幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[986: 匿名さん]

>>985 マンション検討中さん
それはもうアレよ、本田のサッカー場？

[987: マンション検討中さん]

》985
徒歩15分を忘れさせる何かですか、、、
そうですね。徒歩15分を忘れさせるくらいの高い値段と街が出来上がらないかもしれないと言うハラハラ感。
あとは、朝はいいけど夜は恐怖の公園ルートで、非日常のスリルを毎日味わったり、
公園外から遠回りして徒歩25分くらいかけて運動不足を解消できたり、
しかしあの公園は夜見ると、ホームアローンの夜の公園を思い出すね。
お金でいうと年収1500万くらいあるなら、買ってもその後も支払いはやっていけるし、
リセールは、売りたくても残債割れになるだろうから、否応無しに強制的に永住できるし。
維持費高くて、破産住人が増えても、まあ気にしないなら構わないし
まあ、先のこと考えずに、決めるならネタになるくらいの高値掴みにチャレンジしたらいいし、
上がっていく修繕費と古くなっていく建物を見て精神力も鍛えられるから良いかも。
2棟目延期してる時点で、デベは本気で情報弱者を狩りにきてるね。
市場価格はマーケットが決めるから、情報弱者が率先して買うのなら需要が生まれて、結果それが今の市場価格なんだろうけど、
実需エリアの立地である以上、情報弱者が買い終わった後の二棟目で、塾考層が適正判断して購入する価格こそが、本来の適正価格で、それこそが一定の時間軸で見た上でもある程度安定感ある市場価格になるはず。
でも、2棟目延期によって、答えが出るのはだいぶ先になってしまった。
まあ、売り方としてはうまい。
場所は魅力的なだけに、ホント長い目で見た値付けをしてほしかった。悔やまれる物件だわ。

[988: 匿名さん]

>>987 マンション検討中さん
そこまで分かってるなら、自分だって売り手側に回ったら同じ戦略を取るだろ。慈善事業じゃないんだからw

[989: マンション検討中さん]

固定資産税はどのくらいになりますか？

[990: 名無しさん]

>>984 マンション検討中さん
分譲価格維持を目線にするならおっしゃるとおりだけど、築年数考慮したら十分リセールバリュー残ってる類のものと思いません？中古価格が残債下回る住人ほとんどいないんじゃないかな？築20年以降は値下がり幅も低減していく傾向にあるし、ベイタウン内の中古マンションは優秀だよ。

[991: テツ＆トム]

海浜幕張駅から徒歩15分かー
そのまま電車乗ってたら蘇我まで行けちゃうね。

[992: 匿名さん]

もう蘇我の一戸建て買おうよ
そのほうが幸せだよ
わが家はここ買いますけどw

[993: マンション検討中さん]

分譲価格は新築祝儀(デベ利益)もこめられてるわけで残債割れは無いというのが何を根拠にしてるのかよくわかりません。
しかも大型マンションだから中古物件の数も多くなりそうなので競争になってしまいそう。

[994: 匿名さん]

本田のサッカー場は後に8,9階建のマンションになる予定ですよ。

[995: 匿名さん]

近くに老人ホームできるなら両親もよべる
そんなタワマンがこの値段なら、やはりバーゲンプライスだよ

[996: 匿名さん]

>>993 マンション検討中さん
中古の価格は需給しだいだから新築祝儀を超えて築浅が値上がりすることがあります。また、値下がりするとしてもそのペースが借り入れ残高の減少ペースよりも遅ければ残債割れはしません。繰り返しますが値段は需給次第なので大型だから買い叩かれるということはなく、むしろデベが開発を決定した以上、それなりの需要があるということです。

[997: 名無しさん]

>>993 マンション検討中さん
例えばパティオスなら分譲価格を坪180と置いてみて、30年元金均等フルローンで試算したらいいんじゃないかな？築20年で、坪単価60程度なら残債と資産価値がトントンの状態。でも実際は築20年超でもその1.5倍程度で売り出されてる物件ばかり。新築祝儀込みで購入しても残債割れしてる住人はベイタウンにはほとんどいないでしょ。

