ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[101: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん
最多4200～4500は南側の建物ですか？
それとも駅に近い北側ですか？
3000台は西向きの低層階だったりすると
眺望抜ける南側はプラス200～300で
4400～4800と予想します。
最多の平均が坪210という計算です。

近隣地域の相場を見るとそんなもんでしょう。
高いですね～

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん
予想として結構いい線いってると思います。
隣の小田急各停駅の東林間で4000万超えですから、田都も小田急も使える中央林間ならそれ以上になりそうですもんね。

[103: 匿名さん]

>>100さん
>>101さん
>>102さんから見て
その価格だと売れ行きはどうなると思いますか？
857戸売れますかね？

[104: 匿名さん]

>>103 匿名さん
101です。
大量に売れ残ると思います。
大量のネガティブポイントと価格が釣り合ってないからです。

しかも近隣地域のここ1年の新築マンションの供給数を超えてそうなぐらい
大規模ですからね。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
大量に、ですか。
確かに需要より供給がはるかに上回りそうですね。
完売まではかなりの長期戦になりそうですね。

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
もし大量に売れ残ったら、
購入者には色んなリスクがありますよね。
特に周りに誰もいない部屋は嫌です。

売り切るための方策やスケジュール案を聞かないと
納得できそうにありません。

[107: 匿名さん]

>106

マンションの販売って、モデルルームに来訪者のうち購入の見込みが立った人がある程度集まったら販売開始ってことするんで、予定は未定ってところ。物件概要に販売開始予定が記載されているけど、遅れることも少なくない。

販売の江府町の判断材料としては、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。時間をかけて小出しにってパターンは、苦戦していたりする。結果的に売れ残った物件でも、最初からそう言うつもりじゃないはずだから、営業に聞いても意味ないと思う。

永住しない限りいずれ中古で売りに出すことになるから、売れる物件かどうか場数を踏んで判断できるようになるのが外れをつかまないための自衛策かな。

[108: 匿名さん]

一般的にモデルルーム来場者のうち購入に至る割合って１割って言われている。資料請求からだとさらにその割合は確実に減る。ここの戸数からすると資料請求１５００って必ずしも多くないんだよね。

資料請求多数って宣伝は、知らないとだまされちゃう。というかこういうことするケースって苦戦するパターンだったりする。

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
確かに資料請求数を掲げてるところは
売れ残ってる戸数が多い気がする。
人に例えると
魅力的な人は、わざわざ自分で魅力的で人気あるとは言わないからね(笑)
魅力ない人が人気集めようと必死にアピールするのと同じ。
中身に自信があれば必死にはならない。

[110: 匿名さん]

エアコンの設置個所が入ってる図面確認しないと確実ではないけど、中洋室にはエアコン設置できないっぽい。まあ、長谷工だからそんなものか。ALCに二重壁。典型的なパターン。

[111: マンション検討中さん]

あの手この手で安く購入したい人がウザい

[112: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん

売れ残った時の購入者のリスクにはどんな事があるのでしょうか？
管理費等に影響するとかですかね。
周りに誰も入居してないのは騒音の心配が要りませんが不安ですね。
売り切るための方策が考えられているのかは気になりますね。

[113: 匿名さん]

>>108 匿名さん

モデルルーム来場者のうち実際に購入する割合が1割とはだいぶ少ないんですね。
そしたらここは8000人以上の来場者が必要？大丈夫でしょうか。

[114: マンション検討中さん]

大丈夫ではない

[115: 匿名さん]

未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主負担なんだけど、未入居が極端に多くて駐車場が余っている状況だと駐車場使用量が管理組合に入らなくて、へたをすると収支が赤字になる。

あと、売れ残ったという風評は大きい。資産価値に少なからず影響する。

[116: 匿名さん]

>>114 マンション検討中さん
賛同。
どんなマーケティングで800戸も売れると予想したのか？
誰もが羨むマンションという企画でもないのに。

薄利多売なのか？
それでも800は売れないだろう。

>>112 匿名さん
売れ残りのリスクは大きく２つ。
資産価値の低下と管理組合の統率と考えます。

長年売れないと中古で安く売り出され、
自分が中古で売ろうと思っても高く売れない。
中古が多く売られると中古価格は必然的に下げざるを得ない。

また後から入ってくる人が多いと意識や所得の差でまとまりのない管理組合となる。
当然、理事になる確率も高くなる。

逆にいいことあるのかな？

[117: 匿名さん]

