割引していない部屋もあると捉えられますか、認識あいますか？
大手デベが割引販売するには理由がいります。
そのような少ないデータで理由と根拠を求められても、回答できません。
もうすこしお互い、調査が必要かと。

[1087: マンション検討中さん]

直前のキャンセルとか、ローンが組めなかったとか、
訳ありですかね。
ありえると思いますよ。

[1088: マンション検討中さん]

今日締め切りの第一期は完売でしょうが、
問題は、次に何戸販売して、しかも完売できるのかでしょうね？

[1089: マンション検討中さん]

みんなお安く買おうと情報集め。
もう少し、もっとお値引きを〜〜〜

[1090: マンション検討中さん]

ブリーズコートは提示価格で完売でしょう。

[1091: 匿名さん]

共用施設は住民と一緒なら住民以外の人も招き入れて利用できます？

[1092: マンコミュファンさん]

>>1085
>>1086
>>1087
だそうです。そのように定点観測的にしかサンプル見つけられない以上、大手の割引は、過度に期待しないほうが良いかと考えます。
大手が割引するには理由がいります。したがって竣工の半年前2019年9月に大幅割引（笑）はデマ情報であると理解しました。
予測できない未来を言い切られてましたが、逆に論破されるような根拠に乏しい主張されてもダメですよ。
ありがとうございました。

[1093: 通りがかりさん]

>>1085
>>1087
ハイ、ロンパ

[1094: マンション検討中さん]

要望書被ってなければ良いですね。ガクブル。明日聞いてみようかな。

[1095: マンション検討中さん]

>>1091
出来ると思いますよ〜。エントランス通過される判断は各戸のオーナー様にゆだねられてます。よって住民以外の方も招き入れて使えると思います。
ただし、ゲストルームを有料ホテルと偽って運営してたのが過去にあったそう。ここは一ヶ月あたり二連泊までの予定なので大丈夫ですが。
住民以外は利用禁止にならないよう適切な使えれば全く問題ないかと！！わからなければ、営業さんに聞いて見て下さい。長谷工コミュニティに聞いてくれると思いますし、もしかしたら「管理組合様がお決めになることです」と言われる可能性もありますね！どなたか詳しい方お願いします！

まあ、共用施設借りるときに利用代表者の名前を書くでしょうから、変な使い方したらバレると思います。

[1096: 匿名さん]

>1095

都心のタワマンでは、パーティルームを住民が名義を貸しして業者が婚活パーティーなんてのが問題になっている。そこまでではなくても、住民が一人でその人が大勢で使うなんてのが常態化すると対策が必要になるかな。そのへんって、これといった解決策はない。入居後に住民で考えることになるだろうね。

[1097: 匿名さん]

マナー違反や揉め事が多くなるでしょうね。
私はここは買いませんが価格とか世帯数の多さが仇になって他の物件に流れる人が多いのでしょうね。

[1098: 匿名さん]

最後に値下げした部屋があっても
気にしないです。
私は満足した部屋を買う予定なので。
自分が選ばなかった部屋を誰も選ぶ人がいなかった場合、
少々お安くなっても構いません。

しかし自分と同じ間取りで上の階が
自分の購入価格より安くなったら
ショックです。
でもそんなことにはならないと思います。
なぜなら魅力があるお部屋だから、
キャンセルなってもすぐ次に希望者がでると考えています。
お花畑って言われそう。

[1099: マンション検討中さん]

共用施設の多さをどのように考えるかですよね？

[1100: マンション検討中さん]

>>1098さん
自分が気に入った部屋を価格も妥当と思って購入したのなら、それでいいではないですか？
例は悪いかもしれませんが、株式だって、購入時期によって価格が異なるのですから？

[1101: 評判気になるさん]

>>1100 マンション検討中さん
1098です。
ありがとうございます。
株式はもちろん不動産も購入時期で全然違うことは
分かっています。
下がるよ〜とおっしゃる方が正解かもしれません。
でもそのときはそのときです。
株は大損した銘柄も大儲けした銘柄もあるので
免疫ついています。
このマンションが下がってもライフプランに
影響がないので大丈夫です。
上がっても影響ないです。

[1102: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動きが取れなくなって悲惨だよ。不動産を所有するってことはリスクを伴う。

[1103: 通りがかりさん]

>>1102 匿名さん
不動産を所有するリスクは承知しています。
ずっと賃貸は嫌なので購入しました。

[1104: 匿名さん]

>1102
ここは購入を検討する方々の情報掲示板。
当然、みなリスクがあることを承知している。
あなたの出る幕じゃあない。

[1105: マンション検討中さん]