[998: 匿名さん]

>>995 匿名さん
老人ホームではなく、老人が住める住居ですよね？
良く確認した方がいいですよ！

[999: マンション検討中さん]

マンションの管理費＋修繕積立金は、分譲価格に比例して決まっているようですが、どのような理由なんでしょうか？

[1000: 匿名さん]

>>993 マンション検討中さん

それはそうなんだけど中古の方も売主個人の利益と業者の仲介手数料まで含まれてるよ。おまけに建物保証もない。
中古でお得に買えるのは、定点観測して訳あり物件が出てきた時にすぐに判断出来る人、不動産屋とのリレーションがしっかりしてる人だけだよ。
プロもすぐに買い手がつく物件なら自分の客に売りたいから日頃からリレーションがなければ紹介すらされません。

[1001: 匿名さん]

>>999 マンション検討中さん
デベが用地を仕入れるときはまずその地域の購入者層の収入や資産から、購入可能な物件価格を決めます。次に物件価格から建物原価と経費、利益を引いて、土地代として残る金額を入札して落札します。つまりデベが土地を入札した段階で物件価格と購入者層はほぼ決まっています。あとは購入者やマンションの格に応じて共用設備やソフトサービスを決めます。具体的にはアッパー層が購入者層と想定されている場合、ある程度の維持費には耐えられますがしょぼいサービスだと逃げられてしまいます。一方で底辺相手の場合維持費が高いと逃げられます。従って、購入者層のレベルに応じたサービスを設定する必要があります。
まとめると物件価格に応じて購入者層が決まり、購入者層に応じて最適な共用設備、サービスのレベルが決まるので、物件価格に応じて維持費は高くなります。

[1002: 匿名さん]

でも蘇我じゃ喘息になるよね！

[1003: マンション検討中さん]

ローン返済とは別に毎月のランニングコストがかなりかかるので、悩んでいます。
70㎡でも月々、管理費約２万＋積立修繕約１万＋固定資産税約２万
しかも積立修繕は10年ごとに２倍に上がってくそうですが、30年後には月々のローン＋８万ってことですかね？

話を聞いてるときは、過度な共有部や設備がなくて良いと思いましたけど、管理費は都内の設備の充実したタワマンと変わらないんですね。。。

[1004: マンション検討中さん]

修繕計画教えてくれました？

聞いたら、まだはっきりしてなくて…と濁されましたよ。

担当の人が無知なのか、ちゃんと計画が建てられてないのか。

[1005: 匿名さん]

京葉線の騒音が気になります。夜は周りが学校なので寂しいです。
低層階は眺めが悪そう。
でもまっいいか新築だから。

[1006: 匿名さん]

>>982
>渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。

流石にそれは無いとおもいます。渋幕は通うものであって、近くに渋幕あってもだから何って感じですよ。

[1007: 匿名さん]

>>998 匿名さん
ありがとうございます
サ高住かな？たしかに確認が必要ですね

[1008: 匿名さん]

>>1006 匿名さん
職住近接と考え方は一緒やで。学住近接。我々の時間も子供の時間も大切。県外から通わされてる600人の生徒の親御さんも、本当は子供の通学負担を減らしてやりたいと思ってるよ。

[1009: 匿名さん]

このマンションに住んで、子どもが渋幕なんて理想ですね。その前段階、渋幕に入れるような進学塾が近いかも重要です。受験生こそ時間が大切ですからね。

[1010: マンション検討中さん]

修繕計画未定なんて初めて聞いた。普通のマンションだと2万弱/月上がる。
タワマンだといくら上がるのか想像がつかない。

[1011: 匿名さん]

ここからなら、幕張インターナショナルスクールからの渋幕がベストコースかな。

[1012: 匿名さん]

渋幕から法大に進学した私も推薦します。素晴らしい学校です。

[1013: 匿名さん]

