幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[583: マンションに住むネコ]

http://www.data.jma.go.jp/svd/eqev/data/choshuki/choshuki_eq2.html
短い周期の波に比べて減衰しにくいため、遠くまで伝わります。
東北地方太平洋沖地震では、震源から約700km離れた大阪市の高層ビルで、長周期地震動により大きく長く揺れることにより、内装材や防火扉が破損したり、エレベーター停止による閉じ込め事故が発生しました。

[584: 匿名]

たしかに、地盤はゆるそうですね。
http://www.jjjnet.com/yure_map/yure_chiba.pdf
http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/?iref=shimen161012

[585: 匿名さん]

ここと同じように広大な敷地にタワマンを建てていった場所に住んでいます。
開発から約13年が経過し、合計8本のタワーが並んでいますが一棟目の分譲時は坪単価180程度でした。
開発の最終段階でも220〜230程度で売られて、今は築年数の浅い物件で260辺りを上限に相場が動いています。
都内の地下鉄の駅から一番遠くて徒歩11分のエリアで、近くにイオンがあるのでここの開発が重なって見えます。
都内でこれだけのタワマン計画はありませんから、ここの一棟目の価格には期待しています。
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。

[586: 匿名さん]

妥当な金額かな。まぁゆっくり売るんでしょう。

[587: 匿名さん]

>>583 マンションに住むネコさん
それは長周期振動。長周期振動と違って長周期パルスはせいぜい20〜30kmしか届きません。

[588: マンション検討中さん]

>>585 匿名さん
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。

↑
冷静な分析だと思い共感します。
オリンピックに加えて、2022年問題、少子化他、好転が見込み難いマクロ環境にもかかわらず、未だに柏の葉や奏の森などを引き合いに奏での再開発の資産価値上昇の話法を使っている売り方に、引いてしまいます。
半年前から真剣に購入を検討していた身からすると、この強気価格は正直酷いなと思います。
整理すると、

1.街の魅力は開発が最後まで行われればあがる
2.マクロ環境が下がることは統計を見れば明らか
3.開発は最後までやると言われているが、実際にはデベロッパーからすれば土地取得費、建設単価鑑みプロジェクトをやりきるか否かを判断。面子もあるので2~3棟でやめることはないにしろ、大きな環境変化があれば、半分でやめたり、グレードを下げることは考えられる。
今後5〜10年の不動産市況の変化はある意味リーマン級の環境変化をもたらします。人口減に起因するものなので、一過性ではないことを考えると、リーマン以上とも言えるでしょう。

そういった場合には、土地の値段自体が下がる為、ここよりももっと好立地、中心地で下落幅の大きい土地を仕込むことができるため、販売課価格も下がります。例えば、今7000-8000万くらいの都内の物件が5000万で買えるなら優先度合いは幕張よりも都内に向かうでしょう。
マンションの価格は建物価格はどこで建てても大きな差はないですが、土地の値段が転嫁されるので、土地の値段の全体相場が下がれば自ずとそちらの影響の方が、再開発による上昇幅よりもインパ方が大きくなります。
また、本当に再開発が最後まで行われるかいなかですが、都内の方が売りやすいのでそちらの土地が仕込みやすくなる2022年問題が表面化する頃には、デベロッパー総力を挙げてそちらにいくでしょう。彼らは上場会社である以上、より儲かるプロジェクトを追いかけざるを得ないため。
それでも、デベロッパーも面子があるので、幕張をやめはしないでしょうが、当初のクオリティでやりきるかは誰も担保できないため購入者からすればリスクを内包します。
デベも既に二棟目の延期を出しているあたり、彼ら自身がマクロ環境の変化を意識して様子を見ながらという姿勢がうかがえます。

とはいえ、良環境であることは間違いないので、あとは永住目的であれば割り切りもあると思います。従って多少割高でも割り切りということになるのですが、永住目的だとすると、高すぎます。
希望は2割減ですが、1割減なら許容可能ですね。
あとは三井さんは管理費が高すぎるので35年だと修繕も入れてグロスで1500万程度になります。
このあたりも、どう設定してくるか見ものです。あえて一期で行く必要もないので、正式価格を消費者目線で出してくれることを願ってやみません。

