新築マンションってやはり割高？（都内限定）

[う〜む]

「新築マンションは割高」っていう話をよく耳にします。
予算的に都内西部環八やや外の建売戸建てと、都内西部環七〜環八の築10年以内の中古マンションが精一杯です。
新築マンションも候補に入れるとなると、建売戸建てと近い立地になりそう。
私の少ない経験でも、やはり新築マンション当初の売出し価格はなんだか高いなぁ、という感想です。

しかし新築マンションも次々と分譲されていて、新築のみで探している方も多いという話も聞きます。
そういう方がどういう資産設計、将来設計をお持ちなのかに興味があります。

当初の出費以外、資産価値等も考えていくと、新築マンションのメリットというのはやはり大きいのでしょうか？
また、新築マンションの当初の売出し価格は、値引き等を含めて、最終的には割高ではなくなってくるのでしょうか？
そもそも、地価や土地持ち分を詳細に検討すると、別に新築マンションは決して割高ではないのでしょうか？

不動産の資産価値という事を考えると、私のような素人は深い悩みの井戸に入ってしまいます。
広くご意見を伺おうと思い、コロセウムでスレを作成しました。

[51: う〜む]

>>49
>>50

ご意見ありがとうございます。

＞専有面積は容積対象面積の8割程度が目安だと思います（物件によって相当違いはありましょうが）。
＞よって、「13.5坪（27坪の1/2）÷0.8×130万円」とすべきです。

これ÷ではなくて、Xの書き間違いですよね？だとすると持分10.8坪で計算することになりますね。
確かに、全く素人の私の経験による感覚でも、80m2程度のマンションの土地持分は10坪くらいの物件
が多いような気がします。とりあえず平均的なマンションの土地持分を計算をするのには、この方程式が良さそうですね。

＞バルコニーや廊下の工事費は専有の3〜5掛けとしても、60万×0.3〜0.5×10坪＝180〜300万かかります。

＞さらにアルコーブ、エレベータ、ホール、エントランス、ゴミ置き場、駐車場、管理人室その他各種共用施設を考えると、
＞100〜150万ではとても収まらないのは明々白々でしょう。

なるほど。そのように考えると確かにそうですね。もう少し具体的な数値が出てくると大変参考になるのですが。

[52: 49]

＞これ÷ではなくて、Xの書き間違いですよね？

いやいや、そうじゃないんですよ。
マンション全体で説明しますよ。
土地面積500坪、法定容積率200％だと、容積対象面積は1000坪ですよね。
一方、専有面積はこの8割程度として800坪。
専有一坪あたりの容積対象面積は1000坪÷800坪で1.25坪。
これで土地代を計算すると、一住戸27坪でしたら、

「13.5坪(27坪の1/2)×1.25×坪130万」＝2193.75万

となる訳です。（49で書いた式と答えは一緒）

＞もう少し具体的な数値が出てくると大変参考になるのですが。

デベの方が社内機密を漏洩してくれるわけないので、
みんなで議論しながら推定するしかないですね。

どこかのマンションを例にひいて概要仕様を出してくれれば、
それを題材にみなさんで話し合ってみるのは面白いと思います。
例として一住戸専有27坪が100戸のマンション全体で説明しますよ。
専有面積合計は27坪×100戸＝2700坪。
容積対象面積は専有部分だけじゃないので、もっと広いんです。
一定規模以上のバルコニーや共用廊下、ホール、シアタールームなどの
アメニティゾーンなどなどが入ります。
（詳しく知りたければ建築基準法勉強してみてね。）
例えばですが、
容積対象面積合計　2700坪÷0.8＝3375坪
とすると、1住戸あたりでは33.75坪になります。

[53: 匿名さん]

>>52
いつの時代の方か知りませんが、間違ってますよ。
廊下やホールは規制対象外です。この規制緩和により
「容積率に算入する場合に比べて約１.２倍のマンションが建築可能。」
となりました。よって、「÷０．８」なんて昔の考えは今時いたしません。
http://www.basic.or.jp/j/nhou2.htm

バルコニーも基本的には対象範囲に入らないように作るのが基本です。
マンションは、敷地をぎりぎり最大限使うのが常識。
占有面積そのままで計算してもほぼ問題ないです。

[54: 匿名さん]

＞53

その点は承知しています。
ただ、それは安物の板状マンションなら正解ですが、
ここでは世田谷エリアである程度高級感のあるマンションを
対象にして議論しています。
安物のマンションと異なり、そういったマンションでは、
容積を食ってでも共用部分を作りこむことで高級感を維持しています。
試しにそこそこ高級感のあるマンションの販売住戸全体の
専有面積の和を計算してみてください。
それだけでは消化容積率を満たしませんので。

[55: 匿名さん]

＞53
あと「占有面積」とは何を指していらっしゃるか教えてください。
専有面積＋バルコニー＋ルーフバルコニー+専用庭その他専用部分のことですか？

[56: 匿名さん]

単なる変換ミスじゃないの
意地わりーねー

[57: 匿名さん]

＞一定規模以上のバルコニーや共用廊下、ホール、シアタールームなどのアメニティゾーンなどなどが入ります。

自分の間違いを指摘されて、相手の変換ミスを突くのはいかがなものかと。
素直に「知りませんでした。」と言えばいいのにね。

[58: う〜む]

土地持分に関して色々な議論があるようですね。
私自身が無知なので勉強させていただいております。

マンションの土地持分を算定する際、
専有部分のみを容積率として扱う考え方と、
共用部分も容積率として扱う考え方がある、
ということですよね？

個々色々なケースがあるので一概には言いにくいのでしょうが、
私の条件ですと、ある程度の閑静な住宅街（一低等）で考えていますので、
そういうマンションの一般的なもの（中〜、中の上のクオリティ）で、
贅沢な共用設備の無いもの、の土地持分の算定方法を議論していただけたら、と思います。

[59: う〜む]

また、専有部分、共用部分各々の建物の価格の算定方法（坪単価）についても
引き続きご意見よろしくお願いいたします。

[60: 匿名さん]

>>59
建築費は企業秘密であり、共用部分も物件により様々。
一体あなたは何が聞きたいのか？
トータルコストを抑えたければ、狭くて安い土地を買い、上物も最低価格で建てて修繕もせずに暮らせばいい。

[61: う〜む]

>>60

またそんな極論を…。
新築マンションを現在候補とするのかどうか迷っており、
タイトル通り、「新築マンションってやはり割高？」という疑問を拭えず、
色々ご意見をお伺いしている訳です。

建築費は企業秘密である、というのも実はここの書込みで知ったような次第です。

52さんのおっしゃるように、

＞デベの方が社内機密を漏洩してくれるわけないので、
＞みんなで議論しながら推定するしかないですね。

推論でも構いませんので、色々議論して頂ければ参考になります。

[62: う〜む]

投稿が止まってしまったようなので、今までの経緯をまとめておきます。

新築マンションの売出価格を、
同立地の中古マンションの成約価格や新築建売戸建ての売出価格と比較すると、
「新築マンションってやはり割高？」という疑問を持つに至りました。
（予算は上限6000万で、地域は都内西南部の環七〜環八で。）

しかし一方で、
価格の比較論だけで新築マンションを否定するのはどうかな？
というような考え方も頭をよぎります。

新築マンションは、
「最新の設備を持つ最新の建築理論に基づく建物？」な訳ですから、多少割高であっても、
むやみに価格をふっかけられていなければ、それはそれで大きなメリットです。

そこで、新築マンションの売出価格ってどういう内訳になっているの？
という疑問が浮かびます。
しかし、こちらに投稿して下さった方々の意見では、内訳はデベの企業秘密なのだから分からない、
という結論のようです。

