新築マンションってやはり割高？（都内限定）

[う〜む]

「新築マンションは割高」っていう話をよく耳にします。
予算的に都内西部環八やや外の建売戸建てと、都内西部環七〜環八の築10年以内の中古マンションが精一杯です。
新築マンションも候補に入れるとなると、建売戸建てと近い立地になりそう。
私の少ない経験でも、やはり新築マンション当初の売出し価格はなんだか高いなぁ、という感想です。

しかし新築マンションも次々と分譲されていて、新築のみで探している方も多いという話も聞きます。
そういう方がどういう資産設計、将来設計をお持ちなのかに興味があります。

当初の出費以外、資産価値等も考えていくと、新築マンションのメリットというのはやはり大きいのでしょうか？
また、新築マンションの当初の売出し価格は、値引き等を含めて、最終的には割高ではなくなってくるのでしょうか？
そもそも、地価や土地持ち分を詳細に検討すると、別に新築マンションは決して割高ではないのでしょうか？

不動産の資産価値という事を考えると、私のような素人は深い悩みの井戸に入ってしまいます。
広くご意見を伺おうと思い、コロセウムでスレを作成しました。

[82: う〜む]

>>81

え…単純に新築時に想定される家賃を5年分引けば良いのでは。
もちろん正しい減価償却分の計算かどうかは微妙ですけど。
おおまかなリファレンスとしてなら、この計算方法ですぐに算出できる、という意味です。

[83: う〜む]

>>80
そういう物件も候補にした事があります。
ただ、バブル期の建物で、かなりの損を含んでの売却ですから数が少ないですよね。
自分の希望に近い立地、間取りの物件が見つかれば良いのですけどね。

ちなみに何年後の買換えで計算すると、戸建てや新築マンションを上回るのでしょうか？
想定している条件をもう少し詳しく教えていただけると参考になります。

[84: ７４]

スレ主さん
不動産屋に聞けば分かりますが、私は、過去３件のマンション売り
（築１０年前後２件、築２４年１件）不動産屋７社担当１０人との査定のやり取りの事ですが
中古マンションの査定では原価計算などしなかったです。
土地持分すら、ほぼ考慮されませんでした。
理由はたくさんあると思いますが、まず不動産屋が厳密に資産価値だし査定したところで
売り出し価格は売主に決定権あるからです。
周りの相場から３０００万の査定でたとしても売主が３５００万と言えば
その値段で売り出しするしかないからです。
また、中古マンションも運用目的よりは住む事前提での購入のが多いと思うので
住む分には建替えあるまで土地持分等あまり意味ないですし。
住む分には土地持分よりは管理状況（修繕状況）のが
売買価格に影響大きいからです。
売り出し価格なんて、どんぶり勘定のが多いですよ。
値引きも売主の事情しだいです。

そもそも、根本的に中古でも土地の価格や建物から適正価格出るとおっしゃいますが
もし中古マンションで出せるのであれば新築はもっと簡単に適正価格出ると思いませんか？
ここで議論されてるように新築でも適正価格は分からないもの
中古では、もっと難しいはずですよね？

[85: 匿名さん]

続き。
最新の設備等がすぐ価格差なくなる件ですが
自動車ですら１０年も経てば査定価値は基本０ですよね。
これは個人の価値観ですが最新設備の価格差は
たとえば１０年住めば１０年間の使用料と一緒です。

中古マンション購入でも最新設備を導入＆大規模リフォームすれば
新築価格時の差分くらいは増えると思いますし。

もしスレ主さんが購入→買い替え等で売却前提でのお買い得感であれば
設備＆構造が省略され、その分値段が抑えられた物件の方が
売却損は少なくなりますよ。
自分の経験では、構造＆設備の差だけだと１０００万くらいの差があるように思います。
最新の設備を使う、防音等住みやすい物が良いって事に１０００万支払えるかどうかですね。

[86: う〜む]

