幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[806: 匿名さん]

タワーのバルコニーにはスロップシンクないことの方が多いですよ。

[807: 匿名さん]

>>804 マンション検討中さん
その通りと思います。車所有者又は車希望者が控えめにみて90%として、70%の駐車場当選者は割高に設定された駐車料金で苦しみ、20%の落選者は車を手放すか遠方に借りることを余儀なくされ、嬉しいのは相対的に費用負担が軽くなるマイノリティの10%だけですかね。

[808: マンション検討中さん]

海浜幕張駅近くにある高架下の月極パーキングは15,000で借りれるみたいですね。
セキュリティーだけが心配だけど、最悪はそこに止めるしかないですね。

[809: 匿名さん]

駅の近くの駐車場だと、車に乗るまで１５分。荷物があって積み込むためにマンションに戻る必要があったら、出かけるまでに３０分かかっちゃうね。

[810: マンション検討中さん]

高架下の月極は空きないみたい。若葉地区がベイタウンのように路駐OKなら、どこか遠くで契約だけして近所に路駐って人も出るかもね。

[811: 匿名さん]

草っ原には止めさせてくれないだろうしなぁ。本当に難民が増えそう。

[812: マンション検討中さん]

>>807 匿名さん
駐車場に関しては三井の読み間違いでしょ。

それか置けない理由でもあったのか。

駅まで徒歩15分、千葉県でしょ。

車ないとか考えられない。。。

そしてマンマニの無責任な分析。。。

[813: 匿名さん]

スラブ厚薄すぎじゃない？

[814: 匿名さん]

まぁマンマニを責めるのはよしましょうよ。価格情報を出してくれるんだし、事実として嘘を言ってるわけてはないんですから。彼にも色々事情があるんですよ、たぶん。

[815: 匿名]

駐車場がぴったし埋まるか少しだけ足りない、少しだけ余るならマンマニの分析が正しいことになるね。

逆に大幅に足りなくなるならマンマニの分析が不正解、というか三井の設定ミスとなる。

誰が正解かは1年半後にわかることだよ。

うちはぴったし埋まると予想してる。千葉とはいえ今時7割を越える人が車を持っていることは考えにくいよ。

[816: マンコミュファンさん]

マンマニさんは、将来の価格を周辺物件と比較して予測する際に、甘めに予測してるのがびっくりです。
駅から近くて条件のいい物件と比較して価格を予測することが多いですよね。

[817: 匿名]

>>816 マンコミュファンさん

そうかな？というかここの場合所有権が少ないから比べられる物件が少ないんだからちゃんと所有権して評価してるのはわかりやすいが。

[818: 匿名]

>>815 匿名さん

結局のところぴったし埋まってマンマニさんが正解ってことになりそう。

根拠はないですけど私たち家族も車を所有しないけどここ買いますから同じような家族も3割はいるんじゃないかと思ってます。私たち家族からすると駐車場が埋まってさえくれれば良いわけですが参考までに。

[819: マンコミュファンさん]

駐車場は足りないと思います。なんといっても徒歩15分は強烈です。
以前、新船橋のプラウドが、船橋駅から徒歩14分で坪単価150万円でバカ売れしたけど、あそこは新船橋駅徒歩1分でしたからね。
イメージやブランド力では海浜幕張の方が上だけど、実際の立地では新船橋の方が上だろうから、坪単価250万円はあり得ないし、220万円でも厳しいと思う。
イメージ先行で都内の富裕層を口説くつもりなのかな。

新船橋のプラウド1.2街区が駐車場設置率75％位で駐車場足りなかったから、次の3～5街区は80%位に引き上げたはず。
駅1分で、駅前にイオンモールがあり、電車2分で船橋駅について東武や西武デパートがある環境で80%だから、駐車場は全く足りないだろうなと。

[820: マンション検討中さん]

>>818 匿名さん

私も同じ考えです。
徒歩かチャリで普段の生活に事欠くことは無いとおもいます。遠出するときはカーシェアあるし、通勤は徒歩かチャリか、雨の日はタクシー乗り場もありますからね。

[821: 匿名]

