幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[723: 匿名さん]

引っ込まれ過ぎても販売側や購入者は将来的に困るでしょ。
徒歩5分圏内に駅が２駅あるウェリス稲毛の坪単価は160万円台だったらしいので同じ大規模でも駅遠マンションのここがいくらで販売してくるのか注目ですね。

[724: 匿名さん]

主人がこちらの物件を検討しだし(住み替え)、何を考えているのか。
数年前、近隣○○タウンで分譲を購入したばかり。
見栄っ張りとミーハーな性格にもほどがある。
見栄っ張りだけど、都内のマンションは買えない。
だから、郊外のブランド限定。
少々高くてもローン組んで検討するんじゃないかしら、バカだから。
私は住居にそこまでお金をかける意味がわからない。
余裕がある収入でもない。
年収1500、子供が2人、これから受験も控えてる、老後資金だって。と考えたら…
無理できない。
検討されているみなさんは収入に余裕があるのだと思います。それを主人にわからせたい。

物件に関係ないレスで失礼しました。

[725: 匿名さん]

>>724 匿名さん
貴方の言い分だけ書かれても何とも言えないけど、夫婦でファイナンシャンプランナーに相談にでも行ってみれば？専門家から指摘されれば頭冷やすかもよ。

[726: 匿名さん]

匿名とはいえ掲示板で旦那を【見栄っ張りでミーハーでバカ】と書き込む奥様・・・
二人のお子様が可哀想だ

[727: マンション検討中さん]

免震構造は分かりますが、東日本大震災レベルの大地震が東北ではなくて関東近郊で起こった際は部屋や建物の揺れ方とか被害はどの程度になるのか？
若葉町や海浜幕張としてどのような被害想定や対策を取っているのかとかそういった情報もホームページでしっかり出してもらわないと埋め立て地のマンションは比較検討できないので困ります。

[728: 匿名さん]

その年収だったらやめとけ。
優先順位をつけられないみたいだから。

[729: 匿名さん]

正直、世帯年収が1500万円を超えるような世帯が千葉に多いとは思えない。
だったらもっとマンション価格は高いだろ。
アッパーな世帯がこんなところへ書き込むとは思えない。
リア充アピールに必死なインスタバカと同じ。

[730: 匿名さん]

千葉にマンション買うようなのは田舎者だろうね

[731: 匿名さん]

反対に田舎者ほどコンプレックス丸出しで東京アドレスにこだわると思うけどね
あと田舎者ほど他人が田舎者かどうか意識するという

[735: 匿名さん]

[No.732～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[736: 匿名さん]

なんか嫉妬が凄いですね。

[737: 匿名さん]

普通の会話しませんか？

ところで、小学校は打瀬小とのことですが、
子供の脚で徒歩何分でしょうか？

[738: 匿名さん]

反対の意味がわからん

[739: マンコミュファンさん]

>>737 匿名さん
子供の脚でだいたい12分～15分くらいかなと思います。
エレベーター待ちとかあると、家からだともしかしたら20分くらいはかかるかもしれませんね。
参考までにどうぞ(^-^)

[740: 匿名さん]

>>739 マンコミュファンさん

少し遠いですが通えますね。
放課後の習い事は、そのままベイタウンか一度帰宅してから自転車で駅前でも良さそう。

[741: マンション掲示板さん]

>>740 匿名さん
習い事はベイタウンか、駅前になるんですね。
打瀬小や打瀬中では、帰宅しないで、学校帰りに直接習い事に行っても大丈夫なのでしょうか？
今住んでいるエリアの公立小中では、帰宅途中の習い事は禁止されているので、そのまま行けるというのが本当ならいいなと思うのですが。
ご存じの方がいらっしゃいましたら、教えてください。

[742: 匿名さん]

>>741 マンション掲示板さん

千葉市の公立に通わせてますが、一度帰宅のルールにありませんね。ただ区が違うので美浜区はどうなんでしょう。

[743: マンション検討中さん]

本日三連休初日で混んでるのかと思い覚悟で行きましたがガラガラでした。
内廊下ではない、駅距離15分なのに駐車場が72％、南向きはタワーとタワーの間からしか眺望望めず。
天高2600のわりに高く感じなかったのは窓が小さかったから・・？
眺望が悪いから窓を小さくした？？
残念だったのがシアター。
遊園地で乗り物に乗っているような感覚・・気分が悪くなり途中退席したくなりました。
期待していただけに残念でした。
ちなみに坪単価平均は220万円と行ってましたが200万円弱〜260万円くらいになりそうですよ。
上層階に金額を盛るのは当たり前ですからね〜

