新築マンションってやはり割高？（都内限定）

[う〜む]

「新築マンションは割高」っていう話をよく耳にします。
予算的に都内西部環八やや外の建売戸建てと、都内西部環七〜環八の築10年以内の中古マンションが精一杯です。
新築マンションも候補に入れるとなると、建売戸建てと近い立地になりそう。
私の少ない経験でも、やはり新築マンション当初の売出し価格はなんだか高いなぁ、という感想です。

しかし新築マンションも次々と分譲されていて、新築のみで探している方も多いという話も聞きます。
そういう方がどういう資産設計、将来設計をお持ちなのかに興味があります。

当初の出費以外、資産価値等も考えていくと、新築マンションのメリットというのはやはり大きいのでしょうか？
また、新築マンションの当初の売出し価格は、値引き等を含めて、最終的には割高ではなくなってくるのでしょうか？
そもそも、地価や土地持ち分を詳細に検討すると、別に新築マンションは決して割高ではないのでしょうか？

不動産の資産価値という事を考えると、私のような素人は深い悩みの井戸に入ってしまいます。
広くご意見を伺おうと思い、コロセウムでスレを作成しました。

[2: 匿名さん]

そもそもマンションに資産価値求めている時点で間違いかと。
新築マンションは割安だよ、
あとからいろいろと負担が増えてくるのさ。

そもそも値引きするようなマンションの資産価値はほとんどゼロだよ。
新築買うなら7〜8年で売ったほうがいいよ、このご時世。
間違っても35年ローン組んで35年後の資産価値なんて考えなにいように。
駐車場代、管理費、修繕積立金、大規模修繕のことを真剣に考えたほうがいいよ。

[3: 匿名さん]

当然新築マンションは割高です。
仮に購入後すぐに売却したとしても相当の値引きを要求されるでしょう。
それに対し中古マンションなら購入即売却しても買値とほぼ同額での売却が期待できます。
この差が「新築マンションは割高」なのでしょう。

[4: う〜む]

＞新築マンションは割安だよ

建築コストに比べて、っていう意味でしょうか？
売出し価格を中古マンション、建売戸建てと比較すると、やはり割高に思ってしまいます。

＞そもそも値引きするようなマンションの資産価値はほとんどゼロだよ。

これは極端な意見に感じますが…もう少し詳しく説明して頂けると助かります。

大筋ではなんとなく同意なのですが、賃貸需要や流動性の面でのマンションの利点も
ちらほらと聞きます。

できれば資産価値を考えた上で新築マンションを購入された方（都心の最高の立地の物件をのぞく）
の意見を聞いてみたい、と思っています。

[5: う〜む]

すみません。更新しないで04を書込んでしまいました。

03さん

では何故そんな割高な価格設定が、世の中に受け入れられているのか？
という疑問が浮かんできますよね？一般庶民は割高な買い物などわざわざしませんよね？
その点がどうしても納得できません。やはり何かメリットがあるのでは？という
推測もしてみなくてはいけないのかな、と思っている所です。

[6: 匿名さん]

>>04
そりゃ、中古に比べたら割高でしょう。
新築一戸建てに比べたら割安。
マンションの100平米の居住空間を戸建でえようと思ったら110平米ほど必要、
それを土地から買ったらね、もう大変だから。

ただ、一概に売り出し価格で比較できない隠れた上乗せ価格が駐車場・修繕積立金・管理費。

値引きするようなマンション、最初から立地間取り等に問題があり人気がない、
転売しにくい≒資産価値がない、

ということでは。

資産価値もとめるなら瞬間蒸発するような人気物件狙わないとね。
それでも10年後はどうなっているか分かりませんが。

[7: う〜む]

＞新築一戸建てに比べたら割安。
＞マンションの100平米の居住空間を戸建でえようと思ったら110平米ほど必要、
＞それを土地から買ったらね、もう大変だから。

予算は限度で6000万までで考えております。マンションならば5500万位までに抑えたい所です。
80平米以上の環七〜環八の築10年以内、一低、低層の最上階角部屋中古マンションか、
新築建売、環八やや外、一低、敷地30坪50/100が現在の条件です。（都内西部限定）
注文はあきらめました。

この条件ですと、
新築マンションの方が建売戸建てよりも割高感があるような気がするのですが…立地もほとんど同じですし。

＞資産価値もとめるなら瞬間蒸発するような人気物件狙わないとね。

新築マンションはまだ勉強不足なので、都心以外でもこういう物件があるのですね。
こういう物件ならば、資産価値の目減りもかなり少ないのでしょうか？

[8: 匿名さん]

新築マンション買うのはおろかだと思いますよ。
新築戸建よりはましだが・・・。

[9: 匿名さん]

環七〜環八間に位置する世田谷区、おろか以下と言われた新築戸建購入者です。
環八のやや外も検討しました。30坪の土地を買おうとすると、150〜200万円/坪ですかね。
100万円台前半もありますが、道路や日照、眺望に問題がある物件になっちゃいます。
坪150万円の土地だと、これだけで4500万円。上モノに坪50万円かけて1500万円。合計6000万円。
とりあえずは予算に納まる物件もあるんじゃないですかね。

ちなみに東横線や田園都市線の環八（多摩川）までのエリアは土地も値上がりしてますよ。
私は4年前に坪200万円で買いましたが、今年査定してもらったら坪230万円は堅く、250万円でもいけるかもといわれました。
売らない限り、資産価格が上がってもうれしくもなんともありませんが、土地価格の上昇局面では
戸建てのほうが資産形成に有利です。

もちろん。土地価格が下がると考えればマンションに軍配が上がりますけどね。

[10: 匿名さん]

08さん
根拠がわかりません。投稿するなら根拠を述べてください。

[11: 匿名さん]

一戸建て・マンション共に所有しています。
上で「管理費・修繕積立金」の話が出てきましたが、実際には一軒屋のメンテナンス費用は結構掛かります。
何しろ自然の影響をモロに受けますから小まめに手を入れてやる必要が有ります。
手を抜くと後々高くつきます。ことに木造は要注意です。植木と同じでいつも見守ってやらねばなりません。
メンテナンス費用に関して言えばマンションは決して不利ではありません。

[12: う〜む]

>>10
ありがとうございます。私も同様の疑問を持ちました。

>>9
>土地価格が下がると考えればマンションに軍配が上がりますけどね。
これは売出し価格が割高な印象の新築マンションでも同様なのでしょうか？

>>11
>メンテナンス費用に関して言えばマンションは決して不利ではありません。
これは管理修繕費の設定にもよるのでしょうが、個人的に計算してみた所、
若干戸建てが有利のような気がしました。
戸建ての維持費（内装除く）は10年毎に100万円程度、という資料を見たような気がするのですが、
これでは不足なのでしょうか？

[13: ９ですが]

>これは売出し価格が割高な印象の新築マンションでも同様なのでしょうか？
同様といえるかどうか、簡単に計算しましょう。
う〜むさんの希望地域の坪単価が２００万円、延床面積８０平米（約27坪）、分譲価格5500万円としましょう。
土地持分は延べ床面積の1/4くらいの物件が多いので、27(坪）×1/4×２００＝１３５０万円。
建物部分の評価は約４１５０万円ですから、坪単価は１５３万円ですね。
鉄筋コンクリとはいえ、１５０万円超は割高という印象ですよね。これには共有部分である廊下、エントランス
エレベータ、駐車場、敷地内設備の負担が含まれているからです。

