ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[641: 匿名さん]

劣化等級って躯体に関する評価。竪排水管は５０年も持たない。ここってスケルトンインフィルではなく住戸内に竪排水管があるから、交換するに支障がある。実際には７０~９０年も住宅としては持たないよ。

[642: 匿名さん]

>639

補修で職人さんが入って新たな傷ってこともあるんだよね。確認会の時は指摘事項の場所だけでなく、もう一度全部チェックしないと。

[643: 匿名さん]

>>639 匿名さん
同じく長谷工のオハナ町田も
11月上旬竣工の12月中旬に引き渡しで短い。
長谷工のスタンスが垣間見れますね

[644: マンション掲示板さん]

長谷工の内覧会って、長谷工が立会いして不備箇所を確認するんだけど、不備箇所を指摘しても長谷工の受け流しスキルが高くて驚きます。

[645: 匿名さん]

>「施工下請け会社がレビュー→指摘対応→ゼネコンがレビュー→指摘対応→売主がレビュー→指摘対応→内覧会→指摘対応」

契約者と契約関係にあるのは売主だし、上記のようにきちんと売主がレビューしたのちに売主が内覧会で対応するべきなんだよね。そこで長谷工が出てくるんだからきちんと売主レビューをしていないと言っているようなもの。

ちゃんとやっているかレビュー記録の提出も要求するのがいい。

[646: 匿名さん]

>622

必然ではないんだけどね。

国土交通省のガイドラインでは修繕積立って定額積立が推奨されている。段階的値上げをすると、将来、未納問題を起こすリスクがより高くなるから。でも売る側は新築時の新築時の積立金をを安く見せかけて、これなら払えるって誤解させて売り付けちゃう。

定額積立しているデベもあるし、問題に気付いて住民が早い段階で定額積立に移行するケースも出てきている。小杉のタワマンがその例。

http://www.midskytower.com/50years

ちなみに段階的値上げの一番悲惨なパターンは、管理組合が計画通りに値上げできず未積み立て不足になって修繕もままならないケース。売る側は売った後のことは知らない。

[647: マンション検討中さん]

それでも最初の１００戸位は、直ぐに売れるでしょうね？
たまプラ、宮崎台ー＞青葉台ー＞長津田と買えなかった人が、まず妥協して買うのでしょうね。

[648: マンション検討中さん]

お金やマンションの知識をしっかり蓄えて置けば、発想の転換で自分自身で対応策は打つことができるかと。

入居した瞬間に、毎月5000円程度の定期預金などを組み、きたる修繕積立金値上げへの耐性を整えておくことは、安心できるマンション暮らしに非常に有効でしょう。

慌てん坊の困ったちゃんにならないために。


インフレリスクまで想像力があるのであれば、
10年もの国債とかでお金も増やしていけるし。

子供が産まれたら、学資保険は入る人は多いと思うが、
修繕積立様保険を開発すれば〜、マンションに限らず戸建購入者にも売れると思いますがねえ。、

[649: マンション検討中さん]

賢い人は、生命保険で毎月5000円を5年間積立。きたる5年後の修繕積立金上昇に余裕ができる、
http://www.meijiyasuda.co.jp/sp/find2/light/list/jibunnotumitate/index...

賢い人はわざとキャッシュを残して、あえて35年超低金利ローンを毎月返済しながら、住宅ローンの金利より高い金利の金融商品に毎月掛け金を投資、金利上昇時に利率も上がる金融商品なら最高。

[650: マンション検討中さん]

まあ、タワマン程、修繕費はかからないでしょうが。
共有部については、５年もすると、色々と問題が出てきて、管理組合で使い方を考えることになるでしょうね。
受益者負担ということで、ただではなく、多少でもお金を取ろうという方向になるでしょうね。

[651: マンション検討中さん]

