幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[966: 通りがかりさん]

維持費は気にするのに、リセールバリューは気にしないの？

[967: 匿名さん]

実需って書いて有るからリセールを考えない場合って事かと？

[968: 匿名さん]

>>961 マンション検討中さん

すごくわかりやすい分析ですね。
勉強になります。
初期費用以外でも高額な費用がかかることがよく分かりました。

[969: マンション検討中さん]

海浜幕張にマンション買う人は、ある程度の経済力がないと買ってっから苦労するよ。千葉みなと駅あたりのマンションを検討した方がいいよ。

[970: 匿名さん]

>>968 匿名さん
同感です
リアリティのあるご教示だと思います

[971: 匿名さん]

なんだかんだ言って一期で1/3くらいは売れる見込みなんでしょ。だとしたら現時点ではそれなりに妥当な値付けなんじゃないの。売れるものをわざわざ最初から安くする必要はないわけだし。

[972: 匿名さん]

タワマンのリセールや資産価値を考えたらバーゲンプライス
ここを高いと騒ぐ人は蘇我あたりの徒歩30分一戸建てを買えばいい
たぶん同じ金額だと思う
わが家は買いますよ

[973: 匿名さん]

タワマンのリセールがいいのは希少性もあると思う。ただ、タワマン建設ラッシュとなって今後も維持できるかは疑問。

[974: マンション検討中さん]

駅直結だったらリセールも期待できるけど、埋立地で駅徒歩15分、線路の北側に位置して海から遠くて眺望がイマイチという条件ではリセールは期待できないですよね。
このへんは、どう考えますか?
一生住み続けるなら問題ないのだろうけど。

[975: 匿名さん]

>>974 マンション検討中さん
幕張ベイタウンは同様の条件でリセール維持している物件が多いですよ。たぶん街自体のファンが多いからです。ベイパークがリセール維持できるかは今後の街づくり次第かな。

[976: 匿名さん]

終の棲家のつもりでも、何があるかわからない。いざ売りに出そうとして売れないと身動き取れなくなる。

[977: 匿名さん]

ベイタウンって借地権が多くなかったっけ。

[978: 匿名さん]

ミニバブル期前は安かったし、その後相場が上がってるから中古も価格を維持してる。高値つかみすると・・・。

[979: 匿名さん]

>>978 匿名さん
それはその通りなんですけど、本当の郊外だとミニバブルの恩恵も受けられずただ駄々下がるのみです。下り相場の時は都心もどこでも値下がりして損ますが、バブルの恩恵がある立地なら売り時を選べればリセール維持できることになります。実際には家庭やら仕事の事情やらで好きなときに売るのは難しいですけどね。

[980: 匿名さん]

ミニバブル以降、２~３割上がってるので、条件のいい立地だと中古も上がっている。維持してるレベルってむしろ負け　組。

[981: 匿名さん]

保育園とか老人ホームは部外の人も利用できるし、保育園は抽選待ちにもなるそう。
特典とかは特にないのかな？

駅から15分で書いてあるけど実際20分でしょうかね。バスがなかなか来なかったり、満員で乗れない場合に暗い公園を子供にあるかすかと思うと悩んでしまいます。

[982: 名無しさん]

渋幕が現在の水準を維持すれば、渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。

[983: マンション検討中さん]

リセールなんか期待できるわけないでしょ。
今の時代に徒歩15分とか。

[984: マンション検討中さん]

>>982 名無しさん

あるわけないじゃん。
ベイタウンの中古価格を見ればわかる。
ベイタウン内では、海に近いベイフロント、ビーチテラスと分譲価格が激安だったグリーナぐらいで、その他の物件は価格維持どころか分譲価格を下回ってる。ただし、震災直後の頃よりはだいぶ戻してきているがね。

[985: マンション検討中さん]

だいたいさ、駅徒歩15分を忘れさせるくらいのアピールポイントがあればいいのだろうけどね。
何かありますか？

[986: 匿名さん]

>>985 マンション検討中さん
それはもうアレよ、本田のサッカー場？

[987: マンション検討中さん]