>>84
本当ですか？僕の経験だとちゃんと資産価値を査定してくれて、そのあといくらで売出すか？
を周辺の成約事例とともに検証する、という形でした。
とにかく、そういう乱暴な値付けもあるにはあるのでしょうが、
最終的な成約価格は買い手がしっかりしていれば、それなりの適正な価格に納まりますよ。
高値でもいきおいで買ってしまったり、売り主に弱味があって買い叩かれたりするようなケース
ばかりではないと思います。

＞自動車ですら１０年も経てば査定価値は基本０ですよね。
＞これは個人の価値観ですが最新設備の価格差は
＞たとえば１０年住めば１０年間の使用料と一緒です。
定価が不動産と比べて安いからですよ。
10年後の査定がゼロだとしても、10年間の償却分を足して計算すると定価近くなります。
不動産の場合10年くらい償却しても、建物のクオリティーの差はゼロにはならないと思います。
設備の陳腐化と建物そのものの価値をごっちゃにしていませんか？

[87: う〜む]

ちなみに私の経験は、今も住んでいる分譲賃貸のマンションを持ち主の都合で買ってくれないか？
と相談された時に査定してもらった時のものです。結局買いませんでしたが。

[88: う〜む]

査定は第3者の立場の数社で行ないました。

[89: 匿名さん]

スレ主さんの経験は買主が価格査定された場合ですよね？
そもそも中古の資産価値の査定はどのようにされたんでしょう？

＞中古マンションで出せるのであれば新築はもっと簡単に適正価格出ると思いませんか？
＞ここで議論されてるように新築でも適正価格は分からないもの
＞中古では、もっと難しいはずですよね？

土地の価格や建物からの査定では、どうしてもこの疑問が残ります。
利回りでの資産価値であれば、やはり新築も利回りでの価格判断が適当って事になりますよね？

また構造等についてですが、まずは設備面の事を言ってます＜１０年で０
構造については中古物件のチラシ見ればわかりますが
どこにも構造等について説明してあるものありませんよね？
これは実物が見れるので防音や管理が行き届いていれば
初期の構造違いは価格に反映されないからです。
クオリティーについてもエントランスが豪華などは
新築時との比較では微々たるものです。
逆に管理費高になるので逆に不利になる時もあるくらいですよ。
賃貸専用など、よほど安作りで無い限りは構造による中古の価格差は
でないのが現実です。

中古には中古の事情、新築には新築の事情があるので
やはり中古と比較しての新築価格の判断は無理が多いのではと思うのですが。

[90: う〜む]

>>89
誤解があるといけませんので言っておきますが、
おっしゃることはもちろん大筋で理解していますよ。
ただそれだとあまりにも当たり前？の考え方過ぎて、そのまま承服できないだけです。
何かもっと違う考え方もありそうな気がする、という意図を含んだ問題提起です。

中古か新築かは私にとって、住宅選びの最重要課題ではありません。
立地、間取り、グレード、予算のバランスがとれているのならばどちらでも構いません。
そういう考えで予算内の新築をピックアップすると、いきなり条件が悪くなります。
プラス1000万で考えても全然条件が悪いです。2000万以上の価格差を克服しなければ、
築浅の中古（築５年前後）と同条件になりません。

中古の査定はどんぶり勘定、新築の建築費もブラックボックス、という結論にだと、
いったい我々は何を基準に選べば良いのか？と素朴に思う訳です。

私の経験した査定では、

収益還元法（利回り）、成約事例との比較、
成約事例の建物のグレードとの比較、成約事例の建物の立地条件との比較、

を行ないました。

実際の不動産鑑定の現状はどうなっているのでしょうね？専門家の意見を聞いてみたい所です。

[91: う〜む]