簡易シミュレーションだと以下になります。
物件5300万、諸費用含めて5500万の物件の場合、80平米、坪単価 約220万
金利は、1パー固定で、ざっくり支払総額は6500万。
加えて、管理平米230円だとすると、1.84万、修繕積立が35年平均で月2.5〜3万程度とすると、合わせて4.6万/月。ローン以外で35年で、2000万払うことになります。さらに固定資産税が年平均15万だと仮定すると35年で約500万。
35年総合計で、9000万となります。 これを、1ヶ月あたりに引き直すと、21万円〜22万円になります。
こんな値段出すなら、都内の新築マンションの賃貸で、5年に一回新築ばかりに引越したとしても住めそうです。要するに永住ということで考えるのならば坪単価が高すぎるのです。

もちろん買っていれば土地の値段も残りますが、土地の購入者一人当たり持分は、敷地5200坪に約500世帯ですので、1区分あたりで10坪強、あそこの土地は確か元の売却が50万強（ただし開発造成前）だったと記憶してますので、一人当たり500万だとしても、結局35年で9000万払って500万の土地の持分が残るだけです、もっともその頃には土地あまりの世の中で、土地の価値など二束三文になっている可能性はありますが。
そして建物のローンは終わっていますが、管理費と修繕費は払い続けなければなりません。35年後は月々5万-6万でしょう。その頃には子供も巣立って老夫婦二人で済むのに、ローンも終わってるのに毎月5-6万の負担で、築35年の物件に住み続けるよりも、近隣の築浅の賃貸の方がよっぽど良いのではないでしょうか。土地の下落と共に賃貸相場も下がっているとしたら、管理費修繕相当額プラスα程度でそれなりの広さであれば新築賃貸に住めるかもしれません。相当ラフな簡易計算なので突っ込見所はいくらでもあると思いますが大枠はずれていないはずです。

で、何が言いたいかというと、三井さん、高すぎですよ。と言っています。
これから不動産市況は未曾有の危機と言っていいほど変化が予想されていて、都内中心の一等地以外は下落する上に、容積率緩和などで中心部に人を集める行政の動きもある中で、都内ではないこの地で、さらに駅距離15分の物件に、一棟目から関心を持っている我々に対して、もう少し消費者目線での値付けをお願いしたい。このままだと、市況悪化が顕在化した、3-4棟目に買う人のみがまともな値段で買えて、１棟目で買う人のみが不幸になりますし、幕張プロジェクトへの全体熱が冷めてしまわないかただただ心配です。真面目に買いたいと希望しているので、良心的な値付けで、さすが三井さんと思わせてください。正式発表で即決したくなる価格設定期待しています。何卒よろしくお願いします。

[589: 匿名さん]

心配しなくても1割くらいは正式価格下げてくるよ。坪200万で最初に発表してもどうせ高い高い言われるんだったら、後出し値下げで割安感演出したいんでしょ。

[590: 匿名さん]

海浜幕張の魅力を考慮すると、10%減織り込みで220は妥当なラインですね。
最初から200で出すよりも、220で出して200にする方が、購買意欲を掻き立てるからね。
200で確定。220だと頓挫しちゃうから、それはないでしょ。

[591: マンション検討中さん]

皆さん、駅距離15分で、しかもその駅が京葉線ですよ。東京方面行くなら、東京駅の乗り換えで15分かかるので、他の駅からすると30分遠い。普通に考えて100平米でも諸費用含めて5000万以内でしょ。坪160くらい。じゃないと将来の市況悪化考えるとリスクが大きすぎる。
幕張の再開発魅力を勘案しても、せめてその1割高まで許容して、坪175でしょう。坪220とは無茶もいいとこ。ここだと賃貸に出しても、80平米で月15-17でしょ本来の実力は。16として、年間192万。
オーナーからすれば毎月3-4万くらいは管理修繕で飛ぶので、差し引き150万。利回り4パーで割り戻すと、物件取得に出せる費用は3750万、3.5%で割りもどしても、4300万ていどとなる。坪単価でいうとこれで170万後半くらい。
今の市況は一時的なバブルで、これに引きずられると、破産します。220は、バブルどころか、自殺行為です。

[592: マンション掲示板さん]