》985
徒歩15分を忘れさせる何かですか、、、
そうですね。徒歩15分を忘れさせるくらいの高い値段と街が出来上がらないかもしれないと言うハラハラ感。
あとは、朝はいいけど夜は恐怖の公園ルートで、非日常のスリルを毎日味わったり、
公園外から遠回りして徒歩25分くらいかけて運動不足を解消できたり、
しかしあの公園は夜見ると、ホームアローンの夜の公園を思い出すね。
お金でいうと年収1500万くらいあるなら、買ってもその後も支払いはやっていけるし、
リセールは、売りたくても残債割れになるだろうから、否応無しに強制的に永住できるし。
維持費高くて、破産住人が増えても、まあ気にしないなら構わないし
まあ、先のこと考えずに、決めるならネタになるくらいの高値掴みにチャレンジしたらいいし、
上がっていく修繕費と古くなっていく建物を見て精神力も鍛えられるから良いかも。
2棟目延期してる時点で、デベは本気で情報弱者を狩りにきてるね。
市場価格はマーケットが決めるから、情報弱者が率先して買うのなら需要が生まれて、結果それが今の市場価格なんだろうけど、
実需エリアの立地である以上、情報弱者が買い終わった後の二棟目で、塾考層が適正判断して購入する価格こそが、本来の適正価格で、それこそが一定の時間軸で見た上でもある程度安定感ある市場価格になるはず。
でも、2棟目延期によって、答えが出るのはだいぶ先になってしまった。
まあ、売り方としてはうまい。
場所は魅力的なだけに、ホント長い目で見た値付けをしてほしかった。悔やまれる物件だわ。

[988: 匿名さん]

>>987 マンション検討中さん
そこまで分かってるなら、自分だって売り手側に回ったら同じ戦略を取るだろ。慈善事業じゃないんだからw

[989: マンション検討中さん]

固定資産税はどのくらいになりますか？

[990: 名無しさん]

>>984 マンション検討中さん
分譲価格維持を目線にするならおっしゃるとおりだけど、築年数考慮したら十分リセールバリュー残ってる類のものと思いません？中古価格が残債下回る住人ほとんどいないんじゃないかな？築20年以降は値下がり幅も低減していく傾向にあるし、ベイタウン内の中古マンションは優秀だよ。

[991: テツ＆トム]

海浜幕張駅から徒歩15分かー
そのまま電車乗ってたら蘇我まで行けちゃうね。

[992: 匿名さん]

もう蘇我の一戸建て買おうよ
そのほうが幸せだよ
わが家はここ買いますけどw

[993: マンション検討中さん]

分譲価格は新築祝儀(デベ利益)もこめられてるわけで残債割れは無いというのが何を根拠にしてるのかよくわかりません。
しかも大型マンションだから中古物件の数も多くなりそうなので競争になってしまいそう。

[994: 匿名さん]

本田のサッカー場は後に8,9階建のマンションになる予定ですよ。

[995: 匿名さん]

近くに老人ホームできるなら両親もよべる
そんなタワマンがこの値段なら、やはりバーゲンプライスだよ

[996: 匿名さん]

>>993 マンション検討中さん
中古の価格は需給しだいだから新築祝儀を超えて築浅が値上がりすることがあります。また、値下がりするとしてもそのペースが借り入れ残高の減少ペースよりも遅ければ残債割れはしません。繰り返しますが値段は需給次第なので大型だから買い叩かれるということはなく、むしろデベが開発を決定した以上、それなりの需要があるということです。

[997: 名無しさん]

>>993 マンション検討中さん
例えばパティオスなら分譲価格を坪180と置いてみて、30年元金均等フルローンで試算したらいいんじゃないかな？築20年で、坪単価60程度なら残債と資産価値がトントンの状態。でも実際は築20年超でもその1.5倍程度で売り出されてる物件ばかり。新築祝儀込みで購入しても残債割れしてる住人はベイタウンにはほとんどいないでしょ。

[998: 匿名さん]

>>995 匿名さん
老人ホームではなく、老人が住める住居ですよね？
良く確認した方がいいですよ！

[999: マンション検討中さん]