ここからが本題です。土地が下がるシチュエーションを想像しましょう。経済学的にはデフレになります。
インフレ下での土地値下がりはバブル崩壊でもない限り、考えられません。ということは、物の価値が下がる
訳ですから、豪華な設備を持った物件ほどその価値が下がることになります。逆に必要最低限しかなければ、
値下がりは限定的です。最後は建物評価額ゼロですからね。

んなわけで、瀟洒（割高）なマンションと戸建ては運命共同体ともいえるかもしれません。
物件によって違うので、かならず土地の持分を調べてください。私の知る限り、相当ルーズな人が多いです。
なんで建物の延べ床面積と価格、設備だけで検討してしまうのでしょう。
土地持分によって、古くなるほど中古価格が相当違ってきますよ。もちろん躯体、設備等の重要性は否定しませんが。

メンテ費用については修繕費は物件によるものの、戸建てに管理費（掃除、管理業務、供給部分メンテ）はかかりませんからね。

[14: 11]

>>12
>個人的に計算してみた所、若干戸建てが有利のような気がしました。
>戸建ての維持費（内装除く）は10年毎に100万円程度、
>という資料を見たような気がするのですが、これでは不足なのでしょうか？

当然、比較する物件によって違いは有るでしょうね。
戸建が有利だと判断したのならそちらを選んで下さい。

[15: 匿名さん]

>なんで建物の延べ床面積と価格、設備だけで検討してしまうのでしょう。
それはマンションを建物解体後の更地として評価しているのではなくて
マンションという利用形態の下で評価しているからです。

>土地持分によって、古くなるほど中古価格が相当違ってきますよ。
本当にそうでしょうか。物件による容積率の違いを無視していませんか。
あえて理由をつけるとすると、築年数が古くなると建て替えを織り込んだ
価格形成がなされるようになるから、ということが考えられますが、
中古マンションを買う一般の方々が、合意形成・手続きに大変手間のかかる
建て替えまで視野に入れているとは考えづらいですね。

あと、単なる誤用だと思いますが、マンションの各住戸の面積を示す場合、
通常「専有面積」が用いられます。「延べ床面積」は専有部分に含まれない
廊下等の共用部分が含まれており、マンション全体の面積を表現するときに
用いる定義です。「延べ面積の4分の1」とおっしゃられてますが、専有面積の
マンション全体の合計値は延べ床面積より小さくなりますので、各住戸の土地
持分面積を算出する場合、その違いを織り込まなくてはなりません。

また、「最後は建物評価額ゼロ」というのもやや乱暴な表現といわざるを得ま
せん。いくら値下がりしても借り手がいる限り（たとえ住宅としてではなく倉
庫としてでもいい）、賃料からの収益還元価格が成立します。それが土地の更
地価格を下回るなら別ですが、利用価値があるものなら価値ゼロにはなりませ
ん。
の

[16: う〜む]

>>13
>土地持分によって、古くなるほど中古価格が相当違ってきますよ。

個人的には非常に微妙だと思っています。
以前見かけた築30年、100m2のマンションは土地持分30坪というものでしたが、
その近辺の公示地価で計算した所、売出し価格は土地持ち分を結構下回っていました。
当然、土地持分が多いという事は中古の際、プラス査定でしょうが、
そもそも持分が多いということは、土地広さのわりに余裕を持って建設されたマンション（低層も含む）
な訳ですから、土地の余裕分は土地取得代金として分譲価格に折り込まれている筈です。
土地持分が多めのマンションを買ったものの、多めの土地持分程は30年後に資産価値はなかった、
という状況になる可能性は否定できないような気がしています。

>>14
>戸建が有利だと判断したのならそちらを選んで下さい。

そうおっしゃらず、色々なケースの議論をして頂けると参考になります。よろしくお願い致します。

>>15
>「最後は建物評価額ゼロ」というのもやや乱暴な表現といわざるを得ません。
>いくら値下がりしても借り手がいる限り（たとえ住宅としてではなく倉
>庫としてでもいい）、賃料からの収益還元価格が成立します。それが土地の更
>地価格を下回るなら別ですが、利用価値があるものなら価値ゼロにはなりません。

私もそう思います。

新築マンションに引越し後、数年で買い換え、旧マンションは賃貸に出す、等の手法で、
次々に新築マンションに引越し、資産形成されている方がいらっしゃいましたら、
非常に興味があります。

そういう方の新築マンションは割高ではない！という反論を期待して、
このスレを作ったという面もあります。

[17: ０９ですが]

間違って解釈されるような文章を書いてしまったようです。
>「最後は建物評価額ゼロ」というのもやや乱暴な表現といわざるを得ません
その通りです。言いたかったのは、建物評価額5000万円の物件は3000万円（マイナス2000万円）に
なるけれど、評価額が500万円であれば下がっても2,300万円のロスにしかならないということです。

例えば物件価格7000万円（建物評価5000万円）が上記のように下がると5000万円（建物3000万円）に
なりますが、2500万円（建物評価500万円）の物件は同じケースでは2200万円（建物2000万円）までし
か下がりませんよね。

>その近辺の公示地価で計算した所、売出し価格は土地持ち分を結構下回っていました。
管理費がバカ高いとか、問題がなければ投資用マンションとして是非検討したいです。
う〜むさんのプライバシーに問題がなければ地域だけでも教えてください。探します。

>土地持分が多めのマンションを買ったものの、多めの土地持分程は30年後に資産価値はなかった、
>という状況になる可能性は否定できないような気がしています。
よほどその物件に問題がなければ、そのような可能性は低く、そのような物件は「逆バブル」で
私は「買い」だと思いますよ。だって資金力のある業者ならある程度買い占めて、残りの住人にには
無料あるいは超低コストで建替えても、再販でマージンを得ることが可能になるじゃないですか。
おそらくその物件は建ぺい率の問題などから、建替えると居住床面積が減るのではないですか？
建ぺい率が低ければ、建替えても元の居住床面積が減るわけですから、流動性の低さからディスカウントが
怒っても仕方がないです。

[18: 匿名さん]

怒っても→起こっても、でした。。。。

[19: 匿名さん]

＞よほどその物件に問題がなければ、そのような可能性は低く、そのような物件は「逆バブル」で
＞私は「買い」だと思いますよ。

たまたま私が見かけた物件（リハウスの店内で掲示されていたのを、ちょこっと質問して帰りに外観を見ただけ）
がレアケースだったのでしょうか？私は素人なので、その経験でお話していました。
半年以上前の物件なので検索しても出てきませんでしたが。

90m2〜100m2程度の築30年超えマンションで、土地持ち分がたしか30坪でした。
敷地は見た目にもゆったりとしていて（敷地内に緑がたくさん）
建蔽率は問題無さそうでした。3階建ての低層マンションでしたし。
坪130〜140万の環八外の世田谷区でしたが、3200万位で売出されていたと記憶しています。
管理費や修繕費も築30年ものとしては、普通だったと思います。

[20: う〜む]

↑すみません、何故だか匿名になってしまいました。
スレ主です。

[21: ９ですが]

う〜むさん。ありがとうございます。
ありえないほど魅力的な物件だったと思いますよ〜。
調べればわかると思いますが、そんな物件ありませんよ〜。
買いたかったです〜。
いや、う〜むさんが買うべきだったのでは？（笑）

[22: う〜む]

>>21

本当にそうなのでしょうか？まだ納得していません。
上の物件は一件だけではなかったですし。確か1年の間に3件ほど売りに出ていました。似た条件で。
他の方のご意見も伺いたい所です。

土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか？

[23: う〜む]

＞う〜むさんが買うべきだったのでは？（笑）

これから暮らしていく上で、住居としての魅力を感じなかったので、候補にはなりませんでした。
安くて広さもあったので、一瞬古いマンションもありかなぁ、と思った時期もありましたが。