しかし例えば、車の例だと、ベンツやBMやアウディの2、3年落ちの中古とかって
結構高値なんですよ。要はまだまだ綺麗だし、機能的にも新車に比べてガタっと落ちる訳ではない。
例えば新車で400万だとしたら、360万くらいで売っていたりします。
ので、私は車の時は新車を選びました。
ひょっとすると、中古マンションの値付けが安過ぎるのかもしれません。

しかし…今度は新築の建売戸建ての価格と中古マンションを比較すると…
丁度良い価格なのかもなぁ？とも思います。
これ以上高いとわざわざ中古の、しかも集合住宅を選ぶ理由がなくなってしまうかもしれません。

となると、やはり新築マンションの建設コストは、資産価値や「住まい」としてのグレードの評価よりも
はるかに高額に掛かってしまっている、という事にはなりませんかね？
それがデベの利幅なのか、純然たる建築コストなのかは知りませんが。

＞中古マンションで出せるのであれば新築はもっと簡単に適正価格出ると思いませんか？

原価はもちろん分かりませんが、不動産鑑定による価格評価は可能だという意味です。
そしてもし新築マンションが、その「住まい」としての価格評価よりも著しく高額なのであれば、
新築マンションは「贅沢品」と言えるのではないか？という問いかけです。

[92: 匿名さん]

新築マンションが高いのは、日本人が新しいピカピカの家が
大好きだからじゃないでしょうか。
ヨーロッパなどと比べると、日本の中古集合住宅ってイメージが
下のような気がします。
１年でも人が住むと、中古ということで結構安くなりますよね。

新築が不当に割高というよりは、中古になれば安くなっちゃうんだと感じます。
マンションの平均の下がり率は、10年で1/4、20年で半分が目安と他の住宅研究の
ウェブをみたことがあります。
大事にすれば50年くらい住めるマンションで、20年で半額というのはやっぱり
中古の値下がり率がずいぶん早いなと思うんですけど。

現状では、リフォームのいらない新中古が一番お得だと思います。

[93: 匿名さん]

色々な角度から考えるって面では確かに面白いかもしれないですね。

そもそも土地の値段が原価がなく近隣の成約事例を元に
収益性を考慮された相場の値段なので、新築も中古も
近隣相場に左右される面が大きいのはしょうがないと思われます。

２０００万近い価格差ですがスレ主さんは６０００万くらいの物件お探しなんですよね？
俗説に近いかもしれませんが、新築に１日でも住んでしまって中古になれば
２〜３割の引いた値段になるってありますよね。
これって現在では相場に近いと思います。
６０００万の３割で１８００万で近いですし
これって資産価値とは無縁ですよね。
新築に１から住む満足感が２〜３割の値段になるって思ってる人が
多いってことだと思います。
その値段で相場が出てくるのかなと。
逆に新築にそこまでの価値を見出せなければ新築は割高ですよね

色々な面で言えば、自分は賃貸と比較して購入しています。
たとえば４５００万の物件が賃貸で２０万だとすると３０年で７２００万。
管理費修繕費（月３万）＆税金（年２０万）が年５６万、３０年で１６８０万
差額の５５２０万がマンションの支払総額であればお買い得かなと。
３０年後でも多少なりとも値段が付くと思うので。

ただ基本的には高級マンションほど贅沢品ですよね
豪華設備など、それぞれに利益乗せられる訳ですし。

[94: ９３]

ふと思いついた、新築と中古の価格差や購入動機ですが
新築であれば、現在は施工物件多いので
自分の優先順位（最上階だとか向き、間取りも）で容易に選べますよね。
築浅物件では、これが大変だと思うので
探す労力考えると新築のが選択肢も多いので良いって人も多いかもしれないですね、
そこも価格差になってるのかも？

[95: 92です]

確かに新中古（の良い物件）の出回り物件の数は少ないですね。
最初の数年は、持ち主だってよほど事情がないと売らないでしょう。
新中古の場合、エリアや駅を絞るとなかなか見つからないかもしません。
エリアを広げてみると半年で２、３件欲しい物件が出てきました。
ただ売れるのもかなり早いです。