敷地のほぼ中心グランドエントランスとブリーズコートの間に喫煙所が24時間利用可能なのはいいですね。
マンションでよく発生するバルコニーでの喫煙問題の抑止力にもなりますし昼間オーナズガーデンやBBQコーナーとかで吸うのも管理規約とかで禁止になるでしょうから、シガールームの存在がありがたい。
この辺りのマンションだとほとんど見たことない共用施設じゃないですかね。

[1106: 匿名さん]

>>1105 マンション検討中さん
喫煙所良いですね。バルコニーで吸うホタル族はトラブルになりますからね。肩身の狭い喫煙者にとってはありがたいです。

[1107: 匿名さん]

喫煙所あっても、バルコニーでタバコ吸っちゃダメって管理規約で明確に規定しておかないと、吸う人出てくるだろうね。わざわざ部屋から出て吸いに行くのって面倒だし。

[1108: 匿名さん]

ゲストルームでの禁煙って明確にして貸し出し時に確認しないと、タバコ吸う人出てくるよ。今のマンションで問題になった。禁煙なので灰皿設置していなかったんだけど、泊まる人は外の人なのでそういった意識がないからか灰皿がないので窓の外に灰tと吸殻を捨てる人がいた。

[1109: 検討板ユーザーさん]

要望書が終わる頃に
ネガティブキャンペーンも終わった気がします。
注目マンションなのでやはり盛り上がりましたね。

[1110: 中林住25年]

掲示板、盛り上がってますね。注目度の高いマンションなんですね。

さて、住宅ローンの話が出ていましたので、書かせていただきます。
変動金利か固定金利か？で迷われている方は、短期で繰り上げ返済を視野に入れている方は変動、資金計画的に
繰上げ返済は難しい方は固定がいいと思います。
現時点では10年国債利回りが0.06-0.07%程度ですので、住宅ローンの変動金利も1%を大きく下回る利率の商品が出ていますが、いつまでも金利が低いままで推移すると考えるのは難しいでしょう。
国債利回りが低いのは日銀が買い入れを行っているからです。日銀は同時に株式市場でも購入を続けていますが
このようなオペレーションが未来永劫続けばいいのですが、それは困難でしょう。
そうなると国債利回りは急激に上昇しますし、株価上昇も終わりが見えてきます。
実感のない景気拡大で21年振りの日経平均株価21,000円台って…
金利はそのうち上がっていく、というかこれ以上は下がらないでしょう。仮に国債の利回りがマイナス（ちょくちょくなってます）になっても住宅ローン金利はマイナスにはなりませんので。お近くの銀行勤めの方にでも聞いてみてください。従って、返済が進まない（35年で借りて、当初10年は繰り上げ返済無しだった場合、元金は思った以上に減っていません。シュミレーションシートを業者の方に作成してもらい、元金の減少額を実際に計算してみてください）うちに金利が上がると殆ど元金が減っていないため更なる利払い負担が資金計画に影響を及ぼすことになるので注意しておきましょう。

マンションができたら、病院や学校施設の拡充も…といったことに触れられている方がいらっしゃいました。病院や学校は、建設するのに相当な準備が必要ですし、当該マンションの近隣に病院・学校の類はおそらく建設不可能です。行政の制約もありますし、マンション住人のためだけに施設を仮に建設した場合、病院は別として学校は将来的には生徒数の減少に悩まされることになるでしょう。医療法人・学校法人共に、非常に経営の厳しい時代ですから、ちょっとやそっとで近隣にそのような施設ができるとは思えません。

業者絡みの甘言に釣られることなく、ご自身の信念でこのマンションを選ばれるよう祈念いたします。
普通の人であれば住居購入は一生一回のお買い物です。成功しないまでも、失敗しないようにがんばってください。

近隣の状況等、また書いていきたいと思います。

[1111: 通りがかりさん]

中林住25年さん

いつも拝見しています。
田園都市線を利用で企業にお勤めということなので
25歳なのか55歳なのかと推理しています。

ところで当初10年は繰り上げ返済は無しだった場合
とありますが、サラリーマンはこの10年は
繰り上げ返済しないほうを選択すると思います。
理由は既に別の方が書いている通りです。

そして今は金利が低いので
10年後はそれなりに元金も減っています。
シュミレーションシートを見れば明らかです。

金利がもう少し高いときにローンを組まれた方の体験談のようなので
25歳ではないなと、50歳くらいかなと推理してみました。

[1112: 匿名さん]

駐車場と駐輪場が足りない気が。駐車場に行くまでも遠いですね、何分位かかるのでしょう？

[1113: マンション検討中さん]

>>1112 匿名さん
こんばんは。スレ内検索"駐車場"の文字列で検索すると
>>931
あたりが駐車場台数に対する回答の参考になりそうです。

[1114: 通りがかりさん]

