幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[6626: マンション検討中さん]

供給数85%なのに、抽選ですか。やはり契約者の9割ぐらいの方は駐車場希望してたのでしょうね。たびたび、営業っぽい方が、車いらないという人も多いなんて情報流してましたが、まったくのデタラメでしたね。

[6627: マンション検討中さん]

駐車場抽選はまだですよ。それに例えば部屋が1割残ってる場合は、駐車場も1割残して抽選するのが基本ですよ。最初から先着順の場合は別ですが。不動産のルールぜんぜんご存知ないのですね。

[6628: 匿名さん]

マンションは一般的には、竣工までに契約されたものを「青田売り」といい、竣工後は完成在庫と呼ばれます。竣工後、一年たつと「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第3条第(10)号」により、誰も住んだことがなくても「中古マンション」と表示しなければなりません。
ここがポイントなので、竣工後、一年の直前にはかなりの価格を下げて売り切ろうとするのが一般的です。そこまでいってしまうと、1割どころか2割引は当たり前になので、既存物件の資産価値にも影響を与えてしまいます。なんとか早めに売り切ることが大切ですね。

[6629: マンション購入さん]

>>6624 匿名さん
間違っていますよ。
駐車場の抽選はまだですよ。秋頃に予定しているので、もうそろそろ購入者には連絡来るんじゃないですか。

[6631: 匿名さん]

[No.6630と本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6632: マンション検討中さん]

まとめ

・駐車場は抽選だから車必須の人は買うべきでない

・売れ行きは好調。9/16時点残り72

・参考価格
　4500万円の場合
　頭金ゼロ計算。変動0.5% 35年返済。ボーナスなし。
　約11万7千円/月

・管理費と修繕積立金（マンマニさんブログより）
　管理費㎡あたり約259円　修繕積立金㎡あたり115円

・通勤、通学
　クロスタワー　エントランス7時45分→海浜幕張駅8時00分→東京駅8時41分（東京まで56分、朝ラッシュ時）

※荒らしは無視しましょう
※過剰によそと比べるのはやめましょう

[6633: 匿名さん]

6624ですが誤解させてしまってすいませんでした。駐車場の抽選がまだなのは知っていましたが6627さんの説明だと先着順などのケースを除けば竣工後に売れ残っていたとしても残り戸数に応じて駐車場枠が残っているということですよね。無知ですいませんでした。

[6634: 匿名さん]

>>6631 匿名さん
6630です。
ワタシが何がでたらめなこといいましたっけ？

[6635: 通りがかりさん]

上のやつもだんだん出来て来ました。
外観はもうすぐ完成なんですかね。
手前の基礎工事も着実に進んでいるようですね。
こうやって見てみると、手前は結構、京葉線線路に近いですね。
一棟目は二棟目のお陰で多少、騒音気にならないかもですね。

[6636: マンション検討中さん]

駐車場必須なら、売れ残った部屋は駐車場付きで売りますから、そうしたらいいですよ。

[6637: 検討板ユーザーさん]

駐車場当選しても、中古で売り出すときは使用権は没収されるんだよね～。
特に大きな部屋はセカンダリーで苦労するだろうなぁ。

[6638: マンション検討中さん]

駐車場の話がまだ出てる。
7割は当選して、元々必要のない人と合わせるとほとんどの人は文句を言わなくなる。
よって、時期にこの話はなくなる。
外れた運のないごく僅かな人だけが不満に思うだけ。
今はそれが不安だからか、駐車場マストで買い渋った人が言いたいだけ。
もう少し意義のある別の情報が欲しいです。

[6639: マンション検討中さん]

>>6638 マンション検討中さん

それだけ終盤戦に駐車場が重要ということですから意義深いた思いますよ。あなたのいう意義はなんでしょう？ 今さら、「ここいいですねー」なんて意見のほうが不自然ですよ。

[6640: マンション検討中さん]

6638さんは
駐車場が絶対必要なら4LDK買うしかないんだから、4LDK買わないならさっさと別のとこ検討すればいいのに、ということでは。買った人も、検討してる人も、買えないディスりたいだけの人も抽選なのは認めてるわけてすから。

[6641: マンコミュファンさん]

ここはドローン宅配や無人バスの計画もあります。子供を育てる住居環境が素敵なことや未来感もあるので、私は前向きに検討します。
二棟目は千葉県最高層ですし、話題にはなりますね。駐車場は二棟目も設置率は一棟目と同じですが、カーシェアがある様ですから、ホント数年で空きなしとか話題にならなくなりますよ。