なんか海浜幕張には住みたいんだけど資産性の観点も捨てられないって人が多そうな感じしますね。
私もここで坪220はさすがに高いと思いますが、支払いが回るのであれば別に破産なんてしないし、価値が下落したって売るとき以外は特に困らないんですけどね。
まだこの後に近隣5棟も立つ予定ですから、あまりに自分の金額感と合わないのであれば今後の棟を待つという選択肢もあるかと思います。
今後上がるのか下がるのかはわかりませんけど。

[593: 匿名さん]

>>591 マンション検討中さん
ベイタウンの中古相場を見ると借地で駅距離20分ですら坪単価180くらいはついてるので、相場的にはそちらも無理筋ですね。さすがに220は高いとは思いますが建築費も高騰しており、仕様も意外とよいのでたぶん利益なしで坪単価190くらいと思います。

[594: 名無しさん]

41：匿名さん
>高層マンションは上層と低層住民の間で普通のマンション以上に目に見えない
>垣根ができるというけどあながち嘘では無いような気もする。
もともと年収がちがうでしょう。
数千万出すのがやっとの人と、ポンと億出して買う人と。
同じ考えを持ってるわけがないし、両者が一体になることはあり得ない。

42：匿名さん
億を出せる層と数千万円の層では比較にならない。
問題は5000万以下の層と5000-7000万の層が、お互いを意識するのであろう。きっと。
俗にいう中流という意識の人たちがね。

43：匿名さん
なんかそういう親いそうだよね
あの子の家はうちより貧乏だから遊んじゃだめよ何て類が
高層マンションの中途半端な２０Ｆあたりに

[595: 匿名さん]

坪200くらいが妥当な金額だと思う。
これが高いとか言う輩は幕張に住んで欲しくない。
新築価格が高ければ、引っ張られて中古価格も値上がりするので、とてもいいことだと思う。

[596: マンション検討中さん]

坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。

千葉で駅から徒歩10分オーバーで価格が落ちないのは舞浜だけで十分なんですけど。
てか、打瀬はともかくここは西向きもオーシャンビューとは言えないだろうと。。海から遠すぎですよね、、

[597: 匿名さん]

№579さん・・・三井も腹を括って長期販売も辞さないということなんでしょうね。人気の出る高層階、角部屋は高単価で竣工前に売り切って後は適宜値下げしつつ数年かけて売るんでしょうか。２棟目の計画延期もそれを示唆してる気がします。
№596さん・・・坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。

上記スレッドなるほどと思いました。三井は隣駅の完成在庫売却のため、販売価格で無い予定価格は高くしたい点もあるかな？

[598: マンション比較中さん]

一棟目と二棟目は2年も開いちゃうんですね。つまり高値でじっくりと時間を掛けて売るっていう事でしょうね。

[599: マンション検討中さん]

二棟目の方が気になるし、二年もあけないでほしかった。

[600: 匿名さん]

マンション価格が上昇して購入出来る人も限定されることから、細く長く売っていく戦略なんだろう。

[601: 匿名さん]

ここを買う人って基本車通勤でしょ。東京からのアクセス気にしてどうするの。駅なんか無いものとして考えればオッケー

[602: マンション検討中さん]

車通勤がメイン？？本当にそうなんでしょうか？？少なくとも私は東京勤務で電車通勤が前提です。私に限らず都心勤務の多くは車通勤はしないと思います。

ここは東京駅か大手町を起点に考えると、京葉線とは言え、電車で30分圏なので十分通勤圏です。向きが違えば半蔵門線から田園都市線で武蔵小杉くらいですよね。まぁ、武蔵小杉と比較するのもおこがましいですけど笑。千葉の友人とは、いつかはマクハリーゼ目指しましょうと話してます。。笑

[603: 匿名さん]

マクハリーゼ、、カッコ悪い(笑)

[604: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん
だったらなんでもっと近くに住まないのですか？東京勤務なら都内に住んだ方がタクシーで気軽に帰れるし、出張とかも便利だと思うけど。
ここは千葉のローカル企業か工場関係の方がメインでしょ。

[605: 匿名さん]