[24: ９ですが]

住居としての魅力がなかったのはなぜでしょう？
確かに周辺環境が劣れば、売りに出る＝他に住みたい、人が出るのもうなづけます。

>土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
>マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか？
利用価値（環境、機能、利便性）と合わせて総合判断するわけですが、〜の方が重要視される
というのは人それぞれですからね。私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

[25: う〜む]

>>24
おっしゃる意味は分かりました。
私は自分の住居探しをしていますから、マンションは住居としての利用価値を重視します。
先のマンションに魅力を感じなかったのは、単純に築30年以上のマンションを数件目の当たりにし、
自分の住居としてのイメージが湧かなかった、というだけです。直感です。

＞私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
＞建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

参考にしたいのですが、例えば、坪130万の土地があったとして、その上に立つマンションは
80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか？
マンションの建物部分の坪単価に対する知識がないもので。

[26: う〜む]

↑は新築マンションの場合についての質問です。

[27: ９ですが]

マンションの建築コストをご存知ですか？
今は坪当たり５０万円もあれば建てられます。う〜むさんの検討している地域は平均より
坪単価の高い土地ですから、購入層を考慮してそこそこの設備や建築資材を使うので６０万円
くらいかかると思います。

ということは２７坪のマンションなら
２７坪×６０万円＋２７坪×１３０万円＝５１３０万円が適正な原価です。
業者（デベ、販売会社）の粗利益が２０％乗せられて６２００万円となります。
う〜むさんのお探しの物件はこのくらいの価格ではないでしょうか？

これは平均価格ですから、階数、向きなどが考慮され、最大７００万円くらい前後します。（超高層除く）
中古価格は販売マージンを除いた原価での取引が基本ですから、築１年でも１０００万円引きが基本です。
ただし、中古価格は新築価格も考慮するので実際にはそこまで落ちないケースが多いですね。

[28: 匿名さん]

>>27

あれっ？延べ床面積80m2のつもりで書いたのですけど、土地代は持分で考えなくても良いのですか？

[29: う〜む]

またやってしまった。↑はスレ主です。

[30: ９ですが]

>80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか？
土地持分が８０平米、床面積も同じという意味の質問に見えたのですが。

[31: う〜む]

>>30

ごめんなさい。上のようなq床面積100m2で土地持分が100m2という物件は最近では少ないと思いますので、
一般的な持分（どの程度が一般的かは不勉強で分かりませんが）での試算をお願いしたく思います。

[32: 匿名さん]

9さん、すみません。

>>13で一般的な土地持分について書かれていましたね。

>土地持分は延べ床面積の1/4くらいの物件が多いので

これを基に計算しなおすと、

坪130万の土地に建設されたマンションの床面積27坪の区分なら、
27坪×60万円＋6.75坪（27坪の1/4）×130万円＝約2500万円が適正な原価という事ですかね？
これに業者（デベ、販売会社）の粗利益を20％乗せたら3000万円となりますね。

階数、向きなどで700万程度の差があったとして、最大で3700万とすると、
坪130万の土地の床面積80m2の新築マンションはこんなに安く分譲されていないですよね？
共用部分の建物の坪単価も加味すれば、もう少し近い線にいくのでしょうか？

[33: う〜む]

↑スレ主です。度々すみません。

[34: 匿名さん]

一般的に駅前の商業地マンションでなければ、容積率２００％（中高層ｏｒ住居地域）です。
そして、共有物は普通で１００万、温泉付など豪華なところでも１５０万です。
27坪×60万円＋13.5坪（27坪の1/2）×130万円＋150万円＝約3525万円
ですね。

[35: う〜む]

>>34

ありがとうございます。
原価3525万として、デベの粗利20％を乗せると、4230万。
一番条件の良い部屋と一番条件の悪い部屋（同平米数）の価格差が700万とすると、
3880万〜4580万が適正な販売価格、という事になりますね。

僕の少ない経験からの感覚だと、坪130万床面積80m2の新築マンションの分譲価格は、
5000万〜6000万程度だったので、やはり割高である、という結論になりそうですね。
これでファイナルアンサーということでよろしいのでしょうか？

この試算、結論に反論がある方は是非投稿してみて下さい。

[36: 匿名さん]

一戸建ての場合
現場作業員（大工など）＋ＨＭ
マンションの場合
現場作業員（とびや鉄筋工など）＋建設会社＋デベロッパー＋販売会社

結局、利益をピンはねしているところが２つも多いのがいけないんですよね。
割高になって当然です。

[37: 匿名さん]

34は無茶苦茶。
誰かに指摘されてるのにいまだに専有面積と延床面積の違いも理解できてない。

[38: 匿名さん]

>>37
共有物を１５０万として計算しているだろうが。
ちゃんと読めや！

[39: 匿名さん]

6000万円も払えるなら，環７より都心よりでも，80m2ある新築が買えます．
新築は，設備もいいし，人の手垢がついていない分，自分の家という気がします．
最近は，２４時間換気のおかげで，シックハウスも少ないようですし，
中古がお得かどうか，考えた方がいいでしょう．

[40: う〜む]

>>39
>6000万円も払えるなら，環７より都心よりでも，80m2ある新築が買えます．

おっしゃる通りだと思いますが、都内西南部に限定して探していますので、
6000万の予算だと（限度なのでマンションの場合は本当は5500万程度が理想ですが）、
環七付近の駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺あたりの
良好な環境（一低、低層のマンション、閑静で駅からも近い）が、
精一杯のような気がしています。新築だと80m2も難しいのでは？
築10年以内の中古だと、ソコソコの数の候補から選べる状況になると思われます。

もちろん環七より内側でも地域を問わなければ、新築もありえるかと思いますが、
好条件ではない物件になってしまうかと思います。日照、環境、クオリティ等。
地価の高い地域でお買得な物件を探すよりも、
相場価格で問題なく予算内となるような地域で探していこう、と思っております。

＞新築は，設備もいいし，人の手垢がついていない分，自分の家という気がします．

設備面が新しくないと嫌、人の住んだことのある部屋は嫌、
などの理由で新築マンションを選ばれる方がいらっしゃるのは分かるのですが、
主要な設備はあとからでもある程度変更できますし、
中古か新築かは費用対効果の考え方で決めたいと思っております。

中古マンションのリフォームの際、24時間換気がなければ壁に自然素材（ケイソウ土等）を使ったり、
ディスポーザーがなければ、生ゴミ処理機を買ったりなどして、
そのリフォーム費用を合わせた中古マンションの価格が、新築マンションよりもお買得ならば、
やはり中古を選択しようと考えています。

設備が新しいということだけでは、新築マンションの優位性を示す根拠としては弱い気がしています。
全くの個人的な意見ですので、反論もあるかと思いますが。

[41: 匿名さん]

駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が良好な環境って嘘だろ・・・
どこがいいのあんな汚らしい街。

[42: 匿名さん]

↑すぐにこういう揚げ足取りが出るんだよなー。
駅前の繁華街と住宅地の区別ができないみたいだな。
高円寺や駒沢の高級住宅地を歩いてみろ。お前には一生縁のない
豪邸がゴロゴロ見れるぞ。

[43: 匿名さん]

４１さん
貴方は何処の超高級住宅街の豪邸にお住まいですか。
スペックを教えてください。
一般に高級と言われている町をけなす程の給料をもらっている
とお見受けします。
差し支えなければ、職種とか年収とかも教えてください。
憧れます。
私は昨年田園都市線沿いに６０坪程度の家を買いましたが、ここらは
手が出ませんでした。私の年収は１３５０万ぐらいです。
可能なら４１さんの仕事してみたいです。