>>820 マンション検討中さん

横入りですみません。私達も車は所有していませんがこちらを購入予定です。営業さんの話ですからどこまで鵜呑みにして良いかはわかりませんが千葉県民で購入する方は車所有率高いけど私達家族のように都内から住み替えてくる人はカーシェアやレンタカーに慣れている方が多いため車を所有する予定がない方が多いそうです。実際私達も都内からの住み替えでカーシェアに慣れてるため車は持ちません。

[822: 匿名さん]

余るより足りない方がマシだと考えた設定でしょう

[823: 匿名さん]

駐車場利用希望の有無をアンケートでとってるから、契約前にその結果を確認して判断。車を所有する予定がない人が多いって説明は相対的にってことで、具体的な数字じゃないでしょ。

[824: マンション検討中さん]

駅近の築16年のマンション、大分こちらと仕様が違うよ。距離だけで単純比較して価格を議論するのはいかがなものかと。

[825: 匿名さん]

確かに今は車所有世帯減ってるみたいだしカーシェアも普及して来ましたからコスト考えても駐車場設置率100%じゃないのは時代の流れかなと思いますが
「駐車場設置率が少ないから凄い」は営業マンかよって言われても仕方ないですね

[826: 匿名]

>>825 匿名さん
駐車場が余らない台数でしかも自走式だから住んでからの管理面などでは魅力的だよね。マンションのウリなんだから伝えるべき点でしょう。

[827: 匿名さん]

機会式だと空くのは問題だけど自走式なら少し広く作っても管理費なんてたかが知れてますし、
批判的なレスが多いですからコストカットとネガティヴに感じる方が多いんじゃ無いですか？
リセール時に100%は強いですしね

[828: 匿名さん]

その通りで、自走式の場合ランニングコストがほとんどないから余る分には大してデメリットないんですよね。足りないと結構困るという。多めに作って車世帯を歓迎しておけば管理修繕費も潤っていいことずくめのはずなんですけどね。容積率を駐車場に食われるのをケチったんじゃないかと勘ぐりたくなる。

[829: マンション検討中さん]

>>828 匿名さん

まぁ、駐車場は既に4階建てなんで、台数増やすならば階数増やさないといけないので、そうなると今度はエレベーターを設置する必要が出てくる。そうなると管理費増えますからね。。費用対効果で考えると、7割が最も良いとゆーことなんじゃないのかな？、

[830: 匿名さん]

>>826 匿名さん

管理面から見たら自走式なら管理にそんなに金掛からないんだから余るデメリットより足りない場合の収入機会損失の方がよっぽどデメリット有るかと

[831: 匿名さん]

駐車場が足りなくて、空き待ち状態だと中古で売り出すときに買い手が限定されるから売りにくくなる。そっちの方が問題として大きい。

[832: 匿名さん]

>>829 マンション検討中さん
現状、駐車場にエレベーターついてないんですか？4階に当ったら階段をヘイコラ登っていかないといけないと。。屋根もないし最上階はかなり辛いですね。カーシェアでいいやってなりそう。

[833: 匿名]

>>832 匿名さん
駐車場専用のエレベーターありましたよ。

[834: マンション検討中さん]

>>833 匿名さん

829です。
失礼しましたm(__)m

[835: マンション検討中さん]

>>801 マンション検討中さん
ついてるかついてないか誰かご存知ではないですか？
非常に重要なことです。

[836: 匿名さん]

非常に重要なことならご自身で確認された方が良いかと

[837: 匿名さん]

水盤ってなんで作っちゃうんだろう。水を使う共用施設って意外に金食い虫で、管理コストを抑えるために入居後数年で枯山水なんて例もある。

それから、幼児にとっては顔がつかる深さでも、十分窒息に至る。そういった管理責任も管理組合に生じる。

[838: 名無しさん]

マンション購入検討してます。
今、かなり高めに予定価格が出てますが、
説明会で予定価格高めに出して、
販売開始と同時に1割引くらいの価格で販売されるのは一般的なケースですか？

[839: マンション検討中さん]

>>838 名無し

事前訪問会から既に少し下がっているので、更に1割値引きは厳しいかと思ってます。

ここの板見ても既に購入宣言してる方がちらほらいますからね。今の価格設定でも十分な需要が集まっている可能性があります。

[840: 匿名さん]

意外と適正価格なのかもしれないですね。ここだけ高いなら誰にも相手にされないですが、他も死ぬほど高いですからね。

[841: 匿名さん]