[6642: マンション検討中さん]

>>6617 匿名さん
正直そうなってほしい。
タダみたいな価格で仕入れた土地なんだから、一棟でも利益出るくらいでしょ。
6棟計画とか三井欲張りすぎ。

[6643: 匿名さん]

>>6642 マンション検討中さん

タダみたいな価格っていくらで仕入れたの？

[6644: 匿名さん]

>>6642 マンション検討中さん

タダのわけないだろう。

[6645: マンション検討中さん]

>>6641 マンコミュファンさん

度々こうやってドローン宅配に期待って言う人いるけど、ドローンのメリットって、何なの？配送側は人件費や再配送の手間が省けるだろうけど、顧客側からすれば、人に家まで発達してもらったほうが、丁寧だし、安心できるから、ドローンなんて必要ないけど。無人タクシーも、料金安いなら良いけど、料金も変わらず、不慮の事故に巻き込まれでもしたら嫌だから、有人でいいわ。

[6646: 匿名さん]

ドローン落ちて後遺症が残るような怪我したら責任取れるのかね？
自分の子供が怪我したらと思うと心配ですね。

[6647: マンション検討中さん]

ドローンの墜落、確かにですね。自分はドローンは以前、盗撮などで話題になり、一般の利用が制限されたこともあるので、ドローンが当たり前に利用されるのは避けて欲しいなとは思ってました。墜落などデメリットもあるので、運用が中止になればよいのですが。

[6648: マンション検討中さん]

実証実験ですからね。ポジティブな人の方が少ないとは思います。その分、ちゃんと市民に税制優遇などされるのでしょうか？ ご存じのかたいらっしゃいますか？

[6649: 検討板ユーザーさん]

みなさんリスクテイカーですね。
マンマニさんも一棟目を買う方は勇者だと仰ってましたが、まさにその通りの物件かと思いました。

私は見送りです！
街が完成する頃にまた検討ですかね。幕張なら価格も上がっていないでしょうし。むしろ安く買えるかも？！

[6650: 検討板ユーザーさん]

>>6611 検討板ユーザーさん

めちゃくちゃだな、ここの契約者はw

[6651: ベイパーク万歳]

駐車場の件ですが、電気自動車のベイが２つだけというのは本当ですか？

[6652: マンション検討中さん]

>>6650 検討板ユーザーさん
契約者の立場で書き込んでいるのは、女性が多そうですね。

[6653: 匿名さん]

>>6648 マンション検討中さん

どうして税制優遇の話になるのか
論理がわからない

[6654: 匿名さん]

千葉県がドローンに力を入れているから？

[6655: 通りがかりさん]

>>6653 匿名さん

特区を理解していないおめでたい人が書いたんでしょう。国際戦略特区=内閣府が進める国際競争力が高い産業と経済拠点の育成を目的に、大幅な規制緩和と税制優遇を図る制度。を読んで、市民への税制優遇と勘違いしたのかね。税制優遇があると勘違いして、しつこくドローンだの、無人タクシーなど喜んでいるのがいるわけだ。
市民には何のメリットも無いのに。

[6656: マンション検討中さん]

なにげにレジデンスがヤバいな。角部屋以外売れなさそう。

[6657: 評判気になるさん]

レジデンスはとってつけた感が。ベイフロントと違ってオーシャンビューもない、タワマンの足元を買う人って。
全室駐車場確約にしないと無理そうですね。

[6658: マンション検討中さん]

>>6657 評判気になるさん

まあタワマンが嫌だけど、海浜幕張に住みたいって人も一定数いるんですよ。
高所恐怖症だから低層階選ぶ人もいますし、更にタワマンの修繕費が嫌な人はレジデンスを選ぶわけです。

[6659: 評判気になるさん]

第五次始動。

[6660: マンション検討中さん]

来週末のようですね。お盆休みなどで先週間に合わなかった人たち向けかと。戸数は5くらいと予測します。ここまでで駐車場抽選かな。

[6661: マンション検討中さん]

晴海の徒歩15分物件の方が100倍良かった。
外観、共有、占有部分もクオリティが全くレベルが違うし、晴海は選手村ができ、BRTも通り街がこれから発展していくのが見えている。

