新築マンションってやはり割高？（都内限定）

[う〜む]

「新築マンションは割高」っていう話をよく耳にします。
予算的に都内西部環八やや外の建売戸建てと、都内西部環七〜環八の築10年以内の中古マンションが精一杯です。
新築マンションも候補に入れるとなると、建売戸建てと近い立地になりそう。
私の少ない経験でも、やはり新築マンション当初の売出し価格はなんだか高いなぁ、という感想です。

しかし新築マンションも次々と分譲されていて、新築のみで探している方も多いという話も聞きます。
そういう方がどういう資産設計、将来設計をお持ちなのかに興味があります。

当初の出費以外、資産価値等も考えていくと、新築マンションのメリットというのはやはり大きいのでしょうか？
また、新築マンションの当初の売出し価格は、値引き等を含めて、最終的には割高ではなくなってくるのでしょうか？
そもそも、地価や土地持ち分を詳細に検討すると、別に新築マンションは決して割高ではないのでしょうか？

不動産の資産価値という事を考えると、私のような素人は深い悩みの井戸に入ってしまいます。
広くご意見を伺おうと思い、コロセウムでスレを作成しました。

[122: 匿名さん]

中古との比較ばかりでつまらないし
スレ主さんは色々な角度で比べたいって事なので
色々比較対照考えてみたんですが、他の品物とでは難しいので
海外と比較すると自分の知ってる範囲ですが
中国の沿岸部では、８０Ｍ３が３０００〜５０００万で
物価考慮すると日本のが安い。
ニューヨークあたりで５０００万前後なので日本のが若干割高かな？
オーストラリアはマンションでなくコンドミニアムが
１５００〜３０００万くらいで日本が高い。

ただ、これは土地の値段もあるので一概には比較できないのかな〜

[123: 匿名さん]

>また都内（首都圏でも）であれば１年以内に取引事例が無いなんて
>ほぼ無いでしょう。（地方は分かりませんが）

そんな事ないですよ。
例えば、70m2の成約事例から90m2の価格を決めるのは難しい。
単純に広さの比率で考えたら実態と異なる価格になってしまいます。

そういう時収益還元法が用いられるのでは？
似た広さの成約事例が直近に無い時は都内でもしょっちゅうです。

[124: 匿名さん]

どんどん収益還元法の利用範囲が狭くなる発言になってますが
１１２さん、１２０さん、１２３さんは別の方ですよね？

１２３さん、それこそ根拠知りたいのですが
インターネットで成約事例で検索すれば腐る程でてきます
また、不動産屋に行っても過去１年くらいで同じような広さ＆間取りで
１０件程度はすぐ出てくると思いますが・・・

仮に過去１年に成約事例がまったく無い地域あったとすれば
それこそ、売り物の無い中古と新築の比較できないですよね？
確かに１００Ｍ３以上とか条件絞ると中古少ないですが
過去レスにある通り、ほぼ無い中古と新築の比較は無意味でしょう。

[125: 匿名さん]

道路１本違えば地価も違うのだから、成約事例がない場合も多いのは当然でしょ。
しかも広さも同じなんてケースは同マンションの事例でもなければあり得ない。
124さんの主張には矛盾があると思いますよ。

＞どんどん収益還元法の利用範囲が狭くなる発言になってますが

狭めているのではなく、そういう場合にすら使われているということ。
124さんの思っているよりもずっと、近年重視されていると思いますよ。

[126: 匿名さん]

１２５さん
マンションでもと断定から土地の話へと変化する方が矛盾ある気もしますが
収益還元法軽視するつもりは無いですよ。
そもそもが収益還元法が用いられるようになったのが
土地や投資用です、上記した通り居住用では無理があります。
ただ買い手が価格判断する材料にはなると思いますが。

また道１本違えば土地の値段違うって、公示価格のことですか？
日本では土地の成約価格は表に出ません。
道１本で値段が何割も変わる地域があるのか謎ですが
近隣であれば公示価格が多少違っても
実際の価格が違うかどうか分かりませんし
同駅から徒歩何分くらいとか、周りの環境が似ていれば
現在の中古市場では十分成約事例としてなりたってますよ。

土地やマンションではないですがコンサルティング業を営なっているので
こういった相談にも答えている経験上、不動産屋や鑑定士からの情報です。
５〜６社程度の不動産屋ですが間違いなく現在の一般論だと思います。

反論あれば根拠など示していただけると嬉しいです。

[127: 匿名さん]

自分でコピペ。

築年数という物差しだけで大幅に下げている現状はおかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。
＋
同駅から徒歩何分くらいとか、周りの環境が似ているというだけの理由で、
離れた土地の価格を成約事例として査定することは、おかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。

最近は、取引事例比較法よりも、収益還元法が重視されてきている、というのは間違えていないと思いますが。

[128: 匿名さん]

