新築マンションってやはり割高？（都内限定）

[う〜む]

「新築マンションは割高」っていう話をよく耳にします。
予算的に都内西部環八やや外の建売戸建てと、都内西部環七〜環八の築10年以内の中古マンションが精一杯です。
新築マンションも候補に入れるとなると、建売戸建てと近い立地になりそう。
私の少ない経験でも、やはり新築マンション当初の売出し価格はなんだか高いなぁ、という感想です。

しかし新築マンションも次々と分譲されていて、新築のみで探している方も多いという話も聞きます。
そういう方がどういう資産設計、将来設計をお持ちなのかに興味があります。

当初の出費以外、資産価値等も考えていくと、新築マンションのメリットというのはやはり大きいのでしょうか？
また、新築マンションの当初の売出し価格は、値引き等を含めて、最終的には割高ではなくなってくるのでしょうか？
そもそも、地価や土地持ち分を詳細に検討すると、別に新築マンションは決して割高ではないのでしょうか？

不動産の資産価値という事を考えると、私のような素人は深い悩みの井戸に入ってしまいます。
広くご意見を伺おうと思い、コロセウムでスレを作成しました。

[22: う〜む]

>>21

本当にそうなのでしょうか？まだ納得していません。
上の物件は一件だけではなかったですし。確か1年の間に3件ほど売りに出ていました。似た条件で。
他の方のご意見も伺いたい所です。

土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか？

[23: う〜む]

＞う〜むさんが買うべきだったのでは？（笑）

これから暮らしていく上で、住居としての魅力を感じなかったので、候補にはなりませんでした。
安くて広さもあったので、一瞬古いマンションもありかなぁ、と思った時期もありましたが。

[24: ９ですが]

住居としての魅力がなかったのはなぜでしょう？
確かに周辺環境が劣れば、売りに出る＝他に住みたい、人が出るのもうなづけます。

>土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
>マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか？
利用価値（環境、機能、利便性）と合わせて総合判断するわけですが、〜の方が重要視される
というのは人それぞれですからね。私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

[25: う〜む]

>>24
おっしゃる意味は分かりました。
私は自分の住居探しをしていますから、マンションは住居としての利用価値を重視します。
先のマンションに魅力を感じなかったのは、単純に築30年以上のマンションを数件目の当たりにし、
自分の住居としてのイメージが湧かなかった、というだけです。直感です。

＞私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
＞建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

参考にしたいのですが、例えば、坪130万の土地があったとして、その上に立つマンションは
80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか？
マンションの建物部分の坪単価に対する知識がないもので。

[26: う〜む]

↑は新築マンションの場合についての質問です。

[27: ９ですが]

マンションの建築コストをご存知ですか？
今は坪当たり５０万円もあれば建てられます。う〜むさんの検討している地域は平均より
坪単価の高い土地ですから、購入層を考慮してそこそこの設備や建築資材を使うので６０万円
くらいかかると思います。

ということは２７坪のマンションなら
２７坪×６０万円＋２７坪×１３０万円＝５１３０万円が適正な原価です。
業者（デベ、販売会社）の粗利益が２０％乗せられて６２００万円となります。
う〜むさんのお探しの物件はこのくらいの価格ではないでしょうか？

これは平均価格ですから、階数、向きなどが考慮され、最大７００万円くらい前後します。（超高層除く）
中古価格は販売マージンを除いた原価での取引が基本ですから、築１年でも１０００万円引きが基本です。
ただし、中古価格は新築価格も考慮するので実際にはそこまで落ちないケースが多いですね。

[28: 匿名さん]

>>27

あれっ？延べ床面積80m2のつもりで書いたのですけど、土地代は持分で考えなくても良いのですか？

[29: う〜む]

またやってしまった。↑はスレ主です。

[30: ９ですが]

>80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか？
土地持分が８０平米、床面積も同じという意味の質問に見えたのですが。

[31: う〜む]

>>30

ごめんなさい。上のようなq床面積100m2で土地持分が100m2という物件は最近では少ないと思いますので、
一般的な持分（どの程度が一般的かは不勉強で分かりませんが）での試算をお願いしたく思います。

[32: 匿名さん]