幕張ベイパークは発展ポテンシャルが低い。6棟タワーが建ったところで街自体がどう発展していくのか全く見えない。

静かな環境ガー～なら、緑に溢れたベイタウンに住めば良いと思う。

[6662: 評判気になるさん]

ベイタウンに新築はありません。

[6663: マンション掲示板さん]

>>6661 マンション検討中さん
なぜここにPTHポジさんが？笑
坪単価@350くらい？のPTHなんかの東京湾岸とココを比べなくても？
誰だって、その有名なディ◯ニー・マンションと幕張BPが全然違うの判りますよ？
久々に訳わかんないのと、ここまで来るとちょっと面白い・笑
って、マジレスしてみました・笑

[6664: 匿名さん]

>>6661 マンション検討中さん
PT晴海ですね。検討板では色々言われてますが、確かにあそこは良い物件ですよね。幕張で車持ちするのと、晴海で車無しならば、見た目程の価格差無いですし。
ワタシは入居時期の制約などもあり幕張にしましたが、正直晴海には少々未練があったりする。。。
ただ、住環境や街の発展性については、ご指摘程ポテンシャルが低い訳ではないと思いますよ。

[6665: 匿名さん]

>>6658 マンション検討中さん

管理費、修繕費はタワー棟とレジデンスで別管理なのでしょうか？

[6666: 匿名さん]

>>6664 匿名さん

PTHを候補にできるほどの財力の持ち主。
正直羨ましい…

[6667: 匿名さん]

>>6665 匿名さん

そんなの当たり前だろｗ

[6668: 匿名さん]

6667
幕張ベイフロントはレジデンスもタワーも同じですね。

[6669: 匿名さん]

>>6667 匿名さん

なるほどそうでしたか。
レジデンスの人はタワー棟の共用施設を使えないってことですね。
もちろん管理組合も別でしょうし売れないでしょうね。

[6670: マンション検討中さん]

現状はそんなに修繕費に違いはなくても、20年後はすごい違いなんだろな。

[6671: 匿名さん]

>>6669 匿名さん

違うよ
タワー棟とレジデンス棟それぞれで管理費と修繕費の支払いが必要。そんなの当たり前だろ、建物が違うんだから。
それとは別に街区全体での管理費と修繕費の支払いが必要だよ。街区全体っていうのは駐車場とか共用施設の維持管理に必要なもの。だから共用施設はタワー棟とかレジデンス棟に関係なく使えるんだよ。
管理費と修繕費は棟別と街区全体を合算したものになるから結構な金額になるよｗ

[6672: 匿名さん]

>>6668 匿名さん

同じわけないだろｗ

[6673: 評判気になるさん]

一応書いておくと、レジデンスの人は、スカイラウンジは使えない。まあ、そんなの日常生活送る上で必要性は薄いんだけどね。

[6674: マンション検討中さん]

>>6673 評判気になるさん

そうなんですね。スカイラウンジはレジデンスの人ほど、たまに使う価値がありそうだと思いましたが少し残念ですね。自分はタワーなので関係ないですが、使えればアピールポイントの一つになったかもしれないなと思いました。

[6675: 口コミ知りたいさん]

>>6673 評判気になるさん

本当ですか？
共有設備ゲストルーム、スカイラウンジ、コンシェルジュサービスも使える。ゴミ収集や駐輪場が別になると説明を受けましたよ。
営業が嘘つきなのか、この板には嘘ばかり書く人がいるのか。

[6676: マンション検討中さん]

私も確かスカイラウンジはレジデンス棟でも使えるって聞いた気がします。
タワー棟しか検討してなかったので、聞き流していて記憶が曖昧ではありますが。

[6677: マンション比較中さん]

レジデンスの住民がタワー棟に自由に出入りできるのはセキュリティー面で心配です

[6678: 匿名さん]

>>6677 マンション比較中さん

何故ですか？

[6679: マンション検討中さん]

>>6677 マンション比較中さん

タワー住民の方が格上ですからね。

[6680: マンション検討中さん]

>>6679 マンション検討中さん

レジデンスよりも安い極狭の部屋が多いタワマンに格などあるのでしょうかね？
駐車場付き100平米超の部屋ならまだしも、70平米4000万円台の部屋で格などと言われてもね。

[6681: 検討板ユーザーさん]

>>6680 マンション検討中さん

荒らしさんのネタでしょ。

[6682: マンション検討中さん]

なんとかと煙は高いところが好きっていうのは本当だったんですね

[6683: 検討板ユーザーさん]

