幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


[スムログ 関連記事]
(仮称)幕張ベイタワーズプロジェクト　海浜幕張若葉地区
https://www.sumu-log.com/archives/6027/
坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8352/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
お便り返し その70「幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンスの売れ行きについて」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9739/
20代半ば向け！とりあえずの1件目におすすめの新築マンション ～2018年2月編～ 【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9349/
お便り返し その70-2「購入報告と建設スピードについて」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10071/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
千葉駅周辺の相場　～2018年6月28日駅ビルグランドオープンへ～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11058/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/
2018年 真夏のおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11705/
「幕張王子」デビュー！！23歳でタワーマンション購入！！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/12770/
2018年冬　マンションマニアのおすすめ新築マンション
https://www.sumu-log.com/archives/12594/
お便り返し　その107「幕張ベイパークについて」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/14475/

[886: 匿名さん]

>>884 匿名さん

http://aki-factory.com/archives/701
検討されているならこういったものは読んでおいたほうがいいですよ。

[887: 匿名さん]

その記事甘いね。冬寒いからといって給気口閉じちゃうと部屋が負圧になることもある。

[888: 匿名さん]

>>886 匿名さん
他物件の固有名称がどうのこうの言うなら、本物件につかないことが確定している仕様について議論しても無駄でしょ。ていうかウザいから書き込まないでくれる？

[889: 匿名さん]

不都合な真実は書いちゃダメなのかな。北朝鮮みたいだな。

ここの角部屋みたいに風が抜けない構造だと全熱交換だときついよ。知らない人に売りつけちゃうのっていかがなものか。

[890: 匿名さん]

書き間違えた

全熱交換だときついよ⇒全熱交換なしだときついよ

[891: 匿名さん]

ここが不調だと、二棟目ではつけてくるかも（笑）

[892: 匿名さん]

都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんが対象の物件を挙げてくれないから比較も何も出来ないよ(T . T)

[893: 匿名さん]

津田沼駅徒歩8分のザ・レジデンスが新築70㎡　5000万～
こちらは4500万～

まぁ妥当な値段ですね

[894: マンション検討中さん]

>>890 匿名さん

それってダイキンのエアコンじゃダメなんですかね？？

[895: 匿名さん]

エアコンと換気装置は別物ですよ
今は24時間換気ですし

[896: 匿名さん]

全熱交換でないと、エアコンかけてる最中に外の暑い熱気を２４時間換気で取り込むから、電気代がすごいことになる。

[897: 匿名さん]

エアコンも天カセじゃないし。

[898: マンション検討中さん]

ふむふむ。。
それはタワマンだと標準装備されているべきものなのでしょうか？？
この価格帯で、という意味です

[899: 匿名さん]

都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんは有るって言いはってますが物件名が1件も出て来ません。
要はそーゆー事です。

[900: 匿名さん]

>>889 匿名さん
お宅こそ不都合な事実をかけないのかな？物件名とか？もういいから全熱交換のスレでも立てて勝手にそちらでやって下さい。

[901: 匿名さん]

ここって駅行きのバス停、最後に乗りますよね？
という事は、雨の日とか満員で乗れないてことが容易に起こるのでは？それが心配です。

それと管理費…まだ未確定の固定資産税と合わせるといくらになるのでしょうか。

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
この前のMR訪問の時、京成バス、順路変更があって、行きも帰りも1棟目が始めの停留所で帰りも始めに降りる順序変わったとの事でした

でもタワー沢山立ってきたら、どうなるか判りませんね

管理費（毎月の維持費）高いですよね⤵︎

固定資産税、税率変わるんでしょうし、幾らになることやら…普通はそんなに払えないだろ、って額になりそうですよね…

[903: マンション検討中さん]

管理修繕、固定資産税でローン終わってからも毎月7万くらい払うはず。買う意味なし。

[904: 匿名さん]

タワマンは維持費高いから仕方ないよ。住宅ローンとは別に月5万円は最低限払えないと、あの高級感は維持出来ません。

[905: 匿名さん]

駅まで沢山歩くのは苦にならないけど、維持費が高すぎますね。キャッシュでポンと買えるくらいの方じゃないと、ちょっと稼いでいるくらいのサラリーマンじゃ無理でしょ。

[906: 匿名さん]

レジデンス棟はタワーに比べると安くなるんですかね

[907: 匿名さん]

タワーと低層棟で修繕費用って全然違うんだけど、同じ物件でどう分担するんだろうね。

[908: 匿名さん]

>902

固定資産税の税率が変わるって話は今のところないと思うけど。

[909: 匿名さん]