>>838 名無しさん
売れ行きが危ぶまれる場合、価格を下げて見込み客を拡大するアプローチと、販売期間を延ばして需要が自然発生するのを待つアプローチがあります。ベイパークでは二棟目の販売計画が一年延期されており、後者の方針で進むと思われ、微調整以上の大きな値下げは期待できない気がします。値段が高くても地縁等の関係でここでないと駄目という人が一定程度出てくるんでしょうね。

[842: マンション検討中さん]

>>836 匿名さん
検討掲示板で聞くのは、マズイ内容ですか？賃貸マンションと同じ換気システムですか？
全熱交換器があるかないかは居住空間に与える影響は大きいですよ。

[843: 匿名さん]

最近はコストダウンが進んでいるので全熱交換器なんてよほどの高級マンションじゃないとついてないと思いますよ。港区の坪700超えるようなところならついてるかもしれません。なんというか国産大衆車のスレでこのクルマは冷蔵庫ついてますか？と聞くくらい場違いな質問のイメージ。

[844: 匿名さん]

普通に考えて全熱交換器なんてついてる訳ないじゃないですか
居住用マンションですよ、商業ビルとかなら有るんでしょうけど
どうしても気になる大事な事ならMRに電話で聞けばすぐ教えてくれるかと

[845: マンション検討中さん]

>>844 匿名さん
今まで都内で検討していたマンションでは普通に付いていたので、それが普通と思ってました。
無駄足にならないよう事前に確認したかっただけです。

[846: マンコミュファンさん]

二棟目が一年遅れるんですね。ということは、今現時点で把握しているペースだと、10年ではなく20年位かかってしまうかもですね。
一気に開発してくれないと、リスキーだなぁ。

[847: 匿名さん]

>>845 マンション検討中さん

へぇ参考までにどの物件を検討してたんですか？中古含み？

[848: 匿名さん]

まあまあ。時間をかけてゆっくり売る戦略なら、我々もどっしり構えて、ゆっくり検討しましょうよ。検見川浜みたいに販売側が焦り始めてからが買い時ですよ。

[849: 匿名さん]

入居開始は再来年だしね。

[850: マンション検討中さん]

>>847 匿名さん
ここ一年の都内新築は一通り。
全熱交換ではないということは、外の空気がそのまま入ってしまうわけですよね。冷暖房効率がめちゃくちゃ悪くなって汚い空気が家に入ってくるわけです。普通タワマンならそれはありえないでしょ。

[851: 匿名さん]

>>850 マンション検討中さん
じゃあ聞きますけど都内のどの物件で全熱交換器ついてました？少なくともこの物件と競合するような物件では皆無と思いますけど。坪200万代のマンションに多くを求めていけませんよ。

[852: 匿名さん]

ここの角住戸みたいに風が抜けないレイアウトだと全熱交換は必須だと思うけどな。光熱費すごいことになるよ。イニシャルコストをけちると、ランニングコストでもっと大きな出費になる。

[853: 匿名さん]

>>852 匿名さん
いやだからそんな物件ないって言ってるのが理解できないのかな？早く851の質問に答えてくださいな。

[854: マンション検討中さん]

⬆︎会話が成立していない。笑笑

[855: 検討板ユーザーさん]

どなたか、全熱交換ありのマンションでの居住経験を、なしのマンションでの居住経験を教えて貰えませんか？

[856: 匿名さん]

まあ出来上がるの再来年だし、焦るな。

[857: マンション検討中さん]

マンションマニアより

『2017年には海浜幕張若葉地区で総戸数4390戸の超メガトン級大規模マンションがスタート予定です！！
仮に15年かけて販売するとなると月に24戸～25戸の契約をとらなくてはなりません。駅前の好立地というわけでもなく、ユトリシアほど目に優しい価格ではありませんから販売は一筋縄ではいかないでしょう。』

[858: 匿名さん]

>>851 匿名さん
ネットで検索すればいくらでもでできますよ。坪200万円代の部屋があるタワマンでもついてます。
ここは駅から遠く、資産価値の点から共用部はケチっていないと思っていたのですがやはり全熱交換器はナシでしょうか？

[859: 匿名さん]

