ドレッセ中央林間

[口コミ知りたいさん]

ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。


公式URL：http://www.d-chuo-rinkan.com/

所在地：神奈川県大和市下鶴間1612番1他（地番）
交　通：東急田園都市線「中央林間」駅徒歩５分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩６分
総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：63.45m2～90.51m2(予定)
売主：東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工：I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し：I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/89

[441: 中林住25年]

東急田園都市線には特急新設は少なくとも通勤時間帯は無理です。すでにいっぱいいっぱいのダイヤグラムですから、特急を走らせる隙間はありません。
このマンションを買う場合に、エレベータ近くの部屋を買う優位性は感じられず、寧ろ、エレベータ待ちの人々が
家の周りにいることのデメリットを考えるべき。このマンションでエレベータの一番の問題は、1つのエレベータ
を利用する予定人数が多く、その大部分が通勤時に集中することを考えると、エレベータがなかなか来ないこと、
最悪の場合、乗り残しが発生することです。
駅近・東急プラザがこじゃれた？笑っちゃいますね。一番遠い住戸だと優に10分以上駅までかかりますし、2駅利用可でも世の中で1・2位を争う満員電車の駅ですから、優位性はちっともないか？と。中央林間の東急にしても
市役所が入るのがメリットといえばメリット位で、こじゃれた店とはほど遠いラインナップになるか？と。そのよ
うなお店なら青葉台かたまプラまで足を伸ばせば？
800戸を超える入居世帯ですよ？管理組合が治めれるとはとても思えません。マンション管理の長谷工が社員を毎月の理事会には必ず派遣すると思いますが、一人二人ではほぼまとまらないでしょう。それだけ人数が多くなるとさまざまな意見が出るってことです。しかも、入居者の年齢層によっては管理に無関心な人も多くなるでしょうから、そうなると大規模終戦や共用部分の管理について絶対に後々もめることになりそうですよ。
みなさん、よく考えましょうね。

[442: 匿名さん]

郊外に向かう他の鉄道は、複々線化で輸送力増強ってやってるけど、あれって都の連続立体交差の補助を受けての事業。田園都市線は都内はすでに地下だから補助を受けられない。輸送量が上がる見込みはないよ。

東急の苦肉の策が大井町線へのバイパス。でも都心に向かうわけじゃないから効果はほとんどなし。

[443: 検討板ユーザーさん]

朝の急行が長津田始発なのも改善されないのでしょうか？

[444: マンション検討中さん]

東急グループ・東京急行電鉄（株）から見ると、辺境に過ぎないのでしょうね。

[445: マンション検討中さん]

>>401 中林住25年さん
マンション管理の円滑な管理を目的として、
目的を達成するための選択肢のひとつとして、『外部コンサルを雇う』のにはお金はかかるでしょうね。
しかし、コンサルを雇う以上、
コンサルを雇う側（管理組合）としては、コンサルしてもらう価値を提供してもらうわけです。

一時費用はかかるかもしれませんが、コンサルは、一般的に、上流工程のスキルであるわけで、中長期的な視点が必要な職務であり、その職務は、企業や組織の業務効率化や、企業の経営戦略など、その組織がもつ問題点などから改善点を提案するのが仕事です。

大規模マンション、とくにこのよドレッセでは、これまでの投稿をみる限り、大きな課題のテーマは2つありそうですね
・修繕積立金、管理費の計画とその妥当性
・857邸のマンモス組織の管理組合による合意形成


コンサルのスキルの見極めや、依頼する仕事の要件をしっかりと定義してあげることで、中長期的なスコープで効果的な提案をしてもらえれば、マンションの管理にとって
非常に価値があるのではと思われます


外部コンサルタント（マンション管理士）の有用性は、
国家も認めていて、
国土交通省が制度を設計済みです（マンション管理士を必要とした背景おより国家資格の設定）


よい外部コンサルタントを招くことが出来れば、たとえぼ、下記のメリットが得られるとのことです


・【対 管理会社】管理会社と管理組合に加え、外部コンサルを雇うことにより第三者の目が介入することで、管理会社が提案するアクションや費用面の妥当性を、的確に検証し、中長期的な範囲で無駄な支出を削減することができる効果が期待できる。

・【対 管理会社】外部コンサルの存在により、それが抑止力となり、管理会社の暴走（管理会社により検討したアクションが、利益・マージンを得るためのムダなオプションが入っていたりするためそこを指摘・突くことが可能）を食い止めることができる

・【対 管理組合、住民】管理会社の極めて限定的な経験やノウハウとは違った『問題解決力や合意形成能力』を、外部コンサルが提供できる、メリット

[446: マンション検討中さん]

もちろん、外部コンサルを雇わずにしっかりとできれば問題ないかと。

管理会社と管理組合の2者となりますが、
管理会社のアクションを、管理組合がしっかりと客観的かつ論理的に牽制・指摘することができれば外部コンサルなんかいらないかと。