レジデンスはタワーの修繕負担する代わりに、タワーの施設が使える。

[910: 匿名さん]

>>908 匿名さん

タワマン税制の話をしているんでしょう。

[911: 匿名さん]

>>899 匿名さん
だからネットで調べればいくらでも出て来るよ。わざわざ固有の情報を出しても仕方ないでしょ。問題はここが全熱交換器による換気システムかどうかであって他物件の比較をしているわけではない。

[912: マンション検討中さん]

>>911 匿名さん

聞かれた質問に答えず、
既に流れかけた話題を引き戻し、、
あなた何がしたいの？？

[913: 匿名さん]

全熱交換器は無いよ検討外でしょ、消えて下さいお願いします。

[914: 匿名さん]

>909

それは違うような。共用施設の維持費として管理費で負担してるでしょ。

まあ、タワーの低層階も高層階に貢いでるようなものだけどね。

[915: 匿名さん]

まぁ熱交換器さんは荒らしの一種ということで無視しましょう。これが最後ですが熱交換器さん、皆さん迷惑しているのでよそでどうぞ。

[916: 匿名さん]

設備がないことを指摘すると荒らし扱いですか。ここは北朝鮮か。

[917: マンション検討中さん]

荒らしとゆーか、荒らしにも達していないような。

とにかく全熱交換器については結論でました。
お疲れ様でした

[918: マンション検討中さん]

熱交換器とか正直誰もよくわからないから実は重要な着眼点かもしれないぞ。
まあわからないけど。

[919: 匿名さん]

無ければダメだと考える人は検討から外すだけです。

[920: 匿名さん]

例えば夏にエアコンで部屋を冷やしてるときに２４時間換気を稼働させると、せっかく冷やしえるのに暑い外の空気が入ってくるのでエアコンの効率が落ちる。全熱交換器式の２４時間換気って外から入ってくる空気と、換気で外に出す空気の熱を交換する装置。

以前はタワマンならついていて当たり前だったんだけどね。知らない人はついていなくてもわからないから、コストダウンの最初の対象になる。

[921: 匿名さん]

６１ｋや７０ｔのリビングインの浴室も、リビングの畳数表示を見かけ上広く見せかける、最近はやりのコストダウン手法。

[922: 匿名さん]

都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさん
から
以前はタワマンならついていて当たり前だったさん
へ改名

[923: 匿名さん]

以前は三井の物件って食器棚が付いていた。食器棚が付いていて助かる～なんてさくらしてたのは今や昔話。

[924: 匿名さん]

920だけど、坪単価200万円台は私じゃないけどね。

[925: 匿名さん]

違いましたか
すいません

[926: マンション比較中さん]

平日朝の海浜幕張駅、激込みだったんですけど・・・タワマン6棟建ったら運送能力がパンクするんじゃ・・・

[927: 匿名さん]

洗面台の入り口の扉が開き戸になっているのもコストダウン。これまた三井って以前は、居室の扉も引き戸にして部屋がすっきりなんて謳ってた。そういうのやめちゃうとかえって目立つんだよね。

[928: 匿名さん]

だって一昔前？だかのちょっと良い仕様にして坪単価280じゃ誰も買わないでしょ？

[929: 匿名さん]

ベイタウンは平均100平米なんて物件がバンバン建ってた訳だし時代の流れですよ。
仕方ない

[930: 匿名さん]

中古で転売するときはそういった物件と比較されて、買いたたかれちゃうんだろうね。

[931: 匿名さん]

>>927 匿名さん
通常は引き戸の方がコストダウンと見るようですよ。個人的には洗面所は開き戸だと狭くなるので引き戸が良いですが。
https://www.google.co.jp/amp/s/www.sumai-surfin.com/columns/mansion-si...

[932: 通りがかりさん]

本当に高くなったものだ

[933: 通りがかりさん]

70m2で管理費と修繕費で月額26000円は高いよね。
なんかおかしくないですか？
この他に固定資産税が年間20万円と駐車場を契約したら12万円が飛んでいくわけか、、、。
こうなると借地権のベイタウンと年間維持費が変わらないと思う。

[934: 匿名さん]

物件価格と管理修繕費には正の相関があります。この物件はタワーだし外廊下であることを除けば仕様は高いので、平均よりも高めになります。ここが特に相場から外れて高いのではありません、こんなもんです。。
https://www.sumu-log.com/archives/5605/

[935: 匿名さん]

打瀬小学校まで8分とのことですが本当ですか？
地元の方いらっしゃいましたら教えてください。

[936: 匿名さん]

