新築マンションってやはり割高？（都内限定）

[う〜む]

「新築マンションは割高」っていう話をよく耳にします。
予算的に都内西部環八やや外の建売戸建てと、都内西部環七〜環八の築10年以内の中古マンションが精一杯です。
新築マンションも候補に入れるとなると、建売戸建てと近い立地になりそう。
私の少ない経験でも、やはり新築マンション当初の売出し価格はなんだか高いなぁ、という感想です。

しかし新築マンションも次々と分譲されていて、新築のみで探している方も多いという話も聞きます。
そういう方がどういう資産設計、将来設計をお持ちなのかに興味があります。

当初の出費以外、資産価値等も考えていくと、新築マンションのメリットというのはやはり大きいのでしょうか？
また、新築マンションの当初の売出し価格は、値引き等を含めて、最終的には割高ではなくなってくるのでしょうか？
そもそも、地価や土地持ち分を詳細に検討すると、別に新築マンションは決して割高ではないのでしょうか？

不動産の資産価値という事を考えると、私のような素人は深い悩みの井戸に入ってしまいます。
広くご意見を伺おうと思い、コロセウムでスレを作成しました。

[102: う〜む]

>>101

原価で考え過ぎですよ。原価の推定は難しいのは承知しています。
新築マンションの入手直後（入居前）の資産鑑定をしましょう、という試みです。

＞元値の内訳ではなく家賃の内訳です。

分譲価格（購入価格）−（地価相場の坪単価×土地持分の坪数）＝建物分の価格（共用分も含む）
の式で計算した、土地持分の価格と建物分の価格の比率をそのまま家賃に当てはめれば良いのでは？
それと…この計算はあくまでもリファレンスとして、の試みですよ。

>路線価とか公示価格とが土地代計算上今やろくに参考にならないというのは
>すでにご承知かと存じますが、どうするのがいいですかね。

これも原価にこだわるとそうですが…業者が公示地価よりも土地を安く入手しているかどうか？
は単なる企業努力のたまものであって、購入者には関係ありません。

建売戸建ての分譲価格は、公示地価+建物代でほぼピタリときますよね？
建売業者が土地を安く入手して分筆したからといって、それは購入者にとってのデメリットでは
ありません。企業努力で利益を多くだし、かつ、相場で販売しているだけの事ですから。

ので、購入者の側としてのマンションの資産鑑定の際は公示地価で計算して問題ないと思うのですが。

[103: 匿名さん]

中古に比べてなら新築は割高ではないと思う。
浅築中古が２〜３割安いと言っても額面でのみだし、
実際は仲介手数料に税金面などで１割近く実費かかる
この時点で１〜２割高いで、しかも建物分のみでも
中古は消費税非課税で新築は課税これも入れると
実質0.8〜1.8割！
どちらかと言えば割安にすら感じるかも。

そもそも中古価格は新築価格に引きずられる面が多いし
近隣に安い新築できれば資産価値どうの関係なく
値段は下がるし、まれに逆もあるだろうから

[104: 匿名さん]

test

[105: 匿名さん]

割高なのは当たり前。世の中の会社でどこに利益をのせないでビジネスをする人がいるのでしょうね。
それが新築を買うということです。

[106: 匿名さん]

１０５さんは何と比較して割高って言ってるのだろう・・・
その割高な値段基準にして中古価格もでるのだから
中古に比べて割高って事はないし。

まぁ、そもそも１０５さんの意見だと家に限らずすべての新品が
割高って事になってしまうんですが。

[107: 匿名さん]

すべての新品は中古より割高ですよね？
106さんって変わってますね。
常識だと思うんですが。

[108: 匿名さん]

>>107

それは価格としてみて高いだけであって、割高とは言わない。
常識です。

[109: 匿名さん]

>実際は仲介手数料に税金面などで１割近く実費かかる

仲介手数料は3％+6万だし、税金の差で7％も違う訳ないでしょ。

[110: 匿名さん]

＞その割高な値段基準にして中古価格もでるのだから

取引事例比較法よりも最近では収益還元法の方が主流。
よって近隣の新築マンションの分譲価格を基準に、
中古マンションの値付けがされる訳ではない。

[111: 匿名さん]

１０９さん
細かく書かなかったんですが、
ローンでも新築には優遇金利があったりとかで
あくまで頭金２〜３割で残りローンの場合は
支払い総額で１割くらいは違ってくるはずですよ
デベなんかで確認されれば分かると思います。

１１０さん
収益還元法とかって、あくまで投資物件に対して
その物件が買いかどうか判断する基準ですよね？
利回りなんかも一緒ですが。
あくまで買う時の判断に使われるのが一般的で
売値ではあまり使われないと思います。

新品にまったく価値を見出さない変わった方と
投資用であれば、新築より中古のが有利なのは間違いないでしょうけど
実際に住むのであれば、新築の価値考えても割高とは思いませんが。

[112: 匿名さん]

>収益還元法とかって、あくまで投資物件に対して
>その物件が買いかどうか判断する基準ですよね？

違います。今は居住用物件でも収益還元法が主流です。

[113: 匿名さん]