9さん、すみません。

>>13で一般的な土地持分について書かれていましたね。

>土地持分は延べ床面積の1/4くらいの物件が多いので

これを基に計算しなおすと、

坪130万の土地に建設されたマンションの床面積27坪の区分なら、
27坪×60万円＋6.75坪（27坪の1/4）×130万円＝約2500万円が適正な原価という事ですかね？
これに業者（デベ、販売会社）の粗利益を20％乗せたら3000万円となりますね。

階数、向きなどで700万程度の差があったとして、最大で3700万とすると、
坪130万の土地の床面積80m2の新築マンションはこんなに安く分譲されていないですよね？
共用部分の建物の坪単価も加味すれば、もう少し近い線にいくのでしょうか？

[33: う〜む]

↑スレ主です。度々すみません。

[34: 匿名さん]

一般的に駅前の商業地マンションでなければ、容積率２００％（中高層ｏｒ住居地域）です。
そして、共有物は普通で１００万、温泉付など豪華なところでも１５０万です。
27坪×60万円＋13.5坪（27坪の1/2）×130万円＋150万円＝約3525万円
ですね。

[35: う〜む]

>>34

ありがとうございます。
原価3525万として、デベの粗利20％を乗せると、4230万。
一番条件の良い部屋と一番条件の悪い部屋（同平米数）の価格差が700万とすると、
3880万〜4580万が適正な販売価格、という事になりますね。

僕の少ない経験からの感覚だと、坪130万床面積80m2の新築マンションの分譲価格は、
5000万〜6000万程度だったので、やはり割高である、という結論になりそうですね。
これでファイナルアンサーということでよろしいのでしょうか？

この試算、結論に反論がある方は是非投稿してみて下さい。

[36: 匿名さん]

一戸建ての場合
現場作業員（大工など）＋ＨＭ
マンションの場合
現場作業員（とびや鉄筋工など）＋建設会社＋デベロッパー＋販売会社

結局、利益をピンはねしているところが２つも多いのがいけないんですよね。
割高になって当然です。

[37: 匿名さん]

34は無茶苦茶。
誰かに指摘されてるのにいまだに専有面積と延床面積の違いも理解できてない。

[38: 匿名さん]

>>37
共有物を１５０万として計算しているだろうが。
ちゃんと読めや！

[39: 匿名さん]

6000万円も払えるなら，環７より都心よりでも，80m2ある新築が買えます．
新築は，設備もいいし，人の手垢がついていない分，自分の家という気がします．
最近は，２４時間換気のおかげで，シックハウスも少ないようですし，
中古がお得かどうか，考えた方がいいでしょう．

[40: う〜む]

>>39
>6000万円も払えるなら，環７より都心よりでも，80m2ある新築が買えます．

おっしゃる通りだと思いますが、都内西南部に限定して探していますので、
6000万の予算だと（限度なのでマンションの場合は本当は5500万程度が理想ですが）、
環七付近の駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺あたりの
良好な環境（一低、低層のマンション、閑静で駅からも近い）が、
精一杯のような気がしています。新築だと80m2も難しいのでは？
築10年以内の中古だと、ソコソコの数の候補から選べる状況になると思われます。

もちろん環七より内側でも地域を問わなければ、新築もありえるかと思いますが、
好条件ではない物件になってしまうかと思います。日照、環境、クオリティ等。
地価の高い地域でお買得な物件を探すよりも、
相場価格で問題なく予算内となるような地域で探していこう、と思っております。

＞新築は，設備もいいし，人の手垢がついていない分，自分の家という気がします．

設備面が新しくないと嫌、人の住んだことのある部屋は嫌、
などの理由で新築マンションを選ばれる方がいらっしゃるのは分かるのですが、
主要な設備はあとからでもある程度変更できますし、
中古か新築かは費用対効果の考え方で決めたいと思っております。

中古マンションのリフォームの際、24時間換気がなければ壁に自然素材（ケイソウ土等）を使ったり、
ディスポーザーがなければ、生ゴミ処理機を買ったりなどして、
そのリフォーム費用を合わせた中古マンションの価格が、新築マンションよりもお買得ならば、
やはり中古を選択しようと考えています。

設備が新しいということだけでは、新築マンションの優位性を示す根拠としては弱い気がしています。
全くの個人的な意見ですので、反論もあるかと思いますが。

[41: 匿名さん]

駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が良好な環境って嘘だろ・・・
どこがいいのあんな汚らしい街。