あの・・・現在でも十分築年数などで差がついてますよね？
また差がつくことが間違いと誰が断定されたのですか？
１２７さんが不動産の専門家だとしても個人的意見でしか
無いと思うのですが？

[129: 匿名さん]

これは個人的意見ですが
居住用で考えれば階や築年数で値段に差がつくことは妥当だと思ってます。
住み心地の違いで金額に差がつく事は当たり前ですし。
投資用では違う理由もここで
賃貸の人は永住でもなく転居も前提なので住み心地に重点をおかない
傾向があるからです。
立地や利便性で物件を選ぶ傾向があるので階や築年数では賃料に差を
つけにくいです。よって収益還元法での値付けが有効です。

[130: 匿名さん]

何か勘違いされているようですね。築年数で差がつくのは当たり前です。
では取引事例比較法ではどのように築年数による差を査定するのでしょうか？

先にも述べましたが、同マンションの成約事例がない限り、
築年数が近くて、延べ床が近くて、条件が近い、成約事例が必ずある訳ではありません。

では例えば近隣の成約事例があったとして、それが築10年のものだったとしましょう。
今から査定する物件が築15年だったとしたら、どうやってこの差を査定するのでしょうか？
取引事例比較法だけでは、このような問題があります。階や向きの違いも同様です。
目分量でプラス100万などと査定することが果たして適正なのかどうか？
つまり、こういう際に必ず違う視点、つまり収益還元法での査定を行なうのが
常識になりつつある、という事です。

＞賃貸の人は永住でもなく転居も前提なので住み心地に重点をおかない
＞傾向があるからです。

内装さえリフォームされていれば、賃貸居住者は築年数をあまり気にしない、という解釈が正しいと思います。
住み心地と築年数は必ずしも一致しません。
しかし、それでも新築と築古では賃料にも結構な差がでます。
築古マンションのオーナーとなるよりも、賃貸の方がリスクが少ないので、
賃料の場合、差は少なくなりますが、当然、賃貸でも築年数によって賃料は変わります。
それをさも微少な違いであるかのように言うのはどうかと思います。
例えば、築１０年と築１２年であまり差がつかないのは、分譲でも同様です。
実際に大した違いはない訳だし。
新築と築古でしたら当然賃貸でも大きな差となります。

[131: 匿名さん]

＞インターネットで成約事例で検索すれば腐る程でてきます

教えて君ですいませんが、
「世田谷区　成約事例　マンション」でググってみたところ、
碌な情報が得られませんでした。
検索の仕方や参考サイトを教えていただければ幸いです。

[132: 匿名さん]

１３０さん
スレ違いな話題になっちゃってるんで最後にしますが
あなたの個人的意見＆推論ではなくて根拠を教えてください
不動産屋に聞けばわかりますが、築年数や構造の差で
どの程度金額差つけるか相場がありますよ。
また、通常そのくらいのノウハウも持ってます。

相場がお嫌いなようですが、そもそも収益還元法の元になる
賃料や利回りも相場なんですがね〜（笑）

[133: 匿名さん]

賃料相場（利回り）と成約事例両面からの考察が一般的だと言っている。
しかも最近では、収益還元法が居住用物件でも重視されてきている風潮もある。
成約事例や目分量（不動産業者の査定基準も所詮は目分量）が居住用物件のもっとも主要な値付けの基準だ、
と断定するあなたの方が根拠を示したらどうだ。

[134: 匿名さん]

そして、先にも述べたように、築年数や諸条件が違う成約事例しか手に入らない場合、
利回りによる考察が中心軸となるのは当然だろうに。

[135: 匿名さん]

１３３さん自分の根拠すでに書いてありますよ。

＞土地やマンションではないですがコンサルティング業を営なっているので
＞こういった相談にも答えている経験上、不動産屋や鑑定士からの情報です。
＞５〜６社程度の不動産屋ですが間違いなく現在の一般論だと思います。

あなたの根拠は？？？どこにも見当たらないのですが（笑）

[136: 匿名さん]

最後と言ってレスつけてますが、ついでに具体的に答えると
現在、諸条件が多少違う成約事例でもそれぞれの不動産屋にある
ノウハウ＆客層で価格決定してますよ。
Ａってマンション売り出しするとして
何社かに査定取ってもらってみてください
金額が１割くらい違ってきます。
これは収益還元法の元になる賃料や利回りの差からではなく
それぞれの不動産屋の得意＆不得意や持ってる客層によって
築年数や構造などでの金額差のつけかたが違うからです。
そこに販売主の事情などプラスされ販売価格で出てくるのです。

