新築マンションってやはり割高？（都内限定）

[う〜む]

「新築マンションは割高」っていう話をよく耳にします。
予算的に都内西部環八やや外の建売戸建てと、都内西部環七〜環八の築10年以内の中古マンションが精一杯です。
新築マンションも候補に入れるとなると、建売戸建てと近い立地になりそう。
私の少ない経験でも、やはり新築マンション当初の売出し価格はなんだか高いなぁ、という感想です。

しかし新築マンションも次々と分譲されていて、新築のみで探している方も多いという話も聞きます。
そういう方がどういう資産設計、将来設計をお持ちなのかに興味があります。

当初の出費以外、資産価値等も考えていくと、新築マンションのメリットというのはやはり大きいのでしょうか？
また、新築マンションの当初の売出し価格は、値引き等を含めて、最終的には割高ではなくなってくるのでしょうか？
そもそも、地価や土地持ち分を詳細に検討すると、別に新築マンションは決して割高ではないのでしょうか？

不動産の資産価値という事を考えると、私のような素人は深い悩みの井戸に入ってしまいます。
広くご意見を伺おうと思い、コロセウムでスレを作成しました。

[42: 匿名さん]

↑すぐにこういう揚げ足取りが出るんだよなー。
駅前の繁華街と住宅地の区別ができないみたいだな。
高円寺や駒沢の高級住宅地を歩いてみろ。お前には一生縁のない
豪邸がゴロゴロ見れるぞ。

[43: 匿名さん]

４１さん
貴方は何処の超高級住宅街の豪邸にお住まいですか。
スペックを教えてください。
一般に高級と言われている町をけなす程の給料をもらっている
とお見受けします。
差し支えなければ、職種とか年収とかも教えてください。
憧れます。
私は昨年田園都市線沿いに６０坪程度の家を買いましたが、ここらは
手が出ませんでした。私の年収は１３５０万ぐらいです。
可能なら４１さんの仕事してみたいです。

[44: 匿名さん]

駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が汚らしい街というのは俺も同意。
この辺ありがたがってるのがいるのって現地行った事ないからなんだろうな。
インターネットの物件情報だけみて高いから憧れてるとしか思えん。
一度行ってみな。
古臭いぼろやが軒を連ねている上に幹線道路の空気汚染で空気が汚いこと汚いこと。
とても住みたいなんて思えないから。

[45: う〜む]

＞駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が汚らしい街というのは俺も同意。

根本的に都内西南部、環七〜環八の閑静かつ利便性のある住宅街が候補です。
何故環七より都心に行かないの？との質問へのお答えとして、
環七付近の駅名（駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺）を挙げ、その駅近辺ですら、
地価が高く、予算がギリギリであることを書きました。
環七より内側でもお買得物件はあるのでしょうが、予算と一致する地域で探した方が、
選択肢も増えますし、条件の良い物件に出会える確率が高いと考えています。

駒沢、梅が丘、高円寺、は以前住んでいたこともありますし、
普段車で移動していますので、三茶、明大前にもそれなりの住宅地があるのを知っています。

[46: 匿名さん]

<<44、<<41
代替地も書けないのに、いくらワンワン吠えても説得力が全くありませんよ。
犬以下ですね。

[47: 匿名さん]

代替地
つ秋葉原、錦糸町、高田馬場、新木場

[48: 匿名さん]

本当に、環境を求めるなら西武線沿線が良いでしょう。
田舎ですが。

[49: 匿名さん]

>34=37さん
土地代を「13.5坪（27坪の1/2）×130万円」と計算されている点が違うのではないでしょうか。
専有面積は容積対象面積の8割程度が目安だと思います（物件によって相当違いはありましょうが）。
よって、「13.5坪（27坪の1/2）÷0.8×130万円」とすべきです。

そんなことより共有部分の一戸あたりの建物代を100〜150万円とされている点に興味があります。
どういったところを分析したらわかるのか、或いは統計的なソースがあるのでしょうか、
ぜひ教えてください。

[50: 三茶は住めんかった]

＞共有物は普通で１００万、温泉付など豪華なところでも１５０万です。
これって共用部分が極めて少ない特殊なマンションしか考えられません。
まして温泉付なんて（笑）
バルコニーと共用廊下だけで100万じゃ足りませんよ。
専有面積27坪とすると、バルコニーが奥行き2mとして6坪程度、
共用廊下が目の前だけだとしても奥行き1.5mとして4坪程度、
合わせて10坪あるのが普通でしょう。
バルコニーや廊下の工事費は専有の3〜5掛けとしても、
60万×0.3〜0.5×10坪＝180〜300万かかります。
これだけで「温泉付など豪華なところでも１５０万」をオーバーですね（笑）。
さらにアルコーブ、エレベータ、ホール、エントランス、
ゴミ置き場、駐車場、管理人室その他各種共用施設を考えると、
100〜150万ではとても収まらないのは明々白々でしょう。

[51: う〜む]

>>49
>>50

ご意見ありがとうございます。

＞専有面積は容積対象面積の8割程度が目安だと思います（物件によって相当違いはありましょうが）。
＞よって、「13.5坪（27坪の1/2）÷0.8×130万円」とすべきです。