ドレッセブランドだけど長谷工施工で複数デベのJVだから長谷工持ち込み物件かな。それだとブランド過信しないほうが。

[118: 匿名さん]

1工区と２工区で入居が１年異なるけど、管理組合の運営はどうするのかな。大規模修繕とか時期ずれるよね。

[119: 匿名さん]

たまプラのドレッセは友の会会員を対象とした優先販売をしていたけど、ここはそのアナウンスがない。東急電鉄って人気物件は優先販売するみたいだから、ここはそうじゃないってことだね。

[120: 匿名さん]

>>119 匿名さん
長谷工の企業理念
「都市と人間の最適な生活環境を創造し、社会に貢献する」
に沿ったマンションですから。

利益を出せそうな街に寄生し、
お客様の購入後の生活環境は考えず、
利益最優先で企画する。

利益追求は否定しないが、
それが度を超すと人気は上がりませんね

[121: 検討板ユーザーさん]

スーモに載ってるコンテンツすごく参考になりました。
色々考えられて作られたマンションみたいですね。

[122: 匿名さん]

>>121 検討板ユーザーさん
考えられていてもそれがニーズとマッチしてるとは限らない。
その典型な気がする

[123: 検討板ユーザーさん]

>>122 匿名さん
そうですかね？
所謂郊外の大規模マンションでは群を抜いて色々揃っている気がしていました。。

[124: 匿名さん]

>>123 検討板ユーザーさん
揃っていればいいってもんじゃない。
それに850世帯もいるから、1世帯あたりの利用頻度は相当低いはず。

例えばBBQ施設なんてどのくらい使うのだろう？
自分以外が使用するときは臭いうるさいとネガティブだけだし。

[125: マンション検討中さん]

今までほぼネガなコメばかりだったのに
いきなりポジなコメが書かれるのは違和感が。
ポジなコメはもう少し具体的にお願いします。

勘ぐると、
そろそろモデルルームがオープンするから
検討者が動き始めてるのかな？

[126: 匿名さん]

パーティールームって都心のタワマンだと、業者が住民から名義を借りてお見合いパーティなんてことやったりして問題になったりしてる。郊外だとどうなるんだろうね。

問題が起こり得る共用施設もあるから、その辺は要確認。

あと、利用料を徴収する設備は、利用頻度が管理計画の想定より低いと、管理組合の収支にも影響する。アマイ見積りにもかかわらず販売時に共用施設を売りにして、入居して数年で管理費値上げが議題になったりしてるケースもある。

[127: マンション検討中さん]

徒歩５分以内の検索に引っかかるために無理矢理押し込んでいるけど、
徒歩５分物件じゃないよね。

あらゆる面で無理があるマンション。。

[128: 匿名さん]

駅徒歩って駅の出口からマンションの敷地まで。駅から一番遠い建物だとドアツーホームは１５分かな。

[129: マンション検討中さん]

実質、徒歩15分のマンションですか…

[130: マンション検討中さん]

15分だと選択肢にもならん。
平均すると10分ぐらい？それでも遠い。
団地の中を5分も歩くのは嫌だ。
緑多くて夏は虫に刺されそうだしなあ

[131: 匿名さん]

世帯数が多過ぎて、マンションというか団地みたいになりそうで心配してます。色んな人が住むことになるので、色々大変そう。工事フェンスの間から内側を覗いてみましたが、ほんとに広い敷地で、奥の方からだと駅まで徒歩15分もうなづける印象でした。。

[132: 匿名さん]

若い子育て世帯にも買える価格設定であれば売れると思います。田園都市線沿線はどこも高いですからね。ここは資産持ちシニアの住み替えがターゲットという感じはしません。地域の若返りが一気に進みそうで羨ましいです。

[133: 通りがかりさん]

>>132 匿名さん
多くの若い子育て世代には買えない価格の予想だからね。
買えるマンションはオハナ町田、オハナ相武台。

[134: マンション検討中さん]

>>130 マンション検討中さん

どれだけ楽したいの？

ちょっとくらい歩きなさいよ。

足腰の弱ったシニアなのかな？
それなら仕方ないけど。

[135: マンション検討中さん]