[44: 匿名さん]

駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が汚らしい街というのは俺も同意。
この辺ありがたがってるのがいるのって現地行った事ないからなんだろうな。
インターネットの物件情報だけみて高いから憧れてるとしか思えん。
一度行ってみな。
古臭いぼろやが軒を連ねている上に幹線道路の空気汚染で空気が汚いこと汚いこと。
とても住みたいなんて思えないから。

[45: う〜む]

＞駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が汚らしい街というのは俺も同意。

根本的に都内西南部、環七〜環八の閑静かつ利便性のある住宅街が候補です。
何故環七より都心に行かないの？との質問へのお答えとして、
環七付近の駅名（駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺）を挙げ、その駅近辺ですら、
地価が高く、予算がギリギリであることを書きました。
環七より内側でもお買得物件はあるのでしょうが、予算と一致する地域で探した方が、
選択肢も増えますし、条件の良い物件に出会える確率が高いと考えています。

駒沢、梅が丘、高円寺、は以前住んでいたこともありますし、
普段車で移動していますので、三茶、明大前にもそれなりの住宅地があるのを知っています。

[46: 匿名さん]

<<44、<<41
代替地も書けないのに、いくらワンワン吠えても説得力が全くありませんよ。
犬以下ですね。

[47: 匿名さん]

代替地
つ秋葉原、錦糸町、高田馬場、新木場

[48: 匿名さん]

本当に、環境を求めるなら西武線沿線が良いでしょう。
田舎ですが。

[49: 匿名さん]

>34=37さん
土地代を「13.5坪（27坪の1/2）×130万円」と計算されている点が違うのではないでしょうか。
専有面積は容積対象面積の8割程度が目安だと思います（物件によって相当違いはありましょうが）。
よって、「13.5坪（27坪の1/2）÷0.8×130万円」とすべきです。

そんなことより共有部分の一戸あたりの建物代を100〜150万円とされている点に興味があります。
どういったところを分析したらわかるのか、或いは統計的なソースがあるのでしょうか、
ぜひ教えてください。

[50: 三茶は住めんかった]

＞共有物は普通で１００万、温泉付など豪華なところでも１５０万です。
これって共用部分が極めて少ない特殊なマンションしか考えられません。
まして温泉付なんて（笑）
バルコニーと共用廊下だけで100万じゃ足りませんよ。
専有面積27坪とすると、バルコニーが奥行き2mとして6坪程度、
共用廊下が目の前だけだとしても奥行き1.5mとして4坪程度、
合わせて10坪あるのが普通でしょう。
バルコニーや廊下の工事費は専有の3〜5掛けとしても、
60万×0.3〜0.5×10坪＝180〜300万かかります。
これだけで「温泉付など豪華なところでも１５０万」をオーバーですね（笑）。
さらにアルコーブ、エレベータ、ホール、エントランス、
ゴミ置き場、駐車場、管理人室その他各種共用施設を考えると、
100〜150万ではとても収まらないのは明々白々でしょう。

[51: う〜む]

>>49
>>50

ご意見ありがとうございます。

＞専有面積は容積対象面積の8割程度が目安だと思います（物件によって相当違いはありましょうが）。
＞よって、「13.5坪（27坪の1/2）÷0.8×130万円」とすべきです。

これ÷ではなくて、Xの書き間違いですよね？だとすると持分10.8坪で計算することになりますね。
確かに、全く素人の私の経験による感覚でも、80m2程度のマンションの土地持分は10坪くらいの物件
が多いような気がします。とりあえず平均的なマンションの土地持分を計算をするのには、この方程式が良さそうですね。

＞バルコニーや廊下の工事費は専有の3〜5掛けとしても、60万×0.3〜0.5×10坪＝180〜300万かかります。

＞さらにアルコーブ、エレベータ、ホール、エントランス、ゴミ置き場、駐車場、管理人室その他各種共用施設を考えると、
＞100〜150万ではとても収まらないのは明々白々でしょう。

なるほど。そのように考えると確かにそうですね。もう少し具体的な数値が出てくると大変参考になるのですが。

[52: 49]

＞これ÷ではなくて、Xの書き間違いですよね？

いやいや、そうじゃないんですよ。
マンション全体で説明しますよ。
土地面積500坪、法定容積率200％だと、容積対象面積は1000坪ですよね。
一方、専有面積はこの8割程度として800坪。
専有一坪あたりの容積対象面積は1000坪÷800坪で1.25坪。
これで土地代を計算すると、一住戸27坪でしたら、

「13.5坪(27坪の1/2)×1.25×坪130万」＝2193.75万

となる訳です。（49で書いた式と答えは一緒）

＞もう少し具体的な数値が出てくると大変参考になるのですが。

デベの方が社内機密を漏洩してくれるわけないので、
みんなで議論しながら推定するしかないですね。

どこかのマンションを例にひいて概要仕様を出してくれれば、
それを題材にみなさんで話し合ってみるのは面白いと思います。
例として一住戸専有27坪が100戸のマンション全体で説明しますよ。
専有面積合計は27坪×100戸＝2700坪。
容積対象面積は専有部分だけじゃないので、もっと広いんです。
一定規模以上のバルコニーや共用廊下、ホール、シアタールームなどの
アメニティゾーンなどなどが入ります。
（詳しく知りたければ建築基準法勉強してみてね。）
例えばですが、
容積対象面積合計　2700坪÷0.8＝3375坪
とすると、1住戸あたりでは33.75坪になります。

[53: 匿名さん]

>>52
いつの時代の方か知りませんが、間違ってますよ。
廊下やホールは規制対象外です。この規制緩和により
「容積率に算入する場合に比べて約１.２倍のマンションが建築可能。」
となりました。よって、「÷０．８」なんて昔の考えは今時いたしません。
http://www.basic.or.jp/j/nhou2.htm

バルコニーも基本的には対象範囲に入らないように作るのが基本です。
マンションは、敷地をぎりぎり最大限使うのが常識。
占有面積そのままで計算してもほぼ問題ないです。

[54: 匿名さん]

＞53

その点は承知しています。
ただ、それは安物の板状マンションなら正解ですが、
ここでは世田谷エリアである程度高級感のあるマンションを
対象にして議論しています。
安物のマンションと異なり、そういったマンションでは、
容積を食ってでも共用部分を作りこむことで高級感を維持しています。
試しにそこそこ高級感のあるマンションの販売住戸全体の
専有面積の和を計算してみてください。
それだけでは消化容積率を満たしませんので。

[55: 匿名さん]

＞53
あと「占有面積」とは何を指していらっしゃるか教えてください。
専有面積＋バルコニー＋ルーフバルコニー+専用庭その他専用部分のことですか？

[56: 匿名さん]

単なる変換ミスじゃないの
意地わりーねー

[57: 匿名さん]

＞一定規模以上のバルコニーや共用廊下、ホール、シアタールームなどのアメニティゾーンなどなどが入ります。

自分の間違いを指摘されて、相手の変換ミスを突くのはいかがなものかと。
素直に「知りませんでした。」と言えばいいのにね。

[58: う〜む]

土地持分に関して色々な議論があるようですね。
私自身が無知なので勉強させていただいております。

マンションの土地持分を算定する際、
専有部分のみを容積率として扱う考え方と、
共用部分も容積率として扱う考え方がある、
ということですよね？

個々色々なケースがあるので一概には言いにくいのでしょうが、
私の条件ですと、ある程度の閑静な住宅街（一低等）で考えていますので、
そういうマンションの一般的なもの（中〜、中の上のクオリティ）で、
贅沢な共用設備の無いもの、の土地持分の算定方法を議論していただけたら、と思います。