となると、やはり内訳の分からないようなものに、
近隣の築５年以内の中古マンションの価格よりも20％以上もたくさん払うのは躊躇してしまいます。

ので、なんとか推測によって、新築の売出価格の謎？にせまっていけたらなぁ、と思っています。

私が最近見かけた新築マンション。

地価140万〜150万程度（環八外）
駅徒歩2分、南向き、80m2台前半（25坪？）

の価格は5600万程度でした。

これの価格が割高かどうか検証してみたいと思っています。

[63: 匿名さん]

>>62

>新築マンションは、
>「最新の設備を持つ最新の建築理論に基づく建物？」な訳ですから、多少割高であっても、
>むやみに価格をふっかけられていなければ、それはそれで大きなメリットです。

答えが出てるじゃないですか。
メリットだと思えば新築を、思わなければ中古、
マンションに疑問を感じるなら戸建。

以上。

[64: 匿名さん]

個別マンションスレで問いかけてみてはいかが？

[65: う〜む]

>>63

減価償却分を考えた中古マンションと比べてどの程度割高ならメリットがあるのか？
という面で結論がまだ出ていません。

例えば定価20万の液晶テレビが中古で18万で出ていたら、2万程度の差だから新品にしよう、
なんて考え方もありなのですが、定価20万の液晶テレビが中古で14万で出ていたら…
もっと悩みますよね。

現状、あくまでも自分の知る範囲内ですが、新築マンションにそれぐらい割高感を感じています。
もっと適正な価格のマンションも探せばあるのか？
または本当は割高ではなくてそれぐらいが適正なのか？
私のような素人には大きな謎です。

>>64

割高かどうか？を個別マンションスレで問いかけるのは
購入を検討されている方に失礼になってしまう恐れがあるので、
できればここで議論できれば…と思っております。
よろしくお願いいたします。

[66: 匿名さん]

スレ主さん、そもそも中古と新築の価格比較に無理があります。
新築は地代や建設費積み上げ利益を乗せて価格決定していますよね
新築同士の比較であれば、利益の乗せ方で高い安いは分かると思います。
また人気物件ＯＲ不人気物件でも利益の乗せ方変わるでしょう。

一方、中古は原価はまったく考慮されません。
売主の事情で価格設定され明らかに高い値段もあれば
売り急ぎで安い価格もあります。
また中古の売り出し価格＝売買成立価格ではないので
成立価格はもっと低いはずです。

ご自身が新築割高だと思えば、中古を買われるのが１番でしょ。

新築を買われる方は、家は新築に住みたい、中古はリフォーム必要など
理由は様々でしょうが基本的に新築同士でも比較が多いと思います。

テレビの値段も出されていましたが
これは中古販売業者が、この値段なら売れるって値段だし
逆に仕入れ値決定するので、スレ主さんが１４万お買い得と思うのは
業者の値付け＆仕入れが上手いと言う事でしかありません。

[67: 匿名さん]

即完は割安、竣工完売は適正、竣工在庫は割高。

以上。

[68: う〜む]

66さんご意見ありがとうございます。

＞新築同士の比較であれば、利益の乗せ方で高い安いは分かると思います。
＞また人気物件ＯＲ不人気物件でも利益の乗せ方変わるでしょう。

う〜む。やはり建築業界というのは特殊な業界なのですね。
同じような原価、仕様のマンションの分譲価格の利益率を物件によって変えているなんて。
竣工在庫を早期に完売するために価格を下げるのはともかく、
高く売れるのであれば、なるべく高く売ろう、というのはまるでオークションの感覚ですね。

＞一方、中古は原価はまったく考慮されません。
＞売主の事情で価格設定され明らかに高い値段もあれば
＞売り急ぎで安い価格もあります。
＞また中古の売り出し価格＝売買成立価格ではないので
＞成立価格はもっと低いはずです。

これはどうでしょうか？中古も土地の価格と建物の減価償却率を
売却時の相場で計算しますからね。
正しい根拠で値付けされ、成約した中古物件は、ある意味適正価格だと言うことも出来るかと思います。
新築マンションの価格がこれの減価償却がゼロ+500万以内（新築のメリット分）だったら、
適正だと思うのですがね。実際はもっと高そうです。私見ですが。

売り主の事情で安くなっている物件はもちろんお買得で相場ではありませんね。
売り主の事情で高くなっている物件はそのままの価格での成約率は低いのではないでしょうか？
もちろん近隣の物件の最近の成約事例がたまたま売り主の事情で安値だった場合などは、
若干ひきづられて安く値付けせざるを得なくなってしまうかもしれませんが。

[69: う〜む]

67さん

＞即完は割安、竣工完売は適正、竣工在庫は割高。

う〜む。これは資産性や立地の希少性に関わることですよね。
これからの人生の大半を過ごす住居探し、という観点にたつと、これだけでは語ってしまうのはどうか？と思ってしまいます。
もちろん物件をうまく財産として活用し、将来の買換えを視野に入れている方には一つの考え方だと思いますが。

それにしても上で66さんがおっしゃているように、人気物件である以上、
よりデベが利益を乗せている可能性も否定できませんよね？
買換えを前提にしたとしても、売却損がかなり大きくなる可能性もあるような気がします。
買換えでうまく売却損を回避（少なく）し、賃貸等で上手に資産活用している人もいるのでしょうか？
こういう掲示板ではあまり見かけない買換えの成功談も聞いてみたいです。（バブル期の経験談とかは無しで）

[70: 匿名さん]

＞スレ主さん

１度マンション売れば分かりますが
中古マンションの場合、新築時の値段はまったく考慮されませんし
買い手にも提示されません、土地の値段も上下しますし。
あくまで相場で決まるものなので
減価償却率とうとうは無意味だと思います。
買い手がお買い得かどうかの判断に用いる分には有効かもしれませんが。

上記の通り新築価格から中古の値段を判断は意味多少あると思いますが
中古価格から新築価格を判断するには無理があります。

投資としての購入は別にして
お買い得＝多数の人が納得して購入されるですよね？
そう言う意味では６７さんの言われる通りだと思いますよ。
デベが利益多く乗せていても多数の人が納得する価格＝お買い得な値段です。

投資用であれば、利回りで計算するので相場は関係なく
利回りが高い物件＝お買い得な値段ですね。

建築業界が特殊ってのも少し違うような
工場生産と違い、まったく同じ原価のマンションは存在しません。
車でたとえれば、マンション１つ１つが
車の１車種になります。
車でもグレードにより利益の乗せ方は違いますよね？
顧客にお買い得と思わせる値段で、最高の利益でるように
値付けするのはどの業界も一緒だと思いますよ。

[71: う〜む]

>中古マンションの場合、新築時の値段はまったく考慮されませんし買い手にも提示されません、
>土地の値段も上下しますし。あくまで相場で決まるものなので減価償却率とうとうは無意味だと思います。

土地持分が売却時の相場から判断されるのは私も書きましたし、同意です。
が、建物のクオリティーや築年数は当然資産価値として考慮されます。
建物のクオリティーから新築時の建物価格を査定し
（これは当然分譲価格とは関係なく、客観的に判断した価値の査定）、
築年数に応じた減価償却法で売却価格を決定するのが普通だと思います。

ただ、中古ですから「その土地の相場価格と減価償却分を差し引いた建物価格との合計」の適正な価格で
なかなか売れない場合もあるでしょうね。成約価格とある程度の誤差が出る場合もあるでしょう。
が、余程売り急いで値下げを繰り返さない限り、
中古マンションの価格は上の計算に基づいた取引になっていると思われます。

新築マンションの価値の査定の基準として用いても問題のない、
適正な価格の中古マンションの成約事例はたくさんあると思います。

＞お買い得＝多数の人が納得して購入されるですよね？

これを言い出すと私の問題提起の意味がなくなってしまいます。
買った人はみなさん納得している筈ですから。少なくとも購入の時点では。
ただ私は買う人がたくさんいるから、といって利益を大幅に乗せた商品を好みません。
私自身が適正な価格だと判断した商品を買います。（もちろん価格が安ければ良いという訳ではない）
これは普通の感覚だと思うのですが。

