幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[8064: マンション掲示板さん]

まあ、他人の意見に左右されてる方ばかりですが、誰かがポジろうがネガろうが、実際にお金出して住むのは自分自身。自身の感性を信じない人は、どこで何をしても他人のせいにする悲しい人です。

[8065: 匿名さん]

>>8064 マンション掲示板さん

そうですね。とあるブロガーが買ったからというだけで、深く考えず安心してるから後悔することになるわけですね。材料は先の人が出してくれているのだから、しっかり自分で情報を理解して、判断すべきでしょう。冷静に現実を見ることが大切です。

[8066: マンション検討中さん]

マンマニ氏は千葉県在住だしね。
千葉県民にしたら幕張ベイパークはいいんじゃない？
駅近なら津田沼ザタワーかね。

幕張ベイパークの価値が上がる為には街区の開発が順調に進むことの他にも京葉線の安定性、利便性の向上かな。

新木場で、りんかい線に乗り換えられるが、コレが直通になったり、快速の本数が増えたり、あとは揺れの緩和かね。

京葉線何度かのったけど、やっぱり風の影響なのか結構揺れる。普段地下鉄使いの人だと尚更揺れを感じるかも。外はこんなもんなのかな。

[8067: マンション検討中さん]

餅つき名人さんのブログ見てみたけど、超素人じゃん。。。
落第とか合格とかうけんだけどｗ
あれだけじゃ不動産投資はできないね

[8068: マンション検討中さん]

私的にはマンマニさんより餅つき名人さんの方が論理的に書かれていると思いました。

[8069: 匿名さん]

>>8068
それが素人だと言うの。一見ロジカルな気がするだけで表面的すぎなわけ。
まぁ、それが分からないから素人なんだろうけど。

>>8066
総武線・京葉線接続新線っていう計画があってですね・・・ｗ
おっしゃる通りの計画は進行中ですよ。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B7%8F%E6%AD%A6%E7%B7%9A%E3%83%BB%E4%...

[8070: 購入経験者さん]

千葉ならマンマニさん、湾岸ならのらえもん？
二人は相談受け付けて金もらってる一応プロだしねぇ。

マンマニさんは上でどなたかが言われていたけど当然良いと思ってから買ってるわけで、ポジ発言になるのは当然でしょ。客観的に見てポジだから購入する訳で。

過去から現在までの相場だったり、周辺地域の中古市場の売買状況だったり。
需給バランスだけじゃなく建築コストだったり、国やインフラ業界の戦略、計画といった様々な要素があるわけで、単に表面的な指標だけでマンション価格やリセールバリューというのは測れない訳です。

自身の経験から言うと幕張ベイパークの1棟目は2～5年で10％アップすると思うよ。5千万で購入なら5500万で売却といったところでしょうか。
30階以上なら概ねこの相場観になると思いますよ。

[8071: マンション検討中さん]

>>8070
いくらなんでも2年後に10％アップとかいい加減なことは言わない方がいいですよ。大方の予想として資産価値的には低いって散々言われてるわけで。。

[8072: マンション検討中さん]

1棟目はKYBの不正でマンション名を公表された時点で風評被害もゼロではないでしょう。これは本当に不憫なことではあるが。。

[8073: eマンションさん]

現地に足運んだ事もないような書き手のレビューなんざ100本集めても、足繁く通っているマンマニと比べて信憑性という点で及ばないよ。当たり前の話だけど。
けど、マンマニのレビューも上方向にバイアスかかってるみたいなので、割り引く必要はありそうだけどね。
まぁ、この手のレビューは客観的な事実だけを拾って、自分で判断するのが良いのだろうね。

[8074: eマンションさん]

信憑性じゃなくて、、、情報の価値ですね。

[8075: 匿名さん]

ここの人たちは本当に理論的ではないですね。どのあたりの情報が正しいかも示していないのに、またマンマニさん頼み。しまいには10％アップ。。。ここは試算結果のとおり、40％ダウンにならないことを祈るレベルですよ。

[8076: 匿名さん]

表面的にしか見てない素人ビューワーなんてたかが知れてる。
2年後10％は分からんが、1棟目完売後なら2棟目の価格に引きづられて上がる可能性はあるんじゃね。
2棟目スカイグランドタワーが21年3月下旬入居開始予定だから2年後だよね。
2頭目の価格、売れ行きに次第かな。