新中古物件の数が少ないのに、もしみんな欲しくて探してなら
新築からそんなに価格は下がらないでしょう。
でも実際は下がっていますので（私が見つけた物件で考える限り、ですが）
やはり新築より買い得、穴場だと思います。

ごくたまにですが、路線が開通して便利になったとか
再開発で人気が出た（これから出ると見込まれる）エリアで
新築時からそんなに下げず売りに出している物件もあります。

[96: 匿名さん]

中古は地域絞ると、まず難しいのと
間取りや住居位置も影響大きいですよね〜
中住戸の７０〜８０Ｍ３の３ＬＤＫならば少し探せば良い物件もあると思いますが
最上階や角部屋、４ＬＤＫなんて希望だと、地域広げても１年に１件あるかないか
運良く見つかればラッキーって感じでしょうね！

[97: 匿名さん]

>>え…単純に新築時に想定される家賃を5年分引けば良いのでは。
>>もちろん正しい減価償却分の計算かどうかは微妙ですけど。
>>おおまかなリファレンスとしてなら、この計算方法ですぐに算出できる、という意味です。

その考え方だと家賃は建物のみに掛かっているということになりませんか？
家賃は当然土地（立地）の価値に対しても支払われていますよね。
家賃のうち建物に属する部分を何らかの方法で算出する必要があると思います。

[98: う〜む]

みなさんご意見ありがとうございます。

>>92

＞新築が不当に割高というよりは、中古になれば安くなっちゃうんだと感じます。

確かにそう思える面もあります。
が…今度は中古マンションと新築建売戸建ての価格を比較すると…
そんなに中古マンションが安過ぎる訳ではないのかな、って思ってしまいます。
新築マンションが割高なのか、新築建売戸建てがお買得なのか、
のどちらかなのではないか、と現状では思っています。

>>93

＞新築に１から住む満足感が２〜３割の値段になるって思ってる人が
＞多いってことだと思います。

そういう事なんでしょうけど、私的には3割の違いは大きいですね。
築浅の中古と新築の価格差を何故多くの人が容認できるのか、
と非常に不思議に思います。

確かに築浅の中古は玉数が少ないので、探す労力は必要でしょう。
しかし私の経験だと、いくつかある候補地域の周辺に新築マンションの
計画出たのは、1年に1度あるかないか程度でした。
新築が増えているとはいえ、結局新築でも思い通りの立地にはならなさそうです。
最上階角部屋なんかは新築の方が押さえやすいでしょうね。
でも新築の条件の良い部屋は抽選もあるし、価格も高いですからね。
中古でも条件の良い部屋は時々見かけますし、
粘れば見つかるのではないのかな、とも思います。

>>97

＞家賃のうち建物に属する部分を何らかの方法で算出する必要があると思います。

分譲価格（購入価格）−地価相場の坪単価×土地持分の坪数＝建物分の価格（共用分も含む）
ではダメですかね？

[99: う〜む]

訂正。

分譲価格（購入価格）−（地価相場の坪単価×土地持分の坪数）＝建物分の価格（共用分も含む）

[100: う〜む]

＞リフォームのいらない新中古が一番お得だと思います。

これって結局竣工在庫の最たるものですよね。
たまにキャンセル物件と銘打って良い条件のものもあるのでしょうが。

お買得とは言えると思いますが、条件等色々なマイナス点があるケースも多いのではないでしょうか？
もちろん物件次第でしょうけどね。

竣工在庫の値引き後の価格ぐらいが本来の新築売出し価格だったら、
新築ももっと候補になるのですけどね。
多分中古物件や戸建ての価格と比較して、僕自身が感覚的に「適正」だ、
と感じる新築分譲価格って竣工後在庫の値引き後の価格ぐらいなのかもしれません。

[101: 匿名さん]