全熱交換器って共用施設じゃないけどね。

[860: 匿名さん]

だから物件名おしえろと

[861: 匿名さん]

＞仮に15年かけて販売するとなると月に24戸～25戸の契約をとらなくてはなりません。

これって何気にハードルが高いですよね。

[862: 匿名さん]

4390戸ですもん何げと言わず普通に高いハードルですよ

[863: 匿名]

一筋縄ではいかないからこそコンセプトに力を入れているんでしょう。マンマニさんが言いたいのは海浜幕張駅徒歩15分にただマンションを建設したって売れないから街をつくらないとだめだよという話なのでは。

実際に街のコンセプトが発表されてからはマンマニさんも幕張ベイパークを押してくるようになりましたからね。年間300戸～400戸なら捌けると思うよ。

[864: マンション検討中さん]

ほんとにほんの数年前までと値上げが半端ないですよね...
上がったのに仕様が下がるって購買欲が下がりっぱなしです。
天カセと全熱、あればあるにこしたこたぁない。
こんなにグイグイ上がったなら、すぐに下がるのかな？なんて思ってしまいますが、そんな甘くないんでしょうかね。
ここ、こんなに強気にくるとは想定外でしたし。
だったら、満足度の高そうな２棟目まで、狭めの中層階ならイケるのかなぁと少し待つかな...とよぎります。
でも、線路すぐ横で音の心配もあるし。
高層の建物に囲まれて、陽当たりも気になりますし。
冬の影は相当距離出ますからね。
ちょうど太陽が朝から夕方まで移動してる間、どの建物からも影がのびそうで。

[865: 匿名さん]

計画見る限り2棟目が立地的にも良いですよね、数年後ですけど

[866: マンション検討中さん]

3LDKで3,000万台じゃないと売れ無さそう。千葉県だし。

[867: 匿名さん]

>>858 匿名さん
いくらでもあるなら2、3あげて下さいな。妄想はチラシにでも書いて下さいw

[868: 匿名さん]

2棟目発売まで待って、売れ残ってる1棟目と比較してからでも遅くない。1棟目もまだ建設始まったばかりだし。

[869: 匿名さん]

MRの営業の方曰く、2棟目は千葉の富裕層と都内の富裕層の住替え狙いらしいので（1棟目を早く売りたいための売り文句な気もするけど）、千葉最高層になるのもあって、線路際だけど高額物件になってしまうのかなーなんて
パークタワーがあって少し景観は被るけど、1棟目を含めて、間違いなく他の予定のタワーより見晴らしは良いし、ほんの少しだけ駅近だし…

[870: 匿名さん]

市況次第では二棟目の販売が更に延期になる可能性もあります。値引きされた一棟目と比較されたら売主としては目もあてられないので。いつまでにベイパークを完成させなければならないという約束は別にないんでしょうし。

[871: マンション検討中さん]

まあ20年遅かったな。20年前なら売れたかもしれない。個人的な意見なので気になさらないでください。
建物自体はタワマンでいいんじゃないでしょうか。

[872: 匿名さん]

まー2棟目が1番高いのはそりゃそわだろうって話だね。

[873: 匿名さん]

つぎになると高くなるから早くって、すみふやゴクレといった売れ残り続出デベの常套句。三井までそんなことするようになったか。

[874: マンション検討中さん]

不動産屋なんて三井も大京も変わらないですよ。
そんなのに乗せられる人がいるのは情けないですけど。

[875: 匿名さん]

大京って強引な営業手法で有名。資料請求やモデルルーム行くときには覚悟しないと。

デベにはそれぞれ特徴があるんだけどな。

[876: 匿名さん]

>>860 匿名さん
だから検索エンジンで探せばいくらでもで出るよ。
この板で他物件の固有名詞を出すのは良くないです。

[877: マンション検討中さん]

>>875
私は三井の営業に信じられないくらいしつこい営業を受けた経験があります。

[878: 匿名さん]

全熱交換器をつけても、坪単価に直したら1万も差は出ないでしょ。

[879: 匿名さん]

>877

珍しいね。大手デベって買いたいんなら売ってあげるよって態度の営業が多いんだけど。

余程成績の悪い営業に当たったのかな。

[880: 匿名さん]

もう辞めてあげて！！
都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんのライフはもう0よ

[881: 匿名さん]