[8077: 匿名さん]

>>8075
試算結果（笑）

買えなかった人かな。そんな祈るレベルなら、ここにこなきゃいいのに。

[8078: eマンションさん]

>>8075 匿名さん
試算結果？何の誰の試算なの？
まぁ、論理的だのなんなのいうくらいなら、せめてその試算とやらのバックテストくらいされてるんですよね？？

[8079: 名無しさん]

マンマニさんも値上がりが期待できる物件ではないとか言ってなかったっけ？
この街に住みたいって人が買えばいいんじゃないでしょうか？

[8080: 匿名さん]

試算は以下のマンション査定からですよ。同じ話書くのも大変なのでしっかり過去レスもたどりましょうね。マンマニさんが値上がりが期待できる物件ではないと言ったのも事実で、マンマニさんはマンマニさんで、試算はしてます。そちらも読みましょう。

■ポジティブ
・超おすすめ　byマンマニさん

■ネガティブ
・限りなく0点　by餅つき名人さん
・過剰供給 by東洋経済
・超割高 by pinpointoマンション査定
・駅力低　by 千葉工大
・いちばん買ってはいけないマンション　by榊氏

[8081: マンション検討中さん]

>>8080 匿名さん

わかりました、わかりました。
あなたがここを検討せずにただ批判したいだけなのはよくわかりました。
でも残念ながら他にもここをオススメしているブロガーさんいましたよ。公平な投稿だともう少し参考になるので、改善お願いします。

[8082: 評判気になるさん]

なんだかここの板は荒らしが多くて大変そうですね。
過去のレスを読み返すのが面倒ですが、
まとめるとここのマンション建築に合わせて、
・イオン、飲食店、日用品店
・足元にミニストップ
・住民優先の認可保育園
・インターナショナル保育園
・学童
・医療モール
・フィットネスクラブ
・スポーツバー
等の開業が決定されている内容であっていますかね。
個人的には数年後にはこのエリア自体が話題になってそうなので気になりますね。

[8083: 匿名さん]

先日、千葉市長の熊谷さんが駅とマンションをつなぐ公園が薄暗いので、夜間でも怖くないように明るく整備していくって言ってました。
デベだけの開発ではなく、ここの開発には千葉市もかなり協力的な様子が見て取れました。

居住者優先の認可保育園設置もそうですが、ここまで自治体と連携した街づくりをしているマンションは少ない気がします。

[8084: 匿名さん]

>>8081 マンション検討中さん

ブロガーではなく、もっと客観的な記事はないのでしょうか？　過剰供給と経済紙に書かれているのは事実ですし、反論するならもっとしっかりした情報をのせるべきです。あなたの物言いではプラス材料が何もないと思われても仕方ないでしょう。

[8085: 投資先検討中]

自分で判断はできんのかね？
情報は散らばってるぞ。

[8086: 検討板ユーザーさん]

>>8084 匿名さん
そう思う人は経済誌でオススメのマンション買えばいいんじゃないでしょうか。そんな条件のいいマンションはずっと高いと思うけどね

[8087: マンション検討中さん]

東京五輪の選手村の街づくりはもっと期待できそうじゃないですか？
当然のように電柱も地中化されるようですし。
お値段次第では一気に向こうに流れる可能性もあるでしょうね。

[8088: マンション掲示板さん]

>>8087 マンション検討中さん

まあ、お値段が一番ネックだと思いますが…

[8089: マンション検討中さん]

こちらのホームページをみても設備仕様がわからないので、ご存知の方教えて頂きたいです。

・キッチンは御影石か人工大理石か
・ディスポーザーの有無
・タッチレス水栓かどうか
・タンクレストイレかどうか

よろしくお願いします。

[8090: 匿名さん]

>>8085 投資先検討中さん

散らばった情報をまとめてくれてるのが以下だと思います。検討が具体的になると偏ってポジティブ情報しか探さなくなるのでとても参考になるかと思います。

■ポジティブ
・超おすすめ　byマンマニさん

■ネガティブ
・限りなく0点　by餅つき名人さん
・過剰供給 by東洋経済
・超割高 by pinpointoマンション査定
・駅力低　by 千葉工大
・いちばん買ってはいけないマンション　by榊氏

[8091: eマンションさん]