>>604 匿名さん
都心に近いと坪単価が高くなり、周辺環境も悪くなりがちです。京葉線で東京まで一本で、部屋が広く教育環境がよい、そんなニーズの丸の内勤務者がそれなりに多いと思いますよ。ローカル企業社員のニーズも多少はあると思いますが、幕張新都心企業ということならベイタウンでほぼ需要ははけていると思うし、本当の地場企業ということならもう少し千葉よりの立地を求めるんじゃないかな。

[606: マンション検討中さん]

>>605 匿名さん
私に代わって返答ありがとうございます。
大体そんなとこです。

ここで個人的なことあまり書いても仕方ないですが、今は都内で東京駅からタクシーで1000円代でいけるとこに住んでます。勿論、便利なのですが、建物が密で少々息が詰まる思いをするのも事実です。
ここは都内に比べると空気も空も綺麗で、子育て環境としても良いと思った次第です。それならもっと田舎に行けば？と言われるかもしれませんが、それだと逆に不便さが増しますので、、色々な材料を検討すると、ここらがちょうど良い環境なんですよね。。
私に限らず、今都内に住んでる人で同じような考えの人、少なくないと思いますよ。

あと、開発側も都内からの移り住み需要を期待して高めの価格設定にしてるんではと思います。4000戸の大規模計画なんで千葉だけの需要で埋まるなんて、いくらなんでも思わないでしょうし。

[607: マンション検討中さん]

あと、補足すると、都内のマンションで5〜7千万くらいで買えるような物件は、コストダウンで作りが良くないマンション多いように思います。大手でもです。

資産価値に重きを置いている訳ではないのですが、将来的な価値は厳しくなりそうですよね。ここは立地のマイナスが出てしまうかもしれませんが、都内よりかはマシかと思います。

[608: 匿名さん]

>>607 マンション検討中さん
具体的に都内のマンションが作りが良くない点を挙げてもらえないでしょうか？京葉線駅徒歩15分はどう考えても遠すぎます。玄関から駅のホームまで20分はかかりますし。都内からの需要なんて値段以外にありますか？

[609: マンションカースト大好きママ]

41：匿名さん
>高層マンションは上層と低層住民の間で普通のマンション以上に目に見えない
>垣根ができるというけどあながち嘘では無いような気もする。
もともと年収がちがうでしょう。
数千万出すのがやっとの人と、ポンと億出して買う人と。
同じ考えを持ってるわけがないし、両者が一体になることはあり得ない。

42：匿名さん
億を出せる層と数千万円の層では比較にならない。
問題は5000万以下の層と5000-7000万の層が、お互いを意識するのであろう。きっと。
俗にいう中流という意識の人たちがね。

43：匿名さん
なんかそういう親いそうだよね
あの子の家はうちより貧乏だから遊んじゃだめよ何て類が
高層マンションの中途半端な２０Ｆあたりに

[610: マンション検討中さん]

>>608 匿名さん

こことの比較だというのが前提ですが、
ここのサイトで都内坪300位の掲示板みると、大概装備にケチつけるコメント多数見かけます。見てみてください。でも、ここは今のところその類のコメントみかけませんよね。

具体例で言えば、都内は大手ブランドでも直床が多いですよね。私が見た数件ですが、大手ながら全て直床でした。

あと、最近みたマンションとの比較ですと、天井の高さが違いました。こことの比較で20センチの差ですが、体感はもっと大きな差を感じました。

[611: 匿名さん]

①価格に納得できる②車通勤③資産価値の下落は気にしない
上記三点全てに該当する方が購入を検討するのはわかるのですが、電車通勤の方は海浜幕張駅までどのような交通手段で行かれるか気になるところですね。

[612: マンション検討中さん]

>>611 匿名さん

徒歩、チャリ、バス、、何でも行けるでしょ。大雨降ってりゃ駅からタクシー乗れるだろうし。それほど難儀しないと思うのだが。

[613: 匿名さん]

>>611 匿名さん
徒歩15分くらい別になんとでもなるでしょ。バスだってあるんだし。資産価値を気にするならまだわかるけど。ベイパークのどの棟も駅から遠いのは確定しているんだし何故このスレにいるのか理解しかねる。

[614: 匿名さん]

>>612 マンション検討中さん
家族五人で大雨、タクシーは深夜で一台しかない場合はどうすればいいですか？そのタクシーは戻ってこれない前提で。

[615: 匿名さん]