[72: う〜む]

＞工場生産と違い、まったく同じ原価のマンションは存在しません。

にしても職人の工賃の単価は同じでしょ。大規模マンション、小規模マンション、仕様によって、
多少職人の種類が違って単価も違うかもしれませんが。
土地を安く仕入れたり、建物のクオリティーを上げてかつ坪単価を下げるような新しい建築方法を
模索することによって、利益率を上げていくのが通常の企業のやり方です。
たいした努力もしないで利益率だけを上乗せしているのであれば、それはやはり特殊だと思います。

[73: う〜む]

あと中古マンションの建物価格を査定する際も決して「原価」で査定する訳ではありません。
「定価」だと思います。

つまり、
建築にかかったコスト（原価）+適正だと思われるデベの利幅分=定価（新築時の建物評価額）、
として「定価」を算出し、
そこから築年数に応じた減価償却率を差し引いて、
中古マンションの建物評価額は計算されていると思います。

ので、中古査定時に想定した新築時の建物評価額よりも極端に高い分譲価格をつけている、中古マンション近隣の
新築分譲マンションが多い現状に「新築マンションって割高？」という問題提起をしているのです。

何度も言いますが、素人の少ない経験からの私見です。

[74: 匿名さん]

７１〜７３にかけて
まず建物のクオリティーから新築時の価格査定って無理がありますよね？
新築でも同じクオリティーのものでも値段に差があるのですから。
また新築時の原価も建てたデベしか分かりませんよね？
同じ材料でも仕入れ量などで価格違いますから。

また、実際問題、中古価格はクオリティーなど微々たる差にしかなりません。
同地域、同広さ、同階であれば新築時に建物のクオリティーで１０００万の差が
あったとしても５〜１０年後でも２００万の差がつけばスゴイです。
通常１００万の差がつけば御の字でしょう。
築２０年超えれば、ほぼ差額なくなりますよ。

何度も書き込みされてますが中古マンションはあくまで相場です。
原価から計算されて売り出されるものはありません。
スレ主さんの個人的な計算による適正価格での取引あっても
あくまで相場や売主氏＆飼い主の事情の結果その価格になったのでしかありません。

最後に、たいした努力もせずって・・・
スレ主さんはデベが何故努力してないと分かるのですか？
マンション業界も競争激しいですし、努力しなければ潰れてしまいますよ！
そもそもがスレ主さんはデベを信用されてないようなので
新築を購入するのには向かないのでは？

[75: う〜む]

＞何度も書き込みされてますが中古マンションはあくまで相場です。

おっしゃりたい事の大意は分かりますが、
地価相場ならともかく、建物の相場って何ですか？それこそ千差万別ではないですか。
仲介業者や不動産取引を行なう会社には必ず、中古マンションの建物の価値を算定する基準はあると思います。
もちろん原価は知る由もない（推測するしかない）のかもしれませんが、
客観的な建物の資産評価というのは必ず出来ますし、必ず資産価値の評価をしてから査定していますよ。
近隣の最近の成約価格のみからどんぶり勘定で査定する訳ではないと思います。

そして当然、査定した中古マンションの資産評価に比べて、新築時の分譲価格が著しく高い場合は、
建設コストが掛かり過ぎている、という風に言えると思いますし、デベの努力不足と言っても
良いのではないでしょうか？

もちろん先ほども述べましたが、近隣の最近の成約価格の中に極端に安いものが混ざっていたら、
若干は足をひっぱられる事はあるでしょうけど。

＞実際問題、中古価格はクオリティーなど微々たる差にしかなりません。

6000万程度のマンションの価格はその半分以上（2/3？）が建物の価格です。
戸建てよりも建物の資産価値が長く残るからこそ、土地持分が少ないマンションという形態で
それなりに築年数が進んでも、ある程度の価格が付くのだと思います。
（実際の居住空間としての価値に対する価格）

いくら最新の設備や工法でも、すぐに建物の資産価値が横並びになってしまうのであれば、
逆に余計に新築マンションを買うのは恐ろしいことだ、という事になってしまいませんか？

私はまだ結論を出すつもりはありません。
むしろ74さんの中古マンションの資産価値についての考え方が、
逆説的に新築マンションの価格のデメリットを示しているような気がしてなりません。

[76: う〜む]

要は、74さんの考え方は大筋では理解できますが、極論だと思う、という事です。

[77: 匿名さん]

73番のコメントについての意見です。

減価償却ってのはあくまで税法上の制度であって、
中古価格形成にはなんら影響を及ぼさない、
というように考えるべきです。
買い手がすべて法人という特殊なマーケットでしたら
重要なポイントになるかもしれませんが。。。

[78: う〜む]

>>77
税法上の減価償却期間の事を言っているのではありません。
減価償却は税法用語ではないですよ。単なる熟語です。

新築時から築年数が経った分、客観的な資産価値は減りますよね。
その減った分を「減価償却した分」と表現するのです。
使用することによって資産価値が減価し（下がり）、償却された（使用するという対価を得た）、
という意味です。

[79: う〜む]

つまり、理屈で言えば、
例えば築5年の中古の建物分評価額に、5年間使用したために価値が減少した分（減価償却分）を足すと、
新築時の建物分評価額に近くなる筈だ、という意味で言いました。

そして、その中古マンションの建物評価額+5年間の減価償却分+土地持分の相場価格
が新築の分譲価格とかけはなれていたとしたら…やはり新築マンションは割高ということになるのではないか？
という事です。5年間の減価償却額は単純に想定利回りで計算してみればすぐに算出できますよね？

[80: 匿名さん]

築15前後の中古マンションはは割安かつ値落率も低くお奨めです。
「可処分所得増加＋利息軽減」で将来売却時に手元に残る資産は
新築購入(マンション戸建に関わらず)よりも確実に上回ります。
資産を土地で残したいって奇特な考えじゃ無ければこれが正解でしょう。

[81: 匿名さん]

＞5年間の減価償却額は単純に想定利回りで計算してみればすぐに算出できますよね？

え、どうやって計算すればいいんですか？
計算例ぜひ教えてください。

[82: う〜む]

>>81

え…単純に新築時に想定される家賃を5年分引けば良いのでは。
もちろん正しい減価償却分の計算かどうかは微妙ですけど。
おおまかなリファレンスとしてなら、この計算方法ですぐに算出できる、という意味です。

[83: う〜む]

>>80
そういう物件も候補にした事があります。
ただ、バブル期の建物で、かなりの損を含んでの売却ですから数が少ないですよね。
自分の希望に近い立地、間取りの物件が見つかれば良いのですけどね。

ちなみに何年後の買換えで計算すると、戸建てや新築マンションを上回るのでしょうか？
想定している条件をもう少し詳しく教えていただけると参考になります。

[84: ７４]

スレ主さん
不動産屋に聞けば分かりますが、私は、過去３件のマンション売り
（築１０年前後２件、築２４年１件）不動産屋７社担当１０人との査定のやり取りの事ですが
中古マンションの査定では原価計算などしなかったです。
土地持分すら、ほぼ考慮されませんでした。
理由はたくさんあると思いますが、まず不動産屋が厳密に資産価値だし査定したところで
売り出し価格は売主に決定権あるからです。
周りの相場から３０００万の査定でたとしても売主が３５００万と言えば
その値段で売り出しするしかないからです。
また、中古マンションも運用目的よりは住む事前提での購入のが多いと思うので
住む分には建替えあるまで土地持分等あまり意味ないですし。
住む分には土地持分よりは管理状況（修繕状況）のが
売買価格に影響大きいからです。
売り出し価格なんて、どんぶり勘定のが多いですよ。
値引きも売主の事情しだいです。

そもそも、根本的に中古でも土地の価格や建物から適正価格出るとおっしゃいますが
もし中古マンションで出せるのであれば新築はもっと簡単に適正価格出ると思いませんか？
ここで議論されてるように新築でも適正価格は分からないもの
中古では、もっと難しいはずですよね？