＞98
元値の内訳ではなく家賃の内訳です。
例えば家賃が15万円/月として建物分土地分はそれぞれいくらか、
ということを考える必要があるのでは？

また元値の内訳にしてもどうやって計算しますか？
路線価とか公示価格とが土地代計算上今やろくに参考にならないというのは
すでにご承知かと存じますが、どうするのがいいですかね。
ひところ消費税が土地にはかからないことから逆算できるという意見もありましたが、
これもデベは消費税額を抑えるためにできるだけ分譲価格に占める土地分が減るように
操作しているようですし、原価の推定といってもなかなか難しいと思っております。

[102: う〜む]

>>101

原価で考え過ぎですよ。原価の推定は難しいのは承知しています。
新築マンションの入手直後（入居前）の資産鑑定をしましょう、という試みです。

＞元値の内訳ではなく家賃の内訳です。

分譲価格（購入価格）−（地価相場の坪単価×土地持分の坪数）＝建物分の価格（共用分も含む）
の式で計算した、土地持分の価格と建物分の価格の比率をそのまま家賃に当てはめれば良いのでは？
それと…この計算はあくまでもリファレンスとして、の試みですよ。

>路線価とか公示価格とが土地代計算上今やろくに参考にならないというのは
>すでにご承知かと存じますが、どうするのがいいですかね。

これも原価にこだわるとそうですが…業者が公示地価よりも土地を安く入手しているかどうか？
は単なる企業努力のたまものであって、購入者には関係ありません。

建売戸建ての分譲価格は、公示地価+建物代でほぼピタリときますよね？
建売業者が土地を安く入手して分筆したからといって、それは購入者にとってのデメリットでは
ありません。企業努力で利益を多くだし、かつ、相場で販売しているだけの事ですから。

ので、購入者の側としてのマンションの資産鑑定の際は公示地価で計算して問題ないと思うのですが。

[103: 匿名さん]

中古に比べてなら新築は割高ではないと思う。
浅築中古が２〜３割安いと言っても額面でのみだし、
実際は仲介手数料に税金面などで１割近く実費かかる
この時点で１〜２割高いで、しかも建物分のみでも
中古は消費税非課税で新築は課税これも入れると
実質0.8〜1.8割！
どちらかと言えば割安にすら感じるかも。

そもそも中古価格は新築価格に引きずられる面が多いし
近隣に安い新築できれば資産価値どうの関係なく
値段は下がるし、まれに逆もあるだろうから

[104: 匿名さん]

test

[105: 匿名さん]

割高なのは当たり前。世の中の会社でどこに利益をのせないでビジネスをする人がいるのでしょうね。
それが新築を買うということです。

[106: 匿名さん]

１０５さんは何と比較して割高って言ってるのだろう・・・
その割高な値段基準にして中古価格もでるのだから
中古に比べて割高って事はないし。

まぁ、そもそも１０５さんの意見だと家に限らずすべての新品が
割高って事になってしまうんですが。

[107: 匿名さん]

すべての新品は中古より割高ですよね？
106さんって変わってますね。
常識だと思うんですが。

[108: 匿名さん]

>>107

それは価格としてみて高いだけであって、割高とは言わない。
常識です。

[109: 匿名さん]

>実際は仲介手数料に税金面などで１割近く実費かかる

仲介手数料は3％+6万だし、税金の差で7％も違う訳ないでしょ。

[110: 匿名さん]

＞その割高な値段基準にして中古価格もでるのだから

取引事例比較法よりも最近では収益還元法の方が主流。
よって近隣の新築マンションの分譲価格を基準に、
中古マンションの値付けがされる訳ではない。

[111: 匿名さん]

１０９さん
細かく書かなかったんですが、
ローンでも新築には優遇金利があったりとかで
あくまで頭金２〜３割で残りローンの場合は
支払い総額で１割くらいは違ってくるはずですよ
デベなんかで確認されれば分かると思います。