渋幕て急に難関校化したよね。自分の記憶だとせいぜい市川レベルだった気がする。

[1014: 通りがかりさん]

水トアナも渋幕よね。千葉県の私学の雄。

[1015: マンション検討中さん]

渋幕の話はどうでもいい。
自分の子供が通うかは所詮、学力次第。
マンションの情報交換がしたい。

30年後に維持費だけで８万…
ローンを払い終えても、死ぬまで高い維持費を払い続けなくてはいけないのか。

[1016: マンション検討中さん]

>>1003 マンション検討中さん

ランニングコスト情報ありがとうございます。
都内の賃貸からの住み替えを考えていたんですけど、駐車場をかりると更に増えるということですよね？

[1017: マンション検討中さん]

>>1016 マンション検討中さん

更に1.5～2万円アップです。
ざっとローンとは別に月々＋7万くらいはかかるんじゃないですか。

[1018: 匿名さん]

渋幕といえば闘莉王のイメージ

[1019: マンション検討中さん]

幕張ベイフロントも管理費+修繕費は高かったが専有面積も広かったので仕方ないのかなと思っていたが、ここは専有面積が狭いのに信じられないくらい高い。しかも駐車場が100%無いから2台目借りたくても無理そうですね。

[1020: 匿名さん]

いろんな点でベイフロント買った人は正解でしたね。

[1021: マンション検討中さん]

なに言ってんの?
駅徒歩30分もかかるベイフロントなんて正解じゃないよ。

[1022: マンション検討中さん]

>>1015 マンション検討中さん

>>1015 マンション検討中さん
同感です。
30年の管理修繕が月平均で平米500円程度です。最初は安く見せてすぐ上がっていく。転売立地なら最初安くて売り逃げが常套手段なのでしょうが、、、。実需立地だからそうもいかない。
結局25年目は600円超えていて、そこからさらに上がっていくのでローン後は管理修繕だけで家賃払ってるようなもんですね。80平米なら駐車場込みで7万。これに加えて固定資産税ということになっちゃいますね。
30年後って言うと2019年竣工なので2049年です。
2040年に自治体の半数が消滅危機と言われてたり、2045年には東京でさえ人口の3分の1が高齢者になり、2050年には失業率が倍になると言われている中で、ローン後も月々8万以上払う。
https://matome.naver.jp/odai/2138069935981188801

さらに言うと、30年くらいには2回目の大規模修繕もあるだろうから、25年目の修繕と比べて30年目は大幅に上がる可能性も否定できない。

資産価値が維持できると主張する人は、
30年後、2050年に家を買おうとする世代が、（人口減で安くなった土地を当たり前に見て相場が激変している中で、）築30年の徒歩15分の郊外物件、しかも、築30,40, 年と、どんどん維持費が高くなり、一方で設備は古くなり、維持費だけで10万円の大台も突破するかもしれない物件を、選びたいかどうか冷静に考えて見て、自分が逆の立場でも買いたいと思うなら、将来の資産価値をあてにして、将来資産価値を含んだ現行の割高価格で買えばいい。