[85: 匿名さん]

続き。
最新の設備等がすぐ価格差なくなる件ですが
自動車ですら１０年も経てば査定価値は基本０ですよね。
これは個人の価値観ですが最新設備の価格差は
たとえば１０年住めば１０年間の使用料と一緒です。

中古マンション購入でも最新設備を導入＆大規模リフォームすれば
新築価格時の差分くらいは増えると思いますし。

もしスレ主さんが購入→買い替え等で売却前提でのお買い得感であれば
設備＆構造が省略され、その分値段が抑えられた物件の方が
売却損は少なくなりますよ。
自分の経験では、構造＆設備の差だけだと１０００万くらいの差があるように思います。
最新の設備を使う、防音等住みやすい物が良いって事に１０００万支払えるかどうかですね。

[86: う〜む]

>>84
本当ですか？僕の経験だとちゃんと資産価値を査定してくれて、そのあといくらで売出すか？
を周辺の成約事例とともに検証する、という形でした。
とにかく、そういう乱暴な値付けもあるにはあるのでしょうが、
最終的な成約価格は買い手がしっかりしていれば、それなりの適正な価格に納まりますよ。
高値でもいきおいで買ってしまったり、売り主に弱味があって買い叩かれたりするようなケース
ばかりではないと思います。

＞自動車ですら１０年も経てば査定価値は基本０ですよね。
＞これは個人の価値観ですが最新設備の価格差は
＞たとえば１０年住めば１０年間の使用料と一緒です。
定価が不動産と比べて安いからですよ。
10年後の査定がゼロだとしても、10年間の償却分を足して計算すると定価近くなります。
不動産の場合10年くらい償却しても、建物のクオリティーの差はゼロにはならないと思います。
設備の陳腐化と建物そのものの価値をごっちゃにしていませんか？

[87: う〜む]

ちなみに私の経験は、今も住んでいる分譲賃貸のマンションを持ち主の都合で買ってくれないか？
と相談された時に査定してもらった時のものです。結局買いませんでしたが。

[88: う〜む]

査定は第3者の立場の数社で行ないました。

[89: 匿名さん]

スレ主さんの経験は買主が価格査定された場合ですよね？
そもそも中古の資産価値の査定はどのようにされたんでしょう？

＞中古マンションで出せるのであれば新築はもっと簡単に適正価格出ると思いませんか？
＞ここで議論されてるように新築でも適正価格は分からないもの
＞中古では、もっと難しいはずですよね？

土地の価格や建物からの査定では、どうしてもこの疑問が残ります。
利回りでの資産価値であれば、やはり新築も利回りでの価格判断が適当って事になりますよね？

また構造等についてですが、まずは設備面の事を言ってます＜１０年で０
構造については中古物件のチラシ見ればわかりますが
どこにも構造等について説明してあるものありませんよね？
これは実物が見れるので防音や管理が行き届いていれば
初期の構造違いは価格に反映されないからです。
クオリティーについてもエントランスが豪華などは
新築時との比較では微々たるものです。
逆に管理費高になるので逆に不利になる時もあるくらいですよ。
賃貸専用など、よほど安作りで無い限りは構造による中古の価格差は
でないのが現実です。

中古には中古の事情、新築には新築の事情があるので
やはり中古と比較しての新築価格の判断は無理が多いのではと思うのですが。

[90: う〜む]

>>89
誤解があるといけませんので言っておきますが、
おっしゃることはもちろん大筋で理解していますよ。
ただそれだとあまりにも当たり前？の考え方過ぎて、そのまま承服できないだけです。
何かもっと違う考え方もありそうな気がする、という意図を含んだ問題提起です。

中古か新築かは私にとって、住宅選びの最重要課題ではありません。
立地、間取り、グレード、予算のバランスがとれているのならばどちらでも構いません。
そういう考えで予算内の新築をピックアップすると、いきなり条件が悪くなります。
プラス1000万で考えても全然条件が悪いです。2000万以上の価格差を克服しなければ、
築浅の中古（築５年前後）と同条件になりません。

中古の査定はどんぶり勘定、新築の建築費もブラックボックス、という結論にだと、
いったい我々は何を基準に選べば良いのか？と素朴に思う訳です。

私の経験した査定では、

収益還元法（利回り）、成約事例との比較、
成約事例の建物のグレードとの比較、成約事例の建物の立地条件との比較、

を行ないました。

実際の不動産鑑定の現状はどうなっているのでしょうね？専門家の意見を聞いてみたい所です。

[91: う〜む]

しかし例えば、車の例だと、ベンツやBMやアウディの2、3年落ちの中古とかって
結構高値なんですよ。要はまだまだ綺麗だし、機能的にも新車に比べてガタっと落ちる訳ではない。
例えば新車で400万だとしたら、360万くらいで売っていたりします。
ので、私は車の時は新車を選びました。
ひょっとすると、中古マンションの値付けが安過ぎるのかもしれません。

しかし…今度は新築の建売戸建ての価格と中古マンションを比較すると…
丁度良い価格なのかもなぁ？とも思います。
これ以上高いとわざわざ中古の、しかも集合住宅を選ぶ理由がなくなってしまうかもしれません。

となると、やはり新築マンションの建設コストは、資産価値や「住まい」としてのグレードの評価よりも
はるかに高額に掛かってしまっている、という事にはなりませんかね？
それがデベの利幅なのか、純然たる建築コストなのかは知りませんが。

＞中古マンションで出せるのであれば新築はもっと簡単に適正価格出ると思いませんか？

原価はもちろん分かりませんが、不動産鑑定による価格評価は可能だという意味です。
そしてもし新築マンションが、その「住まい」としての価格評価よりも著しく高額なのであれば、
新築マンションは「贅沢品」と言えるのではないか？という問いかけです。

[92: 匿名さん]

新築マンションが高いのは、日本人が新しいピカピカの家が
大好きだからじゃないでしょうか。
ヨーロッパなどと比べると、日本の中古集合住宅ってイメージが
下のような気がします。
１年でも人が住むと、中古ということで結構安くなりますよね。

新築が不当に割高というよりは、中古になれば安くなっちゃうんだと感じます。
マンションの平均の下がり率は、10年で1/4、20年で半分が目安と他の住宅研究の
ウェブをみたことがあります。
大事にすれば50年くらい住めるマンションで、20年で半額というのはやっぱり
中古の値下がり率がずいぶん早いなと思うんですけど。

現状では、リフォームのいらない新中古が一番お得だと思います。

[93: 匿名さん]

色々な角度から考えるって面では確かに面白いかもしれないですね。

そもそも土地の値段が原価がなく近隣の成約事例を元に
収益性を考慮された相場の値段なので、新築も中古も
近隣相場に左右される面が大きいのはしょうがないと思われます。

２０００万近い価格差ですがスレ主さんは６０００万くらいの物件お探しなんですよね？
俗説に近いかもしれませんが、新築に１日でも住んでしまって中古になれば
２〜３割の引いた値段になるってありますよね。
これって現在では相場に近いと思います。
６０００万の３割で１８００万で近いですし
これって資産価値とは無縁ですよね。
新築に１から住む満足感が２〜３割の値段になるって思ってる人が
多いってことだと思います。
その値段で相場が出てくるのかなと。
逆に新築にそこまでの価値を見出せなければ新築は割高ですよね

色々な面で言えば、自分は賃貸と比較して購入しています。
たとえば４５００万の物件が賃貸で２０万だとすると３０年で７２００万。
管理費修繕費（月３万）＆税金（年２０万）が年５６万、３０年で１６８０万
差額の５５２０万がマンションの支払総額であればお買い得かなと。
３０年後でも多少なりとも値段が付くと思うので。

ただ基本的には高級マンションほど贅沢品ですよね
豪華設備など、それぞれに利益乗せられる訳ですし。

[94: ９３]