敷地内での移動時間が話題になっていますが、ここって小学校や中学校の敷地面積と同じくらいって考えるとイメージしやすいかなと。
駅から徒歩5分は正門までの時間。正門から教室まではさらに時間がかかる。ブリーズなら近いけど、ディライトはグラウンドの一番奥に教室がある感じ。それでも5分はかからないでしょう。エレベーターが混んでいたら、分かりません。

[1115: マンション検討中さん]

駅から近い方がⅠ工区で、遠い方がⅡ工区ですよね？
Ⅰ工区が何とか売れても、その後が大変そうですね？

[1116: 匿名さん]

>>1115 マンション検討中さん
そこは重要なポイントです。
Ⅰ工区の人はⅡ工区の売れ行きも気にしないといけません。

契約内容次第ですが、
管理組合が共同だとすると
例えば駐車場の空き分の収入が減ったり、
空き部屋が多いマンションとして価値が下がったりと
気にしないといけないポイントは多そうです。

自分なら不確定な要素が多いのはストレスですが、
皆さんはいかがでしょうか？

[1117: マンション検討中さん]

管理組合を４つに分け、独立採算制にするとか出来ないのでしょうかね？

[1118: 匿名さん]

共用施設が各棟で独立でないから棟毎の管理組合だと運営が難しいでしょ。それに大規模修繕とかはまとめて発注の方がコストダウンが図れる。

[1119: マンコミュファンさん]

中林住25年さん

いつも拝見しています。
田園都市線を利用で企業にお勤めということなので
25歳なのか54歳なのかと推察いたします。

ところで住宅ローンのお話をされてましたが、
固定金利の一択になると思います。
金融緩和目的の日銀買オペ（国債・株式）がいつ止むかもわからない・金利が上がってもおかしくない・今は金利の底だからこれなら上がる方が自然・という強いご懸念を鑑みる方に関しては、
固定金利一択になるとおもいます。


また繰り上げ返済を切り口とされていますが、
・早く繰り上げ返済できる方→変動金利
・すぐに繰り上げ返済できない方→固定金利
とのことですが、
変動金利を選ぶと、インフレリスク・繰り上げ返済コントロールなど、管理ごとが非常に増えてしまい
手間であるのと、金融知識がものを言うためお金の素人向けではないですよね？


それと補足させていただきますが、
「繰り上げ返済」は助長しない方が、良いと感じます。
「繰り上げ返済」は急いですべき、早く出来るならそうすべきと言う専門家もいますが、
説明が不足してる危険な考え方です。


銀行から、35年と言う長い期間、お金を借りれる権利を得られているのに、
自分から捨ててしまうことをしていませんか。


「繰り上げ返済」をしてしまったことが原因で、資金繰り悪化のリスクが生まれます。
代表的なケースを示させていただきます。

①あのとき繰り上げ返済してなければ、息子を私立大学に行かせられた・・・とか
②あのとき繰り上げ返済してなければ、長期の病気等による離職をしのげたのに・・・とか

「繰り上げ返済」を実行することは、
すなわちライフイベント（①）との整合生をしっかり担保したか？
予想もできない突然の出費増のよる資金繰り悪化（②）（住宅ローンの返済出来ないリスク）をヘッジしているか？

が問われてしまいます。

銀行から長い期間お金を借りれる権利を、自分から捨てることは、本当に危険な考えで、安易な「繰り上げ返済」はしないようにとしたほうが、よいと考えます。


また、上記で書きましたが変動金利の管理は、仕組みを熟知してないと厳しい局面で損をしまくります。
たとえば極端なケース、
2019年に4000万変動金利で借りて、2023年に歴史的インフレで金利が5パーセント上昇→
5年ルール適用前であれば、直前に「繰り上げ返済」を実行→
5年ルール適用後なんとか毎月の住宅ローン返済をしのげた！
となればいいですが、
その予測していなかった「繰り上げ返済」で、
将来のライフイベントがとうなるかというのは想像に難くないかと。

また、変動金利は、インフレリスクのヘッジも求められるんです。
2023年に歴史的インフレになりましたとなった場合
・普通預金しかしてない人は価値の下がったお金で繰り上げ返済してしまいます。

・ちゃんと金利が付く資産を持ってる方は、インフレにより得られた利益含みのお金で繰り上げ返済することができます。


繰り上げ返済という切り口だけでは、
変動金利か、固定金利か選択できないのと、
やっぱり、歴史的低金利の今、固定金利がベストチョイスと、他の方もおっしゃている通りです。

[1120: マンション検討中さん]

>>1119さん
横から失礼します。文章が長いので、失礼ながら、読むのが辛いのですが、一点だけ、

>>ちゃんと金利が付く資産を持ってる方

とありますが、それが難しいんですよね？

年１％での安定した運用でさえ、私のような人間には難しいですがね？

[1121: マンコミュファンさん]