[59: う〜む]

また、専有部分、共用部分各々の建物の価格の算定方法（坪単価）についても
引き続きご意見よろしくお願いいたします。

[60: 匿名さん]

>>59
建築費は企業秘密であり、共用部分も物件により様々。
一体あなたは何が聞きたいのか？
トータルコストを抑えたければ、狭くて安い土地を買い、上物も最低価格で建てて修繕もせずに暮らせばいい。

[61: う〜む]

>>60

またそんな極論を…。
新築マンションを現在候補とするのかどうか迷っており、
タイトル通り、「新築マンションってやはり割高？」という疑問を拭えず、
色々ご意見をお伺いしている訳です。

建築費は企業秘密である、というのも実はここの書込みで知ったような次第です。

52さんのおっしゃるように、

＞デベの方が社内機密を漏洩してくれるわけないので、
＞みんなで議論しながら推定するしかないですね。

推論でも構いませんので、色々議論して頂ければ参考になります。

[62: う〜む]

投稿が止まってしまったようなので、今までの経緯をまとめておきます。

新築マンションの売出価格を、
同立地の中古マンションの成約価格や新築建売戸建ての売出価格と比較すると、
「新築マンションってやはり割高？」という疑問を持つに至りました。
（予算は上限6000万で、地域は都内西南部の環七〜環八で。）

しかし一方で、
価格の比較論だけで新築マンションを否定するのはどうかな？
というような考え方も頭をよぎります。

新築マンションは、
「最新の設備を持つ最新の建築理論に基づく建物？」な訳ですから、多少割高であっても、
むやみに価格をふっかけられていなければ、それはそれで大きなメリットです。

そこで、新築マンションの売出価格ってどういう内訳になっているの？
という疑問が浮かびます。
しかし、こちらに投稿して下さった方々の意見では、内訳はデベの企業秘密なのだから分からない、
という結論のようです。

となると、やはり内訳の分からないようなものに、
近隣の築５年以内の中古マンションの価格よりも20％以上もたくさん払うのは躊躇してしまいます。

ので、なんとか推測によって、新築の売出価格の謎？にせまっていけたらなぁ、と思っています。

私が最近見かけた新築マンション。

地価140万〜150万程度（環八外）
駅徒歩2分、南向き、80m2台前半（25坪？）

の価格は5600万程度でした。

これの価格が割高かどうか検証してみたいと思っています。

[63: 匿名さん]

>>62

>新築マンションは、
>「最新の設備を持つ最新の建築理論に基づく建物？」な訳ですから、多少割高であっても、
>むやみに価格をふっかけられていなければ、それはそれで大きなメリットです。

答えが出てるじゃないですか。
メリットだと思えば新築を、思わなければ中古、
マンションに疑問を感じるなら戸建。

以上。

[64: 匿名さん]

個別マンションスレで問いかけてみてはいかが？

[65: う〜む]

>>63

減価償却分を考えた中古マンションと比べてどの程度割高ならメリットがあるのか？
という面で結論がまだ出ていません。

例えば定価20万の液晶テレビが中古で18万で出ていたら、2万程度の差だから新品にしよう、
なんて考え方もありなのですが、定価20万の液晶テレビが中古で14万で出ていたら…
もっと悩みますよね。

現状、あくまでも自分の知る範囲内ですが、新築マンションにそれぐらい割高感を感じています。
もっと適正な価格のマンションも探せばあるのか？
または本当は割高ではなくてそれぐらいが適正なのか？
私のような素人には大きな謎です。

>>64

割高かどうか？を個別マンションスレで問いかけるのは
購入を検討されている方に失礼になってしまう恐れがあるので、
できればここで議論できれば…と思っております。
よろしくお願いいたします。

[66: 匿名さん]

スレ主さん、そもそも中古と新築の価格比較に無理があります。
新築は地代や建設費積み上げ利益を乗せて価格決定していますよね
新築同士の比較であれば、利益の乗せ方で高い安いは分かると思います。
また人気物件ＯＲ不人気物件でも利益の乗せ方変わるでしょう。

一方、中古は原価はまったく考慮されません。
売主の事情で価格設定され明らかに高い値段もあれば
売り急ぎで安い価格もあります。
また中古の売り出し価格＝売買成立価格ではないので
成立価格はもっと低いはずです。

ご自身が新築割高だと思えば、中古を買われるのが１番でしょ。

新築を買われる方は、家は新築に住みたい、中古はリフォーム必要など
理由は様々でしょうが基本的に新築同士でも比較が多いと思います。

テレビの値段も出されていましたが
これは中古販売業者が、この値段なら売れるって値段だし
逆に仕入れ値決定するので、スレ主さんが１４万お買い得と思うのは
業者の値付け＆仕入れが上手いと言う事でしかありません。

[67: 匿名さん]

即完は割安、竣工完売は適正、竣工在庫は割高。

以上。

[68: う〜む]

66さんご意見ありがとうございます。

＞新築同士の比較であれば、利益の乗せ方で高い安いは分かると思います。
＞また人気物件ＯＲ不人気物件でも利益の乗せ方変わるでしょう。

う〜む。やはり建築業界というのは特殊な業界なのですね。
同じような原価、仕様のマンションの分譲価格の利益率を物件によって変えているなんて。
竣工在庫を早期に完売するために価格を下げるのはともかく、
高く売れるのであれば、なるべく高く売ろう、というのはまるでオークションの感覚ですね。

＞一方、中古は原価はまったく考慮されません。
＞売主の事情で価格設定され明らかに高い値段もあれば
＞売り急ぎで安い価格もあります。
＞また中古の売り出し価格＝売買成立価格ではないので
＞成立価格はもっと低いはずです。

これはどうでしょうか？中古も土地の価格と建物の減価償却率を
売却時の相場で計算しますからね。
正しい根拠で値付けされ、成約した中古物件は、ある意味適正価格だと言うことも出来るかと思います。
新築マンションの価格がこれの減価償却がゼロ+500万以内（新築のメリット分）だったら、
適正だと思うのですがね。実際はもっと高そうです。私見ですが。

売り主の事情で安くなっている物件はもちろんお買得で相場ではありませんね。
売り主の事情で高くなっている物件はそのままの価格での成約率は低いのではないでしょうか？
もちろん近隣の物件の最近の成約事例がたまたま売り主の事情で安値だった場合などは、
若干ひきづられて安く値付けせざるを得なくなってしまうかもしれませんが。

[69: う〜む]

67さん

＞即完は割安、竣工完売は適正、竣工在庫は割高。

う〜む。これは資産性や立地の希少性に関わることですよね。
これからの人生の大半を過ごす住居探し、という観点にたつと、これだけでは語ってしまうのはどうか？と思ってしまいます。
もちろん物件をうまく財産として活用し、将来の買換えを視野に入れている方には一つの考え方だと思いますが。

それにしても上で66さんがおっしゃているように、人気物件である以上、
よりデベが利益を乗せている可能性も否定できませんよね？
買換えを前提にしたとしても、売却損がかなり大きくなる可能性もあるような気がします。
買換えでうまく売却損を回避（少なく）し、賃貸等で上手に資産活用している人もいるのでしょうか？
こういう掲示板ではあまり見かけない買換えの成功談も聞いてみたいです。（バブル期の経験談とかは無しで）

[70: 匿名さん]