ふと思いついた、新築と中古の価格差や購入動機ですが
新築であれば、現在は施工物件多いので
自分の優先順位（最上階だとか向き、間取りも）で容易に選べますよね。
築浅物件では、これが大変だと思うので
探す労力考えると新築のが選択肢も多いので良いって人も多いかもしれないですね、
そこも価格差になってるのかも？

[95: 92です]

確かに新中古（の良い物件）の出回り物件の数は少ないですね。
最初の数年は、持ち主だってよほど事情がないと売らないでしょう。
新中古の場合、エリアや駅を絞るとなかなか見つからないかもしません。
エリアを広げてみると半年で２、３件欲しい物件が出てきました。
ただ売れるのもかなり早いです。

新中古物件の数が少ないのに、もしみんな欲しくて探してなら
新築からそんなに価格は下がらないでしょう。
でも実際は下がっていますので（私が見つけた物件で考える限り、ですが）
やはり新築より買い得、穴場だと思います。

ごくたまにですが、路線が開通して便利になったとか
再開発で人気が出た（これから出ると見込まれる）エリアで
新築時からそんなに下げず売りに出している物件もあります。

[96: 匿名さん]

中古は地域絞ると、まず難しいのと
間取りや住居位置も影響大きいですよね〜
中住戸の７０〜８０Ｍ３の３ＬＤＫならば少し探せば良い物件もあると思いますが
最上階や角部屋、４ＬＤＫなんて希望だと、地域広げても１年に１件あるかないか
運良く見つかればラッキーって感じでしょうね！

[97: 匿名さん]

>>え…単純に新築時に想定される家賃を5年分引けば良いのでは。
>>もちろん正しい減価償却分の計算かどうかは微妙ですけど。
>>おおまかなリファレンスとしてなら、この計算方法ですぐに算出できる、という意味です。

その考え方だと家賃は建物のみに掛かっているということになりませんか？
家賃は当然土地（立地）の価値に対しても支払われていますよね。
家賃のうち建物に属する部分を何らかの方法で算出する必要があると思います。

[98: う〜む]

みなさんご意見ありがとうございます。

>>92

＞新築が不当に割高というよりは、中古になれば安くなっちゃうんだと感じます。

確かにそう思える面もあります。
が…今度は中古マンションと新築建売戸建ての価格を比較すると…
そんなに中古マンションが安過ぎる訳ではないのかな、って思ってしまいます。
新築マンションが割高なのか、新築建売戸建てがお買得なのか、
のどちらかなのではないか、と現状では思っています。

>>93

＞新築に１から住む満足感が２〜３割の値段になるって思ってる人が
＞多いってことだと思います。

そういう事なんでしょうけど、私的には3割の違いは大きいですね。
築浅の中古と新築の価格差を何故多くの人が容認できるのか、
と非常に不思議に思います。

確かに築浅の中古は玉数が少ないので、探す労力は必要でしょう。
しかし私の経験だと、いくつかある候補地域の周辺に新築マンションの
計画出たのは、1年に1度あるかないか程度でした。
新築が増えているとはいえ、結局新築でも思い通りの立地にはならなさそうです。
最上階角部屋なんかは新築の方が押さえやすいでしょうね。
でも新築の条件の良い部屋は抽選もあるし、価格も高いですからね。
中古でも条件の良い部屋は時々見かけますし、
粘れば見つかるのではないのかな、とも思います。

>>97

＞家賃のうち建物に属する部分を何らかの方法で算出する必要があると思います。

分譲価格（購入価格）−地価相場の坪単価×土地持分の坪数＝建物分の価格（共用分も含む）
ではダメですかね？

[99: う〜む]

訂正。

分譲価格（購入価格）−（地価相場の坪単価×土地持分の坪数）＝建物分の価格（共用分も含む）

[100: う〜む]

＞リフォームのいらない新中古が一番お得だと思います。

これって結局竣工在庫の最たるものですよね。
たまにキャンセル物件と銘打って良い条件のものもあるのでしょうが。

お買得とは言えると思いますが、条件等色々なマイナス点があるケースも多いのではないでしょうか？
もちろん物件次第でしょうけどね。

竣工在庫の値引き後の価格ぐらいが本来の新築売出し価格だったら、
新築ももっと候補になるのですけどね。
多分中古物件や戸建ての価格と比較して、僕自身が感覚的に「適正」だ、
と感じる新築分譲価格って竣工後在庫の値引き後の価格ぐらいなのかもしれません。

[101: 匿名さん]

＞98
元値の内訳ではなく家賃の内訳です。
例えば家賃が15万円/月として建物分土地分はそれぞれいくらか、
ということを考える必要があるのでは？

また元値の内訳にしてもどうやって計算しますか？
路線価とか公示価格とが土地代計算上今やろくに参考にならないというのは
すでにご承知かと存じますが、どうするのがいいですかね。
ひところ消費税が土地にはかからないことから逆算できるという意見もありましたが、
これもデベは消費税額を抑えるためにできるだけ分譲価格に占める土地分が減るように
操作しているようですし、原価の推定といってもなかなか難しいと思っております。

[102: う〜む]

>>101

原価で考え過ぎですよ。原価の推定は難しいのは承知しています。
新築マンションの入手直後（入居前）の資産鑑定をしましょう、という試みです。

＞元値の内訳ではなく家賃の内訳です。

分譲価格（購入価格）−（地価相場の坪単価×土地持分の坪数）＝建物分の価格（共用分も含む）
の式で計算した、土地持分の価格と建物分の価格の比率をそのまま家賃に当てはめれば良いのでは？
それと…この計算はあくまでもリファレンスとして、の試みですよ。

>路線価とか公示価格とが土地代計算上今やろくに参考にならないというのは
>すでにご承知かと存じますが、どうするのがいいですかね。

これも原価にこだわるとそうですが…業者が公示地価よりも土地を安く入手しているかどうか？
は単なる企業努力のたまものであって、購入者には関係ありません。

建売戸建ての分譲価格は、公示地価+建物代でほぼピタリときますよね？
建売業者が土地を安く入手して分筆したからといって、それは購入者にとってのデメリットでは
ありません。企業努力で利益を多くだし、かつ、相場で販売しているだけの事ですから。

ので、購入者の側としてのマンションの資産鑑定の際は公示地価で計算して問題ないと思うのですが。

[103: 匿名さん]

中古に比べてなら新築は割高ではないと思う。
浅築中古が２〜３割安いと言っても額面でのみだし、
実際は仲介手数料に税金面などで１割近く実費かかる
この時点で１〜２割高いで、しかも建物分のみでも
中古は消費税非課税で新築は課税これも入れると
実質0.8〜1.8割！
どちらかと言えば割安にすら感じるかも。

そもそも中古価格は新築価格に引きずられる面が多いし
近隣に安い新築できれば資産価値どうの関係なく
値段は下がるし、まれに逆もあるだろうから

[104: 匿名さん]

test

[105: 匿名さん]

割高なのは当たり前。世の中の会社でどこに利益をのせないでビジネスをする人がいるのでしょうね。
それが新築を買うということです。

[106: 匿名さん]

１０５さんは何と比較して割高って言ってるのだろう・・・
その割高な値段基準にして中古価格もでるのだから
中古に比べて割高って事はないし。

まぁ、そもそも１０５さんの意見だと家に限らずすべての新品が
割高って事になってしまうんですが。

[107: 匿名さん]

すべての新品は中古より割高ですよね？
106さんって変わってますね。
常識だと思うんですが。

[108: 匿名さん]

>>107

それは価格としてみて高いだけであって、割高とは言わない。
常識です。

[109: 匿名さん]

>実際は仲介手数料に税金面などで１割近く実費かかる

仲介手数料は3％+6万だし、税金の差で7％も違う訳ないでしょ。

[110: 匿名さん]

＞その割高な値段基準にして中古価格もでるのだから

取引事例比較法よりも最近では収益還元法の方が主流。
よって近隣の新築マンションの分譲価格を基準に、
中古マンションの値付けがされる訳ではない。

[111: 匿名さん]