一方で、資産価値が見込めないと考えるな 場合は、将来の物件残価値0で、自分が死ぬまでの総負担額を計算して、その負債を人生かけて払って払い終わっても、老朽物件を維持費で だけで10万払う姿を想像するといいかと。
私は、仮に、「築30年、幕張物件、維持費10万、住人はみんな30年前なので、平均年齢30歳上。つまり子供の同級生は限りなく少ない物件」があったとして、物件価格0円でも積極的に買いたいとは考えないかな。買ってしまうと、次の購入者が現れないと永遠に維持費を払わないといけないリスクがあるので。それよりは、その時の新築か、築浅中古だなあ。
何れにしても、資産価値を含んだ値付けのままで買うのは、ゴメンだわ。
都心ならまだわかるが。（都心でも、高齢者が急増する上に、容積緩和などで、割安になってくるのは見えてるけど）郊外でこの値付けは、勘弁してほしい。土地50万強で落札して（容積300%、公園寄付差し引いて、造成勘案しても実質坪20万半ば）、建物110-120万程度で、販管費いれても、どんなに高くても150-160くらいが原価でしょう。適正利益載せても、170-180でしょ。平均坪210だと、買った瞬間、坪50万程度の含み損。かつ維持費は他より高い。
まあ、だからこそ、情報弱者以外に売れないのわかってるから、販管費高めに目積もって、長期化販売でそれが売価に上乗せされていて、かつ二棟目を延期して我慢比べという話とつながるんだろうけど、、、。
不動産相場は、いやまそんな局面じゃないんだから、まともな値段にして、サクッと売って、さっさと街をし繰り上げる方向に考えてほしい。まだ正式価格じゃないんだから、販売戦略考え直してほしいわ。
サクッと売っても、これだけでかけりゃ管理費で安定的に儲けでるでしょうに。

[1023: マンション検討中さん]

長すぎて読む気がおきない。
要は、お金が無いからここは諦めて蘇我の物件を買うってことでいいのかな？

[1024: マンション検討中さん]

長いけど、中身があるから読めたよ。
正論だし、確かに割高。
金があるか無いかと言う話と、高いか安いか判断することは別次元の話。

金があるやつでも高いと判断するものは、ぼったくりで論外。
金があるやつが安いと判断するのは、良いもの。
金がないやつが高いと判断するのは、たんに手が届かないだけ。
金がないやつが安いと判断するものは粗悪品。

要は、いいものが高いのは構わないが、それだけの価値がないのに高い＝割高かどうかと言う話をしてるから、金があるかないかと言う話ではないと思うよ。論点は。
俺もこの物件は、雰囲気の良さは否定しないが、割高だと思う。

[1025: 匿名さん]

蘇我を馬鹿にするな、蘇我もいいところだぞ
無理に割高物件に手を出さず蘇我の徒歩45分21坪二階建てが3500万で買えるよ

[1026: マンション検討中さん]

>>1024 マンション検討中さん

いや、結構めちゃくちゃだぞ。
かなりの丼勘定だし、
売上原価に販管費混ぜてみたり。

で、この手の分析する人は、一般的な物件との比較で述べて欲しい。

[1027: マンション検討中さん]

読みましたが、売上原価ではなくて、原価と利益という意味で書いていると思いますよ。
原価は、売上原価と書くと、仕入のみを指す場合と、仕入れに加工費（人件費、外注費）を入れる場合があります。
人件費を入れるか否かは、業態によります。ディズニーは、人が資産という理念から原価にキャストの販管費を入れています。
運送会社とかの人件費も、人がいないと運ばないので、経費ではなく原価に入るのが本来。
まあ、難しくなるので、深堀はこの辺でやめとくとして。

結論言うと、
一般論で原価というと、トータルの原価でも問題なくて、あとは業者の儲けということになるので、要するに、儲けすぎと言いたいのかと。
尚、精緻な数字は（当たり前ですが）業者しかわからないので、丼になるのは当たり前。
唯一確認できるのは、公表されている土地価格ですが、これは合っているので、それ以外は推定値だと思います。ただ、これも大きくは外れてないかと。むしろ近いと思います。
批判される方は、じゃあいくらなら正しいかを出してもらえるとみんなが、参考にできて良い掲示板になるので、みんなウエルカムだと思いますよ。私は、関心はありますが、やっぱり1割高いなぁと思うのと、修繕はまあ仕方ないとしても。管理費が高すぎだと思っています。

[1028: 匿名さん]

>>1021 マンション検討中さん
ベイフロントは徒歩20分です。ベイパークとの違いはシャトルバスがあるので駅まで楽かもしれません
ね。維持費も多少安かったと思います。ただし普通借地権で免震ではありません。

[1029: マンション検討中さん]

マンション購入者(特に若い夫婦)は管理費・修繕費 、固定資産税が払えず退去というのが意外に多いらしい。

[1030: 匿名さん]