マンションの管理費＋修繕積立金は、分譲価格に比例して決まっているようですが、どのような理由なんでしょうか？

[1000: 匿名さん]

>>993 マンション検討中さん

それはそうなんだけど中古の方も売主個人の利益と業者の仲介手数料まで含まれてるよ。おまけに建物保証もない。
中古でお得に買えるのは、定点観測して訳あり物件が出てきた時にすぐに判断出来る人、不動産屋とのリレーションがしっかりしてる人だけだよ。
プロもすぐに買い手がつく物件なら自分の客に売りたいから日頃からリレーションがなければ紹介すらされません。

[1001: 匿名さん]

>>999 マンション検討中さん
デベが用地を仕入れるときはまずその地域の購入者層の収入や資産から、購入可能な物件価格を決めます。次に物件価格から建物原価と経費、利益を引いて、土地代として残る金額を入札して落札します。つまりデベが土地を入札した段階で物件価格と購入者層はほぼ決まっています。あとは購入者やマンションの格に応じて共用設備やソフトサービスを決めます。具体的にはアッパー層が購入者層と想定されている場合、ある程度の維持費には耐えられますがしょぼいサービスだと逃げられてしまいます。一方で底辺相手の場合維持費が高いと逃げられます。従って、購入者層のレベルに応じたサービスを設定する必要があります。
まとめると物件価格に応じて購入者層が決まり、購入者層に応じて最適な共用設備、サービスのレベルが決まるので、物件価格に応じて維持費は高くなります。

[1002: 匿名さん]

でも蘇我じゃ喘息になるよね！

[1003: マンション検討中さん]

ローン返済とは別に毎月のランニングコストがかなりかかるので、悩んでいます。
70㎡でも月々、管理費約２万＋積立修繕約１万＋固定資産税約２万
しかも積立修繕は10年ごとに２倍に上がってくそうですが、30年後には月々のローン＋８万ってことですかね？

話を聞いてるときは、過度な共有部や設備がなくて良いと思いましたけど、管理費は都内の設備の充実したタワマンと変わらないんですね。。。

[1004: マンション検討中さん]

修繕計画教えてくれました？

聞いたら、まだはっきりしてなくて…と濁されましたよ。

担当の人が無知なのか、ちゃんと計画が建てられてないのか。

[1005: 匿名さん]

京葉線の騒音が気になります。夜は周りが学校なので寂しいです。
低層階は眺めが悪そう。
でもまっいいか新築だから。

[1006: 匿名さん]

>>982
>渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。

流石にそれは無いとおもいます。渋幕は通うものであって、近くに渋幕あってもだから何って感じですよ。

[1007: 匿名さん]

>>998 匿名さん
ありがとうございます
サ高住かな？たしかに確認が必要ですね

[1008: 匿名さん]

>>1006 匿名さん
職住近接と考え方は一緒やで。学住近接。我々の時間も子供の時間も大切。県外から通わされてる600人の生徒の親御さんも、本当は子供の通学負担を減らしてやりたいと思ってるよ。

[1009: 匿名さん]

このマンションに住んで、子どもが渋幕なんて理想ですね。その前段階、渋幕に入れるような進学塾が近いかも重要です。受験生こそ時間が大切ですからね。

[1010: マンション検討中さん]

修繕計画未定なんて初めて聞いた。普通のマンションだと2万弱/月上がる。
タワマンだといくら上がるのか想像がつかない。

[1011: 匿名さん]

ここからなら、幕張インターナショナルスクールからの渋幕がベストコースかな。

[1012: 匿名さん]

渋幕から法大に進学した私も推薦します。素晴らしい学校です。

[1013: 匿名さん]

渋幕て急に難関校化したよね。自分の記憶だとせいぜい市川レベルだった気がする。

[1014: 通りがかりさん]

水トアナも渋幕よね。千葉県の私学の雄。

[1015: マンション検討中さん]

渋幕の話はどうでもいい。
自分の子供が通うかは所詮、学力次第。
マンションの情報交換がしたい。

30年後に維持費だけで８万…
ローンを払い終えても、死ぬまで高い維持費を払い続けなくてはいけないのか。