>>926
現在の海浜幕張の1日あたりの乗車人数は約6万5千人。
ここの全戸数4500戸のうち、多めに見積もって1戸あたり1.5人が海浜幕張駅を通勤に使うとしたら増える乗客数は6750人。
今よりおよそ1割の増加なのでどうにかなるんじゃないのかな？
それに海浜幕張にお勤めや車通勤の人もけっこういると思うので、実際に駅を使う人はこの試算よりは少ないだろうし。

[937: 匿名さん]

>931

音問題を起こすようなショボい引き戸だとコストダウン。でも、そんなことしたらクレームの荒らしになるから、音対策として吊り戸にするとコストアップになる。

[938: マンション検討中さん]

ここの物件は、とにかく未知数なことが多いので悩みますね。

街が完成する2030年ごろをイメージしてみると、、

・人口1万人目標は住戸作って、価格はともかく分譲してしまえば達成できそう
・商業設備はどのようなものができるのか
　おしゃれなレストランは結構、だけど気軽に入れるファミレスもあったほうが便利だし
　街の中華屋さんやラーメン、牛丼屋みたいな庶民的な店はこなそう、
・医療機関、公共施設（北側の文教エリアに何が出来るのか）
・バスはどれくらい来るのか、エリアに出来た商業施設の魅力で外部から人がやってくるのか。
　（うちだけで閉じるといくら1万人いてもやっていけないお店が多そう）
・自動運転やパーソナルモビリティ（一人乗りカー）など、未来の自動車が駅近くじゃないと価値がない
　というマンション神話を破壊するのか
・ドローン宅配、自動運転無人バスなど未来的な取り組みは実現するのか
・住民意識の形成が出来るのか。（公園での市民祭りや6棟のマンション共同によるイベントなど開催できたら盛り上がりそうだけど、、）

すべて達成出来たら、現状割高と思えるこのマンションも結果としていい買い物したなと言われそうですね。

ただ、一方でここのマンションでは住むだけでなく、自らが何かをしようとする強い住民意識がないとつまらないでしょうね。

あとは、郊外の団地のように将来的に強いコミュニティ意識が結果として外部に対して排他的になってそのまま老害化しないよう、人の入れ替えも許容しないと、、

[939: マンション検討中さん]

その頃にはカジノも出来てるかもね。

[940: 匿名さん]

>>939 マンション検討中さん
カジノは果たしてできると嬉しいんだろうか

[941: マンション検討中さん]

>>940 匿名さん
カジノは賛否両論がありますが、個人的には賛成です。
幕張メッセはカジノと親和性が高く、経済効果も期待し易いと思われます。

カジノと言えば、ギャンブル依存症や治安の問題が上がりますが、それは日本人は出入りできないようにするとか、対策は必要ですよね。ラスベガスであんなことがあったばかりなので説得力はないかもですが、カジノは寧ろ治安改善にもなりますからね。

カジノを作るとすれば、マリンスタジアムの向こうの方ですかね？幕張が国際観光都市になれば、マンションの資産価値にもプラスかな。

[942: 通りがかりさん]

カジノ反対だよ!

[943: 匿名さん]

個人的にはカジノ面白いと思います。拡大地区への誘致なら、住宅地区、文教地区とはそれなりに離れてますし、入場料の設定次第で客層も選別できそうな気がします。昼はディズニー、夜はIRで幕張宿泊〜みたいな流れが出来たら素敵だなと思います。

[944: 匿名さん]

いいですね〜、ついでに放置気味の海浜公園の海辺あたりも整備されて観光地化してくれると盛り上がりそうですね。

[945: 匿名さん]

いい案ですね。実現したらホテルの稼働率が上がり新たな雇用が生まれ税収が潤い街も賑わうでしょう。

[946: マンション検討中さん]

カジノなんか出来たら間違いなく住環境悪くなりますよ。
街のイメージが悪化しますし。

[947: 匿名さん]

>>946 マンション検討中さん

まぁパチンコや競馬とは客層が違うんじゃないんですか。

[948: 匿名さん]

カジノは反対。
自然の流れで、カジノで儲かった人が散財したくなる場所もできます。また損した人がお金を借りる場所、飲むところ。普通ではないテンションの人達が街にあふれるのは勘弁です。
若葉地区がそうなったら、いくら良いマンションでも選択から消えます。

[949: 匿名さん]

確かに散財したくなる場所や飲む場所はできると思いますが、幕張においては、規模にもよりますが、県の企業等管理局や市の幕張新都心課による一定の審査を経た資本の進出に限定されるのではないでしょうか。
また、IRに若葉・打瀬の住民が通うならまだしも、それ以外のエリアからの客なら、遊戯後はホテル集積地のタウンセンター地区に留まるか、電車かタクシーで幕張を離れるのが自然な流れだと思います。そこからさらに公園突っ切って15〜20分歩いて若葉住宅地区まで溢れるとは私は想像し難く、このエリアの色分けに幕張の魅力を感じています。