>>1120さん
住宅ローンの知識が必要だと思う方が知りたい事・読むものだと思いますので、ななめ読みレベルで問題ございません。
ところで、今はデフレ下なので、1パーセント届くか届かないかでも、なかなかの運用成績だと皆さん思われるかと。損していない事が日々の正しいオペ判断とリスク分散をちゃんとされているとお察しします。
現状でいえば、
住宅ローン変動金利0.625%で返済しつつ、
1%近くの運用益を得る、というのは理にかなっております。
https://dc-startclub.com/asset/1057

また、資産運用は、何パーセントで運用できる商品があるらなどと人に勧められて運用するものではないと私は考えます。自分で失敗なども経験を積んで、自分の頭で考えた戦略で長期的に利益が得られればよいとおもいます。なお私は人の勧めを鵜呑みにしない考え方の人間なので、金融商品について何もアドバイスは出来かねます。

[1122: マンコミュファンさん]

私はどの政党に入れようか。ここでは明記しませんが。子供の関係で、教育無償化を2020年までにするんだというのは本当にそうなったら、明るい未来が待っていそうと思いました。その財源はどこから捻出するねんというのも要注目です。

[1123: 匿名さん]

財政健全化を先送りして、教育を無償化したところで、その付けは結局、その子供たちが大きくなった時に払うことになるんだけどね。票獲得目的の悪政。未来は暗いよ。

[1124: 匿名さん]

日本がこれだけ国債を膨れ上がれせても、破たんしないのは、消費税を上げる余地がまだあって、消費税を上げればどうにかなると見られているから。消費税上げないなんてことになったら、外国人投資家が引き上げて、国際暴落、金利上昇なんてことも。低金利だからといって大きなローン抱えるのって、危険だよ。

[1125: マンション検討中さん]

これだけ多くの大規模マンション開発があるのも低金利のせい。

[1126: マンション検討中さん]

条件の悪い賃貸は空きが目立ってきている。郊外の賃貸マンションが破綻する時代になるのか？

[1127: マンション検討中さん]

銀行が個人向けにお金を貸したいのでしょう。

[1128: マンション検討中さん]

我々はよい時代に住宅を買うか買わないかの選択肢を、選ばせてもらえる。
数十年前は年収の5倍が限度だと言われましたが金利5〜8%の時代の話、年収900万あって5000万にてが届くか届かないかかつ当時は頭金も2割は最低用意と言われた。
それは古い話
今は年収8倍まで、年収600万もあれば5000万にて手が届きかつお気に入りの持ち家を選択できる。頭金も属性によりますが少なくて済む。

しかもより良質な。
マンションの世界もある程度成熟期、様々な物質・素材の加工技術も向上し、洗練され、コストパフォーマンスの高い価格で一定以上の品質（いや、世界最高品質）、
家の機能性も、昔より当然（断然）上がっているでしょう。
もちろんちゃんとランニングコスト、計算すれば賃貸にも対抗できる納得の解も見つかるはず。

我々はよい時代に住宅を買うか買わないかの選択肢を、選ばせてもらえると感じる。

[1129: マンション掲示板さん]

>>1128マンション検討中さん
そういう営業のあまーい言葉のせいで家計が火の車になる。
年収8倍までのローンなんて物件買わせたいだけで、買う側のローン返済の事を全然考えていない。
そんなローンを組むようなお花畑の人は、子無し、旅行無し、車無しで、家だけの生活を送れば返済出来るんじゃないかな？

[1130: 中林住25年]

1119さんへ

大変すばらしい内容のご説明ありがとうございます。

金融知識には疎いもので、ついつい、本掲示板で変動金利をメインにお話をされている方が多いようなので
金利上昇時の用心のために繰り上げ返済の話をしてしまいました。
個人的には、0.65%の変動金利でお借り入れ、1%の運用ができるのであれば、繰上げ返済の必要はなく、返済
原資を全て運用に廻しておくのが最も理に適っています。
視野が狭くて、1%の安定運用の商品で流動性が確保できているものを見出せないため、余剰資金での繰り上げ
返済が最も資金効率の良い資金繰り回しかと考えてしまいました。

固定金利を推奨されていますが、私も歴史的な低金利の中で固定金利の方が将来的な資金計画が立てやすいと
考えるのは同じです。
では、35年固定で現在はどのくらいで一般の方が借りられるのでしょうか？メガバンクだと「○年固定」なん
て商品が多いようですが、35年借りるとなると、頭金の金額にも拠るのでしょうが、住宅金融支援機構で借り
るとして1.1-1.8%程度ですか？手元流動性を確保しつつ、余計な金利を払わないように繰り上げ返済をチョコチョコやるのも運用の一手だと思ってしまいました。