[744: 匿名さん]

>>743 マンション検討中さん
レポートありがとうございます。予定坪単価220は相変わらずでしたか。

[745: 匿名さん]

どのくらいの広さのお部屋がモデルルームとしてオープンしていたのでしょうか？

[746: マンコミュファンさん]

>>745 匿名さん
75m2と106m2

[747: 匿名さん]

ここは別として残りが予定通り建ちますかね。計画頓挫も視野に入れないとね。

[748: 匿名さん]

施工会社をはじめ最後までやるということで価格が決まっていますから
そうそう簡単には中止しないと思いますよ
ジョイントベンチャーで体力的にも問題無さそうですし。

[749: 匿名さん]

南北東の眺望は期待出来ない。残された西側も低層はレジデンス棟と完全に干渉する。

→西側の高層階を高めにして、それ以外はもっと控え目な価格設定にしないと、駅距離・地盤の欠点と合わせて割りが合わない‥

[750: 匿名さん]

だったら買わなきゃいいだけ。

[751: 匿名さん]

間取りが追加されましたが床暖房採用がはっきり書いてないですね。

[752: 匿名さん]

HPで公開する間取り図で床暖の範囲まで表示してるケースって少ないと思うけど。

以前、某デベの物件でモデルルームに行って渡される図面にエアコンの室内機、室外機の設置位置すら表示してないなんてことがあって、メイルで質問したらモデルルームにまた来てなんて言ってたデベもある。今どき図面くらいメイルで送ってくれてもいいのに。

[753: 匿名さん]

そうか？むしろ新築の間取りで床暖房あるときはほぼ必ず書いてあるもんだと思ってたが。アピールポイントはなんでも針小棒大が新築マンションのHPでしょ。

[754: マンション検討中さん]

埋立地に建っている30階以上のマンションの地震対策、このタワマンの対策はどれだけ信頼できるのか、どなたかご存知ですか？安心できれば検討したいです。

[755: 匿名さん]

アピールしたいのは収納みたいだね。わざわざ色を付けてる。

ウオークイン、シューズインが多いみたいだけど、ウォークインする部分は収納としてはデッドスペースになるから、実際に収納できるスペースって限られるんだけどな。

[756: 匿名さん]

地震のこと考えたらタワマンではなく低層でしょ。免震って大きな地震の度に弱点が露見してる。

[757: 匿名さん]

752でコメントしたエアコンの件だけど、81DD Typeの洋室(3)のようにバルコニーや共用廊下に面していない部屋だと、エアコン設置できないケースもあったりするから設置場所の確認って必須。

洋室（３）に接して水回りがないのにパイプスペースがあるから、エアコンの排水のように思えるけど。

[758: 匿名さん]

あと、室外機２段設置とかマルチエアコンなんてケースもあるか。室外機２段設置だとバルコニー出たときに高いところから熱風が当たることになる。

[759: 匿名さん]

海に近いから、塩害対策品が必要かも確認か。エアコンだけでも確認すべきことって結構ある。

[760: マンション比較中さん]

床暖、ディスポーザー、各階ゴミ置き場
このあたりの有無は気になるところですね

[761: 匿名さん]

タワマンだと２４時間換気が全熱交換式かどうかも要チェックポイント。最近、コストダウンでついてないケースが目立つ。

[762: 匿名さん]

>>759 匿名さん
2kmくらい離れているしさすがに不要な気がします。気になるようであれば、ダイキン製のエアコンであれば標準品で塩害対策が施されているそうです。

[763: 匿名さん]

ダイキンも通常仕様と塩害仕様は別ですよ。
通常仕様でも塩害に強いって話なら良く知りませんが
個人的にはエアコンは技術進歩早いから10年以上使うってイメージじゃないんで標準品買って壊れたら新しいの買うかな

[764: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
外玄関、内装はオプション無しだとかなり
シンプルですね。
立地は駅から離れている分すっきりしていました。
全棟そろったらビル風はどうなるかな。

[765: マンション検討中さん]