>>614 匿名さん
どんな状況だよww
めったにないだろ。徒歩10分以上のマンション住人はみんな車通勤してると思ってるのかな？世間知らずなのかな？

[616: マンション検討中さん]

>>614 匿名さん
真面目に回答するのも変な話ですが、、、とりあえず4人はタクで、パパは頑張ってずぶ濡れになりながら徒歩で帰りましょう(● ˃̶͈̀ロ˂̶͈́)੭ꠥ⁾⁾

私の勤務先は一応、都内の大企業ですが、周りの人は、駅から徒歩10分以上の人も割といます。

[617: 匿名さん]

>>616 マンション検討中さん
それでばずぶ濡れで帰ることにします。私は都内在住で3駅4路線徒歩五分に住んでいるので、想像が出来なかったです。ありがとうございました。
職場は一番遠くて川崎に住んでる人はいるけど、千葉はいなかったので気になりました。徒歩5分でも大雨の時は歩きたくなかったので。そんな時でも千葉では簡単にタクシーつかまるのですね。羨ましい。

[618: 匿名さん]

マンションで駅徒歩１０分を超えると資産価値は維持できないよ。

ちなみに永住だから大丈夫というのは間違い。いざ売りに出す必要が生じたときに、売れないと身動き取れなくなって悲惨。

[619: 匿名さん]

価格発表はいつなの？

[620: マンション検討中さん]

>>618 匿名さん

前半はごもっともだが、後半がよく分からない。
永住なら売りに出す必要生じないんだから大丈夫だろ。個人的には、仕事をリタイヤした人も沢山買いにくると思う。

[621: 匿名さん]

駅から10分以上で、資産価値が維持できないと言うのは極論。永住のつもりで購入しても、先の人生何があるか分からないので、売却の可能性もあるという話。いずれにしても、不毛の議論ですね。

[622: 匿名さん]

>>618 匿名さん
そういう傾向はあると思うけど必ず資産価値がなくなるわけではないんだよね。資産価値を重視すると広さや環境が犠牲になる。頭金を沢山入れておけば売却できずに詰むこともない。結局何を重視するかという個人の価値観と経済状況次第なんだよね。

[623: マンション検討中さん]

ここは近くにIBMとかイオン本社？とか大きなオフィスが結構あるので、それなりに住宅ニーズはあると思います。
駅から遠いのは確かですが、宅地開発だけされているようなところに比べると、その点は有利かなと。結局、資産価値＝流動性でしょうし。

[624: 匿名さん]

>>623 マンション検討中さん
結局そういうメーカーが撤退したら一気に売り住戸が増えて価値が下落する。賃貸に出したくても借り手がつかない。
人生なにが起きるかわからない。急な転勤転職、家族の介護など‥。
売りたい時に買った値段に近い価格で売れるのが大事なのは変わらないでしょ。そんなの当たり前なのに無理ポジして、違和感あります。

[625: 名無しさん]

こんな掲示板で都内に住んでるとか大企業に勤めてるとかの意味不明なアピールが痛々しい
こんな痛い大人が親だと子供は悲惨

[626: マンション検討中さん]

確かにいらないことを書きすぎた。すいません。＿|￣|○反省。
以後、自重します

[627: 匿名さん]

>>624 匿名さん
地方の工場城下町じゃないんだから企業が多少撤退したところでたいした影響ないよ。

[628: マンション検討中さん]

私は、現在の市況を踏まえると、このエリアで坪220の設定は止む無しと感じました（１棟目なので、もしかしたらもっと安くなるかもとの期待感はありましたが）。
都内勤務の方で今回の値付を高すぎると考えている方は、同じく坪220程度だと、どのマンションの方が魅力的に映りますか？（当方、未就学児２人、専業主婦家庭です。現在マンション検討中のため、参考にさせていただければ幸いです）

[629: 匿名さん]

都内勤務です。
駅から遠いのは承知の上なので、民間バスの充実度が気掛かりです。朝晩５分間隔、日中も10分間隔なら嬉しいですがどうでしょうか。
また徒歩でも歩道や植栽があり安全ならそれもプラスかなと思います。

[630: 匿名さん]

書き込みが多くなってきたな、もしかして人気なのか?