ただ管理会社のいいなりになるのは、恐らく幸せな結果にはならない→
管理会社も、企業であるという性質上、利益・マージンをひそめてくるだろうし、

ひそめた内容や妥当性を、的確に見抜くためには、見抜く管理組合側にもそのスキルが、必要であるものの、
そういった専門スキルは、一般消費者である、われわれが一から学ぶのは、時間やリソースの制約上、難しいわけで、

国土交通省が、マンション管理士という国家資格を2001年に制定した背景もそこにあるようとおもいます

[447: マンション検討中さん]

>>437 匿名さん
お金に仕事させるという考え方をお持ちのようで。
無利子である手付金に最大額支払わず、最低金額だけ支払い、融資実行までの期間を、定期預金や住宅財形、或いはリスク資産（株など）など有利子で運用するのが有意義かと。

[448: マンション検討中さん]

今の住宅ローンという金融商品の低金利であれば、ちゃんとお金の勉強した人であれば、0.6%の住宅ローンを返済しつつ、同時にたとえば2%の金融商品に投資することを考えるわけだよね。
住宅ローンは、返済というが、金融商品に投資するのと同じ事であるわけですしね。

ただし、同時多発的に投資するためには、元本を稼ぐための能力なもちろん必要なわけですが。

[449: マンション検討中さん]

>>399 名無しさん

駐車場は10000〜17000円/月（予定）とのことです。

利用料の差は
平置き式＞自走式
となるようです

[450: 匿名さん]

>440

長谷工ローコストマンションでプレミアはないでしょ。

[451: 匿名さん]

>447

運用といえば、修繕積立をどう運用するかってのも問題になる。ここの規模だと、入居時の一時金だけでもペイオフ対象の金額を余裕で超える。分散せずに銀行預金なんてことすると、その銀行が破綻したらアウト。

[452: 匿名さん]

>443

長津田始発は車両基地があるからでしょ。変わらないよ。

[453: マンション検討中さん]

昨日の読売新聞に外部コンサルタントをめぐるトラブルが急増という記事がありました。いい加減なコンサルタントが多いいうことです。

[454: マンション検討中さん]

>>453 マンション検討中さん
企業で管理職の経験者であれば、外部コンサルを言い方は少し悪いですが有能な手足として使いこなすあたまはあると思います。
何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。

もし、外部コンサルやとうなら、まずコンサルスキルの力量をはかることから始まるでしょう。

書類審査やコンサル実績でもちろんふるいに落とす。

まずコンサルの最初の仕事は、管理項目の経費の削減について問題点の本質の分析や改善提案をしてもらい、
無事、経費の削減できれば、その削減分でコンサルへの費用を捻出できる。

これが出来なければ、そのコンサルを切ればいい。
ただし、外部コンサルとの契約書をしっかり確認して、即時解約できるのか、いつなら解約出来るのかを確認して、経費が無駄となるリスクを最小限にすること。

何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。

読売新聞の記事は、コンサルのトラブル情報だということですね。
それなら、われわれはきっとめぐまれますよ。
世の中に、コンサルによるマンション管理実績が蓄積されれば、トラブルが起きる数だけ、人は痛みを避けようとし、
より精度の高いトラブル対策集やベストプラクティス集を手に入れられる、
そんな世の中に期待できるということかと思われます

読売新聞の情報は、逆に捉えるといいニュースです

[455: 中林住25年]

やたら外部コンサルを推奨する人がいるようだけど…
そのコンサルを選ぶのもこのマンションの住人ですよね。
800戸を超える住人の総意で選ばれるコンサルなんて現実問題不可能じゃない？
かといって、業者推薦のコンサルだと意味ないし。
コンサル選定を前提にした話はしていませんので、管理組合と管理会社派遣の社員がまずは住人の大多数の
合意のもとでのマンション管理ができるか否かを議論しませんか？
どうも、コンサル前提で話をされるので、業者の回し者？と思ってしまいました。
マンションは小さな地域コミュニティです。本来ならば住人の方ばかりで取り決めできるに超した事はない
はずです。

[456: マンション検討中さん]

長谷工の素敵ネットというやつで、管理組合で行った会議の議事録が閲覧できるとかありますが、誰が、議事録書くんですかね？やっぱり組合に選ばれた人が議事録書くんですかね。。

[457: 検討板ユーザーさん]

>>451 匿名さん
ペアオフは1000万が限度でしたよね。この大規模だと余裕で超えてしまいますね。

[458: マンション検討中さん]

>>449 マンション検討中さん

高い！大規模だからもっと安いかと思ってた。

[459: 通りがかりさん]

>>458 マンション検討中さん
大規模だと一概に安い訳ではないでしょう。マイナーデベは小・中規模しか作れないので、大規模は大手ブランド価格になりますからね。
条件の悪い部屋が増えるから買いやすい部屋数も増える、スケールメリットで管理費が抑えられるというくらいではないでしぃうか。

[460: マンション検討中さん]

〉456
ふつう管理会社が書くようです。