１１０さん
収益還元法とかって、あくまで投資物件に対して
その物件が買いかどうか判断する基準ですよね？
利回りなんかも一緒ですが。
あくまで買う時の判断に使われるのが一般的で
売値ではあまり使われないと思います。

新品にまったく価値を見出さない変わった方と
投資用であれば、新築より中古のが有利なのは間違いないでしょうけど
実際に住むのであれば、新築の価値考えても割高とは思いませんが。

[112: 匿名さん]

>収益還元法とかって、あくまで投資物件に対して
>その物件が買いかどうか判断する基準ですよね？

違います。今は居住用物件でも収益還元法が主流です。

[113: 匿名さん]

112さん
断定すごいっすね。（笑）
マンションの収益還元方って、ほぼ賃貸料からの利回りである事はご存知ですよね？
主流であるならば、どのくらいの利回りが主流なんですか？
もちろん地域によっても差があるでしょうが。

[114: 匿名さん]

6%ぐらいじゃなかった？

[115: 匿名さん]

>>113
http://www.nifty.com/kantei/free/per_1.htm

[116: 匿名さん]

そもそも新築マンションの価格にひっぱられて、中古マンションの価格も上がる、
なんていう意見があったから、収益還元法の話が出たのでしょ。

取引事例比較法の意味が全くないとは言わないが、
売り主の経済事情によって価格が上下しやすいから、周辺の家賃相場から
収益還元法によって導き出された価格と比較して、取引事例の価格と大きく差がある場合は、
収益還元法によって導き出された価格の方が適正とされることが多いのでは？
もちろん多少は取引事例の価格も考慮して調整したりもするが。

新築価格にひっぱられて中古の価格も上がるっていう話は簡単には信じ難いのだが、
どういう根拠で言ったのだろう？

[117: 匿名さん]

新築・中古の有利不利は修繕積立金の設定がどうなっているかにも影響されると思う。
一昔前まで主流だった、新築当初＝2,000円/月、10年後＝20,000円/月
なんてやり方だと、新築圧倒的有利。
何だかんだ言っても、大多数のローン購入者にとっては、月々の支払いが
トータルで結局いくらになるのかというのが重要なので
月々の支払いが同じで新築が買えるのなら客の多くは新築に流れる。それが現実。
昔は新築で買って修繕積立金大幅値上げになる直前に売り逃げるずる賢い人が多数いた。
で、これでは新築購入者と中古購入者の不公平が余りにも大きすぎるということで
最近は新築マンションの修繕積立金もそう極端に安いのはなくなって来たようだが。
まあ、本当の損得を言うと、修繕積立金は新築時は大幅に安い位でむしろ妥当なのかも知れないが。

[118: 匿名さん]

１１６さん
良く読んで欲しいんですが、「まれに」上がるです。
現在では新築価格の低下に引きずられて圧倒的に中古も下がる場合が
多いのは分かってます。
ただ、不動産鑑定士の友人から聞いた話ですが
特定地域によっては、新築がこれ以上建つ土地が無い等で
土地が高騰し新築マンションも高騰（もしくは断念）→中古も高騰
って地域も多少あるそうです。
利回りで言うと、もちろん条件によって変わりますが
投資用ワンルームで１０％以上、ファミリータイプで６〜８％
くらいが現在の状況の中で３％切る物件なんかもあるそうです。

そもそも、中古がお得って話が出てるので書いたのですが
やはり、収益還元方が主流ってのは嘘のようですよね。
自分の知ってる範囲でも収益還元方は値段も見る物差しの一つってのが
今の状況だと思います。

[119: 匿名さん]

ついでに、収益還元方が主流にならないのは
１１６さんが書いている売主の経済事情や相場以外にも
主にファミリータイプになるのですが
例で、１５階建ての１５Ｆと１０Ｆの同タイプの部屋だと
よほどの事情ない限り賃貸料は同一になってしまいますが
販売価格ならば１００〜３００万くらい差が出ます。