[631: マンション検討中さん]

>>629 匿名さん

バス五分間隔はかなり厳しいかと。
打瀬から海浜幕張方面だと、朝は10分間隔、日中は30分間隔のようです。

[632: 匿名さん]

>>630 匿名さん
70パーセントは営業の書き込みです。

[633: 匿名さん]

で、価格発表はいつだよ

[634: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん

５分間隔厳しいですか。やはり。
駅から現地まで歩いてみましたが果てしなく遠い印象でした。普通に歩き15分以上でした。

パティオスも散歩して時刻表を確認しましたがそのようで、しかも利用者もまばらでした。同じ状況ならがっかりです。

[635: マンション検討中さん]

>>634 匿名さん

少なくともマンション6棟全部揃うまでは、路線バスの運行は最低限になるかもしれないですよね。採算が取れないだろうし。
幕張高校の横の空き地になんか建てば(あそこは学校建てる用の土地だそうです。)、利便性上げるために増発の可能性出てくると思いますが。

[636: 匿名さん]

６棟揃うって１５年後？２０年後？

[637: 匿名さん]

>>628 マンション検討中さん
柏の葉キャンパスの駅前タワーが一室売れ残ってるからそれにしたら？

[638: マンション検討中]

>>637 匿名さん
628です。ご回答ありがとうございます。
実は、今まさに柏の葉キャンパス在住です。関東に越してきてまだ数年と、土地勘がなく、柏の葉より魅力を感じるエリアがあれば引越しを検討、それまでは柏の葉に住もうというスタンスでマンションを調べていました。幕張は柏の葉に比べ、教育環境の良さと音楽やスポーツ興行の充実度に魅力を感じています。
今回のご意見を踏まえて、改めて中長期的な住環境の比較をしてみようと思います。

[639: 通りがかりさん]

>>638 マンション検討中さん

こんにちわ。
柏の葉在住ですか。良いとこですよね、、って行ったことないですけど、、私は幕張以外で柏の葉にも関心あります。どっちも街ごと開発の地域なんで、場所は変わってもコンセプトは変わらないだけに受け入れ易い場所かもしれませんね。

都内ですと、坪300くらいまでの物件はニーズに合うものは少ないと思います。想像ですけど。都内はもはや開発出来る地域が無くなってきているのか、立地条件がイマイチってところがほとんどです。例えば.開発地の周りがURに囲まれていたり、旧＊＊地域と呼ばれていたり、朝鮮人コミュニティがあったりと、、

以前、西新井の再開発地域に住んでいたことがあり、そこの一角は問題なかったのですが、スーパーは近隣の人と出会すことになり、マナーの悪さに辟易としたことごあります。

そんな中でも、一見の価値があるとすれば、亀有のパークハウスはいかがでしょうか？坪250くらいですが、下町情緒の溢れる街です。
まぁ、そこも駅前にパチンコがあったりなんで、子育て環境としては良とは言い難いですけど。

[640: 匿名さん]

結局どこを見ても値段なりという気がします。予算はが上げられないなら広さか駅距離か環境を犠牲にするしかしないです。ここだと駅距離が犠牲になりますが教育環境はよく知られている通りかなり良いと思います。
しかし少し前の相場を知ってると海浜幕張含めどこも割高感一杯で手が出にくいですね。これからも新築マンション価格は高止まりしつつ供給は徐々に絞られていくでしょうから難しい選択になりますね。。海浜幕張からだいぶ離れますが横浜みなとみらいの馬車道駅直結タワマンが坪単価300程度で出ていて立地にしては比較的割安感があります。

[641: 匿名さん]

価格高騰については、建設資材の高騰と人手不足が理由として挙げられているけど、ミニバブル後の不動産不況で中堅デベが破綻して大手寡占となったことで、価格を吊り上げて維持しているようにも思える。

ただ、在庫がかなり膨れ上がってるみたいだから、ミニバブル後に在庫を積み上げた地所が損切りしてバーゲンセールをしたように、いずれ持ちこたえられなくなるんじゃないかな。売る側も、買う側も今は我慢比べか。

[642: 匿名さん]