これ÷ではなくて、Xの書き間違いですよね？だとすると持分10.8坪で計算することになりますね。
確かに、全く素人の私の経験による感覚でも、80m2程度のマンションの土地持分は10坪くらいの物件
が多いような気がします。とりあえず平均的なマンションの土地持分を計算をするのには、この方程式が良さそうですね。

＞バルコニーや廊下の工事費は専有の3〜5掛けとしても、60万×0.3〜0.5×10坪＝180〜300万かかります。

＞さらにアルコーブ、エレベータ、ホール、エントランス、ゴミ置き場、駐車場、管理人室その他各種共用施設を考えると、
＞100〜150万ではとても収まらないのは明々白々でしょう。

なるほど。そのように考えると確かにそうですね。もう少し具体的な数値が出てくると大変参考になるのですが。

[52: 49]

＞これ÷ではなくて、Xの書き間違いですよね？

いやいや、そうじゃないんですよ。
マンション全体で説明しますよ。
土地面積500坪、法定容積率200％だと、容積対象面積は1000坪ですよね。
一方、専有面積はこの8割程度として800坪。
専有一坪あたりの容積対象面積は1000坪÷800坪で1.25坪。
これで土地代を計算すると、一住戸27坪でしたら、

「13.5坪(27坪の1/2)×1.25×坪130万」＝2193.75万

となる訳です。（49で書いた式と答えは一緒）

＞もう少し具体的な数値が出てくると大変参考になるのですが。

デベの方が社内機密を漏洩してくれるわけないので、
みんなで議論しながら推定するしかないですね。

どこかのマンションを例にひいて概要仕様を出してくれれば、
それを題材にみなさんで話し合ってみるのは面白いと思います。
例として一住戸専有27坪が100戸のマンション全体で説明しますよ。
専有面積合計は27坪×100戸＝2700坪。
容積対象面積は専有部分だけじゃないので、もっと広いんです。
一定規模以上のバルコニーや共用廊下、ホール、シアタールームなどの
アメニティゾーンなどなどが入ります。
（詳しく知りたければ建築基準法勉強してみてね。）
例えばですが、
容積対象面積合計　2700坪÷0.8＝3375坪
とすると、1住戸あたりでは33.75坪になります。

[53: 匿名さん]

>>52
いつの時代の方か知りませんが、間違ってますよ。
廊下やホールは規制対象外です。この規制緩和により
「容積率に算入する場合に比べて約１.２倍のマンションが建築可能。」
となりました。よって、「÷０．８」なんて昔の考えは今時いたしません。
http://www.basic.or.jp/j/nhou2.htm

バルコニーも基本的には対象範囲に入らないように作るのが基本です。
マンションは、敷地をぎりぎり最大限使うのが常識。
占有面積そのままで計算してもほぼ問題ないです。

[54: 匿名さん]

＞53

その点は承知しています。
ただ、それは安物の板状マンションなら正解ですが、
ここでは世田谷エリアである程度高級感のあるマンションを
対象にして議論しています。
安物のマンションと異なり、そういったマンションでは、
容積を食ってでも共用部分を作りこむことで高級感を維持しています。
試しにそこそこ高級感のあるマンションの販売住戸全体の
専有面積の和を計算してみてください。
それだけでは消化容積率を満たしませんので。

[55: 匿名さん]

＞53
あと「占有面積」とは何を指していらっしゃるか教えてください。
専有面積＋バルコニー＋ルーフバルコニー+専用庭その他専用部分のことですか？

[56: 匿名さん]

単なる変換ミスじゃないの
意地わりーねー

[57: 匿名さん]

＞一定規模以上のバルコニーや共用廊下、ホール、シアタールームなどのアメニティゾーンなどなどが入ります。

自分の間違いを指摘されて、相手の変換ミスを突くのはいかがなものかと。
素直に「知りませんでした。」と言えばいいのにね。

[58: う〜む]

土地持分に関して色々な議論があるようですね。
私自身が無知なので勉強させていただいております。

マンションの土地持分を算定する際、
専有部分のみを容積率として扱う考え方と、
共用部分も容積率として扱う考え方がある、
ということですよね？

個々色々なケースがあるので一概には言いにくいのでしょうが、
私の条件ですと、ある程度の閑静な住宅街（一低等）で考えていますので、
そういうマンションの一般的なもの（中〜、中の上のクオリティ）で、
贅沢な共用設備の無いもの、の土地持分の算定方法を議論していただけたら、と思います。

[59: う〜む]

また、専有部分、共用部分各々の建物の価格の算定方法（坪単価）についても
引き続きご意見よろしくお願いいたします。

[60: 匿名さん]

>>59
建築費は企業秘密であり、共用部分も物件により様々。
一体あなたは何が聞きたいのか？
トータルコストを抑えたければ、狭くて安い土地を買い、上物も最低価格で建てて修繕もせずに暮らせばいい。

[61: う〜む]

>>60

またそんな極論を…。
新築マンションを現在候補とするのかどうか迷っており、
タイトル通り、「新築マンションってやはり割高？」という疑問を拭えず、
色々ご意見をお伺いしている訳です。

建築費は企業秘密である、というのも実はここの書込みで知ったような次第です。

52さんのおっしゃるように、

＞デベの方が社内機密を漏洩してくれるわけないので、
＞みんなで議論しながら推定するしかないですね。

推論でも構いませんので、色々議論して頂ければ参考になります。