>>8090 匿名さん
多分>>8085さんの発言の主旨とは異なることを言っているかと思いますが？如何？？

[8092: 匿名さん]

>>8073 eマンションさん

餅つきさんはちゃんと現地行かれてるようですね。

[8093: 投資先検討中]

ま、誤解するかなとも米粒ほどは思ったが、やはりと言ったところです。
8091さんのおっしゃる通り。

ブロガーにも色々なレベル、クオリティが有りますから、ポジ、ネガなんてものはあまり意味がないです。

どなたかもバイアスがと言われてた通り、様々散らばっている情報や、自身の知見含め判断出来る方であれば、ここの1棟目を買わない理由はありません。

[8094: 投資先検討中]

晴海フラッグは価格でてませんが、パークタワー晴海があの価格でかなり好調のようですし、強気の価格が予想されますね。

プロジェクトの規模からしたら楽しみなのは、ここと同じく。

[8095: マンション検討中さん]

>>8093 投資先検討中さん
本当にそうなら、それは検討掲示板の否定行為になります。わざわざ見たり書き込んだりしているのを見ると、本音は情報を求めるのでしょうが。あなたの個人的な意見で「買い」といわれても、他の人が根拠なく「買いではない」と言っているのと同じレベルですよ。先のまとめのほうがよっぽど参考になります。根拠が書き込めないなら、あなたのここのなかにとどめて、情報のない書き込み行為はやめましょう。

[8096: 通りがかりさん]

さすがにここで投資検討してるというのは、ちょっと…。前に話題になってた試算は以下ですよね。多少のズレはあっても大体は正しい内容だと思います。投資向きではないとはいえ、幕張勤務の方やタワマンに憧れる方には良いとは思います。
https://mansion-value.com/makuharibaypark/

[8097: 匿名]

大体正しいロジックねぇ…

同様ロジックで、ご自身の持ち家の価値を算定してみて、現在の中古市場でどの様な値動きを見てみては。

あんな単純なロジックで根拠言われても。

[8098: eマンションさん]

>>8096 通りがかりさん
で、マンション価格7000万に対して原価が4000万で4割引っつー話なの？ざっくりだけど。

色々突っ込みどころ満載ではあるのだが。とりあえず、４割高いというにはデベの利益が乗ってないよね。それに高い部屋で試算すれば、粗利率が上がるのはまぁ当たり前なので、最多価格帯で見れば、粗利率は20パーセント台半ばから後半(非常にざっくり)になるのかなぁと。昨今の加工賃などの急激な上昇を踏まえると、多分20パーセント前後になりそうなので、必ずしもデベが利益を取りすぎているとは言えないと思います。

後は、ここの開発が進むことによる資産価値のアップサイドをどの程度期待するかでしょ。現状のように販売が順調に進めば、計画通りに街が開発されて資産価値のプラスになるし、販売が不調になれば資産価値は落ちる。ここんところが、不確定要素なので、投資としてはリスクになるのは確か。

現在価値だけに目を向けたバリュー投資もセオリーだけど、将来価値に目を向けたグロース投資もまた、有効な投資手段、動機になるのですよ。

投資先検討中さんの主張はそんなところではないかと勝手におもってます。

ちがったらゴメン。

[8099: マンション検討中さん]

ここって何で投資やらリセールやらの話しが激しいの？マンションや立地は魅力ありと個人的には思いましたが…。

[8100: 口コミ知りたいさん]

>8099
そうですよね。千葉市は全く投資に向いていないはずで、良い環境というところで選ばれる街だと思いますが、、、

そもそも投資家が無料掲示板を除くとは到底思えないんですが。さらに千葉。
しかも今から不動産投資ですかね。どこぞの新聞じゃあるまいし。

[8101: 匿名]

魅力があるから=投資対象になりうるんだと思いますが。
少なくとも買う気がないみたいな方はここに居座る必要は無いかなと思います。

また、いまから不動産投資がダメ？ってマジで言ってますか？

まさか、都心に人口が集中してても空室率2割あって、さらに2025年問題もあるのに、みたいな素人でも分かる内容だけで不動産投資（不動産投資と言っても様々だか）がダメ見たいに言ってますかね。