求人サイトの画像を見る限り、イオンは1階建？

[6684: 検討板ユーザーさん]

これも

[6685: マンション検討中さん]

飲食店がはいる棟以外は平屋のようですね。
両側に歩道があるとはいえ、一歩通行でさほど広くないアプローチです。圧迫感がなくて良いのでは？
この道にどのような照明を設置してくれるのかに期待しています。ベイタウンのような落ち着いていてカッコいい街灯だといいなぁ。

[6686: eマンションさん]

イオンとはいえ、かなりカッコいい感じですね！

[6687: 匿名さん]

街ができるとはこのことか！

[6688: マンション検討中さん]

>>6683 検討板ユーザーさん

郊外では多いスタイルですよね。土地代が安いところなので、建物を高くするより安いんでしょうね。

[6689: 匿名さん]

イオンスタイルだから平屋だろう。

[6690: マンション検討中さん]

「そうなんだ」と思って調べた一店目、イオンスタイル仙台卸町が三階まであったんですが…。

[6691: マンション検討中さん]

いい加減なことを書き込む人がいるんですね。ここも平屋かどうかハッキリしてない気もします。イオンの写真の右下の文字の「？」のあたりに人影がありますが、とても小さく、最低、2階はありそうにも見えますしね。

[6692: マンション検討中さん]

ブロガーさんが参加した説明会での画像みるとマンション1棟目側の一部のみ2階であとは1フロアとなってますね。

[6693: 匿名さん]

将来を見越して高齢者を意識したバリアフリーショッピングモールということです。

[6694: 匿名さん]

>>6691 マンション検討中さん

この街の規模でイオンスタイルが2階になるわけないだろう。普通に考えろばわかるよ。

[6695: マンション検討中さん]

>>6694 匿名さん

いい加減というのは、イオンスタイル＝平屋という書き込みの話です。知らないなら当たり前といった風に書き込まないでください。

[6696: マンション検討中さん]

ここの契約者って些細なことですぐ怒るよな。

駐車場とか駅距離の話になると熱くなるしさ(笑)

[6697: マンション検討中さん]

もう第3期5次をやるのですね。既に10分割ぐらいしている感じですね。同じ月に4次、5次やるならいっぺんにやればいいとは思いますが、売れ行きが厳しいと期分けが多くなるとはこういうことですかね。
ここが売れれば2棟目をと思ってましたが、完売は無さそうですね。9月完売、年内完売と騒いでいた契約者さんもおとなしくなりましたしね。

[6698: 検討板ユーザーさん]

こんなに安いのになぜ売れないんだろうね。
たしかに外廊下で作りがチープとか駐車場足りないとかの問題もあるんだろうけど。

[6699: 匿名さん]

マンションマニアさんは二棟目は価格が上がるから一棟目がオススメと言ってますが、高くして本当に売れるのでしょうか…？

[6700: 検討板ユーザーさん]

>>6699 匿名さん
マンマニさんの過去記事見ると2棟目が全体的に高くなるとは書いてなくて低層階と高層階の価格差が増すと予想されていますね。

低層階は線路に近く、高層階は千葉県最高層というのが予想の根拠みたいですよ。

[6701: 匿名さん]

二棟目は完成時期が計画時より一年くらい延びましたが、理由は何だったのでしょうか？

[6702: マンション検討中さん]

>>6701 匿名さん

やはり売れ行きでしょうかね。売れ残りが多い中、次の棟ができれば益々売れなくなりますからね。既に10年6棟でなく4棟ぐらいまでになりそうな話も出てましたよね。

[6703: 匿名さん]

>>6695 マンション検討中さん

イオンモールじゃあるまいし、イオンスタイルは一階建てだろうよ。

[6704: マンション検討中さん]

>>6703 匿名さん

6690を見ましたか？ 嘘の書き込みはやめましょう。

[6705: マンション検討中さん]

>>6698 検討板ユーザーさん
立地や仕様を考えると安い（お得）という訳ではないと思います。

[6706: 検討板ユーザーさん]

二階建てなら良いですが、よくよく見ると途中に硝子のような部分があったりしてるので高さが少し足りない気がしますね。1階建てで上が駐車場とかもありえますかね？

[6707: マンション検討中さん]

>>6705 マンション検討中さん

ここは土地からしたら価格の4割ぐらいが販売経費と利益のようなので、割高感はありますよね。その割には売れたほうかとは思いますが。
https://mansion-value.com/makuharibaypark/

[6708: 匿名さん]

>>6704 マンション検討中さん

イオンスタイルは一階建てだよ。
イオンに確認してみろ!