今は買い時ではない。
ほんの一年後には市況がガタガタになってると予想。今既にその芽が出てきているが、うまく隠そうとしているのが今の不動産業界。

[643: マンション検討中さん]

今日、事前説明会に行ってきました。徒歩15分は公園を通り抜けた場合の距離換算と説明を受け、びっくりしました。また、A街区には商業施設が連なると思っていたのですが、大型スーパー１つのみという点が残念でした。モデルルーム向かいにあるような洒落てる小型店がたくさん誘致されるのを期待していたのですが...。巡回バスが通るという点はプラス評価です。

[644: 匿名さん]

>>643 マンション検討中さん
公園を通り抜けないルートというのはありえないと思うんですが。。

[645: 匿名さん]

私有地を通り抜けるのを駅徒歩に謳うのはNGだけど、一般に通り抜けられる公園はOKだと思うけど。

以前、駅直結のデパートを通り抜けたほうが近いケースでは、迂回路を駅徒歩としていたのを見たことがある。

[646: 匿名さん]

三井さん
本当に6棟4000戸を売り切るつもりなら、海浜幕張駅の東口に改札を作りませんか？駅距離で3〜4分くらいは違ってくるはずで、駅遠のデメリットが少しは緩和されるんじゃないでしょうか。どのくらい費用がかかるのかは良く分かりませんが簡易的なものであれば10億もあれば作れるのでは？プロジェクト全体の利益想定が500万×4000＝200億程度であれば、投資としてありえない話ではないと思います。

[647: 匿名さん]

三井にまちづくりを期待しちゃダメ。他のエリアでも、タワマン何棟も建設して、やはり駅が激混みになってるケースがあるけど、なんもアクション起こしていない。 そういうの期待するなら東急みたいに、鉄道事業と不動産事業を行っている会社でないと、。エリアが違うけどね。

[648: 匿名さん]

三井が駅作りするわけないでしょ。そんなやる気もないどころか、そもそもそんな権限ない。何を言っているんだか。。

[649: 匿名さん]

1棟目から頓挫しないように、販売期を分けて売れてない感を出さないようにするんじゃないかな。周りに聞いても、1棟目から頓挫する説が有力だけど。

[650: 匿名さん]

賢い消費者は11月はボイコットして暫く様子見るんでしょうね。

[651: ベイタウンのねこ]

平日朝の通勤時間帯の海浜幕張駅のホームはすでに混雑しています。
電車は超満員です。これ以上海浜幕張から乗る通勤客が増えるとパンクしそうです。
JR東さんへ。海浜幕張始発の電車を増やしてくださいませ。

[652: ベイタウンのねこ]

ちなみに、春や秋には、海浜幕張までの歩行はよい運動になりますよ。
メタボ対策や心血管病予防のために歩きましょうよ。
ただ、公園内は夜は真っ暗で、ときどきホームレスが寝ているので、
女性や子供さんはバスを使ったほうが安全ですね。

[653: 匿名さん]

ここに限らず、各期で要望書を集めて売れる見込みの部屋を販売して、完売させる。そして、次の期では即日完売と宣伝するのがパターン。即日完売ってお約束というか、売る側の演出。

一期で人気をはかるバロメーターは、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。小出しに時間をかけてだと苦戦するパターン。

入居の段階で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その辺は慎重に判断が必要。

[654: 匿名さん]

>>648 匿名さん
JRは金さえどこからか出ればやるよ。千葉市を巻きこんで若葉地区活性化とか言ってやってくれないかな

[655: 匿名さん]

今、千葉市が注力しているのは千葉駅周辺。JRもね。

[656: 匿名さん]

ここは坪単価平均180以下じゃないと苦戦しそう。

[657: 匿名さん]

>653

そういうことまでして、完売しないとかなり深刻な状況ということ。売れ残りがあると、その後に、先着順として売り出すからウォッチしていれば状況はわかる。一期は様子見するってのも一つの手。

[658: 匿名さん]

マンションバスはないんでしょうか？
6棟で共同運営すれば少ない管理費で賄えると思うのですが

[659: 匿名さん]

シャトルバスを運行するなら最初にアナウンスするよ。

プラウド新船橋で売主負担ってのがあったね。実際は販売価格に転嫁だろうけど。

[660: 通りがかりさん]