＞スレ主さん

１度マンション売れば分かりますが
中古マンションの場合、新築時の値段はまったく考慮されませんし
買い手にも提示されません、土地の値段も上下しますし。
あくまで相場で決まるものなので
減価償却率とうとうは無意味だと思います。
買い手がお買い得かどうかの判断に用いる分には有効かもしれませんが。

上記の通り新築価格から中古の値段を判断は意味多少あると思いますが
中古価格から新築価格を判断するには無理があります。

投資としての購入は別にして
お買い得＝多数の人が納得して購入されるですよね？
そう言う意味では６７さんの言われる通りだと思いますよ。
デベが利益多く乗せていても多数の人が納得する価格＝お買い得な値段です。

投資用であれば、利回りで計算するので相場は関係なく
利回りが高い物件＝お買い得な値段ですね。

建築業界が特殊ってのも少し違うような
工場生産と違い、まったく同じ原価のマンションは存在しません。
車でたとえれば、マンション１つ１つが
車の１車種になります。
車でもグレードにより利益の乗せ方は違いますよね？
顧客にお買い得と思わせる値段で、最高の利益でるように
値付けするのはどの業界も一緒だと思いますよ。

[71: う〜む]

>中古マンションの場合、新築時の値段はまったく考慮されませんし買い手にも提示されません、
>土地の値段も上下しますし。あくまで相場で決まるものなので減価償却率とうとうは無意味だと思います。

土地持分が売却時の相場から判断されるのは私も書きましたし、同意です。
が、建物のクオリティーや築年数は当然資産価値として考慮されます。
建物のクオリティーから新築時の建物価格を査定し
（これは当然分譲価格とは関係なく、客観的に判断した価値の査定）、
築年数に応じた減価償却法で売却価格を決定するのが普通だと思います。

ただ、中古ですから「その土地の相場価格と減価償却分を差し引いた建物価格との合計」の適正な価格で
なかなか売れない場合もあるでしょうね。成約価格とある程度の誤差が出る場合もあるでしょう。
が、余程売り急いで値下げを繰り返さない限り、
中古マンションの価格は上の計算に基づいた取引になっていると思われます。

新築マンションの価値の査定の基準として用いても問題のない、
適正な価格の中古マンションの成約事例はたくさんあると思います。

＞お買い得＝多数の人が納得して購入されるですよね？

これを言い出すと私の問題提起の意味がなくなってしまいます。
買った人はみなさん納得している筈ですから。少なくとも購入の時点では。
ただ私は買う人がたくさんいるから、といって利益を大幅に乗せた商品を好みません。
私自身が適正な価格だと判断した商品を買います。（もちろん価格が安ければ良いという訳ではない）
これは普通の感覚だと思うのですが。

[72: う〜む]

＞工場生産と違い、まったく同じ原価のマンションは存在しません。

にしても職人の工賃の単価は同じでしょ。大規模マンション、小規模マンション、仕様によって、
多少職人の種類が違って単価も違うかもしれませんが。
土地を安く仕入れたり、建物のクオリティーを上げてかつ坪単価を下げるような新しい建築方法を
模索することによって、利益率を上げていくのが通常の企業のやり方です。
たいした努力もしないで利益率だけを上乗せしているのであれば、それはやはり特殊だと思います。

[73: う〜む]

あと中古マンションの建物価格を査定する際も決して「原価」で査定する訳ではありません。
「定価」だと思います。

つまり、
建築にかかったコスト（原価）+適正だと思われるデベの利幅分=定価（新築時の建物評価額）、
として「定価」を算出し、
そこから築年数に応じた減価償却率を差し引いて、
中古マンションの建物評価額は計算されていると思います。

ので、中古査定時に想定した新築時の建物評価額よりも極端に高い分譲価格をつけている、中古マンション近隣の
新築分譲マンションが多い現状に「新築マンションって割高？」という問題提起をしているのです。

何度も言いますが、素人の少ない経験からの私見です。

[74: 匿名さん]

７１〜７３にかけて
まず建物のクオリティーから新築時の価格査定って無理がありますよね？
新築でも同じクオリティーのものでも値段に差があるのですから。
また新築時の原価も建てたデベしか分かりませんよね？
同じ材料でも仕入れ量などで価格違いますから。

また、実際問題、中古価格はクオリティーなど微々たる差にしかなりません。
同地域、同広さ、同階であれば新築時に建物のクオリティーで１０００万の差が
あったとしても５〜１０年後でも２００万の差がつけばスゴイです。
通常１００万の差がつけば御の字でしょう。
築２０年超えれば、ほぼ差額なくなりますよ。

何度も書き込みされてますが中古マンションはあくまで相場です。
原価から計算されて売り出されるものはありません。
スレ主さんの個人的な計算による適正価格での取引あっても
あくまで相場や売主氏＆飼い主の事情の結果その価格になったのでしかありません。

最後に、たいした努力もせずって・・・
スレ主さんはデベが何故努力してないと分かるのですか？
マンション業界も競争激しいですし、努力しなければ潰れてしまいますよ！
そもそもがスレ主さんはデベを信用されてないようなので
新築を購入するのには向かないのでは？

[75: う〜む]

＞何度も書き込みされてますが中古マンションはあくまで相場です。

おっしゃりたい事の大意は分かりますが、
地価相場ならともかく、建物の相場って何ですか？それこそ千差万別ではないですか。
仲介業者や不動産取引を行なう会社には必ず、中古マンションの建物の価値を算定する基準はあると思います。
もちろん原価は知る由もない（推測するしかない）のかもしれませんが、
客観的な建物の資産評価というのは必ず出来ますし、必ず資産価値の評価をしてから査定していますよ。
近隣の最近の成約価格のみからどんぶり勘定で査定する訳ではないと思います。

そして当然、査定した中古マンションの資産評価に比べて、新築時の分譲価格が著しく高い場合は、
建設コストが掛かり過ぎている、という風に言えると思いますし、デベの努力不足と言っても
良いのではないでしょうか？

もちろん先ほども述べましたが、近隣の最近の成約価格の中に極端に安いものが混ざっていたら、
若干は足をひっぱられる事はあるでしょうけど。

＞実際問題、中古価格はクオリティーなど微々たる差にしかなりません。

6000万程度のマンションの価格はその半分以上（2/3？）が建物の価格です。
戸建てよりも建物の資産価値が長く残るからこそ、土地持分が少ないマンションという形態で
それなりに築年数が進んでも、ある程度の価格が付くのだと思います。
（実際の居住空間としての価値に対する価格）

いくら最新の設備や工法でも、すぐに建物の資産価値が横並びになってしまうのであれば、
逆に余計に新築マンションを買うのは恐ろしいことだ、という事になってしまいませんか？

私はまだ結論を出すつもりはありません。
むしろ74さんの中古マンションの資産価値についての考え方が、
逆説的に新築マンションの価格のデメリットを示しているような気がしてなりません。

[76: う〜む]

要は、74さんの考え方は大筋では理解できますが、極論だと思う、という事です。

[77: 匿名さん]

73番のコメントについての意見です。

減価償却ってのはあくまで税法上の制度であって、
中古価格形成にはなんら影響を及ぼさない、
というように考えるべきです。
買い手がすべて法人という特殊なマーケットでしたら
重要なポイントになるかもしれませんが。。。

[78: う〜む]

>>77
税法上の減価償却期間の事を言っているのではありません。
減価償却は税法用語ではないですよ。単なる熟語です。

新築時から築年数が経った分、客観的な資産価値は減りますよね。
その減った分を「減価償却した分」と表現するのです。
使用することによって資産価値が減価し（下がり）、償却された（使用するという対価を得た）、
という意味です。

[79: う〜む]