また築１０年と１５年くらいでも賃貸料には差ほぼなくても
販売価格には差が出てしまいます。

このように居住用は住み心地みたいな収益還元方だけでは
価格決定に難しい面があるからでしょう。

[120: 匿名さん]

>やはり、収益還元方が主流ってのは嘘のようですよね。
>自分の知ってる範囲でも収益還元方は値段も見る物差しの一つってのが

少なくとも土地の価格は収益還元法が主流。

>１５階建ての１５Ｆと１０Ｆの同タイプの部屋だと
>築１０年と１５年くらいでも賃貸料には差ほぼなくても
>販売価格には差が出てしまいます。

貸した時に価値の同じ物件の販売価格を、
築年数という物差しだけで大幅に下げている現状はおかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。

最近は、取引事例比較法よりも、収益還元法が重視されてきている、というのは間違えていないと思いますが。
だいたい隣に1年以内くらいの近い条件の取引事例がない場合はしょっちゅうですが。

[121: 匿名さん]

１２０さん
土地とマンションはまったく違います。（笑）
土地＆投資用ワンルームマンションは確かに収益還元方が主流に
なりつつありますね。（土地の企業扱いはほぼ収益還元方です、）

ここのスレはあくまで居住用と考えれば、収益還元方は極少数でしょう。
また都内（首都圏でも）であれば１年以内に取引事例が無いなんて
ほぼ無いでしょう。（地方は分かりませんが）

そもそも収益還元方に話題づれてしまいましたが
新品に価値感じない方＆転売前提なら中古の方がお得。
それ以外であれば、新築が割高では無いって結論でいいんじゃないですかね？

[122: 匿名さん]

中古との比較ばかりでつまらないし
スレ主さんは色々な角度で比べたいって事なので
色々比較対照考えてみたんですが、他の品物とでは難しいので
海外と比較すると自分の知ってる範囲ですが
中国の沿岸部では、８０Ｍ３が３０００〜５０００万で
物価考慮すると日本のが安い。
ニューヨークあたりで５０００万前後なので日本のが若干割高かな？
オーストラリアはマンションでなくコンドミニアムが
１５００〜３０００万くらいで日本が高い。

ただ、これは土地の値段もあるので一概には比較できないのかな〜

[123: 匿名さん]

>また都内（首都圏でも）であれば１年以内に取引事例が無いなんて
>ほぼ無いでしょう。（地方は分かりませんが）

そんな事ないですよ。
例えば、70m2の成約事例から90m2の価格を決めるのは難しい。
単純に広さの比率で考えたら実態と異なる価格になってしまいます。

そういう時収益還元法が用いられるのでは？
似た広さの成約事例が直近に無い時は都内でもしょっちゅうです。

[124: 匿名さん]

どんどん収益還元法の利用範囲が狭くなる発言になってますが
１１２さん、１２０さん、１２３さんは別の方ですよね？

１２３さん、それこそ根拠知りたいのですが
インターネットで成約事例で検索すれば腐る程でてきます
また、不動産屋に行っても過去１年くらいで同じような広さ＆間取りで
１０件程度はすぐ出てくると思いますが・・・

仮に過去１年に成約事例がまったく無い地域あったとすれば
それこそ、売り物の無い中古と新築の比較できないですよね？
確かに１００Ｍ３以上とか条件絞ると中古少ないですが
過去レスにある通り、ほぼ無い中古と新築の比較は無意味でしょう。

[125: 匿名さん]

道路１本違えば地価も違うのだから、成約事例がない場合も多いのは当然でしょ。
しかも広さも同じなんてケースは同マンションの事例でもなければあり得ない。
124さんの主張には矛盾があると思いますよ。

＞どんどん収益還元法の利用範囲が狭くなる発言になってますが

狭めているのではなく、そういう場合にすら使われているということ。
124さんの思っているよりもずっと、近年重視されていると思いますよ。

[126: 匿名さん]