熱交換器はよくわからんからどうでもいいんだが、二棟目の方が駅に近いって勘違いじゃないか？公園突っ切れませんよ？
色んな意味で二棟目の方が安くなる気がします。

[882: 匿名さん]

ゴミ置き場は各階にあるのでしょうか？
ベイフロントタワーは1階のゴミ置き場まで持って降りなきゃいけないみたいで・・・。
コスト削減のしわ寄せですかね。

[883: マンション検討中さん]

>>882 匿名さん

ありますよ。

[884: 匿名さん]

>>880 匿名さん
なんか情けないことを言いだしたのでやめてあげますw
こういうやつが見栄張ってローン組めないような部屋申し込むんでしょうね。相手する営業マンがかわいそうw

[885: マンション検討中さん]

ローン組めない部屋は現金じゃないと申し込めないはず。

[886: 匿名さん]

>>884 匿名さん

http://aki-factory.com/archives/701
検討されているならこういったものは読んでおいたほうがいいですよ。

[887: 匿名さん]

その記事甘いね。冬寒いからといって給気口閉じちゃうと部屋が負圧になることもある。

[888: 匿名さん]

>>886 匿名さん
他物件の固有名称がどうのこうの言うなら、本物件につかないことが確定している仕様について議論しても無駄でしょ。ていうかウザいから書き込まないでくれる？

[889: 匿名さん]

不都合な真実は書いちゃダメなのかな。北朝鮮みたいだな。

ここの角部屋みたいに風が抜けない構造だと全熱交換だときついよ。知らない人に売りつけちゃうのっていかがなものか。

[890: 匿名さん]

書き間違えた

全熱交換だときついよ⇒全熱交換なしだときついよ

[891: 匿名さん]

ここが不調だと、二棟目ではつけてくるかも（笑）

[892: 匿名さん]

都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんが対象の物件を挙げてくれないから比較も何も出来ないよ(T . T)

[893: 匿名さん]

津田沼駅徒歩8分のザ・レジデンスが新築70㎡　5000万～
こちらは4500万～

まぁ妥当な値段ですね

[894: マンション検討中さん]

>>890 匿名さん

それってダイキンのエアコンじゃダメなんですかね？？

[895: 匿名さん]

エアコンと換気装置は別物ですよ
今は24時間換気ですし

[896: 匿名さん]

全熱交換でないと、エアコンかけてる最中に外の暑い熱気を２４時間換気で取り込むから、電気代がすごいことになる。

[897: 匿名さん]

エアコンも天カセじゃないし。

[898: マンション検討中さん]

ふむふむ。。
それはタワマンだと標準装備されているべきものなのでしょうか？？
この価格帯で、という意味です

[899: 匿名さん]

都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんは有るって言いはってますが物件名が1件も出て来ません。
要はそーゆー事です。

[900: 匿名さん]

>>889 匿名さん
お宅こそ不都合な事実をかけないのかな？物件名とか？もういいから全熱交換のスレでも立てて勝手にそちらでやって下さい。

[901: 匿名さん]

ここって駅行きのバス停、最後に乗りますよね？
という事は、雨の日とか満員で乗れないてことが容易に起こるのでは？それが心配です。

それと管理費…まだ未確定の固定資産税と合わせるといくらになるのでしょうか。

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
この前のMR訪問の時、京成バス、順路変更があって、行きも帰りも1棟目が始めの停留所で帰りも始めに降りる順序変わったとの事でした

でもタワー沢山立ってきたら、どうなるか判りませんね

管理費（毎月の維持費）高いですよね⤵︎

固定資産税、税率変わるんでしょうし、幾らになることやら…普通はそんなに払えないだろ、って額になりそうですよね…

[903: マンション検討中さん]

管理修繕、固定資産税でローン終わってからも毎月7万くらい払うはず。買う意味なし。

[904: 匿名さん]

タワマンは維持費高いから仕方ないよ。住宅ローンとは別に月5万円は最低限払えないと、あの高級感は維持出来ません。

[905: 匿名さん]

駅まで沢山歩くのは苦にならないけど、維持費が高すぎますね。キャッシュでポンと買えるくらいの方じゃないと、ちょっと稼いでいるくらいのサラリーマンじゃ無理でしょ。