１０９さん
細かく書かなかったんですが、
ローンでも新築には優遇金利があったりとかで
あくまで頭金２〜３割で残りローンの場合は
支払い総額で１割くらいは違ってくるはずですよ
デベなんかで確認されれば分かると思います。

１１０さん
収益還元法とかって、あくまで投資物件に対して
その物件が買いかどうか判断する基準ですよね？
利回りなんかも一緒ですが。
あくまで買う時の判断に使われるのが一般的で
売値ではあまり使われないと思います。

新品にまったく価値を見出さない変わった方と
投資用であれば、新築より中古のが有利なのは間違いないでしょうけど
実際に住むのであれば、新築の価値考えても割高とは思いませんが。

[112: 匿名さん]

>収益還元法とかって、あくまで投資物件に対して
>その物件が買いかどうか判断する基準ですよね？

違います。今は居住用物件でも収益還元法が主流です。

[113: 匿名さん]

112さん
断定すごいっすね。（笑）
マンションの収益還元方って、ほぼ賃貸料からの利回りである事はご存知ですよね？
主流であるならば、どのくらいの利回りが主流なんですか？
もちろん地域によっても差があるでしょうが。

[114: 匿名さん]

6%ぐらいじゃなかった？

[115: 匿名さん]

>>113
http://www.nifty.com/kantei/free/per_1.htm

[116: 匿名さん]

そもそも新築マンションの価格にひっぱられて、中古マンションの価格も上がる、
なんていう意見があったから、収益還元法の話が出たのでしょ。

取引事例比較法の意味が全くないとは言わないが、
売り主の経済事情によって価格が上下しやすいから、周辺の家賃相場から
収益還元法によって導き出された価格と比較して、取引事例の価格と大きく差がある場合は、
収益還元法によって導き出された価格の方が適正とされることが多いのでは？
もちろん多少は取引事例の価格も考慮して調整したりもするが。

新築価格にひっぱられて中古の価格も上がるっていう話は簡単には信じ難いのだが、
どういう根拠で言ったのだろう？

[117: 匿名さん]

新築・中古の有利不利は修繕積立金の設定がどうなっているかにも影響されると思う。
一昔前まで主流だった、新築当初＝2,000円/月、10年後＝20,000円/月
なんてやり方だと、新築圧倒的有利。
何だかんだ言っても、大多数のローン購入者にとっては、月々の支払いが
トータルで結局いくらになるのかというのが重要なので
月々の支払いが同じで新築が買えるのなら客の多くは新築に流れる。それが現実。
昔は新築で買って修繕積立金大幅値上げになる直前に売り逃げるずる賢い人が多数いた。
で、これでは新築購入者と中古購入者の不公平が余りにも大きすぎるということで
最近は新築マンションの修繕積立金もそう極端に安いのはなくなって来たようだが。
まあ、本当の損得を言うと、修繕積立金は新築時は大幅に安い位でむしろ妥当なのかも知れないが。

[118: 匿名さん]

１１６さん
良く読んで欲しいんですが、「まれに」上がるです。
現在では新築価格の低下に引きずられて圧倒的に中古も下がる場合が
多いのは分かってます。
ただ、不動産鑑定士の友人から聞いた話ですが
特定地域によっては、新築がこれ以上建つ土地が無い等で
土地が高騰し新築マンションも高騰（もしくは断念）→中古も高騰
って地域も多少あるそうです。
利回りで言うと、もちろん条件によって変わりますが
投資用ワンルームで１０％以上、ファミリータイプで６〜８％
くらいが現在の状況の中で３％切る物件なんかもあるそうです。

そもそも、中古がお得って話が出てるので書いたのですが
やはり、収益還元方が主流ってのは嘘のようですよね。
自分の知ってる範囲でも収益還元方は値段も見る物差しの一つってのが
今の状況だと思います。

[119: 匿名さん]

ついでに、収益還元方が主流にならないのは
１１６さんが書いている売主の経済事情や相場以外にも
主にファミリータイプになるのですが
例で、１５階建ての１５Ｆと１０Ｆの同タイプの部屋だと
よほどの事情ない限り賃貸料は同一になってしまいますが
販売価格ならば１００〜３００万くらい差が出ます。

また築１０年と１５年くらいでも賃貸料には差ほぼなくても
販売価格には差が出てしまいます。

このように居住用は住み心地みたいな収益還元方だけでは
価格決定に難しい面があるからでしょう。

[120: 匿名さん]

>やはり、収益還元方が主流ってのは嘘のようですよね。
>自分の知ってる範囲でも収益還元方は値段も見る物差しの一つってのが

少なくとも土地の価格は収益還元法が主流。

>１５階建ての１５Ｆと１０Ｆの同タイプの部屋だと
>築１０年と１５年くらいでも賃貸料には差ほぼなくても
>販売価格には差が出てしまいます。

貸した時に価値の同じ物件の販売価格を、
築年数という物差しだけで大幅に下げている現状はおかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。

最近は、取引事例比較法よりも、収益還元法が重視されてきている、というのは間違えていないと思いますが。
だいたい隣に1年以内くらいの近い条件の取引事例がない場合はしょっちゅうですが。

[121: 匿名さん]

１２０さん
土地とマンションはまったく違います。（笑）
土地＆投資用ワンルームマンションは確かに収益還元方が主流に
なりつつありますね。（土地の企業扱いはほぼ収益還元方です、）

ここのスレはあくまで居住用と考えれば、収益還元方は極少数でしょう。
また都内（首都圏でも）であれば１年以内に取引事例が無いなんて
ほぼ無いでしょう。（地方は分かりませんが）

そもそも収益還元方に話題づれてしまいましたが
新品に価値感じない方＆転売前提なら中古の方がお得。
それ以外であれば、新築が割高では無いって結論でいいんじゃないですかね？

[122: 匿名さん]

中古との比較ばかりでつまらないし
スレ主さんは色々な角度で比べたいって事なので
色々比較対照考えてみたんですが、他の品物とでは難しいので
海外と比較すると自分の知ってる範囲ですが
中国の沿岸部では、８０Ｍ３が３０００〜５０００万で
物価考慮すると日本のが安い。
ニューヨークあたりで５０００万前後なので日本のが若干割高かな？
オーストラリアはマンションでなくコンドミニアムが
１５００〜３０００万くらいで日本が高い。

ただ、これは土地の値段もあるので一概には比較できないのかな〜

[123: 匿名さん]

>また都内（首都圏でも）であれば１年以内に取引事例が無いなんて
>ほぼ無いでしょう。（地方は分かりませんが）

そんな事ないですよ。
例えば、70m2の成約事例から90m2の価格を決めるのは難しい。
単純に広さの比率で考えたら実態と異なる価格になってしまいます。

そういう時収益還元法が用いられるのでは？
似た広さの成約事例が直近に無い時は都内でもしょっちゅうです。

[124: 匿名さん]

どんどん収益還元法の利用範囲が狭くなる発言になってますが
１１２さん、１２０さん、１２３さんは別の方ですよね？

１２３さん、それこそ根拠知りたいのですが
インターネットで成約事例で検索すれば腐る程でてきます
また、不動産屋に行っても過去１年くらいで同じような広さ＆間取りで
１０件程度はすぐ出てくると思いますが・・・

仮に過去１年に成約事例がまったく無い地域あったとすれば
それこそ、売り物の無い中古と新築の比較できないですよね？
確かに１００Ｍ３以上とか条件絞ると中古少ないですが
過去レスにある通り、ほぼ無い中古と新築の比較は無意味でしょう。

[125: 匿名さん]

道路１本違えば地価も違うのだから、成約事例がない場合も多いのは当然でしょ。
しかも広さも同じなんてケースは同マンションの事例でもなければあり得ない。
124さんの主張には矛盾があると思いますよ。