固定資産税滞納しても退去させられないと思うが・・・
まー管理費、修繕積立、税金、払えないのに買っちゃダメですよね

[1031: 匿名さん]

マンションは最後のところ嗜好品です。お金が不安な人は大人しく戸建を買いましょう。蘇我がオススメです。

[1032: マンション検討中さん]

>>1029 マンション検討中さん
>>1031 匿名さん
>>1030 匿名さん
1029さんの代わりに行間を補足すると、
固定資産税が払えないまま、滞納があまりに続くと、行政から差し押さえ通知が来て、最悪は競売になる。
金を作るためには、自分が退去して、安井マンションに引っ越して、分譲物件は賃貸に出して、ローンとの差額で貸せるなら、それで当座の金を作って滞納解消するか、
もしくは、売りに出して、残債以上ならそれで解消。残債以下なら、銀行がオッケーしないから原作売れない。ただし、差し押さえされる状況ならば銀行も相談にならざるを得ないので、競売の場合と、任意売却の場合とで比較して、ローン回収額が多い方での解決を進める。
まあ、こんなとこでしょう。
いずれにしても。滞納解消しないまま住み続けることは難しい。結果、背伸びして買うとやばい。割高なものには手を出さず、適正なものに手を出しましょう。
要するに1029.1030共に、考え方としては間違っていない。
蘇我は、土地勘ないのでどうなのかはわからんが、蘇我のことばかり書く人がいるが、コンプレックスでもあるのですかね。蘇我は蘇我で地元の人にはいい場所でしょうから、あまり悪くいうのは賛成しませんが。

[1033: マンション検討中さん]

千葉らしくレベルが低いスレです。
蘇我とかよくわからないこと連呼する変な人もいますし。

[1034: 匿名さん]

>>1031 匿名さん
「最後は嗜好品」（何処であろうと）マンション購入検討者には突き刺さる言葉ですね

様々が天秤に乗ってくるのでどうにも判断が難しい…いろんな意味での『将来環境』の確定が出来ない中＝暗中模索なので、特に今の時期のマンション購入は博打に近いものがあるかなって最近感じています（哀）

しかし何にせよ幕張の売り出し価格と管理費が割高と感じる人が多いのがよく分かります （比較対象を千葉近隣としても）いやホントに高いですよね

都内都区部と比べても千葉である事を加味してもやっぱり高め？ま、住環境が全然違うし・いろんな意味で幕張とは比べられないですかね 幕張MRの営業の方と話していた時には、立川あたりとの新築との比較の話をされて、その辺りと同じか安い設定です、って

立川辺りまで行かないと幕張と同レベルにならないのかと思うと、都内にはゆったりした広さのマンションは買えないなーって

もう少し普通に自宅が買える時代を過ごしたかったけど思っても何にもなりませんね
そんな時代は戦後の高度成長期か、このあと20年経って人口減少社会が広く実感出来る様になってからでしょうか…

購入検討時期が今のこの時間な事を恨むこの頃です

蘇我も京葉線始発とか高速インター至近とか良い地域ですよね

でも戸建とマンションとだと、まただいぶ違いますね 戸建のメンテナンスは自分次第、凡そ10年で上物は減価償却扱い でもでも土地は借地ではなく、その後が相続出来れば永代に所有権…

ところで話しは変わりますが、津田沼プレミアとの比較検討してらっしゃる方はいませんか？

予想販売平均価格と幕張価格にだいぶ開きがあり、あちらの掲示板では「津田沼で300はオカシイ」（高過ぎる）と

住環境や価格（予想）も違うし、価値観や予定資金力の違いなどから、皆さんやっぱり比較対象にはならないでしょうか？

長文失礼しました

[1035: 匿名さん]

高いと思う感情もわかるけど、土地取得費280億、総事業費約1800億、総供給戸数約4400戸あたりの数字を踏まえると、高い高い言っても仕方がないよね。