つまり、理屈で言えば、
例えば築5年の中古の建物分評価額に、5年間使用したために価値が減少した分（減価償却分）を足すと、
新築時の建物分評価額に近くなる筈だ、という意味で言いました。

そして、その中古マンションの建物評価額+5年間の減価償却分+土地持分の相場価格
が新築の分譲価格とかけはなれていたとしたら…やはり新築マンションは割高ということになるのではないか？
という事です。5年間の減価償却額は単純に想定利回りで計算してみればすぐに算出できますよね？

[80: 匿名さん]

築15前後の中古マンションはは割安かつ値落率も低くお奨めです。
「可処分所得増加＋利息軽減」で将来売却時に手元に残る資産は
新築購入(マンション戸建に関わらず)よりも確実に上回ります。
資産を土地で残したいって奇特な考えじゃ無ければこれが正解でしょう。

[81: 匿名さん]

＞5年間の減価償却額は単純に想定利回りで計算してみればすぐに算出できますよね？

え、どうやって計算すればいいんですか？
計算例ぜひ教えてください。

[82: う〜む]

>>81

え…単純に新築時に想定される家賃を5年分引けば良いのでは。
もちろん正しい減価償却分の計算かどうかは微妙ですけど。
おおまかなリファレンスとしてなら、この計算方法ですぐに算出できる、という意味です。

[83: う〜む]

>>80
そういう物件も候補にした事があります。
ただ、バブル期の建物で、かなりの損を含んでの売却ですから数が少ないですよね。
自分の希望に近い立地、間取りの物件が見つかれば良いのですけどね。

ちなみに何年後の買換えで計算すると、戸建てや新築マンションを上回るのでしょうか？
想定している条件をもう少し詳しく教えていただけると参考になります。

[84: ７４]

スレ主さん
不動産屋に聞けば分かりますが、私は、過去３件のマンション売り
（築１０年前後２件、築２４年１件）不動産屋７社担当１０人との査定のやり取りの事ですが
中古マンションの査定では原価計算などしなかったです。
土地持分すら、ほぼ考慮されませんでした。
理由はたくさんあると思いますが、まず不動産屋が厳密に資産価値だし査定したところで
売り出し価格は売主に決定権あるからです。
周りの相場から３０００万の査定でたとしても売主が３５００万と言えば
その値段で売り出しするしかないからです。
また、中古マンションも運用目的よりは住む事前提での購入のが多いと思うので
住む分には建替えあるまで土地持分等あまり意味ないですし。
住む分には土地持分よりは管理状況（修繕状況）のが
売買価格に影響大きいからです。
売り出し価格なんて、どんぶり勘定のが多いですよ。
値引きも売主の事情しだいです。

そもそも、根本的に中古でも土地の価格や建物から適正価格出るとおっしゃいますが
もし中古マンションで出せるのであれば新築はもっと簡単に適正価格出ると思いませんか？
ここで議論されてるように新築でも適正価格は分からないもの
中古では、もっと難しいはずですよね？

[85: 匿名さん]

続き。
最新の設備等がすぐ価格差なくなる件ですが
自動車ですら１０年も経てば査定価値は基本０ですよね。
これは個人の価値観ですが最新設備の価格差は
たとえば１０年住めば１０年間の使用料と一緒です。

中古マンション購入でも最新設備を導入＆大規模リフォームすれば
新築価格時の差分くらいは増えると思いますし。

もしスレ主さんが購入→買い替え等で売却前提でのお買い得感であれば
設備＆構造が省略され、その分値段が抑えられた物件の方が
売却損は少なくなりますよ。
自分の経験では、構造＆設備の差だけだと１０００万くらいの差があるように思います。
最新の設備を使う、防音等住みやすい物が良いって事に１０００万支払えるかどうかですね。

[86: う〜む]

>>84
本当ですか？僕の経験だとちゃんと資産価値を査定してくれて、そのあといくらで売出すか？
を周辺の成約事例とともに検証する、という形でした。
とにかく、そういう乱暴な値付けもあるにはあるのでしょうが、
最終的な成約価格は買い手がしっかりしていれば、それなりの適正な価格に納まりますよ。
高値でもいきおいで買ってしまったり、売り主に弱味があって買い叩かれたりするようなケース
ばかりではないと思います。

＞自動車ですら１０年も経てば査定価値は基本０ですよね。
＞これは個人の価値観ですが最新設備の価格差は
＞たとえば１０年住めば１０年間の使用料と一緒です。
定価が不動産と比べて安いからですよ。
10年後の査定がゼロだとしても、10年間の償却分を足して計算すると定価近くなります。
不動産の場合10年くらい償却しても、建物のクオリティーの差はゼロにはならないと思います。
設備の陳腐化と建物そのものの価値をごっちゃにしていませんか？

[87: う〜む]

ちなみに私の経験は、今も住んでいる分譲賃貸のマンションを持ち主の都合で買ってくれないか？
と相談された時に査定してもらった時のものです。結局買いませんでしたが。

[88: う〜む]

査定は第3者の立場の数社で行ないました。

[89: 匿名さん]

スレ主さんの経験は買主が価格査定された場合ですよね？
そもそも中古の資産価値の査定はどのようにされたんでしょう？

＞中古マンションで出せるのであれば新築はもっと簡単に適正価格出ると思いませんか？
＞ここで議論されてるように新築でも適正価格は分からないもの
＞中古では、もっと難しいはずですよね？

土地の価格や建物からの査定では、どうしてもこの疑問が残ります。
利回りでの資産価値であれば、やはり新築も利回りでの価格判断が適当って事になりますよね？

また構造等についてですが、まずは設備面の事を言ってます＜１０年で０
構造については中古物件のチラシ見ればわかりますが
どこにも構造等について説明してあるものありませんよね？
これは実物が見れるので防音や管理が行き届いていれば
初期の構造違いは価格に反映されないからです。
クオリティーについてもエントランスが豪華などは
新築時との比較では微々たるものです。
逆に管理費高になるので逆に不利になる時もあるくらいですよ。
賃貸専用など、よほど安作りで無い限りは構造による中古の価格差は
でないのが現実です。

中古には中古の事情、新築には新築の事情があるので
やはり中古と比較しての新築価格の判断は無理が多いのではと思うのですが。

[90: う〜む]

>>89
誤解があるといけませんので言っておきますが、
おっしゃることはもちろん大筋で理解していますよ。
ただそれだとあまりにも当たり前？の考え方過ぎて、そのまま承服できないだけです。
何かもっと違う考え方もありそうな気がする、という意図を含んだ問題提起です。

中古か新築かは私にとって、住宅選びの最重要課題ではありません。
立地、間取り、グレード、予算のバランスがとれているのならばどちらでも構いません。
そういう考えで予算内の新築をピックアップすると、いきなり条件が悪くなります。
プラス1000万で考えても全然条件が悪いです。2000万以上の価格差を克服しなければ、
築浅の中古（築５年前後）と同条件になりません。

中古の査定はどんぶり勘定、新築の建築費もブラックボックス、という結論にだと、
いったい我々は何を基準に選べば良いのか？と素朴に思う訳です。

私の経験した査定では、

収益還元法（利回り）、成約事例との比較、
成約事例の建物のグレードとの比較、成約事例の建物の立地条件との比較、

を行ないました。

実際の不動産鑑定の現状はどうなっているのでしょうね？専門家の意見を聞いてみたい所です。

[91: う〜む]