＞どんどん収益還元法の利用範囲が狭くなる発言になってますが

狭めているのではなく、そういう場合にすら使われているということ。
124さんの思っているよりもずっと、近年重視されていると思いますよ。

[126: 匿名さん]

１２５さん
マンションでもと断定から土地の話へと変化する方が矛盾ある気もしますが
収益還元法軽視するつもりは無いですよ。
そもそもが収益還元法が用いられるようになったのが
土地や投資用です、上記した通り居住用では無理があります。
ただ買い手が価格判断する材料にはなると思いますが。

また道１本違えば土地の値段違うって、公示価格のことですか？
日本では土地の成約価格は表に出ません。
道１本で値段が何割も変わる地域があるのか謎ですが
近隣であれば公示価格が多少違っても
実際の価格が違うかどうか分かりませんし
同駅から徒歩何分くらいとか、周りの環境が似ていれば
現在の中古市場では十分成約事例としてなりたってますよ。

土地やマンションではないですがコンサルティング業を営なっているので
こういった相談にも答えている経験上、不動産屋や鑑定士からの情報です。
５〜６社程度の不動産屋ですが間違いなく現在の一般論だと思います。

反論あれば根拠など示していただけると嬉しいです。

[127: 匿名さん]

自分でコピペ。

築年数という物差しだけで大幅に下げている現状はおかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。
＋
同駅から徒歩何分くらいとか、周りの環境が似ているというだけの理由で、
離れた土地の価格を成約事例として査定することは、おかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。

最近は、取引事例比較法よりも、収益還元法が重視されてきている、というのは間違えていないと思いますが。

[128: 匿名さん]

あの・・・現在でも十分築年数などで差がついてますよね？
また差がつくことが間違いと誰が断定されたのですか？
１２７さんが不動産の専門家だとしても個人的意見でしか
無いと思うのですが？

[129: 匿名さん]

これは個人的意見ですが
居住用で考えれば階や築年数で値段に差がつくことは妥当だと思ってます。
住み心地の違いで金額に差がつく事は当たり前ですし。
投資用では違う理由もここで
賃貸の人は永住でもなく転居も前提なので住み心地に重点をおかない
傾向があるからです。
立地や利便性で物件を選ぶ傾向があるので階や築年数では賃料に差を
つけにくいです。よって収益還元法での値付けが有効です。

[130: 匿名さん]

何か勘違いされているようですね。築年数で差がつくのは当たり前です。
では取引事例比較法ではどのように築年数による差を査定するのでしょうか？

先にも述べましたが、同マンションの成約事例がない限り、
築年数が近くて、延べ床が近くて、条件が近い、成約事例が必ずある訳ではありません。

では例えば近隣の成約事例があったとして、それが築10年のものだったとしましょう。
今から査定する物件が築15年だったとしたら、どうやってこの差を査定するのでしょうか？
取引事例比較法だけでは、このような問題があります。階や向きの違いも同様です。
目分量でプラス100万などと査定することが果たして適正なのかどうか？
つまり、こういう際に必ず違う視点、つまり収益還元法での査定を行なうのが
常識になりつつある、という事です。

＞賃貸の人は永住でもなく転居も前提なので住み心地に重点をおかない
＞傾向があるからです。

内装さえリフォームされていれば、賃貸居住者は築年数をあまり気にしない、という解釈が正しいと思います。
住み心地と築年数は必ずしも一致しません。
しかし、それでも新築と築古では賃料にも結構な差がでます。
築古マンションのオーナーとなるよりも、賃貸の方がリスクが少ないので、
賃料の場合、差は少なくなりますが、当然、賃貸でも築年数によって賃料は変わります。
それをさも微少な違いであるかのように言うのはどうかと思います。
例えば、築１０年と築１２年であまり差がつかないのは、分譲でも同様です。
実際に大した違いはない訳だし。
新築と築古でしたら当然賃貸でも大きな差となります。

[131: 匿名さん]

＞インターネットで成約事例で検索すれば腐る程でてきます

教えて君ですいませんが、
「世田谷区　成約事例　マンション」でググってみたところ、
碌な情報が得られませんでした。
検索の仕方や参考サイトを教えていただければ幸いです。

[132: 匿名さん]

１３０さん
スレ違いな話題になっちゃってるんで最後にしますが
あなたの個人的意見＆推論ではなくて根拠を教えてください
不動産屋に聞けばわかりますが、築年数や構造の差で
どの程度金額差つけるか相場がありますよ。
また、通常そのくらいのノウハウも持ってます。

相場がお嫌いなようですが、そもそも収益還元法の元になる
賃料や利回りも相場なんですがね〜（笑）

[133: 匿名さん]

賃料相場（利回り）と成約事例両面からの考察が一般的だと言っている。
しかも最近では、収益還元法が居住用物件でも重視されてきている風潮もある。
成約事例や目分量（不動産業者の査定基準も所詮は目分量）が居住用物件のもっとも主要な値付けの基準だ、
と断定するあなたの方が根拠を示したらどうだ。

[134: 匿名さん]

そして、先にも述べたように、築年数や諸条件が違う成約事例しか手に入らない場合、
利回りによる考察が中心軸となるのは当然だろうに。

[135: 匿名さん]

１３３さん自分の根拠すでに書いてありますよ。

＞土地やマンションではないですがコンサルティング業を営なっているので
＞こういった相談にも答えている経験上、不動産屋や鑑定士からの情報です。
＞５〜６社程度の不動産屋ですが間違いなく現在の一般論だと思います。

あなたの根拠は？？？どこにも見当たらないのですが（笑）

[136: 匿名さん]

最後と言ってレスつけてますが、ついでに具体的に答えると
現在、諸条件が多少違う成約事例でもそれぞれの不動産屋にある
ノウハウ＆客層で価格決定してますよ。
Ａってマンション売り出しするとして
何社かに査定取ってもらってみてください
金額が１割くらい違ってきます。
これは収益還元法の元になる賃料や利回りの差からではなく
それぞれの不動産屋の得意＆不得意や持ってる客層によって
築年数や構造などでの金額差のつけかたが違うからです。
そこに販売主の事情などプラスされ販売価格で出てくるのです。

逆にそこまで収益還元法が主流と言われるなら答えて欲しいのですが
賃料や利回りはどのように出してますか？
上のＡと言うマンションも賃料の見積もり取れば
１万円くらいすぐ差がでます。
これも相場や各社のノウハウです。
現在似たタイプの部屋の空家を沢山持っている会社であれば
賃料安く出してきますし、その逆もあります。
利回りは地域ごとに違いますが、これもあくまで平均を出してるのであって
成約事例の平均でしかありません。

何度も書いてますが収益還元法を軽んじるつもりありませんが
あくまで物差しの１つでしょう。

[137: 匿名さん]

それのどこが根拠なんだか。

居住用物件に収益還元法は用いられない、投資物件に適用される査定法だ、
とおっしゃていたのに、「物差の1つ」と変更されましたね。

それならば問題はないです。「物差の1つ」と「重視されてきている」
はあなたと私の主観の違いに過ぎないと考えられるからです。

＞上のＡと言うマンションも賃料の見積もり取れば
＞１万円くらいすぐ差がでます。

仲介業者にとって売り主（大家）はお客さまですから、売り主（大家）に対するアピール方法の違いが
売り主（大家）に提示する値付け（賃料）に差をつけるのだと思います。
この提示する金額と実際の査定は必ずしも一致していません。
内部的な査定額はある程度どの業者でも似通ったものになります。

[138: 匿名さん]

１３７さん
私は１１８での発言でもそうですが
収益還元法が主流にはなってない。
物差しの１つですと言い続けてますよ。

取引先（不動産５〜６社など）との話で実例です
根拠にならないと思われるのは自由ですが
１３７さんは根拠１つもだされて無いですよね？
沢山書くと絞られて答えられてしまうので

収益還元法が主流の根拠＜推測でなく。
収益還元法の用い方（賃料や利回りの根拠）
この２点に絞ってお答え欲しいです。

[139: 匿名さん]

age

[140: 匿名さん]