[950: 通りがかりさん]

夜、帰宅ルートの公園でカジノで負けた連中に出会うのは嫌だな。

[951: 匿名さん]

小学校まで15くらいはかかりますよ。
低学年の子供の足だと、20分はみておいたほうが。

[952: 匿名さん]

カジノって言ってもベイタウンや若葉地区の住宅エリアじゃなくてホテルがある辺りとかメッセの方でしょ。

[953: 匿名さん]

勉強不足ですみません。lRで誘致されたカジノを利用できるのは外国人でしょうか？

若葉地区やベイタウンには来ないでしょうが、駅前には集まるでしょうし酒場が増えそうですね。

[954: マンション検討中さん]

>>953 匿名さん

カジノ法案はまだ審議すらも始まってませんし、幕張はカジノ候補地の１つであって、ここに建設されることも決まってません。

とゆーことを踏まえた上ですが、
もしカジノ法案が成立するならば、外人観光客が中心で、日本人は禁止か、もしくは相応の入場料はらわないと入れない、になる可能性が高いです。自民党はカジノに前向きですが、連立の公明が否定的なんで、ある程度の規制が入ると言われています。

まぁ、カジノはパチンコ屋とは仕組みも客層も規模も別物ですね。。

[955: 匿名さん]

営業マンにお伺いしたら、希望が多いのは西側と東側高層階らしい…買う買わないは別として！
低層階の景色に…ビックリ^_^;

それにしても管理費、修繕積立金、固定資産税でザックリ5万はびっくりする。
ローンと別にこの金額が毎月来るとわ！

[956: マンション検討中さん]

>>955 匿名さん

管理費＋修繕費＋固定資産税で
いくらくらいが適正だと思いますか？

[957: 通りがかりさん]

>>955 匿名さん

駐車場代も込みなら、そんなもんだろう。

[958: 匿名さん]

長期修繕計画を確認したほうがいいよ。タワマンは修繕積立がどっと上がる。１０年後は月々の支払、もっとすごいことになる。

[959: マンション検討中さん]

カジノ自体は、神奈川に出来るでしょ。
千葉県は成田案と幕張案で県内でも調整すらつかずポシャってしまった。

ただ、当初外国人オンリーとしても、人気に陰りがでたら収益改善のために日本人もOKとかどんどん規制緩くなりそうだから、住環境近くにはないほうがいいと思います。
まあ、公園挟んでの商業エリアに出来ると思われるので、そもそもこっちには影響はないと思いますが

[960: 通りがかりさん]

>>958 匿名さん

タワマンに限らず、どのマンションも同じだよ。

[961: マンション検討中さん]

確かシティタワー金町は、タワマンだけど、管理修繕が35年の合計で75平米くらいで1500万くらいしたはず。固定資産税も入れると、2000万くらいローン以外で余分に払うってこと。
幕張も同じだけど、管理費単価が金町の物件よりももっと高いので、さらに高い。
マンションの値段が仮に23坪とすると、物件が5200万諸費用含めて、ざっくら5400万。35年のローン総額が、金利1%固定として6400万くらい。管理修繕固定資産税で、2000万強。
締めて、8400万超。
35年でならすと毎月の負担は、20万円也。
そしてローンが終わった後でも、毎月、管理修繕が5万-6万の負担は覚悟しないといけない。固定資産税鑑みると、さらに負担は上がる。
その頃には、子供も巣立って夫婦二人の1LDKで良いとしたら、賃貸の方が良い。
生産年齢人口が大幅に減る中で、築年古い維持費高いタワマンに、誰が資産価値を見出して買ってくれることか。したがって売り逃げは無理だとしたら、出口のない債務地獄の老後破産の恐怖も全くないわけじゃない。
だとしたら、やはり、この売価ぎ割高な価格だと思う。実需のマンションに坪220で、維持費馬鹿高い。
消費者を舐めた価格だわ。

[962: 匿名さん]

良く分譲と賃貸で価格がって話題になるけど賃貸派の人は分譲と比較して選ぶ人いるかもしれないけど分譲買う層は物件検討時点で賃貸と比較して購入する人は少ないんじゃないですかね。
金額的な損得より満足感や充足感を優先して考えてる気がします。
まー確かに私もここの値付けは強気な気がしますが

[963: 匿名さん]

>960

タワマンの方が上昇カーブは急。

[964: 匿名さん]