それはさておき、有識者の方はボランティアなのか知識をひけらかしたいバカなのか、素人に余計な知恵、知識をつけさせないことです。

マンマニさんも海浜幕張に初の相談カウンターを構えたみたいですし、商売の邪魔をしちゃ悪いですしね。

[8102: 匿名]

投資対象に限らずですが分析する場合、定量と定性の分析をします。

たいしたロジックでも無ければ路線価…な試算でしたが仮にアレを定量としましょうか。

で、たいした根拠でもありませんが、ここは身内（デベ関係者）やプロ（マンマニ氏もですが、それ以外も）も買ってます。
（他にもあるけど書くのはやめます、様々な事情から）
仮にこれを定性としましょうか。

後は貴方の判断しだいです。

[8103: 匿名]

タワーは後のこり何戸なんですかね？

[8104: 匿名さん]

マンションマニアさんのサイトに2017年のPV TOP10なるコンテンツがあって見てみたら、横浜北仲を抑えて、ここ幕張ベイパークがPV1位でしたね。

https://manmani.net/?p=11828

なんだかんだ注目されているのかと思いましたが掲示板の書き込みは少ないですね。
横浜北仲は2万5千近くの書き込み数。ここは8千ちょいですか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79821/

↑上に定量だ定性だとあるので、こんな角度のデータもありますよと言う一例です。

ちなみに横浜北仲はすでに完売御礼です。
2020年4月入居なので、ここより1年先であるにもかかわらず、すでに完売。

場所も価格帯も違いますから普通の方は比べないでしょうが、投資やリセールと言ってる方々は比較されてますよね？

マンションマニアさん頼みの方もいるようですが、彼は千葉県民ですからね？
だからこそ、ここに価値を見いだせる訳です。

彼はここ推し（公平といいながらも、かなりの記事数ですから公平じゃないでしょ笑）なのかも知れませんし、リセールバリューが無いとは言いませんが、オーバーローンの可能性が限りなく0に近いと言うだけな気が自分はします。

千葉県民の方なら良いと思いますが。2棟目は間違いなく千葉のシンボル的タワーになるでしょうし。ただ建物のグレードは三井さんの中でも中。いたって普通の仕様でしょう。

現在、首都圏在住の方が、そのまま首都圏へ出勤等される場合、自分の友人が相談してきたら、ここはおすすめしませんがね。（予算にもよると思いますが）

首都圏在住の方は晴海フラッグを待つのが良いんじゃないでしょうかね。

[8105: 匿名さん]

とりあえず資産価値があるなんて内容に根拠がないことがわなりました。マンマニさんのランキングは横浜の件からわかる通り大分偏ったランキングなんですよね。普通に人気ランキングで勝てるわけない。というか、投稿記事数が多いのだから当たり前。
また、ブロガーが買ったなんてのはなんの根拠にもならない。投資家が選んでる物件ならまだしも資産価値とは何ら関係ないですよ。これで、まともな根拠がないことが証明されましたね。そのわりには、ちゃんと算出根拠が出てるものへの文句は多いですが、見ての通り単なる文句止まりですね。

[8106: 8104]

いやいや根拠はありますよ。笑

・周辺相場
・街区の人気、将来性
・国、都道府県の政策（国家戦略特区やオリンピック等）
・路線価だったり、建築コストという絶対的なコスト
・マンションのブランド価値
・マンションのクオリティ（設備仕様や共用施設等）
などなど

少し前の書き込みも見ましたが、餅つき名人さん？の指標だと不十分ですが、あれも立派な指標ですよね。（繰り返しになりますが、指標としては不十分です）

ここは幕張ベイタウンから近くなのに珍しく？所有権ですよね。
ベイタウンの物件は軒並み新築時から資産価値を落としてますが、ここは所有権という事を考えると坪200万程度のお部屋であれば十分価値があるんじゃないでしょうか。

タワマンの全体トレンドは駅近、大規模開発です。
ここは駅遠ですが幕張は駅近が無いですから、大規模な点は考慮できるでしょう。
前にも書きましたが、千葉県民や周辺（首都圏じゃない）の方々からすれば、十分魅力的な場所と思います。
また、国家戦略特区（東京圏）にも入ってますし、海浜幕張の隣には新駅もできるとか。
交通インフラは2～3年で劇的と言わないまでも、10年スパンでみればブレイクするーがあってもおかしくありません。
マンションのクオリティは普通ですが三井ブランドな点は良いですね。
ここの立地は計画的に建てられており、今後立つタワー間も十分のようです。
眺望もとても良いでしょう。
保育園も史上2例目ですかね。入居者優先とか。