>>138

だからさ。ちゃんと日本語を理解して下さい。

論理的な根拠。

成約事例では同じ条件の物件が見つからないことが多い。この理由は先に述べた。
ので、以前ならば、当然のように不動産屋の相場感覚に基づいた目分量で、
プラスマイナス査定していたが、今はそれだけではなく、
収益還元法によって物件の資産価値を査定することで、両者の結果を比較することが多くなってきている。
ここまではあなたも理解しているようですね。
そして成約事例と査定物件の詳細が異なれば、成約事例比較法だけでは一面的な査定になってしまうので、
資産価値の査定としての収益還元法を用いて、成約事例から査定した価格の利回りを計算する。
この数値が、著しく近隣の利回りや賃料相場を下回る場合、適正賃料相場から割り出した価格に修正することになる。
私はこの状態を「収益還元法が重視されている状態」と表現している。
あなたは「物差のひとつ」と表現しているが、そっくりな条件の成約事例がない場合、
どうやって成約事例比較法をメインに据えて査定することができるのか？非常に疑問である。
成約事例比較法で査定の後、収益還元法での査定をし、その価格を考慮して、査定金額を変更するのならば、
成約事例比較法＜収益還元法、と表現して何が悪いのでしょう？

データに基づく根拠。

私にはありません。あなたと同様、実家の不動産業を通じて見聞きしたことと、
自分の物件を売却した時の3、4社の査定の中で感じたことです。

あなたにも根拠などないことをお忘れなく。あなたの見た範囲で語っているに過ぎない。
しかも、根拠を提示しろ、と高圧的な態度をとったのはあなたです。

[141: 匿名さん]

あなたは日本語は理解されてるようですが
発言はちゃんと読む＆忘れないようにしましょう。（笑）
１１６での発言で根拠は？と先に言われたので私も根拠は？と同じ事聞いたまでです。
お互い実体験なので根拠の話は無理なんでしょうが
あなたの論理的根拠も個人的な論理でしかないこと分かりますよね？
お互い個人的な論理＆実体験なのでしょう。

ただ２つばかり。
成約事例ないって事ですが先にも書きましたが
大手不動産会社のＨＰ探してみてください。
会社によっては世田谷区○○町の番地＆広さごとのリストが出てるものもあります。
表に出せないものもあるので実際はもっと成約事例は多いですし。
世田谷区あたりで類似成約事例が無い不動産会社って
信じられません、会社として良くやっているなとも思いますし。

後は、収益還元法の利回りをいくらにしてるかです。
私はコンサルタント業でアドバイスする経験上
マンションの現在状況（ファミリーで６％、ワンルームで１０%前後）
と言う数字が適切だとは思えないからです。
これは会社であれば企業秘密的なものもあるの具体的な数字だせないまでも
どのように決定するのか疑問です。
また企業ごとに違うのであれば、
あなたの言う類似成約事例からのドンブリ勘定の価格決定と変わらないと思うのですが？

[142: 匿名さん]

＞世田谷区あたりで類似成約事例が無い不動産会社って
＞信じられません

ここが思い込みのような気がします。
近年までずっと地価は下落傾向でしたし、やはり1年単位での成約事例がなければ、
比較は難しいと思います。
過去1年間で近隣かつ同条件の成約事例はそんなにないですよ。
私の経験では、世田谷区のマンション売却の際に出てきた成約事例は2件でしたし、
広さ、間取り、立地、築年数等、かなり違いました。

＞後は、収益還元法の利回りをいくらにしてるかです。
＞私はコンサルタント業でアドバイスする経験上
＞マンションの現在状況（ファミリーで６％、ワンルームで１０%前後）
＞と言う数字が適切だとは思えないからです。

投資の相談ならば、この数値内のみが適正とは言い切れないのは分かります。
が、居住用物件の資産価値の査定のひとつの基準にはなると思います。

例えば、成約事例と比較して査定した物件価格を、家賃相場から計算した結果、
ファミリータイプの物件で15％とかになれば、あれ？？という事になりますよね。
成約事例の物件がたまたま特別高値で売れただけ、という可能性があります。
そういう場合、おっしゃる通りファミリータイプであれば、
5、6％の利回りで計算した価格と比較し、調整していくことになると思います。
この調整はどんぶり勘定です。（ちょっとだけ下げるのか？5、6％の利回りの価格まで下げるのか？）
しかしそれでも、成約事例単独での査定よりもマシだと思いますし、
収益還元法の存在価値としては十分だと思いますし、重要な基準だと思います。

[143: 匿名さん]

＞成約事例の物件がたまたま特別高値で売れただけ、という可能性があります。

15％で回るなら激安だ。俺が買いたいよ。

[144: 142]

高値→安値の間違いですね。失礼。

[145: 匿名さん]

参考
１業者のＨＰに出せる部分だけの成約事例。
http://www.yuraku.jp/navi/sell/index.asp

[146: 匿名さん]

↑成約金額が出てない。意味なし。

[147: 匿名さん]

意味が無いというのは言いすぎ。
参考にはなる。

[148: 匿名さん]

142さん
類似成約事例が無いって方が思いこみな気がします。
１４５に参考でてますが、表に出さないだけで実際に売り出し相談すれば
成約金額も出してくれるでしょうし。他社さんの分も持ってるはずです。

また５〜６％どんぶり勘定って。
賃料は相場ですよね？
売りに出すか賃貸に回すか、また買い手にとっては
重要な物差しの１つですけど
相場＋どんぶり勘定では売り出し価格の決定と言う面では
やはり成約事例等の相場が主流になるんじゃないですか？

[149: 匿名さん]

>>148
あの〜過去１年ですよ。例えば〜町〜丁目〜番地限定で中古物件検索して下さい。
どれ程の物件が売りに出てますか？
過去１年の成約事例がそんなに豊富な地域ばかりなんですかね？
もちろん23区ですよ。

どんぶり勘定の件は何か読み違いがありそうです。
142をもう一度読み直してレスしていただけますか？

成約事例が、売り主の経済的都合で安値の場合や、
買い手がポーンと適当に高値で購入してしまった場合、などはよくありますよね？
成約事例に基づいて査定した価格の利回り（賃料相場で）が何％かを計算し、
それが通常の利回りとかけ離れた数値でないかどうか？を再チェックする
という流れを書いただけですが。かけ離れていなければ、成約事例での査定が
収益還元法での再チェックを経て、適正であるという結論に導かれるということです。

どんぶり勘定が必要なのは、成約事例から査定した価格の利回りが、
通常とかけ離れた結果だった場合の事です。
「さて、どの程度成約事例比較法と収益還元法の価格差の間をとるのか？」
という思考が必要になります。どんなに相場を外れた法外な価格の成約事例であっても、
過去の履歴であることは間違いない訳ですから、多少の考慮は必要でしょう。

それでも成約事例比較法のみ単独のどんぶり勘定よりは随分ましだと思いますよ。
私の言っている事は理解不能でしょうか？

[150: 匿名さん]

１４９さん
番地までって・・・同マンション限定になってしまいますよ（笑）
同駅何分くらいで周辺環境似ていれば十分成約事例になると思います。
そもそも、ご実家が不動産業とのことなので分かると思うんですが
不動産会社であれば、各地域ごとの平均坪単価（相場）もってます。
そこに最近の成約事例を参考にですし。

また相場に比較して安すぎる物高すぎる物ですが
安すぎる物は決して表に出ません。
理由は企業買いが入って再販売されるからです
これは相当不動産会社に入り込んでなければ成約事例としても出してこないです。
逆に高い場合は・・・そこまでバカな消費者も少ないので実例として無いのでは？

＞収益還元法での再チェックを経て、適正であるという結論に導かれるということです。
これって結局は価格は相場で決めて収益還元法はチェックのみなので
価格決定は相場が主流と言う私の意見と一緒では？