１２５さん
マンションでもと断定から土地の話へと変化する方が矛盾ある気もしますが
収益還元法軽視するつもりは無いですよ。
そもそもが収益還元法が用いられるようになったのが
土地や投資用です、上記した通り居住用では無理があります。
ただ買い手が価格判断する材料にはなると思いますが。

また道１本違えば土地の値段違うって、公示価格のことですか？
日本では土地の成約価格は表に出ません。
道１本で値段が何割も変わる地域があるのか謎ですが
近隣であれば公示価格が多少違っても
実際の価格が違うかどうか分かりませんし
同駅から徒歩何分くらいとか、周りの環境が似ていれば
現在の中古市場では十分成約事例としてなりたってますよ。

土地やマンションではないですがコンサルティング業を営なっているので
こういった相談にも答えている経験上、不動産屋や鑑定士からの情報です。
５〜６社程度の不動産屋ですが間違いなく現在の一般論だと思います。

反論あれば根拠など示していただけると嬉しいです。

[127: 匿名さん]

自分でコピペ。

築年数という物差しだけで大幅に下げている現状はおかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。
＋
同駅から徒歩何分くらいとか、周りの環境が似ているというだけの理由で、
離れた土地の価格を成約事例として査定することは、おかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。

最近は、取引事例比較法よりも、収益還元法が重視されてきている、というのは間違えていないと思いますが。

[128: 匿名さん]

あの・・・現在でも十分築年数などで差がついてますよね？
また差がつくことが間違いと誰が断定されたのですか？
１２７さんが不動産の専門家だとしても個人的意見でしか
無いと思うのですが？

[129: 匿名さん]

これは個人的意見ですが
居住用で考えれば階や築年数で値段に差がつくことは妥当だと思ってます。
住み心地の違いで金額に差がつく事は当たり前ですし。
投資用では違う理由もここで
賃貸の人は永住でもなく転居も前提なので住み心地に重点をおかない
傾向があるからです。
立地や利便性で物件を選ぶ傾向があるので階や築年数では賃料に差を
つけにくいです。よって収益還元法での値付けが有効です。

[130: 匿名さん]

何か勘違いされているようですね。築年数で差がつくのは当たり前です。
では取引事例比較法ではどのように築年数による差を査定するのでしょうか？

先にも述べましたが、同マンションの成約事例がない限り、
築年数が近くて、延べ床が近くて、条件が近い、成約事例が必ずある訳ではありません。

では例えば近隣の成約事例があったとして、それが築10年のものだったとしましょう。
今から査定する物件が築15年だったとしたら、どうやってこの差を査定するのでしょうか？
取引事例比較法だけでは、このような問題があります。階や向きの違いも同様です。
目分量でプラス100万などと査定することが果たして適正なのかどうか？
つまり、こういう際に必ず違う視点、つまり収益還元法での査定を行なうのが
常識になりつつある、という事です。

＞賃貸の人は永住でもなく転居も前提なので住み心地に重点をおかない
＞傾向があるからです。

内装さえリフォームされていれば、賃貸居住者は築年数をあまり気にしない、という解釈が正しいと思います。
住み心地と築年数は必ずしも一致しません。
しかし、それでも新築と築古では賃料にも結構な差がでます。
築古マンションのオーナーとなるよりも、賃貸の方がリスクが少ないので、
賃料の場合、差は少なくなりますが、当然、賃貸でも築年数によって賃料は変わります。
それをさも微少な違いであるかのように言うのはどうかと思います。
例えば、築１０年と築１２年であまり差がつかないのは、分譲でも同様です。
実際に大した違いはない訳だし。
新築と築古でしたら当然賃貸でも大きな差となります。

[131: 匿名さん]

＞インターネットで成約事例で検索すれば腐る程でてきます

教えて君ですいませんが、
「世田谷区　成約事例　マンション」でググってみたところ、
碌な情報が得られませんでした。
検索の仕方や参考サイトを教えていただければ幸いです。