112さん
断定すごいっすね。（笑）
マンションの収益還元方って、ほぼ賃貸料からの利回りである事はご存知ですよね？
主流であるならば、どのくらいの利回りが主流なんですか？
もちろん地域によっても差があるでしょうが。

[114: 匿名さん]

6%ぐらいじゃなかった？

[115: 匿名さん]

>>113
http://www.nifty.com/kantei/free/per_1.htm

[116: 匿名さん]

そもそも新築マンションの価格にひっぱられて、中古マンションの価格も上がる、
なんていう意見があったから、収益還元法の話が出たのでしょ。

取引事例比較法の意味が全くないとは言わないが、
売り主の経済事情によって価格が上下しやすいから、周辺の家賃相場から
収益還元法によって導き出された価格と比較して、取引事例の価格と大きく差がある場合は、
収益還元法によって導き出された価格の方が適正とされることが多いのでは？
もちろん多少は取引事例の価格も考慮して調整したりもするが。

新築価格にひっぱられて中古の価格も上がるっていう話は簡単には信じ難いのだが、
どういう根拠で言ったのだろう？

[117: 匿名さん]

新築・中古の有利不利は修繕積立金の設定がどうなっているかにも影響されると思う。
一昔前まで主流だった、新築当初＝2,000円/月、10年後＝20,000円/月
なんてやり方だと、新築圧倒的有利。
何だかんだ言っても、大多数のローン購入者にとっては、月々の支払いが
トータルで結局いくらになるのかというのが重要なので
月々の支払いが同じで新築が買えるのなら客の多くは新築に流れる。それが現実。
昔は新築で買って修繕積立金大幅値上げになる直前に売り逃げるずる賢い人が多数いた。
で、これでは新築購入者と中古購入者の不公平が余りにも大きすぎるということで
最近は新築マンションの修繕積立金もそう極端に安いのはなくなって来たようだが。
まあ、本当の損得を言うと、修繕積立金は新築時は大幅に安い位でむしろ妥当なのかも知れないが。

[118: 匿名さん]

１１６さん
良く読んで欲しいんですが、「まれに」上がるです。
現在では新築価格の低下に引きずられて圧倒的に中古も下がる場合が
多いのは分かってます。
ただ、不動産鑑定士の友人から聞いた話ですが
特定地域によっては、新築がこれ以上建つ土地が無い等で
土地が高騰し新築マンションも高騰（もしくは断念）→中古も高騰
って地域も多少あるそうです。
利回りで言うと、もちろん条件によって変わりますが
投資用ワンルームで１０％以上、ファミリータイプで６〜８％
くらいが現在の状況の中で３％切る物件なんかもあるそうです。

そもそも、中古がお得って話が出てるので書いたのですが
やはり、収益還元方が主流ってのは嘘のようですよね。
自分の知ってる範囲でも収益還元方は値段も見る物差しの一つってのが
今の状況だと思います。

[119: 匿名さん]

ついでに、収益還元方が主流にならないのは
１１６さんが書いている売主の経済事情や相場以外にも
主にファミリータイプになるのですが
例で、１５階建ての１５Ｆと１０Ｆの同タイプの部屋だと
よほどの事情ない限り賃貸料は同一になってしまいますが
販売価格ならば１００〜３００万くらい差が出ます。

また築１０年と１５年くらいでも賃貸料には差ほぼなくても
販売価格には差が出てしまいます。

このように居住用は住み心地みたいな収益還元方だけでは
価格決定に難しい面があるからでしょう。

[120: 匿名さん]

>やはり、収益還元方が主流ってのは嘘のようですよね。
>自分の知ってる範囲でも収益還元方は値段も見る物差しの一つってのが

少なくとも土地の価格は収益還元法が主流。

>１５階建ての１５Ｆと１０Ｆの同タイプの部屋だと
>築１０年と１５年くらいでも賃貸料には差ほぼなくても
>販売価格には差が出てしまいます。

貸した時に価値の同じ物件の販売価格を、
築年数という物差しだけで大幅に下げている現状はおかしい、
という事に業界全体がだんだん気がついてきている、という事だと思います。

最近は、取引事例比較法よりも、収益還元法が重視されてきている、というのは間違えていないと思いますが。
だいたい隣に1年以内くらいの近い条件の取引事例がない場合はしょっちゅうですが。

[121: 匿名さん]

１２０さん
土地とマンションはまったく違います。（笑）
土地＆投資用ワンルームマンションは確かに収益還元方が主流に
なりつつありますね。（土地の企業扱いはほぼ収益還元方です、）

ここのスレはあくまで居住用と考えれば、収益還元方は極少数でしょう。
また都内（首都圏でも）であれば１年以内に取引事例が無いなんて
ほぼ無いでしょう。（地方は分かりませんが）

そもそも収益還元方に話題づれてしまいましたが
新品に価値感じない方＆転売前提なら中古の方がお得。
それ以外であれば、新築が割高では無いって結論でいいんじゃないですかね？