約1ヶ月ぶりにMR訪問。ベイサイドビューの西向き価格が2〜300万ほど落ちてました^_^

[766: マンション検討中さん]

>>765 マンション検討中さん
おお！もう価格調整行ってたんですね！
情報提供ありがとうございます！

[767: 匿名さん]

１年後にはもっと値下がりしているよ。

[768: マンション検討中さん]

今の時代に徒歩15分はすごいよね。

[769: マンション検討中さん]

>>768 マンション検討中さん

実際は15分ではつきませんよ。少なくとも女性や子供の足では。

でも、ここの魅力はそこではないと思います。MR行ってみてください。

[770: マンション検討中さん]

ここの固定資産税ってだいたいどのくらいになるんでしょう？

[771: マンション検討中さん]

西向きだけが若干下がってたんですかね？
他はどうでしょうか？
まあそれでも、割高ですが。

[772: 匿名さん]

>770

営業に聞けば見込み額は教えてくれるはずだよ。確認するポイントは、１年目と２年目、７年目。１年目は土地だけなのと引き渡し日からの日割り、２~６年目は新築の減免ありなので、額が違ってくる。

[773: マンション検討中さん]

>>771 マンション検討中さん

南も若干、下がりました。

東は据え置きですね。

[774: マンション検討中さん]

ありがとうございますございます。
南が若干なんですねー。どれくらいでしょうか5%くらいとかですかね。
あと東も別に安いわけじゃないのに、そこは据え置きなんですね。

[775: 匿名さん]

価格情報はマンションマニア氏の速報が出ています。
https://manmani.net/?p=9004
https://manmani.net/?p=9313
立場上いちおうは褒めてますが、何というか駐車場が少ないから凄いみたいな苦しい持ち上げかたで、むしろ皮肉のように読めてしまいますね。。

[776: マンション検討中さん]

>>775 匿名さん

苦しい？？どこら辺ですかね？？

[777: 匿名さん]

まぁ、大半が車持っているからね。確かに苦しい。

[778: 匿名さん]

マンションマニアさん、三分の一売れるとか言ってるのは業者寄りな感じが見え隠れするから、控えた方が良いですよ。

[779: 匿名さん]

管理費や駐車場代金までもが高いと感じるのは自分だけ？？内廊下＆タワーパーキング＆駅近物件であればまだわかるけど。

[780: マンション検討中さん]

マンションマニアは、ただの素人ですね。
ステマするにしても、もう少し勉強したほうがいい。
サイトの見せ方はうまいが、文章や分析のレベルはそれに見合ってない。

まあ。何れにしても、価値と比べて高いわこりゃ。

[781: 匿名さん]

管理費は高いですね。千葉の庶民では到底維持出来ません。

[782: マンション検討中さん]

ここは東京からの移り住みをある程度取り込む予定なのでは？と思ってます。そういう人は車は持たないですからね。街開発なんで車なくても問題なく生活できますよ。カーシェアもありますし。

私も東京在住でここ考えてます。

[783: 匿名さん]

管理費、修繕費、駐車場で4〜5万はさすがに高いなあ

[784: 匿名さん]

好きな部屋を購入できるのでしょうか？
通常は販売期毎に買える物件が決まっていますよね。

[785: 匿名さん]

>>783 匿名さん
タワーとしては安いと思いますよ！修繕費は安すぎて爆上げ必至な予感がしますが。

[786: 匿名さん]

>784

２パターンあって、早期来場者から希望をとってそれで各期の販売住戸を決めるパターンと売主が予め販売住戸を決めてるってパターン。前者の売り方が一般的。ただ、販売開始後にモデルルームに行くともう販売住戸は決まっている。

[787: マンション比較中さん]

東京在住で今は車を持っていなくても
ここで生活するには必要になってきますよ
買い物、駅までの送り迎え、お出かけ、車があったほうがより便利です

[788: マンション検討中さん]

駐車場7割は有り得ない。営業にはシータワーの現況を分析した、とか言われたが3割も空きはないよ。
月額料金を高くすることで車持つのを諦めてもらいたいんだろうけど、まず足りなくなるね。

[789: マンション検討中さん]

そもそもここの区画だけでもそれなりに敷地があるのに、駐車場を七割に留めた理由って何ですかね？コストでしょうか？高稼働率が前提ならば、台数増えた方が効率上がると思うのですが。