[6709: 匿名さん]

4割！？ 宣伝費って、数%では？ 利益も一般的には1割ぐらいと言われてるので3割近くも割高ってことになるのか。

[6710: マンション検討中さん]

https://www.google.co.jp/amp/s/shutten-watch.com/touhoku/718%3famp=1

ずいぶん立派な平屋ですね(笑)
「1階から2階をつなぐこの吹抜は」2階のある平屋ですか。平屋ってなんだっけな(笑)

[6711: マンション検討中さん]

なぜ、イオンスタイル＝平屋にこだわる。もうどうでもよい。

[6712: 匿名さん]

>>6707 マンション検討中さん
いやいや、ありえないから。汗

[6713: マンション検討中さん]

>>6709 匿名さん
土地の仕入れ値が特別安いので、その分広告や宣伝費にお金掛けている気がします。
物件価格に還元してほしかった‥。

[6714: 匿名さん]

>>6710 マンション検討中さん

仙台がどうした？（笑）

[6715: マンション検討中さん]

>>6713 マンション検討中さん

この計算は実際の仕入れ値の話ではないので、仕入れ値が特別安いならもっと還元できるってことですよね。普通なら3～4割引で出せたレベルですかね。

[6716: マンション検討中さん]

>>6714 匿名さん

だーかーら、「イオンモールじゃあるまいイオンスタイルは一階」って言うから一階じゃないイオンスタイルの例見せてんだろが。

[6717: 匿名さん]

>>6715 マンション検討中さん

過去の板見ればわかりますが、ここは土地の取引価格が報道されており、それに基づいた試算によると、50〜60万/坪が原価だったはず。なので6707さんのリンクにある土地部分の評価はいい線行ってると思う。
けど上物の原価についてはかなりデタラメだと思いますけどね。粗利で４割なんてあるはずない。住不でもそんな原価で売らない。

[6718: マンション検討中さん]

>>6717 匿名さん

上物の値段について、参考情報か根拠かありまかね？ 多くの物件を試算してるサイトなので、利益からの感覚論よりは信頼性は低くはないと思うのですが。

[6719: マンション検討中さん]

>>6707 マンション検討中さん

他も辛口なのかと思ったら、全然そんなことなかった。将来高くなるかもしれないところを現在の適正価格で買うから青田買いであって、既に割高ならリスクしかない。1棟目は様子見ておいてよかった。

[6720: マンション掲示板さん]

普通のマンションで徒歩15分のこの立地なら、もっと安くても売れなかったでしょうね。
なんだかんだで2棟だけでも三井はウハウハかもね。

[6721: マンション掲示板さん]

>>6719 マンション検討中さん
物件データは少し古いんだと思いますが、私もとても参考になりました

立地（土地取得価格と建設費コスト）とリセールバリューの観点からすると、まあ低評価な（ディベロッパー側利益寄り）の物件になるのですね

この試算を否定するつもりも、出来るデータも持ち合わせていないので特段の異論はありませんが、この試算には住まいとして物件を購入・選定する際に見逃せない、様々な要因からなる「住環境の視点」が（他物件でも？あまり）考慮されていないですね

特に子供がいる場合の教育環境なんかは勿論、数字に現れていない（出来ない）

このサイトを見ると幕張は明らかに割高だけど、購入者・検討者は多くの人がここの住環境（マンマニさんの言う坪単価満足度ですかね）を期待して・気に入ったんでしょうね

[6722: 匿名さん]

>>6716 マンション検討中さん

仙台なんか知るかよｗ

[6723: マンション検討中さん]

>>6721 マンション掲示板さん

おっしゃるとおりかと思います。安いにこしたことはないですが、売り手の戦略もあるでしょうし、仕方ないです。教育環境、学区なんかは変えられない要素ですね。そういった魅力があれば、人も集まります。色々な視点からみて考えれば良いですね。

[6724: 通りがかりさん]

すでに出来上がっている街を基準に評価するならいいけど、これから10年かけて作る街を
さらに坪単価満足度とかいう訳の分からない物差しではかってオススメしてくるマンマニさんは
マジで信用できない。

[6725: 匿名さん]

やはり駅近ユーカリが丘のタワマンが相当下がってしまっているのを千葉市民は見ているからでは？