>>134 マンション検討中さん
30代ですよ。
歩くのが面倒なわけではないし
運動も常にしてます。

単純に資産価値を気にしてるだけです。
それに駅近マンションのメリットなし。
雨の日や体調悪いときもありますよね。
すべてを考えて判断をしてます。

[136: マンション検討中さん]

>>135 マンション検討中さん
資産価値考えてるなら、ここじゃない方が良いと思いますが？

[137: マンション検討中さん]

>>136 マンション検討中さん
この団地は資産価値があまりない
ということですか？
はい、私もないと思ってます。

ただ、売れ残ってるため資産価値がないと思ってたマンションが
資産価値のあるマンションに変わる例も見てるので
皆さんの意見が聞きたいです。
ここはそうなる可能性が低いとは思いますが。

[138: 通りがかりさん]

オツムがよろしくない方が釣れましたね。
いちいち団地と書いてしまうあたり根性が・・。

ひょっとして、この方が一人でネガティヴキャンペーンやってるのかな？

[139: 匿名さん]

駅から一番離れた敷地奥まででも700メートルくらいでは。徒歩9分と表記される距離です。駅近ではありますが、都心部から結構離れますし若い子育て家庭が買えるように安くしてもらいたいですね。周辺には大型店などあり、暮らしやすそうな印象です。渋滞など道路事情はどうなんでしょうか。

[140: 匿名さん]

>>139 匿名さん
安ければとありますが、具体的にいくらぐらいが希望ですか？
私は70平米以上中層階が4000万円以下であれば買いだと思います。
昨今の市況だと難しいかなとも思いますが。

[141: 匿名さん]

>>139 匿名さん

小学校までは遠く
交通事情もあまり良くないようですね。過去の書き込みに色々書いてあったので確認してみてください。
まとめはこの辺りでしょうか。
>>74
>>75
>>92

[142: 通りがかりさん]

>>138 通りがかりさん
まあまあ、そうカリカリしないで冷静になってください。
購入を考えてる人にとって、
マイナス点を納得できるかは重要だと思います。

>>74>>75>>92など、
過去挙がったマイナス点それぞれに対し
納得できる反論をしてもらいたいと思います。

どうぞよろしく

[143: 匿名さん]

857邸ですか。かなり大規模。街ができそうな感じ。

間取りも73から選べるのがメリットです。どれにするか迷いそうです。「つながリビング」は台所と洗面がつながっている間取り、あと、コネクトプランが面白いと思いました。2世帯をマンションで叶えるわけですね。これなら同居じゃなくて「近居」「隣居」になるわけですか。

コネクトプランはいつまでになどあるんでしょうか。壁部分をドアにするわけなので、早めに伝えておかないといけないかと思いました。

[144: 匿名さん]

コネクトプラン嫌だわ。
同じマンション内ならせめて少し離れた所がいい。わざわざ隣同士、さらに室内のドアで行き来するなんて絶対イヤ。

[145: 名無しさん]

>>143 匿名さん

万が一、リセールするかも知れないリスクを考えるとコネクトプランはなかなか手は出せないですね、面白いとは思いますが。

[146: マンション検討中さん]

事前説明会の案内が来ましたね。
7月15,16,17日の3日間のようです。

おそらく参加した人は
モデルルームが優先的に予約できるのでしょう。

[147: マンション検討中さん]

>>146 マンション検討中さん
モデルルーム事前案内会ですね。
予定価格の発表も同じタイミングだとうれしいですが、どうかな？

[148: 匿名さん]

モデルルーム事前案内って、一般に公開する前に資料請求者にモデルルームをお披露目する。通常、予定価格くらいは教えてくれる。売る側の目的としては来場者の反応を探って、今後の販売戦略を決めるため。なので細かいところはまだ決まってませんってことが多い。

[149: 匿名さん]

資料請求者1500を宣伝してるけど、事前案内会を３日しか設定していないってことは歩留まり低いって想定かな。モデルルームの規模によるけど、各回１０組、午前中一回と午後二回だとキャパは９０組。

[150: 匿名さん]

>>149 匿名さん
10分刻みの中途半端な時間を案内されたので
１日2コマではなく、4/5コマあると予想します。
それでも歩留まり悪い想定ですね