[790: 匿名さん]

千葉の庶民にとっては維持費高い。一方で修繕積立金は安すぎるから、数年後に破綻する家庭が出てきそうな気がします。ちゃんと楽観的じゃない資金計画を立てよう。

[791: マンション検討中さん]

駐車場7割は、そりゃコスト削減でしょう。三井にとっては売ったあとに駐車場足りなくても痛くも痒くもないし。さらに月額利用料を上げることで、管理費口に回る額はきっちり確保するあたりさすがですw
グループとして管理でも儲けようとする姿勢は上場企業の鑑ですね。

[792: マンション検討中さん]

駐車場7割は不満
だったら住民専用シェアcarを2～3台用意してほしいですよね。
ちょっとした買い物や送り迎えに使いたい。

[793: 匿名さん]

駐車場の利用料は修繕費ではなく管理費に入るの？修繕積立の方な気がする。

機械式増やせば修繕費跳ね上がる。購入後の費用なので一般的にはこちらがデベ的に売りやすい。
平置き増えれば固定資産税上がるのかな。土地安ければ無問題だが。

ただ、この立地で駐車場7割はどうなんでしょうね。
カーシェアの有無はこれから分かるのでしょう。

[794: マンション検討中さん]

>>793 匿名さん

駐車場の利用料は8割が管理費、2割が修繕費に組み込まれるそうです。稼働率の前提が95パーセントで、それを超えたぶんは修繕費に入るそうです。

カーシェアは３台。三井のリパークが運営するので、管理費扱いにはならないそうです。

[795: 匿名さん]

駐車場の想定稼働率95%ってかなり高いね。足らないから常に満杯ってことかな。一般的には想定稼働率は７割。それくらいでもサイズが合わないから空き待ちって人が出てくる。

あと、一部を修繕積立ってのも珍しい。通常は、管理組合の会計に入れて、トータルで剰余金が出たら管理組合総会の決議で修繕積立に振替。

[796: 匿名さん]

カーシェアは外部運営ってのは健全かな。管理組合で運営して赤字になったら大変。

[797: 匿名さん]

駐車場の稼働率がある一定割合を超えた分を修繕積立にするってのは、ちょっと危うい計画かな。稼働率によって積立金が変動するわけでしょ。

[798: 匿名さん]

なんかみんな文句が多いな〜。新築時駐車場7割は確かに少ないけど、古いパティオスとか駐車場凄い余ってる。機械式撤去したとこもあるくらいだし。将来を考えればそれほど悪い設定ではないかもよ。駐車料の扱いも別に問題にするようなもんじゃないでしょ。

[799: マンション検討中さん]

ベイタウンのどのマンションも、自走式はほぼ満杯で機械式やタワーパーキングは余ってる。機械式は車幅180センチ、高さ155センチまでってとこが多いから乗れる車が限られるから。
ここは自走式なのはとても評価できるけど、かなりの戸数の駐車場難民が発生するな。

[800: マンション検討中さん]

ところで、スロップシンクついてないのって最近は普通なの？

[801: マンション検討中さん]

>>761 匿名さん
全熱交換器って、このクラスでついてる？？？

[802: マンション検討中さん]

>>766 マンション検討中さん
価格調整は三井のオハコ。

パークタワー晴海も当初は方角関係ない価格設定で、その後北向きを調整しましたーって、なんじゃそりゃでした。。。

そんな売り方しなくても自信があれば売れるでしょうに。。。

[803: 匿名さん]

>>800 マンション検討中さん
最近は付いてないマンション多いですね。
コストカットなんでしょうけど残念ですよね。

[804: マンション検討中さん]

>>778 匿名さん
そうかもね。

駐車場のくだりは少し苦しい。

だって、70パーセントの時点、かつ、95パーセント稼働で元取れるとしてる時点で、車持ってない人の方がマイノリティだし。

というか、ここで車持ってない人の方が少ないっしょ。

[805: マンション検討中さん]

>>803 匿名さん
ここはついてないんですか？？
それはまずい。

[806: 匿名さん]

タワーのバルコニーにはスロップシンクないことの方が多いですよ。

[807: 匿名さん]

>>804 マンション検討中さん
その通りと思います。車所有者又は車希望者が控えめにみて90%として、70%の駐車場当選者は割高に設定された駐車料金で苦しみ、20%の落選者は車を手放すか遠方に借りることを余儀なくされ、嬉しいのは相対的に費用負担が軽くなるマイノリティの10%だけですかね。