逆にそこまで収益還元法が主流と言われるなら答えて欲しいのですが
賃料や利回りはどのように出してますか？
上のＡと言うマンションも賃料の見積もり取れば
１万円くらいすぐ差がでます。
これも相場や各社のノウハウです。
現在似たタイプの部屋の空家を沢山持っている会社であれば
賃料安く出してきますし、その逆もあります。
利回りは地域ごとに違いますが、これもあくまで平均を出してるのであって
成約事例の平均でしかありません。

何度も書いてますが収益還元法を軽んじるつもりありませんが
あくまで物差しの１つでしょう。

[137: 匿名さん]

それのどこが根拠なんだか。

居住用物件に収益還元法は用いられない、投資物件に適用される査定法だ、
とおっしゃていたのに、「物差の1つ」と変更されましたね。

それならば問題はないです。「物差の1つ」と「重視されてきている」
はあなたと私の主観の違いに過ぎないと考えられるからです。

＞上のＡと言うマンションも賃料の見積もり取れば
＞１万円くらいすぐ差がでます。

仲介業者にとって売り主（大家）はお客さまですから、売り主（大家）に対するアピール方法の違いが
売り主（大家）に提示する値付け（賃料）に差をつけるのだと思います。
この提示する金額と実際の査定は必ずしも一致していません。
内部的な査定額はある程度どの業者でも似通ったものになります。

[138: 匿名さん]

１３７さん
私は１１８での発言でもそうですが
収益還元法が主流にはなってない。
物差しの１つですと言い続けてますよ。

取引先（不動産５〜６社など）との話で実例です
根拠にならないと思われるのは自由ですが
１３７さんは根拠１つもだされて無いですよね？
沢山書くと絞られて答えられてしまうので

収益還元法が主流の根拠＜推測でなく。
収益還元法の用い方（賃料や利回りの根拠）
この２点に絞ってお答え欲しいです。

[139: 匿名さん]

age

[140: 匿名さん]

>>138

だからさ。ちゃんと日本語を理解して下さい。

論理的な根拠。

成約事例では同じ条件の物件が見つからないことが多い。この理由は先に述べた。
ので、以前ならば、当然のように不動産屋の相場感覚に基づいた目分量で、
プラスマイナス査定していたが、今はそれだけではなく、
収益還元法によって物件の資産価値を査定することで、両者の結果を比較することが多くなってきている。
ここまではあなたも理解しているようですね。
そして成約事例と査定物件の詳細が異なれば、成約事例比較法だけでは一面的な査定になってしまうので、
資産価値の査定としての収益還元法を用いて、成約事例から査定した価格の利回りを計算する。
この数値が、著しく近隣の利回りや賃料相場を下回る場合、適正賃料相場から割り出した価格に修正することになる。
私はこの状態を「収益還元法が重視されている状態」と表現している。
あなたは「物差のひとつ」と表現しているが、そっくりな条件の成約事例がない場合、
どうやって成約事例比較法をメインに据えて査定することができるのか？非常に疑問である。
成約事例比較法で査定の後、収益還元法での査定をし、その価格を考慮して、査定金額を変更するのならば、
成約事例比較法＜収益還元法、と表現して何が悪いのでしょう？

データに基づく根拠。

私にはありません。あなたと同様、実家の不動産業を通じて見聞きしたことと、
自分の物件を売却した時の3、4社の査定の中で感じたことです。

あなたにも根拠などないことをお忘れなく。あなたの見た範囲で語っているに過ぎない。
しかも、根拠を提示しろ、と高圧的な態度をとったのはあなたです。

[141: 匿名さん]

あなたは日本語は理解されてるようですが
発言はちゃんと読む＆忘れないようにしましょう。（笑）
１１６での発言で根拠は？と先に言われたので私も根拠は？と同じ事聞いたまでです。
お互い実体験なので根拠の話は無理なんでしょうが
あなたの論理的根拠も個人的な論理でしかないこと分かりますよね？
お互い個人的な論理＆実体験なのでしょう。

ただ２つばかり。
成約事例ないって事ですが先にも書きましたが
大手不動産会社のＨＰ探してみてください。
会社によっては世田谷区○○町の番地＆広さごとのリストが出てるものもあります。
表に出せないものもあるので実際はもっと成約事例は多いですし。
世田谷区あたりで類似成約事例が無い不動産会社って
信じられません、会社として良くやっているなとも思いますし。

後は、収益還元法の利回りをいくらにしてるかです。
私はコンサルタント業でアドバイスする経験上
マンションの現在状況（ファミリーで６％、ワンルームで１０%前後）
と言う数字が適切だとは思えないからです。
これは会社であれば企業秘密的なものもあるの具体的な数字だせないまでも
どのように決定するのか疑問です。
また企業ごとに違うのであれば、
あなたの言う類似成約事例からのドンブリ勘定の価格決定と変わらないと思うのですが？