それらを考えて坪200万。十分資産価値はあると思いますよ。

ただこれも繰り返しですが首都圏の方が保育園や子育ても関係なく、また一生住むといった意味でここを買われるんであれば少し考えてといいますかね。
5年以内にリセールしますなら十分良いと考えます。

10％アップなんて人もいましたね。どーでしょうか。
2棟目の価格次第、売れ行き次第じゃないでしょうか。
2棟目は間違いなく千葉県の需要をかなり取り込むことが予想されます。
2棟目が平均坪単価250万、竣工前に完売なんてことになると1棟目も資産価値も。。。
すべては2棟目。（3月販売ですか？楽しみですね）

超長文失礼しました。

[8107: eマンションさん]

北仲は別格だよ。大抽選会だったし。あそこ外してここ来る人もレアなでしょ。
因みに検討板の書き込み数でいうならば、パークタワー晴海は3万5000くらいに達しているがまだ販売中。しかも板のタイトルはその3、って1と2があったのかしら？
掲示板の書き込み数なんてそんなものですよ。

[8108: マンション掲示板さん]

>>8106 8104さん
そのあたりも加味されて試算だと思います。けどね。前に書かれてますけど、それらが上手くいって、やっとここの値段が適正になるというのが要約です。本当は高騰したら利益出るように値付けされるものですが、ここは完全にファミリー層を狙った非投資物件だからこの値段というわけです。実際、ここのマンション、本当にブロガー以外取り上げてないでしょ。あ、過剰供給ではとりあげられてたか。

[8109: eマンションさん]

>>8108 マンション掲示板さん
それ言い出したら、取り上げられている物件の方が少ないし、ブロガーすらも取り上げない物件の方が多数だと思うのだが？

[8110: 匿名さん]

>>8109 eマンションさん

メジャーどころでそんなとこあります？
そんなところと比べてたんですか。つまり、田舎の売れないマンションと同等という意味でしょうか。

[8111: eマンションさん]

>>8110 匿名さん
比較対象です。
とある全国紙で掲載されたマンションランキング。ここの板でも話題になりました。

【表】首都圏の新築マンション上位30位
ザ・タワー　横浜北仲
ブランズ六本木ザ・レジデンス
クレヴィア文京関口
グレーシアタワー三鷹
ザ・パークハウス　浦和岸町
シティタワー大井町
シティテラス杉並方南町
津田沼　ザ・タワー
パークシティ武蔵小杉　ザ　ガーデン　タワーズウエスト
パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
ブランズ横浜
Ｂｒｉｌｌｉａ　一番町
アクアブリーズ川崎
オーベル板橋本町
オハナ淵野辺ガーデニア
クレストレジデンス武蔵新城
ザ・パークハウス　南浦和フロント
ザ・レジデンス　ひばりが丘
シティタワーズ東京ベイ
シティテラス小金井公園
シティテラス横濱サウス　ザ・ガーデン
シティハウス千代田外神田
デュオヒルズ東川口ザ・ファースト
パークタワー晴海
ピアース赤坂
プライムパークス品川シーサイド　ザ・タワー
プラウドシティ越中島
プラウドシティ大田六郷
Ｂｒｉｌｌｉａ　秋葉原
幕張ベイパーク　クロスタワー&レジデンス

ま、そんなところもあるの？と、聞くぐらいだから、これくらいの物件の推奨記事のリンクを貼ることくらい、訳ないですよね。
頑張って下さいね♩

[8112: マンション検討中さん]

あげ足とりなさんな。しょーもない。
千葉県だからね。誰も都心なんて思ってないでしょ。

都心湾岸住まいからしたら足立区とか北区も田舎に思えます。

千葉県いいじゃないですか。
東京でも大田区に住むより幕張のがいいなぁ。

※足立区、北区、大田区は一例です。お住まいの方々ごめんね（笑）

[8113: マンション検討中さん]

プラウドシティ越中島見に行ったけど、
地図でみると場所は都心だけど、周り小汚いよ（笑）

小汚いというか、汚い。

あんな汚い場所に子供と住むイメージ持てなかったわ。