今は、個人用生命保険で、最低利率保証してくれる保険も利率が0.5まで下がってしまってるから住宅ローンより弱い、のでちょっと頭を使わざるおえない

管理組合が、集めた修繕積立金を国債で回す、、という事例はかつてないようですが、

http://www.seiwa-insurance.jp/owners/life/


年利0.4%程度で運用できる、管理組合用の安全度がかなり高い（元本割れリスクほとんどないと言われる）金融商品は、実際あり。

→マンションすまい・る債
住宅金融支援機構が発行する債券、
https://replacesupport.com/reserve-operation


ただ、日本人は貯金好きだから、まじめに普通預金しかしない人は5割以上いるものだから、
少しでも元本割れリスクがあるのが怖いと思う人は多いのかもしれない、、、

[652: 匿名さん]

>管理組合が、集めた修繕積立金を国債で回す、、という事例はかつてないようです

んっ、今のマンション国債とすまい・る債で運用してるけど。入居して１年目の管理組合総会で決めたらそれが普通だと思ってた。ちなみにこのマンションの規模だと入居時の修繕積立一時金だけで、銀行預金だとペイオフの上限を超える。ただ、最初は銀行預金なんだよね。ペイオフ対策する前にその銀行が破綻したら・・・。

[653: マンション検討中さん]

857戸の規模は、前例もあまり無いような規模なので、正直、どうなるのか誰も解らないのですよね？
管理や修繕、管理組合の維持も。そのあたり、引き渡し後は全て管理組合にかかって来ますからね。
マンション買い替え組としては、不安が一杯です。
でも、ここは一次購入者がターゲットですかね？
東急線の駅や車内で広告を良く見かけますが。

[654: マンション検討中さん]

>このマンションの規模だと入居時の修繕積立一時金だ>けで、銀行預金だとペイオフの上限を超える。ただ、>最初は銀行預金なんだよね。ペイオフ対策する前にそ>の銀行が破綻したら・・・。
ペイオフって、同じ銀行でも口座単位で1000万上限ですよね？いくらなんでも管理会社にノウハウあるのでは？複数口座開設しておき、1000万未満になるように振込先の旗ふりを管理会社がするだけじゃん。

[655: マンション検討中さん]

あ、同一銀行だとだめっぽいですね。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/05_kinyu/05_kinyu_03.html
同一金融機関に管理組合の理事長、副理事長、理事名義でそれぞれ通帳を持った場合でも、管理組合としてはそれぞれを合計した額がペイオフの対象となります。

[656: ご教授願います]

>>649 マンション検討中さん
この場合の、ローンですが、
元利均等返済、元金均等返済のどちらを前提としておられるのですか？

[657: マンション比較中さん]

第１期募集のチラシが入っていました。ガーデンに面した側がお勧めのようで5,000万円手前。つまり、購入した場合には、消費税８％と修繕積立一時金で5,200万円とか超えちゃうってことですかね？

[658: マンション検討中さん]

マンションの説明聞いて来ました。

説明聞いて、なるほど、と思った点をいくつかあげます。

１. 急行も止まらないのに何故か土地代が高い東急田園都市線つくし野やすずかけ台より、始発で急行に乗れるここの方が、東急沿線ではコストパフォーマンスが高い気がしました。

２. 東武東上線との接続によって遅延する事が多くなった東急田園都市線だけでなく、複々線化をして沿線住民のために設備投資をしている小田急も使えるのは、片方の線が止まってしまった場合なども代替が効くため、通勤を前提として長期的に住むには安心感があると思いました。新宿にも渋谷にも一本で出れるというのは大きいです（週末に都内に遊びにいくにも、山の手線の乗り換えがなくて便利かと思われました、というか、聞いていて納得してしまいました）。

３. 中央林間駅には、小田急線の片瀬江ノ島行きの急行が止まるため、 週末に子供つれて気軽に江ノ島に遊びにいけるのは魅力を感じました。東急沿線は観光地に繋がっていませんが、江ノ島や箱根に繋がっている小田急線にも乗れる事で、通勤と観光の両面を享受できるのは人生を豊かにしてくれる気がして良いと思いました。

[659: マンション検討中さん]

お父さんさえ通勤に我慢すれば、良いってことかな・・・

[660: 名無しさん]

>>658

深夜まで営業お疲れ様です