しかし例えば、車の例だと、ベンツやBMやアウディの2、3年落ちの中古とかって
結構高値なんですよ。要はまだまだ綺麗だし、機能的にも新車に比べてガタっと落ちる訳ではない。
例えば新車で400万だとしたら、360万くらいで売っていたりします。
ので、私は車の時は新車を選びました。
ひょっとすると、中古マンションの値付けが安過ぎるのかもしれません。

しかし…今度は新築の建売戸建ての価格と中古マンションを比較すると…
丁度良い価格なのかもなぁ？とも思います。
これ以上高いとわざわざ中古の、しかも集合住宅を選ぶ理由がなくなってしまうかもしれません。

となると、やはり新築マンションの建設コストは、資産価値や「住まい」としてのグレードの評価よりも
はるかに高額に掛かってしまっている、という事にはなりませんかね？
それがデベの利幅なのか、純然たる建築コストなのかは知りませんが。

＞中古マンションで出せるのであれば新築はもっと簡単に適正価格出ると思いませんか？

原価はもちろん分かりませんが、不動産鑑定による価格評価は可能だという意味です。
そしてもし新築マンションが、その「住まい」としての価格評価よりも著しく高額なのであれば、
新築マンションは「贅沢品」と言えるのではないか？という問いかけです。

[92: 匿名さん]

新築マンションが高いのは、日本人が新しいピカピカの家が
大好きだからじゃないでしょうか。
ヨーロッパなどと比べると、日本の中古集合住宅ってイメージが
下のような気がします。
１年でも人が住むと、中古ということで結構安くなりますよね。

新築が不当に割高というよりは、中古になれば安くなっちゃうんだと感じます。
マンションの平均の下がり率は、10年で1/4、20年で半分が目安と他の住宅研究の
ウェブをみたことがあります。
大事にすれば50年くらい住めるマンションで、20年で半額というのはやっぱり
中古の値下がり率がずいぶん早いなと思うんですけど。

現状では、リフォームのいらない新中古が一番お得だと思います。

[93: 匿名さん]

色々な角度から考えるって面では確かに面白いかもしれないですね。

そもそも土地の値段が原価がなく近隣の成約事例を元に
収益性を考慮された相場の値段なので、新築も中古も
近隣相場に左右される面が大きいのはしょうがないと思われます。

２０００万近い価格差ですがスレ主さんは６０００万くらいの物件お探しなんですよね？
俗説に近いかもしれませんが、新築に１日でも住んでしまって中古になれば
２〜３割の引いた値段になるってありますよね。
これって現在では相場に近いと思います。
６０００万の３割で１８００万で近いですし
これって資産価値とは無縁ですよね。
新築に１から住む満足感が２〜３割の値段になるって思ってる人が
多いってことだと思います。
その値段で相場が出てくるのかなと。
逆に新築にそこまでの価値を見出せなければ新築は割高ですよね

色々な面で言えば、自分は賃貸と比較して購入しています。
たとえば４５００万の物件が賃貸で２０万だとすると３０年で７２００万。
管理費修繕費（月３万）＆税金（年２０万）が年５６万、３０年で１６８０万
差額の５５２０万がマンションの支払総額であればお買い得かなと。
３０年後でも多少なりとも値段が付くと思うので。

ただ基本的には高級マンションほど贅沢品ですよね
豪華設備など、それぞれに利益乗せられる訳ですし。

[94: ９３]

ふと思いついた、新築と中古の価格差や購入動機ですが
新築であれば、現在は施工物件多いので
自分の優先順位（最上階だとか向き、間取りも）で容易に選べますよね。
築浅物件では、これが大変だと思うので
探す労力考えると新築のが選択肢も多いので良いって人も多いかもしれないですね、
そこも価格差になってるのかも？

[95: 92です]

確かに新中古（の良い物件）の出回り物件の数は少ないですね。
最初の数年は、持ち主だってよほど事情がないと売らないでしょう。
新中古の場合、エリアや駅を絞るとなかなか見つからないかもしません。
エリアを広げてみると半年で２、３件欲しい物件が出てきました。
ただ売れるのもかなり早いです。

新中古物件の数が少ないのに、もしみんな欲しくて探してなら
新築からそんなに価格は下がらないでしょう。
でも実際は下がっていますので（私が見つけた物件で考える限り、ですが）
やはり新築より買い得、穴場だと思います。

ごくたまにですが、路線が開通して便利になったとか
再開発で人気が出た（これから出ると見込まれる）エリアで
新築時からそんなに下げず売りに出している物件もあります。

[96: 匿名さん]

中古は地域絞ると、まず難しいのと
間取りや住居位置も影響大きいですよね〜
中住戸の７０〜８０Ｍ３の３ＬＤＫならば少し探せば良い物件もあると思いますが
最上階や角部屋、４ＬＤＫなんて希望だと、地域広げても１年に１件あるかないか
運良く見つかればラッキーって感じでしょうね！

[97: 匿名さん]

>>え…単純に新築時に想定される家賃を5年分引けば良いのでは。
>>もちろん正しい減価償却分の計算かどうかは微妙ですけど。
>>おおまかなリファレンスとしてなら、この計算方法ですぐに算出できる、という意味です。

その考え方だと家賃は建物のみに掛かっているということになりませんか？
家賃は当然土地（立地）の価値に対しても支払われていますよね。
家賃のうち建物に属する部分を何らかの方法で算出する必要があると思います。

[98: う〜む]

みなさんご意見ありがとうございます。

>>92

＞新築が不当に割高というよりは、中古になれば安くなっちゃうんだと感じます。

確かにそう思える面もあります。
が…今度は中古マンションと新築建売戸建ての価格を比較すると…
そんなに中古マンションが安過ぎる訳ではないのかな、って思ってしまいます。
新築マンションが割高なのか、新築建売戸建てがお買得なのか、
のどちらかなのではないか、と現状では思っています。

>>93

＞新築に１から住む満足感が２〜３割の値段になるって思ってる人が
＞多いってことだと思います。

そういう事なんでしょうけど、私的には3割の違いは大きいですね。
築浅の中古と新築の価格差を何故多くの人が容認できるのか、
と非常に不思議に思います。

確かに築浅の中古は玉数が少ないので、探す労力は必要でしょう。
しかし私の経験だと、いくつかある候補地域の周辺に新築マンションの
計画出たのは、1年に1度あるかないか程度でした。
新築が増えているとはいえ、結局新築でも思い通りの立地にはならなさそうです。
最上階角部屋なんかは新築の方が押さえやすいでしょうね。
でも新築の条件の良い部屋は抽選もあるし、価格も高いですからね。
中古でも条件の良い部屋は時々見かけますし、
粘れば見つかるのではないのかな、とも思います。

>>97

＞家賃のうち建物に属する部分を何らかの方法で算出する必要があると思います。

分譲価格（購入価格）−地価相場の坪単価×土地持分の坪数＝建物分の価格（共用分も含む）
ではダメですかね？

[99: う〜む]

訂正。

分譲価格（購入価格）−（地価相場の坪単価×土地持分の坪数）＝建物分の価格（共用分も含む）

[100: う〜む]

＞リフォームのいらない新中古が一番お得だと思います。

これって結局竣工在庫の最たるものですよね。
たまにキャンセル物件と銘打って良い条件のものもあるのでしょうが。

お買得とは言えると思いますが、条件等色々なマイナス点があるケースも多いのではないでしょうか？
もちろん物件次第でしょうけどね。

竣工在庫の値引き後の価格ぐらいが本来の新築売出し価格だったら、
新築ももっと候補になるのですけどね。
多分中古物件や戸建ての価格と比較して、僕自身が感覚的に「適正」だ、
と感じる新築分譲価格って竣工後在庫の値引き後の価格ぐらいなのかもしれません。