>>961 マンション検討中さん
でもぶっちゃけ賃貸用物件て内装や設備がしょぼいし、分譲賃貸も玉が少なく希望通りの部屋はまずでないんだよなぁ。結局物件価格だけ見て買えそうなギリギリの部屋を狙うから高く感じるのであって、維持費を含め余裕のある資金計画すればそんなに困らないよ。借り入れが年収倍率で4倍くらいが目安かな。6000万借りるなら1500万。世帯収入ならそんな難しい話でもないっしょ。

[965: 匿名さん]

前にも出てましたが管理費は物件価格に比例します。固定資産税も同様。従って坪単価が高いという意見はともかく、維持費が高いという批判はナンセンス

[966: 通りがかりさん]

維持費は気にするのに、リセールバリューは気にしないの？

[967: 匿名さん]

実需って書いて有るからリセールを考えない場合って事かと？

[968: 匿名さん]

>>961 マンション検討中さん

すごくわかりやすい分析ですね。
勉強になります。
初期費用以外でも高額な費用がかかることがよく分かりました。

[969: マンション検討中さん]

海浜幕張にマンション買う人は、ある程度の経済力がないと買ってっから苦労するよ。千葉みなと駅あたりのマンションを検討した方がいいよ。

[970: 匿名さん]

>>968 匿名さん
同感です
リアリティのあるご教示だと思います

[971: 匿名さん]

なんだかんだ言って一期で1/3くらいは売れる見込みなんでしょ。だとしたら現時点ではそれなりに妥当な値付けなんじゃないの。売れるものをわざわざ最初から安くする必要はないわけだし。

[972: 匿名さん]

タワマンのリセールや資産価値を考えたらバーゲンプライス
ここを高いと騒ぐ人は蘇我あたりの徒歩30分一戸建てを買えばいい
たぶん同じ金額だと思う
わが家は買いますよ

[973: 匿名さん]

タワマンのリセールがいいのは希少性もあると思う。ただ、タワマン建設ラッシュとなって今後も維持できるかは疑問。

[974: マンション検討中さん]

駅直結だったらリセールも期待できるけど、埋立地で駅徒歩15分、線路の北側に位置して海から遠くて眺望がイマイチという条件ではリセールは期待できないですよね。
このへんは、どう考えますか?
一生住み続けるなら問題ないのだろうけど。

[975: 匿名さん]

>>974 マンション検討中さん
幕張ベイタウンは同様の条件でリセール維持している物件が多いですよ。たぶん街自体のファンが多いからです。ベイパークがリセール維持できるかは今後の街づくり次第かな。

[976: 匿名さん]

終の棲家のつもりでも、何があるかわからない。いざ売りに出そうとして売れないと身動き取れなくなる。

[977: 匿名さん]

ベイタウンって借地権が多くなかったっけ。

[978: 匿名さん]

ミニバブル期前は安かったし、その後相場が上がってるから中古も価格を維持してる。高値つかみすると・・・。

[979: 匿名さん]

>>978 匿名さん
それはその通りなんですけど、本当の郊外だとミニバブルの恩恵も受けられずただ駄々下がるのみです。下り相場の時は都心もどこでも値下がりして損ますが、バブルの恩恵がある立地なら売り時を選べればリセール維持できることになります。実際には家庭やら仕事の事情やらで好きなときに売るのは難しいですけどね。

[980: 匿名さん]

ミニバブル以降、２~３割上がってるので、条件のいい立地だと中古も上がっている。維持してるレベルってむしろ負け　組。

[981: 匿名さん]

保育園とか老人ホームは部外の人も利用できるし、保育園は抽選待ちにもなるそう。
特典とかは特にないのかな？

駅から15分で書いてあるけど実際20分でしょうかね。バスがなかなか来なかったり、満員で乗れない場合に暗い公園を子供にあるかすかと思うと悩んでしまいます。

[982: 名無しさん]

渋幕が現在の水準を維持すれば、渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。

[983: マンション検討中さん]

リセールなんか期待できるわけないでしょ。
今の時代に徒歩15分とか。

[984: マンション検討中さん]

>>982 名無しさん

あるわけないじゃん。
ベイタウンの中古価格を見ればわかる。
ベイタウン内では、海に近いベイフロント、ビーチテラスと分譲価格が激安だったグリーナぐらいで、その他の物件は価格維持どころか分譲価格を下回ってる。ただし、震災直後の頃よりはだいぶ戻してきているがね。

[985: マンション検討中さん]

だいたいさ、駅徒歩15分を忘れさせるくらいのアピールポイントがあればいいのだろうけどね。
何かありますか？