[808: マンション検討中さん]

海浜幕張駅近くにある高架下の月極パーキングは15,000で借りれるみたいですね。
セキュリティーだけが心配だけど、最悪はそこに止めるしかないですね。

[809: 匿名さん]

駅の近くの駐車場だと、車に乗るまで１５分。荷物があって積み込むためにマンションに戻る必要があったら、出かけるまでに３０分かかっちゃうね。

[810: マンション検討中さん]

高架下の月極は空きないみたい。若葉地区がベイタウンのように路駐OKなら、どこか遠くで契約だけして近所に路駐って人も出るかもね。

[811: 匿名さん]

草っ原には止めさせてくれないだろうしなぁ。本当に難民が増えそう。

[812: マンション検討中さん]

>>807 匿名さん
駐車場に関しては三井の読み間違いでしょ。

それか置けない理由でもあったのか。

駅まで徒歩15分、千葉県でしょ。

車ないとか考えられない。。。

そしてマンマニの無責任な分析。。。

[813: 匿名さん]

スラブ厚薄すぎじゃない？

[814: 匿名さん]

まぁマンマニを責めるのはよしましょうよ。価格情報を出してくれるんだし、事実として嘘を言ってるわけてはないんですから。彼にも色々事情があるんですよ、たぶん。

[815: 匿名]

駐車場がぴったし埋まるか少しだけ足りない、少しだけ余るならマンマニの分析が正しいことになるね。

逆に大幅に足りなくなるならマンマニの分析が不正解、というか三井の設定ミスとなる。

誰が正解かは1年半後にわかることだよ。

うちはぴったし埋まると予想してる。千葉とはいえ今時7割を越える人が車を持っていることは考えにくいよ。

[816: マンコミュファンさん]

マンマニさんは、将来の価格を周辺物件と比較して予測する際に、甘めに予測してるのがびっくりです。
駅から近くて条件のいい物件と比較して価格を予測することが多いですよね。

[817: 匿名]

>>816 マンコミュファンさん

そうかな？というかここの場合所有権が少ないから比べられる物件が少ないんだからちゃんと所有権して評価してるのはわかりやすいが。

[818: 匿名]

>>815 匿名さん

結局のところぴったし埋まってマンマニさんが正解ってことになりそう。

根拠はないですけど私たち家族も車を所有しないけどここ買いますから同じような家族も3割はいるんじゃないかと思ってます。私たち家族からすると駐車場が埋まってさえくれれば良いわけですが参考までに。

[819: マンコミュファンさん]

駐車場は足りないと思います。なんといっても徒歩15分は強烈です。
以前、新船橋のプラウドが、船橋駅から徒歩14分で坪単価150万円でバカ売れしたけど、あそこは新船橋駅徒歩1分でしたからね。
イメージやブランド力では海浜幕張の方が上だけど、実際の立地では新船橋の方が上だろうから、坪単価250万円はあり得ないし、220万円でも厳しいと思う。
イメージ先行で都内の富裕層を口説くつもりなのかな。

新船橋のプラウド1.2街区が駐車場設置率75％位で駐車場足りなかったから、次の3～5街区は80%位に引き上げたはず。
駅1分で、駅前にイオンモールがあり、電車2分で船橋駅について東武や西武デパートがある環境で80%だから、駐車場は全く足りないだろうなと。

[820: マンション検討中さん]

>>818 匿名さん

私も同じ考えです。
徒歩かチャリで普段の生活に事欠くことは無いとおもいます。遠出するときはカーシェアあるし、通勤は徒歩かチャリか、雨の日はタクシー乗り場もありますからね。

[821: 匿名]

>>820 マンション検討中さん

横入りですみません。私達も車は所有していませんがこちらを購入予定です。営業さんの話ですからどこまで鵜呑みにして良いかはわかりませんが千葉県民で購入する方は車所有率高いけど私達家族のように都内から住み替えてくる人はカーシェアやレンタカーに慣れている方が多いため車を所有する予定がない方が多いそうです。実際私達も都内からの住み替えでカーシェアに慣れてるため車は持ちません。

[822: 匿名さん]

余るより足りない方がマシだと考えた設定でしょう