京成が新路線作って待っててくれてるのに、さらにシャトルバスっているの？

[661: 匿名さん]

ベイタウンでも独自のシャトルバスを走らせているのは徒歩20分のアクアテラスとベイフロントのみ。今までの実績から徒歩15分ではシャトルまでやらないだろう。てか若葉は道路が単純だから路線バスでもそれほど不便しないでしょう。

[662: マンション検討中さん]

駅近うんぬんよりも、万一の時の液状化が心配なんですが、
みなさんどう考慮しているのでしょうか？

[663: 匿名さん]

液状化が心配なら単純に埋立地は検討から外すしかないかと
色々対策したところで埋立地は埋立地です

[664: 匿名さん]

ここ下駄ばきじゃないのに何で中間免震なんだろう。

この間、某デベの会員誌に免震装置のメンテについて記事があったんだけど、免震装置って地盤と建物は地震の時にずれるから、配管とかが壊れないようにフレキシブルになっていた。中間免震だとそこのところでずれるわけでしょ。その上下を貫くエレベーターシャフトって壊れないのかな。

[665: 匿名さん]

>663

液状化対策した、みなとみらいでも３・１１の時、建物に被害があったしね。対策のおかげか、液状化はしなかったけど、表層地盤が緩いから揺れは大きくなる。

[666: マンション検討中さん]

メーカーがどう考えてるのか、気になりますね。
モデルルーム訪問で聞いてみます。

[667: 匿名さん]

調べれば分かるけど、
ここはなぜか打瀬よりも液状化危険度が高いんだよね。
なんでだろ？

[668: 匿名さん]

知るかよ

[669: 匿名さん]

荒れてきましたね。こんな民度の低いマンションは嫌ですね。

[670: 匿名さん]

ここの欠点を考慮して買うなら買う。買わないなら買わない。自由だ。
1、タワマンにも関わらず駅から遠い。資産性については期待出来ない。
2、液状化危険地域。今後想定される首都直下型地震の際には危険。
3、北側に何故か建屋高さの高い老人ホームを近接。奇声が聞こえてくる可能性あり。
4、市況下落局面かつ千葉の割に予定価格が強気。

[671: 通りがかりさん]

先日モデルルーム行って来ました。予定価格、かなり高いです。完売できないと思いましたので、私は見直します。やはりオリンピック後の計画物件まで待ちます。

[672: 匿名さん]

>>669 匿名さん
どの物件も人が増え始めるとこんなものですよ。あれないのは人が少ない小規模物件くらいです。物件の人気や価値と荒れ具合はあまり関係ないですよ、これが。

[673: 匿名さん]

予定価格はいくらだよ

[674: マンション比較中さん]

乱暴な言葉で質問しても誰も答えませんよ。

[675: 匿名さん]

>>667 匿名さん

打瀬は宅地として分譲する際に液状化対策してませんか？
単純に対策済みかこれから対策するかな違いかと思いました。

[676: 匿名さん]

通勤の便利さを残しつつ生活環境の良さを求める方が検討しているのですよね。
海浜幕張にこだわる方は別ですが、そうでない方は他にどこを検討されていますか？
私は柏の葉キャンパスと流山おおたかの森です。

[677: 匿名]

勤務先によってそれぞれでしょ
幕張は成田勤務の方も多いと聞きます

[678: 匿名さん]

私も暫く様子見にします。19年3月入居だとまだまだ先も長いですしね。あの手この手で、11月に焦らせるんでしょうけど、そもそもが高いから一旦無視ですね。

[679: 匿名さん]

予定価格通りならファミリー向けの3LDKのプランでここは最多価格帯が5000万超えそうだけど5000万以上出せるお宅って普通に考えてすごいですよね。本当に500戸売れるのかなぁ。

[680: 匿名さん]

三井は低所得を相手にしないから大丈夫です。

[681: 匿名さん]

露骨に客を選ぶ。最初はパートが担当して、見込み客と認められたら営業に担当を交代。

[682: マンション検討中さん]

価格も高いが、三井は管理費が馬鹿高い。
管理費と修繕と固定資産税でローン以外に毎月5万払うんだったら買う意味ない。
賃貸でオリンピックや、人口減によるまともな物件価格になってからかんがえたほうがまし。